【正文】 內(nèi)部控制 ?成本控制 ?質(zhì)量控制 ?周期控制 ?產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)調(diào) ?信息管理 ?……… 房地產(chǎn)開發(fā)流程與關(guān)鍵環(huán)節(jié) 按企業(yè)能力劃分 營銷推廣 ?營銷策劃 ?推廣策略 ?客戶維護 ?跨界營銷 ?品牌嫁接 ?……… 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫居 家 生 活 土地運營 產(chǎn)品研發(fā) 整合資源 內(nèi)部控制 營銷推廣 綠城百合新城 中海國際社區(qū) 富力城 綠城翡翠城 綠城園系列 星河灣 龍湖弗萊明戈 金科東方大院 陽光 100 中信城 融僑華府 萬科城 萬科四季花城 沿海賽洛城 …… 世紀(jì)金源世紀(jì)城 星河灣 龍湖弗萊明戈 企業(yè)能力案例 以企業(yè)能力和開發(fā)流程對生活居家類再次細分，發(fā)現(xiàn)生活居家大盤基本上都分布在產(chǎn)品研發(fā)行列，說明生活居家類本身就注重產(chǎn)品品質(zhì) 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫分析典型案例，總結(jié)出開發(fā)模式的主要特點 大盤類別 代表項目 特 點 旅游主題大盤 三亞灣新城 充分利用稀缺自然資源提升價值，整合大型非住宅物業(yè)設(shè)施 休閑主題大盤 東部華僑城 非住宅物業(yè)以主題公園呈現(xiàn)，旅游導(dǎo)入，配套完善，地產(chǎn)啟動，旅游地產(chǎn)互動 教育主題大盤 碧桂園鳳凰城 配套先行，大體量，低價格，快速開發(fā)銷售，前期產(chǎn)品面積較大，改善型需求為主 運動主題大盤 奧林匹克花園 以運動主題公園、運動會所等體育運動概念，前期投資建設(shè)運動設(shè)施，后期開發(fā)物業(yè) 都市綜合體 大盤 華潤綜合體 集合寫字樓、購物中心、酒店、公寓物業(yè)，成為地標(biāo)性物業(yè)，配套先行，提升住宅價值 萬達廣場 集合寫字樓、商業(yè)、酒店等產(chǎn)業(yè)，成為區(qū)域級中心，住宅物業(yè)先行，配套后續(xù)開發(fā) 居家主題大盤 高端 北京星河灣 將產(chǎn)品、園林景觀等做到極致，圈定豪宅客戶，走跨界營銷之路，以品質(zhì)為導(dǎo)向 綠城百合新城 產(chǎn)品求精、求新，增強社區(qū)歸屬感，以品質(zhì)為導(dǎo)向，考慮項目開發(fā)速度； 項目在當(dāng)?shù)厥袌隹焖贅淞⑵放菩蜗螅? 龍湖弗萊明戈 中端 萬科城 中高檔郊區(qū)低密度大規(guī)模住宅，以開發(fā)速度為導(dǎo)向，適度控制產(chǎn)品品質(zhì)； 鎖定白領(lǐng)階層，注重自然環(huán)境利用低密度大社區(qū)，內(nèi)部配套完善； 中海國際社區(qū) 低端 世紀(jì)金源世紀(jì)城 低價格，快速開發(fā)銷售，前期開發(fā)回現(xiàn)物業(yè)，在回現(xiàn)以后開發(fā)持有型物業(yè) 總結(jié) 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫通過非住宅物業(yè)功能、企業(yè)能力、項目檔次三個維度的篩選，我們挑選出下列典型案例 典型案例 度假主題大盤 居家主題大盤 休閑主題大盤 教育主題大盤 都市綜合體大盤 三亞灣新城 東部華僑城 碧桂園鳳凰城 萬達廣場 萬象城 星河灣 萬科城 典型大盤模式研究 世紀(jì)金源世紀(jì)城 上海奧林匹克花園 運動主題大盤 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫?北京星河灣 ?深圳華潤綜合體 ?廣州碧桂園鳳凰城 ?深圳東部華僑城 ?中體奧林匹克花園 ?北京萬達廣場 ?深圳萬科城 ?世紀(jì)金源世紀(jì)城 ?魯能三亞灣新城 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫北京星河灣項目簡介 ? 北京星河灣是宏宇集團在京傾心打造的第一個房地產(chǎn)項目。 ? 項目位于朝陽區(qū)東四環(huán)路朝陽北路四季星河路，距離 CBD 商圈不到 10 分鐘車程。 ? 北京星河灣定位于高檔住宅區(qū)，用地面積 520 畝，總建面約 60 萬平米 ? 項目北臨得天獨厚的 1600 畝森林公園，東傍 2023 畝的綠化隔離帶。 ? 作為品質(zhì)地產(chǎn)的巔峰之作，北京星河灣突破了北京地產(chǎn)的“半成品時代”，開創(chuàng)了中國地產(chǎn)的全成品時代。 北京星河灣平面布局 ?占地面積： 346,666㎡ ?容積率： ?建筑面積： 56萬㎡ ?建筑類型：板樓 ?項目配套：四季會所、酒店、體育館、小學(xué)、幼兒園、公園、商業(yè)街 北京星河灣基本情況 星河灣全國布局 星河灣模式解析 上海 廣州 北京 太原 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫北京星河灣從 2023年開始啟動，項目經(jīng)歷了 7年的開發(fā)期，總成本投入超過 50億 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 20232023年 住宅開 發(fā)進程 配套開 發(fā)進程 關(guān)鍵時 間節(jié)點 2023年 7月 一期開盤 2023年 11月 二期開盤 2023年 8月 三期開盤 2023年 6月 一期交房 2023年 10月 二期交房 2023年 12月 三期交房 時間軸 核心要點 —— 全成品發(fā)售 ：星河灣大部分的配套和一期住宅的大部分工程在一期開盤之前均已同步完成 星河灣模式解析 一期裝修及完善 一期主體建設(shè) 二期裝修及完善 二期主體建設(shè) 二期住宅開發(fā) ,投入 8億 三期裝修及完善 三期主體建設(shè) 三期住宅開發(fā) ,投入 一期住宅開發(fā) ,投入 裝修及完善 酒店、體育館等主體建設(shè) 會所開發(fā)面積 ,投入 裝修及完善 小學(xué)、幼兒園主體建設(shè) 學(xué)校開發(fā)面積 ,投入 裝修及完善 街區(qū)主體建設(shè) 街區(qū)開發(fā)面積 ,投入 后期園林建設(shè) 前期園林建設(shè) 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫北京星河灣從 2023年 7月一期開盤以來，不到 5年時間，價格由最初的 /平米飆漲至 /平米，總銷售金額超過 100億 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 20232023年 銷售進程 關(guān)鍵時 間節(jié)點 2023年 7月 一期開盤 2023年 11月 二期開盤 2023年 8月 三期開盤 2023年 6月 一期交房 2023年 10月 二期交房 2023年 12月 三期交房 銷售面積 銷售金額 時間軸 銷售面積 銷售金額 銷售面積 11萬 銷售金額 銷售面積 銷售金額 銷售面積 銷售金額 15000 價格曲線 18000 28000 36000 45000 53000 星河灣模式解析 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫星河灣的非住宅物業(yè)建筑面積控制在總建筑面積的 10％左右，主要針對本項目業(yè)主建設(shè)內(nèi)部配套，配套成本約 1萬 /平米 成本構(gòu)成 規(guī)模 單方成本 （元 /平米） 總成本 （億元） 功能構(gòu)成 開發(fā)周期 土地成本 346666平米 —— 10 20232023年 非住宅物業(yè) 四季會 14000平米 15000 含體育館、泛會所 \俱樂部及中國首家超五星級酒店 20232023年 商業(yè)街 3002平米 5000 銀行、超市、餐飲與美容院 20232023年 學(xué)校 9300平米 5000 含小學(xué)、幼兒園 20232023年 合計 25000平米 —— 非住宅物業(yè)總投入占 5％ 住宅 物業(yè) 一期住宅 196400平米 8000 695套 20232023年 二期住宅 88700平米 9000 8 228套 20232023年 三期住宅 195300平米 10000 494套 20232023年 合計 480000平米 —— 43 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、星河灣官方網(wǎng)站 星河灣模式解析 m 房地產(chǎn)智庫星河灣酒店持有經(jīng)營，引入專業(yè)酒店管理公司管理，學(xué)校則采用聯(lián)合辦學(xué)形式 商業(yè)街 德福雙語幼兒園 ，星灣光明小學(xué)國際部 四季會所 業(yè)主的商業(yè)服務(wù)中心，為業(yè)主提供24小時全方位便利的服務(wù) 為本社區(qū)業(yè)主直系子女提供優(yōu)質(zhì)教育服務(wù) 中國首家超五得級精品酒店 銀行 、 超市 、 餐飲與美容院等商業(yè)項目 幼兒園內(nèi)設(shè)有大、小室外訓(xùn)練區(qū)，圖書館，涂鴉墻，攀爬墻，感官世界，電腦室，鋼琴室 共分三層。首層為大堂、咖啡廳、中餐廳、多功能廳、宴會大廳。二層主要為中餐貴賓房、雪茄房、閱覽室、紅酒房。負一層包括中餐特色貴賓、巴西燒烤餐廳、健身室、室內(nèi)泳池、男女桑拿及更衣區(qū) 定向招商 幼兒園為引進，小學(xué)為宏宇集團聯(lián)合朝陽區(qū)教委、北京市聯(lián)合辦學(xué) 商業(yè)街 教育 酒店 持有出租 持有 持有 高力集團 德福，朝陽區(qū)教委 廣州新中酒管理有限公司 物業(yè) 名稱 物業(yè) 定位 物業(yè) 形態(tài) 招商 策略 物業(yè) 類型 運營 方式 管理 單位 星河灣模式解析 m 房地產(chǎn)智庫5 . 81 2 . 9 1 4 . 6 9 . 32 1 . 93 4 . 84 9 . 2 3 . 6 3 . 65 . 31 8 . 17 . 3 7 . 4 1 1 . 01 4 . 6 3 . 6 2 0 . 0 1 0 . 00 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 06 0 . 02023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年稅后凈現(xiàn)金流(億) 稅后累計凈現(xiàn)金流(億) 稅后累計凈現(xiàn)金流(不清算)走精品模式的星河灣，項目開發(fā)周期 68年，前期進行環(huán)境改造和配套設(shè)施，后期開發(fā)物業(yè)，可實現(xiàn) IRR約為 31% 時間 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 收入 0 0 0 總投入 凈現(xiàn)金流 累計凈現(xiàn)金流 累計凈現(xiàn)金流（不清算） 稅前 IRR＝ 37％ 稅后 IRR＝ 31％ 銷售利潤率 =% 星河灣現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元） 星河灣模式解析 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、星河灣官方網(wǎng)站 項目回收 期約 4年 m 房地產(chǎn)智庫4 . 31 2 . 72 2 . 13 4 . 82 . 01 0 . 05 . 81 6 . 26 . 30 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 02023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年稅后凈利潤(億) 稅后累計凈利潤(億)星河灣的規(guī)模復(fù)合增長率為 %，返利系數(shù)為 時間 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 收入 成本 凈利潤 累計凈利潤 規(guī)模復(fù)合增長率＝ ％ 返利系數(shù)＝ 星河灣利潤流模擬圖（單位：億元） 星河灣模式解析 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺、星河灣官方網(wǎng)站 m 房地產(chǎn)智庫 星河灣走豪宅精品路線，并輔之以全成品發(fā)售與跨界營銷手段，實現(xiàn)了較高的投資回報率 ?星河灣大盤系盈利模式 極致精品 +全成品發(fā)售 +跨界營銷 ?極致精品 ： ? 精致而舍得的環(huán)境營造 ? 有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計 ? 細致而周到的戶型設(shè)計及室內(nèi)裝修 ?全成品發(fā)售 ：住宅與配套開盤之前統(tǒng)一建設(shè)完畢，且所有住宅統(tǒng)一進行精裝修 ?跨界營銷 ：在營銷推廣方面采用跨界營銷，將項目與奢侈品、慈善基金等掛鉤 ?現(xiàn)金流與財務(wù)表現(xiàn) ?承受前期資金壓力約 4年，資金回現(xiàn)速度比一般項目慢 － 1倍； ?同比周邊項目可實現(xiàn) 50100％的溢價，開盤銷售的資金回現(xiàn)能力強； ?毛利潤 50％，比普通項目高 12倍，內(nèi)部收益率 31％，投資回報率 102％，銷售利潤率 50％ ?類似大盤項目 ?龍湖早期別墅項目、綠城項目 星河灣模式解析 m 房地產(chǎn)智庫?北京星河灣 ?深圳華潤綜合體 ?廣州碧桂園鳳凰城 ?深圳東部華僑城 ?中體奧林匹克 ?北京萬達廣場 ?深圳萬科城 ?世紀(jì)金源世紀(jì)城 ?魯能三亞灣新城 m 房地產(chǎn)智庫深圳華潤中心是華潤置地在中國打造的最為成功、最具影響力的城市綜合體 ? 華潤進入城市： ? 北京 ? 上海 ? 深圳 ? 成都 ? 武漢 ? 合肥 ? 寧波 ? 長沙 ? 蘇州 ? 廈門 ? 天津 ? … 華潤臵地產(chǎn)品線列