房地產(chǎn)產(chǎn)品策略課件(ppt 46頁(yè))-文庫(kù)吧
2026-01-13 21:05 本頁(yè)面
【正文】 ? 住宅產(chǎn)品的形式定位，是指為了實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的功能定位，并使本企業(yè)的形式產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)者的形式產(chǎn)品區(qū)分開來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、社區(qū)配套設(shè)施、建筑形態(tài)、立面色彩、建筑材料、設(shè)備、戶型、面積、質(zhì)量、品牌等諸多要素中，選擇其中的一些要素，并使其創(chuàng)造出一定的特色，以在目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者心目中留下獨(dú)特的印象。 住宅產(chǎn)品的服務(wù)定位 ? 住宅產(chǎn)品的服務(wù)定位，是為了實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的功能定位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售前、售中、售后服務(wù)以及物業(yè)管理中創(chuàng)造出一定的特色，以期給目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者留下深刻的印象。 市場(chǎng)分析方法 ? 市場(chǎng)分析方法的概念 ? 市場(chǎng)分析方法是指運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)查方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行數(shù)據(jù)搜集、歸納、整理并比較分析，形成項(xiàng)目可能的產(chǎn)品定位方向，然后對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)分析，利用普通邏輯的排除、類比、補(bǔ)缺等方法形成項(xiàng)目的產(chǎn)品定位方法。 ? 市場(chǎng)分析方法的流程 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究的內(nèi)容 ? （ 1）外部市場(chǎng)環(huán)境 ? 外部市場(chǎng)環(huán)境是指經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境。 ? （ 2）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境 ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境主要指同類項(xiàng)目的開發(fā)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)供給量、潛在需求量、開發(fā)規(guī)模、城市及區(qū)域價(jià)格分布規(guī)律、產(chǎn)品級(jí)別指數(shù)、客戶來(lái)源和客戶資源情況。 建筑策劃方法 ? 建筑策劃方法的概念 建筑策劃是指根據(jù)總體規(guī)劃的目標(biāo)，從建筑學(xué)的角度出發(fā)，依據(jù)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范，以實(shí)態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，經(jīng)過客觀分析，最終得出實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)所應(yīng)遵循的方法和程序。 ? 建筑策劃方法的研究領(lǐng)域 根據(jù)研究對(duì)象不同，建筑策劃方法的研究領(lǐng)域分為第一領(lǐng)域和第二領(lǐng)域， ? （ 1）第一領(lǐng)域。研究建筑、環(huán)境、人的課題。 ? （ 2）第二領(lǐng)域。研究建筑功能和空間的組合方法。 （ 1）目標(biāo)規(guī)模設(shè)定 目標(biāo)規(guī)模的設(shè)定必須以滿足使用為前提，同時(shí)避免不切合實(shí)際的浪費(fèi)與虛設(shè)。 （ 2）外部條件調(diào)查 ①地理?xiàng)l件。 ②地域條件。 ③社會(huì)條件 ④人文條件。 ⑤景觀條件。 ⑥經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件。 （ 3）內(nèi)部條件調(diào)查 內(nèi)部條件主要指建設(shè)項(xiàng)目自身?xiàng)l件，如功能要求、使用者條件、使用方式、建設(shè)者的設(shè)計(jì)要求、管理?xiàng)l件，基地內(nèi)的場(chǎng)地性質(zhì)。 （ 4）方案構(gòu)想 指定項(xiàng)目空間內(nèi)容、分析空間動(dòng)現(xiàn)、列出空間明細(xì)表、感觀環(huán)境。 ?建筑策劃方法的流程 住宅分類 ? 按照住宅的層次劃分 ? 多層住宅 ? 多層住宅一般指層數(shù)在 4～ 6層的不設(shè)電梯的住宅。 ? 多層住宅被大量建造是因?yàn)槠渚哂幸韵绿攸c(diǎn)： ? （ 1）具有良好的經(jīng)濟(jì)性。 ? （ 2）平面組合靈活。 ? （ 3）面積利用充分。 ? （ 4）空間尺度宜人。 ?高層住宅 關(guān)于高層住宅，按規(guī)范規(guī)定層數(shù)應(yīng)為 10層及 10層以上。一般將 12層以下設(shè)置電梯的住宅稱為“小高層住宅”。 ? （ 1）高層住宅發(fā)展的合理性 ? （ 2）高層住宅的特點(diǎn) ?①垂直交通方面的特點(diǎn) ?②公共活動(dòng)空間的設(shè)置 ?③地下室設(shè)置 ?④防火疏散是設(shè)計(jì)的重要組成部分 ?⑤高層住宅的用地類型 ? （ 3）高層住宅的類型 ?① 塔式住宅 ?② 板式住宅 ? 小高層住宅 由于框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)， 7～ 12層最為經(jīng)濟(jì)，目前在許多地區(qū)和城市流行。人們將這類層數(shù)不多并設(shè)置有電梯的住宅稱為小高層住宅。 ? （ 1）小高層住宅的設(shè)計(jì)特點(diǎn) 216。 ① 從經(jīng)濟(jì)角度考慮，在滿足消防疏散前提下，應(yīng)盡量少設(shè)電梯，樓梯間也應(yīng)在滿足消防疏散前提下，不做或少做防煙樓梯間。 216。 ② 平面布置上一般采用一梯 4～ 8戶較多，標(biāo)準(zhǔn)較高時(shí)也可采用一梯二戶，當(dāng)采用一梯多戶時(shí)雖然比較經(jīng)濟(jì)，但往往不能保證每戶都具有良好的朝向。 216。 ③ 小高層的板式住宅以 12層左右為宜，太高太長(zhǎng)的板式高層對(duì)周圍建筑的通風(fēng)和日照都有不利影響。 ? （ 2）小高層住宅的特點(diǎn) ? 能有效地節(jié)約土地。 ? 能較好地體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)思想。 ? 擁有較高的綠地率。 ? 具有較好的結(jié)構(gòu)性能。 ? 具有一定的經(jīng)濟(jì)性。 ? 低層住宅 ? （ 1）低層住宅的特征 低層住宅往往是指層數(shù)在 1～ 3層的住宅，這種低層住宅通常稱之為別墅。 其主要特點(diǎn)如下： ?因地制宜，巧妙利用地形組織室內(nèi)外空間。建筑與環(huán)境緊密結(jié)合，既是欣賞大自然的休假基地，同時(shí)又成為自然風(fēng)景的一部分。 ?空間構(gòu)成豐富多彩，各類房間既可靈活分隔，又可
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