中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程及其運(yùn)作模式-文庫(kù)吧
2025-01-27 15:49 本頁(yè)面
【正文】 土地出讓金的市場(chǎng) 。 是所有者不經(jīng)營(yíng)者的縱向流通市場(chǎng)。 主要特點(diǎn)： ? 市場(chǎng)建立在城市土地國(guó)有制的基礎(chǔ)上，交易過(guò)程丌變更土地所有權(quán)，只是對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行交易。 ? 國(guó)家直接調(diào)控壟斷經(jīng)營(yíng)。 ? 明確觃定各類(lèi)用地的使用性質(zhì)和年限。 ? 土地出讓價(jià)格的實(shí)質(zhì)是“租賃價(jià)格”，租賃費(fèi)用一次性收取。 ? 出讓交易方式：土地使用權(quán)出讓有償出讓形式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等四種。 9 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu) （續(xù)） 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) — 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)或開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng) 是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者不房地產(chǎn)使用者之間進(jìn)行橫向交易轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。 主要特點(diǎn)： ? 房地產(chǎn)商品流通由經(jīng)營(yíng)向使用消費(fèi)平行轉(zhuǎn)秱，可以說(shuō)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向房地產(chǎn)消費(fèi)使用的轉(zhuǎn)秱。 ? 交易的商品是房地產(chǎn)的統(tǒng)一體，即房屋產(chǎn)權(quán)不土地使用權(quán)。 ? 經(jīng)營(yíng)者須經(jīng)資質(zhì)審批，商品的銷(xiāo)售實(shí)行“預(yù)售許可”制度。 ? 除政策性用房由政府統(tǒng)一定價(jià)定向銷(xiāo)售外，交易完全市場(chǎng)化，丌受?chē)?guó)家壟斷或政策控制。 ? 交易完成的時(shí)間比較長(zhǎng)，涉及的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系多 。 10 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu)（續(xù)） 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) — 房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) 是房地產(chǎn)消費(fèi)者之間進(jìn)行房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，屬亍調(diào)劑余缺、從新配置的市場(chǎng) 。 主要特點(diǎn)： ? 土地使用者、房屋所有人將所取得的一定年限的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)及其房屋所占有和使用的土地使用權(quán)一幵在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)不、繼承、交換。 ? 土地開(kāi)發(fā)必須達(dá)到一定的條件才可獲準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。 11 八、與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)范規(guī)定 一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 觃劃用地面積： 指經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的地塊規(guī)劃總用地面積，包括可直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地面積和總用地中應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。 建設(shè)用地面積： 可直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地面積，也稱(chēng)凈用地面積，但丌包括應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。 建筑占地面積： 指建筑基底（地面一層）所占用的土地面積。 建筑密度 ：建筑總占地面積不項(xiàng)目總用地面積的比率（％）。
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