【正文】 /平米 月u 蘭桂坊成都占地 ，總建面 ，由 19棟商業(yè)建筑構(gòu)成，項目有地下兩層車庫，商業(yè)地面 12層，局部 3層，由香港蘭桂坊負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，商業(yè)內(nèi)容以餐飲休閑為主（ 70%餐飲和酒吧），搭配少量的零售商業(yè)。u 其目前租金為 150—300 元 /平米 月，為 13層整租價， 若按 6%的年回報率回算，則該物業(yè)售價可達(dá) 6萬元 /平米，基本與本案的商業(yè)價值相當(dāng)。年回報率 售價回算（ 150元 /平米 月） 售價回算（ 300元 /平米 月）8% 22500 450006% 30000 600005% 36000 720234% 45000 90000我們根據(jù)蘭桂坊的租金情況進(jìn)行回算，得出其售價預(yù)計：u 值得注意的是，蘭桂 坊消費偏高，目標(biāo)客群直指社會名流，加上其良好的品牌拉動力，因此其經(jīng)營和生存能力相對較強(qiáng) 。而放眼 成都商業(yè)市場，能達(dá)到或超過蘭桂坊收費能力和經(jīng)營檔次的商家，比較稀少。u 作為本案，要想讓成都最頂尖的商家全部匯聚于此，有較大的難度。本案的預(yù)計售價能夠得到商家租金的支撐，但從實際的運營角度考慮，本案有明顯的壓力。壓力一：本案分戶面積最小約 500平米 ,按 6萬元 /平米計，則總價至少 3000萬元，而能夠購買3000萬元的物業(yè)的人群相當(dāng)稀少。 銷售有壓力壓力二：考慮本案后續(xù)經(jīng)營能力，本案的商家必然高端化。而成都市場上，高端商家相對稀少，并且對物業(yè)要求較高。 招商有壓力壓力二：本案租金較高，但周邊人氣、商氣并不旺盛，周邊道路狀況較為擁堵且不易流通，中式建筑形態(tài)與現(xiàn)代商業(yè)有所抵觸。 經(jīng)營有壓力壓力有三因此，對于本案而言，其首要問題是如何解決銷售的壓力。u 值得注意的是，盡管成都市場上不乏如：龍湖長橋郡、蔚藍(lán)卡地亞等千萬級物業(yè)，但是， 成都從未出現(xiàn)過起價 3000萬元 /套的物業(yè) 。我司認(rèn)為：要順利實現(xiàn)本案的銷售，有兩種方案不妨一試。r 第一種方案：劃小面積，分戶經(jīng)營。將本案的各個院落拆分成獨立商業(yè)形態(tài)，劃小產(chǎn)權(quán)面積，降低銷售總價，達(dá)到銷售去化的目的。u 從銷售的角度考慮，這種模式能夠?qū)N售物業(yè)的總價控制在2023萬以內(nèi)，目標(biāo)受眾更為廣泛，比較容易實現(xiàn)項目的成功銷售。u 從經(jīng)營的角度考慮，通過后期經(jīng)營管理公司的統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，這種模式能夠形成院落型的商業(yè)形態(tài)，業(yè)態(tài)易于互補(bǔ)，同時商業(yè)面積自由搭配，可大可小，可操作性較強(qiáng)。但是，我司不建議采用這種方案。其原因，有三點：分戶經(jīng)營，會破壞院落式物業(yè)的在后期經(jīng)營上的整體感和統(tǒng)一性；劃小產(chǎn)權(quán)面積，雖然降低了商業(yè)門檻，但本案商業(yè)口岸的局限未能解決，后期經(jīng)營依然會出現(xiàn)問題。這種方案，與成都市政府打造城市名片的思路相悖，破壞了水井坊固有的濃郁文化底蘊。?商業(yè)口岸無法解決如果劃小面積，通過經(jīng)營的租金來支撐銷售，同時也會遇到地塊本身的局限問題：?交通問題無法解決?人流動線無法解決?經(jīng)營業(yè)態(tài)無法明確—— 如果僅僅把這塊地當(dāng)作經(jīng)營性質(zhì)的商業(yè)用地來思考，明顯會遇到上述難以化解的問題。商業(yè)節(jié)點位置人流動線流動滯點更重要的是，第一種方案破壞了水井坊作為歷史文化遺產(chǎn)的珍稀價值，無疑于 暴殄天物 ！難道就不能既保存水井坊的珍稀價值，同時實現(xiàn)銷售的豐厚回報？我們來看第二種方案。提高本案的文化附加值，將本案升華為一座能夠代言成都文化的奢侈物業(yè)，通過文化價值來實現(xiàn)項目價值。r 第二種方案：塑造文化底蘊，打造奢侈型稀有物業(yè)。u 從銷售的角度考慮，奢侈型物業(yè)可以忽略物業(yè)的實質(zhì)性用途，而更多的是附加值的一種展現(xiàn)，因此該類物業(yè)從來不缺買家。u 從經(jīng)營的角度考慮，奢侈型物業(yè)更多的是作為收藏品存在，是主人身份的符號和象征，而對商業(yè)經(jīng)營本身的物業(yè)條件要求不高?！涛宜菊J(rèn)為，該方案更符合本案的打造特性，是值得思考的方向。更符合政府的意愿更容易體現(xiàn)本案價值有利于淡化商業(yè)口岸的缺陷更容易被客戶所接受能夠成為地標(biāo)型物業(yè)如何才能打造出奢侈型物業(yè)？讓我們先了解什么是奢侈品！u在國際上被定義為 “ 一種超出人們生存與發(fā)展需要范圍的，具有獨特、稀缺、珍奇等特點的消費品 ” ，又稱為非生活必需品。u奢侈品在經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，指的是價值 /品質(zhì)關(guān)系比值最高的產(chǎn)品。u從另外一個角度上看，奢侈品又是指 無形價值 /有形價值關(guān)系比值最高 的產(chǎn)品。奢侈品的消費是一種高檔消費的行為。奢侈品 (Luxury)關(guān)鍵詞： 稀缺Rare時尚Fashion身份Status? 世界著名的奢侈型物業(yè)利奧波德別墅 赫斯特城堡 愛敦閣 利斯之花 由世界經(jīng)理人集團(tuán)、世界地產(chǎn)研究院和 《 總裁 》 雜志聯(lián)合評選的 2023年 《 世界 10大超級豪宅 》 ，印度的安蒂拉 (Antilla)以 9億美元位居冠軍，法國的利奧波德別墅 (Villa eopolda)以 美元位居第二，排名第三的則是價值 4億美元的美國白宮。 ?其它奢侈品一言以蔽之，本案要打造奢侈型物業(yè)，其必備條件是： 獨占和稀有！?地塊和環(huán)境資源 獨占 。?文化內(nèi)涵和產(chǎn)品特性 稀有 。我司認(rèn)為： 一旦本案奢侈物業(yè)的形象打造成功，本案價值必將大幅提升。地塊和環(huán)境資源毋庸置疑！文化內(nèi)涵和產(chǎn)品特性亟待挖掘！想不想賣得更貴些？假設(shè)我們更懂水井坊 ……邊鋒觀點： 文化決定價值！接下來，讓我們從了解本案的文化精髓開始！每個成都人的心中，都藏著一座水井坊。PART 3 文化審視要發(fā)掘本案的文化內(nèi)涵，必須先了解成都的文化形態(tài)。關(guān)于成都的由來成都的文明興于 4500年 —3700年前的 “ 寶墩文化 ” 。公元前 311年秦國張儀建成都城，是成都市城市定型化的界標(biāo)。以此成都的城名和城址就一直沒變動過。 “ 城不改址三千載，址不改名兩千五 ” ，成都自秦以來，一直是蜀的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。關(guān)于成都的文化自成都 “ 一年而所居成聚，二年成邑，三年成都 ” 以來，成都融聚了 “ 金沙三星堆文化 ” 、“ 蜀錦文化 ” 、 “ 三國文化 ” 、 “ 宗教文化 ”、 “ 移民文化 ” 、 “ 市井民俗文化 ” 、 “ 民國公館文化 ” 等多種文化形態(tài)。天府廣場太陽鳥蜀錦u 金沙文化 金沙遺址v 三國文化 武侯祠w 宗教文化 大慈寺x 移民文化 洛帶古鎮(zhèn)我們來了解一下成都市場上，幾個建筑與文化融合的典型案例！錦里古街錦里由武侯祠博物館恢復(fù)修建，為清末民初建筑風(fēng)格的仿古建筑，布局嚴(yán)謹(jǐn)有序，酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)錯落有致。錦里號稱 “ 西蜀第一街 ” ，被譽(yù)為 “ 成都版清明上河圖 ” 。從文化的角度來看，錦里在建筑語言上，主要有以下兩種傳統(tǒng)文化：三國文化 ：充分借勢武侯祠的三國文化底蘊，通過建筑節(jié)點和細(xì)部的點染，來實現(xiàn)文化嫁接。民俗文化 ：以成都傳統(tǒng)的集鎮(zhèn)文化、市井文化為依托，形成特色的旅游形態(tài)，來實現(xiàn)旅游與商業(yè)的完美融合?！?寬窄巷子 ” 是成都市三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的城市老式街道及其之間的 45個清末民初風(fēng)格的四合院群落組成，其間有兼具藝術(shù)與文化底蘊的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落。從文化的角度來看，寬窄巷子是以 院落、巷子等老成都的建筑文化 為依托，完整保留原有的院落和巷子，并引入 高端會所、私家宅院、精品餐飲 ，打造成都人鐘愛的傳統(tǒng)生活方式，以此形成成都文化的縮影。寬窄巷子文殊坊230。 文殊坊緊鄰文殊院，是用中式傳統(tǒng)的建筑文化符號——川西傳統(tǒng)民居，形成的特色首席商業(yè)院落，是歷史價值、文化價值和商業(yè)價值的共同載體。230。 憑借其深厚的自然景觀與人文底蘊徹底顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)街形態(tài)，成為體驗商業(yè)時代發(fā)展的一個前沿性創(chuàng) 院落商街。230。 從文化的角度來看， 文殊坊既有川西壩子傳統(tǒng)的民俗文化來支撐，又有濃郁的宗教文化作依托 。文化內(nèi)涵相當(dāng)豐富深厚。? 我們將上述 3個案例進(jìn)行類比：項目名稱 文化形態(tài) 物業(yè)形態(tài) 代表商家 租金情況錦里以集鎮(zhèn)、集市為特色的民俗文化形態(tài)；旅游、商業(yè)、復(fù)合型地產(chǎn)230。休閑娛樂：形行攝色、四方街、銅雀臺音樂酒吧、蓮花府邸、醉三國酒吧230。餐飲：廟街港式茶餐廳、 DQ、三顧園、星巴克、鐵板三國230。購物：張飛牛肉、古法琉璃、錦里印象坊138200元 /平米 月 文殊坊以宗教、歷史為特色的民俗文化形態(tài)；旅游、商業(yè)、復(fù)合型地產(chǎn)230。休閑娛樂：成都會館、麻茶博物館、李伯清茶館230。餐飲：豫園、成都名堂230。購物：香居坊、懷遠(yuǎn)三絕、善本坊、紅基家具76126元 /平方米 月寬窄巷子以傳統(tǒng)院落、巷坊生活方式為依托的民俗文化形態(tài)；商業(yè)、旅游、住宅、復(fù)合型地產(chǎn)230。餐飲：碎蝶咖啡、星巴克、上席、香積廚 199里外院230。休閑娛樂：真一雅風(fēng)、三塊磚、白夜、胡里230。購物：熊貓屋、古今物語、鳳求凰65130元 /平米 月；少數(shù)為 300元 /平米 月r 對于本案，到底是商業(yè)、還是旅游、或者住宅？r 哪種物業(yè)形態(tài)才能支撐高端的形象定位？r 什么樣的文化形態(tài)才能體現(xiàn)高端的物業(yè)價值？? 讓我們先研究本案的物業(yè)形態(tài)：假設(shè)本案是以大眾商業(yè)為主的物業(yè)形態(tài)優(yōu)點：216。 大眾類的商家眾多，利于招商；216。 商氣、人氣容易聚集，易于形成規(guī)?；慕?jīng)營；216。 對本案而言，利于其后期形成較好的旅游型商業(yè)形態(tài)。缺點：216。 大眾商業(yè)對口岸十分看重，而本案由于受基底條件的約束，人流動線和交通動線均存在一定缺陷，口岸價值相對一般；216。 大眾商業(yè)對人氣要求很高，而高端物業(yè)對私密性要求很高。人氣和私密性，存在相互間的排斥性；216。 從上述 3個案例來看，其租金價格很難支撐本案的預(yù)估售價。假設(shè)本案是以高端商業(yè)為主的物業(yè)形態(tài)優(yōu)點：216。 高端商業(yè)能夠支撐較高的租金價格；216。 高端商業(yè)符合本案的形象和氣質(zhì)。缺點：216。 高端商業(yè)同樣對口岸要求很高，而本案由于受基底條件的約束，人流動線和交通動線均存在一定缺陷，口岸價值相對一般；216。 各個高端商家對建筑的要求不盡相同，建筑設(shè)施設(shè)備及配套條件難于統(tǒng)一；216。 高端商家資源極為稀缺，在招商方面較為困難。假設(shè)本案是以自住為主的物業(yè)形態(tài)優(yōu)點：216。 高端豪宅價格不菲，能夠滿足本案的售價