【正文】 成都水井坊形象概念定位報告邊鋒營銷2023年 8月220。 本報告數(shù)據(jù)均來源于邊鋒地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺，分析結(jié)果僅供參考。220。 報告中的信息或所表達的意見不構成任何投資買賣建議。220。 本報告版權歸邊鋒公司所有，未經(jīng)書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制、刊登、發(fā)表和引用。n 申明在開篇之前，請先估計一下這三件商品的價格？圖為 1957年款法拉利 250 Testa Rossa賽車，只有 21臺成品駛離生產(chǎn)線。2023年 5月，全球經(jīng)濟危機時期，以 1220萬美元 拍賣售出。這輛車，價值幾何？圖為瑪麗蓮 夢露在電影 《 七年之癢 》 中身穿的白色連身裙。2023年 6月，這件 “ 飄飄裙 ” 在洛杉磯的一場拍賣會中，以 460萬美元（約 3000萬元人民幣） 售出。 這件服飾，價值幾何？這座有 1000年歷史的古堡 ,曾是現(xiàn)法國總統(tǒng)夫人布呂尼小時候的家。2023年 2月，沙特富豪塔拉勒購得此古堡，成交價 2800萬美元 。這座古堡，價值幾何？文化無價！愈稀世，愈無價；愈高貴，愈平淡。窖釀歲月，館藏歷史水井老街中國 ?鑒賞級 ?傳統(tǒng)公館文化典范中國的，才是世界的！第六部分產(chǎn)品特性第七部分客群研判第八部分營銷思路第四部分建筑特點第五部分板塊布局CONTENTS目錄第三部分文化審視第二部分區(qū)域價值第一部分項目環(huán)境讓我們先了解一下項目情況。PART 1 項目環(huán)境n 項目區(qū)位u 項目位于錦江區(qū)軸心，是成都東城的門戶口岸；u 本項目周邊云集了九眼橋、合江亭、望江公園、紅瓦寺等極具文化底蘊的傳統(tǒng)區(qū)域；u 項目離 春熙路，鹽市口 主要商圈分別有 ；u 項目毗鄰水井坊酒窖遺址，該酒窖是迄今為止全國以至世界發(fā)現(xiàn)的 最古老、最全面、保存最完整、極具民族獨創(chuàng)性的古代釀酒作坊。u 這個項目，是成都三大歷史文化保護區(qū)（文殊坊、大慈寺、寬窄巷子）之外，又一歷史文化遺產(chǎn)地 。n 項目描述交通動線圖； 區(qū)域人流動線圖；外觀鳥瞰圖； 組團分布圖。u 項目由 A、 B、 C、 D四個組團構成，其中 B地塊與 C地塊之間為水井坊遺址博物館。u 項目的交通動線由五橫兩縱構成，橫線由黃傘巷、孫家巷、大同巷、藥檢所通道和存古巷構成，縱線則為景觀驛路、雙槐街（金泉街）構成。u 除臨近香格里拉酒店及錦江一側(cè)的人氣稍顯旺盛外，項目周邊人氣較差，商業(yè)氛圍并不濃郁。u 根據(jù)政府意愿，項目將采用中式建筑風格（川西民居風格），在保留原有基腳的情況下，形成院落式布局。u 項目地塊，形似一個盛酒的酒勺。n 項目細部B地塊C地塊D地塊u 本案 A組圖已明確規(guī)劃為一所七星級的高檔酒店。u 項目 B、 C、 D組團將保留原有的中式院落風貌，其中 B組團無地下室。u 本案各組團由于受基腳影響，動線設計明顯受制約，商業(yè)口岸價值被明顯削弱。u 本案各個院落均由正房、倒座房、東廂房、西廂房組成，面積大多集中在 500平米 —800 平米，是標準的中式庭院構造。u 本案院落總數(shù)不超過 100戶。u 下圖為本案中院落的參考效果圖。很顯然，這是一個具有濃厚中式人文底蘊的項目。這種底蘊，與水井坊的歷史文化密切相關。因此，讓我們認識一下水井坊 ！q 水井坊上起元末明初，歷經(jīng)明清，下至當今，呈 “ 前店后坊 ” 布局，延續(xù)五、六百年從未間斷生產(chǎn)， “ 是我國發(fā)現(xiàn)的古代釀酒作坊和酒肆的唯一實例 ” ，有力地佐證了明朝李時珍在《本草綱目》中“ 燒酒非古法也，自元時始創(chuàng)之 ” 的觀點 ；q 此考古發(fā)現(xiàn)被考古界、史學界、白酒界專家認定為 “ 中國最古老的酒坊 ” 、 “ 中國濃香型白酒的一部無字史書 ” 、 “ 中國白酒行業(yè)的 ‘ 秦始皇兵馬俑 ’” 、 “ 中國白酒第一坊 ” 。由于她填補了我國酒坊遺址專題考古的空白，被國家文物局授予“1999 年中國十大考古新發(fā)現(xiàn) ” ；q 有名對云：望江樓 望江流 望江樓上望江流 江樓千古 江流千古　　水井坊 水井酒 水井坊中水井酒 井酒百味 井坊百味u水井坊作為酒文化的代表，呈現(xiàn)給世人怎樣的形象？水井坊，中國高尚生活元素！水井坊酒，從歷史人文的角度，將中國傳統(tǒng)的酒文化發(fā)揮到了極致！作為本案，是否能支撐這一高端形象？我們先審視一下項目周邊的環(huán)境。q 視角向東區(qū)域一：國際金融東大街?作為最具潛力的金融大道，東大街正向著中國西部的華爾街靠攏；?多家國內(nèi)外專業(yè)機構一致認為，東大街將是中國西部最貴的地方，這里將誕生中國西部的第一高樓。視角向東122區(qū)域二：時代豪庭與蓉上坊。?隨著東大街的形象提升，以及香港地產(chǎn)企業(yè)的入駐，這里誕生了時代豪庭、蓉上坊等高端住宅，住宅檔次普遍較高。122視角向東q 視角向南視角向南區(qū)域一：培根路酒吧休閑一條街。?成都最具知名度的酒吧文化聚集地，這里集中了 “ 回歸、芭比” 等特色酒吧。?從區(qū)域價值來說，類似北京的三里屯。21345視角向南區(qū)域二：四川大學望江校區(qū)。?四川大學是四川境內(nèi)最優(yōu)秀的大學，望江校區(qū)占地 3000余畝。?這里主要是碩士研究生在讀。21345區(qū)域三：望江公園。?望江公園位于成都市九眼橋錦江南岸，是成都市著名的旅游景點。該公園是為紀念唐代女詩人薛濤而建，公園內(nèi)的建筑包括崇麗閣、濯錦樓、浣箋亭、五云仙館、流杯池和泉香榭等，21345視角向南區(qū)域四：錦江新外灘。?九眼橋東側(cè)匯聚了 “ 外灘、凌江峰閣、南府錦、晶藍半島 ” 等高檔社區(qū)，被譽為成都的新外灘。視角向南21345區(qū)域五：東湖高尚居住區(qū)。?望江公園區(qū)域，是成都素來有名的高檔居住區(qū)，這里匯聚了 “ 河濱印象、望今緣、華潤翡翠城、望江嘉園、摩瑪城 ” 等高檔社區(qū)。視角向南21345q 視角向西區(qū)域一：音樂廣場與廊橋。?安順廊橋最初可以追溯到元代，是馬可 ?波羅印象較為深刻的四座大橋之一。音樂廣場和廊橋一體，形成成都的標志性建筑之一。視角向西1243區(qū)域二：香格里拉大酒店。?香格里拉大酒店位于錦江一側(cè)，酒店和相連的三十層高的香格里拉寫字樓完美結(jié)合，成為這個繁華、現(xiàn)代的都市內(nèi)又一嶄新地標。視角向西1243區(qū)域三：濱河酒吧一條街。?府南河（錦江）一側(cè)，由多個小酒館、小酒吧構成的特色酒吧一條街，該街景采用中式風格打造，在成都頗有名氣。視角向西1243區(qū)域四：名聲在外的四川音樂學院。?四川音樂學院，全國九大音樂學院之一，因近年來選秀節(jié)目的興盛而名聲在外，是中國頂尖的音樂殿堂。視角向西1243q 視角向北視角向北區(qū)域一：合江亭。?合江亭始建于 1200年前，于唐代始建，北宋重建，成為官民宴飲，市井游玩的熱鬧場所。?合江橋畔亦是時人登舟出川的主要口岸，駛往東吳的萬里征帆就是從這里啟航。12視角向北區(qū)域二：成都蘭桂坊。?成都蘭桂坊沿河而建，由 19幢 2至 3層建筑構成，開設有逾 100間食店、酒吧及零售商鋪，為香港蘭桂坊的大型 “ 復制版 ” ，是香港境外唯一的 “ 蘭桂坊 ” 連鎖區(qū)。12很顯然，這里從未大眾化！從未低端化！這塊土地，被眾多高尚元素所環(huán)伺，價值巨大！因此，對本案而言，其形象能夠并且必然高端！正如水井坊酒一直倡導的，這里是 中國的高尚生活元素 ！讓我們重新描繪一下這塊土地！這塊土地 天賦異稟，價值連城 ！東望江，西浣花。成都人心目中最有人文底蘊的兩個地方。浣花已成往事，望江唯余水井坊 。集美景、人文、歷史于一體者， 世所罕有 ！堪比 臺灣之日月潭、杭州之西湖 。此前未曾有，此后不會有！三千年成都風華，由這里代言 。唯五十余席高闊大院 ，非世襲之家，不足以品評。中國的，高尚生活元素！因為矜貴，所以不茍于世；因為稀有，所以待價而沽。那么，這塊土地的價值到底有多大？PART 2 區(qū)域價值本案的價值到底有多大？我們以類比的形式進行初步的判斷！價值類比一：建設路商圈商圈位置 成都東 一、 二環(huán) 之間。建筑 形態(tài) 臨街商鋪 +店中店形態(tài) 。代表商業(yè) 龍湖三千城、萬科金域藍灣、首創(chuàng)愛這城。底層 售價 一層 均價 5萬元 /平米，最高售價 10萬元 /平米 。u 二環(huán)路建設路口，是成都有名的商圈，被譽為 “ 成都的城市會客廳 ” ，但區(qū)位條件相對不如本案，其一層售價達到均價 5萬元 /平米，最高售價達到 10萬元 /平米。目前經(jīng)營狀況良好，最高租金可達 300元 /平米 月。價值類比二：春熙商圈u 春熙商圈是成都最知名的商圈，在國內(nèi)享有盛譽，區(qū)位條件較之本案更為優(yōu)越，該商圈一層售價達到均價 15萬元 /平米，最高售價達到 25萬元 /平米。商圈位置 由東大街、紅星路、春熙路、科甲巷構成。建筑 形態(tài) 臨街商鋪 +店中店形態(tài)。代表商業(yè) 銀石廣場、香檳廣場、第一城、尚都廣場等。底層 售價 一層 均價 15萬元 /平米，最高售價 25萬元 /平米 。價值類比三：一環(huán)路沿線商圈位置 一環(huán)路沿線商業(yè)綜合體。建筑 形態(tài) 臨街商鋪 +商業(yè)步行街。代表商業(yè) 金牛萬達廣場、成都 339等。底層 售價 一層 均價 6萬元 /平米，最高售價 10萬元 /平米 。u 以金牛萬達廣場為例，該樓盤一層售價達到均價 6萬元 /平米，最高售價達到 10萬元 /平米，且供不應求，租金暫定為 400元 /平米（最高 500元 /平米），投資回報率 8%。從商業(yè)地位上講，本案區(qū)域與建設路商圈相比略優(yōu)，而與春熙商圈相比則較為遜色，其商業(yè)價值應與一環(huán)路沿線的金牛萬達廣場更為接近。因此，從傳統(tǒng)商業(yè)口岸價值來看，本案的價格應 高于建設路（ 5萬 /平米） 而 低于春熙路（ 15萬 /平米） 。也就是說，其價格應在 5—15 萬 /平米之間， 更為接近金牛萬達廣場（ 6—10 萬 /平米）的售價 。那么，假設本案的平均售價（一層）在 6—10萬 /平米的話，本案周邊的商鋪租金是否能夠支撐？讓我們再看一個例子！項目案名：蘭桂坊成都項目地址 水井坊一側(cè)建筑 形態(tài) 臨街商鋪 +商業(yè)步行街。商業(yè)租金 150—300 元