某地塊產(chǎn)品定位分析報告研討-文庫吧
2025-01-17 01:48 本頁面
【正文】 商務(wù)公寓 1500元 /平方米裝修標準天水家園二期單身公寓 江北區(qū) 431150012023 4952 1個月 77 76% 住宅公寓 3000元 /平方米裝修標準世紀東苑 SOHO 下應 4 51 8000 3 41 9個月 75 76% 商務(wù)公寓 800元 /平方米裝修標準萬達 48克拉 中心區(qū) 45－ 86 14000 63－ 120 13個月 150 92% 酒店式公寓 1500元 /平方米裝修標準半島華府簡愛 城西 45－ 60 7000 31－ 42 4個月 87 96% 酒店式公寓 2023元 /平方米裝修標準春天彼岸 陳婆渡 42 9000 3 38 12個月 73 67% 商務(wù)公寓 1200元 /平方米裝修標準環(huán)球中心 海曙區(qū) 45 26000－28000 121－126 12個月 19 32% 酒店式公寓 5000元 /平方米裝修標準16城聯(lián)邦 江東區(qū) 30－ 80 8000－10000 40－ 96 5個月 66 25% 商務(wù)公寓 2500元 /平方米裝修標準預計下半年新推量近 4500套左右，加上前兩年存量，預計會有 7500套公寓，按照往年的正常消化量，要將近 3年才能消化完，后期競爭壓力大。公寓未來供應公寓未來供應樓盤名 區(qū)域 預推套數(shù) 產(chǎn)品信息 面積范圍（ m2） 產(chǎn)品 產(chǎn)權(quán)金沃下應項目 鄞州區(qū) 400 2幢單身公寓 27856方共計 541套 約 4050 平層 40年嘉華 SOHO 鄞州區(qū) 600 3幢 18FSOHO，約 5萬方共 600套 3050/60100 平層 /復式 40年海頓公寓 江北區(qū) 200 由 2棟高層組成，一棟 17層、一棟 22層 約 4050 平層 40年新星龍灣 海曙區(qū) 320 規(guī)劃多幢雙拼寫字樓與 1幢酒店式公寓 約 4050 平層 40年聯(lián)盛廣場 鄞州區(qū) 600 1幢 23層， 623FSOHO，約 3萬方約 600套 30100多 平層 40年金湖世家 鄞州區(qū) 410 1幢 12F共計 410套酒店式公寓 4070 平層 40年名匯東方 江東區(qū) 236 1幢 14F236套約 4080 平層 40年天合二期 SOHO 江北區(qū) 290 290套 4060 平層 40年立方寓 江北北區(qū) 630 4幢 89F單身公寓 .約 630套 3050 平層 /挑高 70年江南一品 江東區(qū) 350 3545平米平層 600套， 88平米復式 130套 3545 平層 /復式 70年88慈城新天地 江北北區(qū) 200 1幢 5F單身公寓共計 200套 3060 平層 40年合計 4236 □ 項目所在的海曙片區(qū)公寓個案少，競爭環(huán)境相對較為緩和；□ 去年 壓抑的購買需求今年得到釋放，促成了公寓產(chǎn)品的熱銷 ；□ 住宅公寓比商務(wù)公寓更被市場接受，低總價、小面積且具備高投資價值的項目銷售形勢較好 ；□ 未來 7500余套的供應量，將會加劇市場競爭的慘烈程度。公寓市場小結(jié)公寓市場小結(jié)公寓產(chǎn)品在未來面臨著激烈的市場競爭，但只要能打造出具備高投資價值的產(chǎn)品，仍然存在市場進入機會?公寓市場?寫字樓市場?商業(yè)市場歷年寧波寫字樓需求有限，在 0 07年住宅成交強勁的帶動下，銷售量維持在 55萬平方米左右。 09年受住宅熱銷的帶動，寫字樓也出現(xiàn)了回暖跡象，成交狀況好于 08年，仍低于 0 07年平均值，還未真正回暖。寫字樓供需寫字樓供需2023年 1－ 6月份寧波寫字樓產(chǎn)品的成交量為 。從歷年寫字樓銷售數(shù)據(jù)可見，寧波寫字樓需求十分有限。寫字樓價格分析寫字樓價格分析 受寫字樓供應放大、經(jīng)濟危機雙重影響，市場需求不斷萎縮，寫字樓成交價格開始下調(diào)，年后低價運行，與住宅成交價格嚴重倒掛。價格與住宅倒掛，價值難以體現(xiàn)2023年市六區(qū)住宅成交均價（元 /M2）市六區(qū)寫字樓成交均價（元/M2）1月 9876 81352月 8969 55433月 9798 87934月 9847 83375月 9488 9505寫字樓未來供應寫字樓未來供應 2023年上半年寫字樓供應量 97萬方，預計 09年下半年市場新增供應量在 119萬方，因此未來供應量在 200萬方以上，09年寫字樓預計去化能在 30萬方左右，供需比在 ： 1。： 1—— 供需比例失調(diào)后市研判后市研判 本年累計 去年同期 同比增減 %2023年 1月 567264 415153 2023年 2月 976491 793556 2023年 3月 1504847 1145393 2023年 4月 2152846 1650391 2023年 5月 2742939 2107159 2023年 6月 3373074 2587242 2023年 7月 4056378 3113769 2023年 8月 4674906 3629826 2023年 9月 5311282 4149052 2023年 10月 5874373 4635808 2023年 11月 6313681 5141632 2023年 12月 6784037 5650851 2023年 1月 418665 567284 2023年 2月 709464 976533 2023年－ 2023年寧波進出口總額列表（萬美元）持續(xù)下滑金融風暴對中國以外向型為主的沿海發(fā)達地區(qū)例如寧波的后續(xù)影響甚為嚴重，以外貿(mào)、貨代等向來是寧波寫字樓市場主力客戶的企業(yè)資金鏈均 “勒緊 ”，短時間內(nèi)對辦公產(chǎn)品的需求不會大幅反彈。后市研判后市研判“ 為應對金融危機帶來的不利影響，營造更加寬松和諧的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，緩解普遍存在的經(jīng)營場所瓶頸制約，寧波將在特定條件下 允許住宅注冊為公司住所 。 ” －－ 2023年 4月 9日 寧波工商局發(fā)布寧波工商局近日出臺了《關(guān)于進一步放寬市場準入條件支持創(chuàng)業(yè)發(fā)展的若干意見》，于 2023年 5月 1日起實施。寧波市工商局副局長、新聞發(fā)言人林堅表示，以政策法規(guī)的方式明確此舉在全國尚屬首創(chuàng)。 該《意見》規(guī)定 ——住宅可登記為企業(yè)住所；經(jīng)營擾民將被停業(yè)； “ 集體辦公 ” 獲許可；寧波首次允許住宅商用，該政策出臺將直接打擊寫字樓市場。部分中小企業(yè)為縮減辦公成本可能暫時放棄購置辦公產(chǎn)品，市場將流失一部分 “ 散戶 ” 。后市研判后市研判 目前市場上部分寫字樓（如創(chuàng)新 12南部商務(wù)區(qū)）利用退稅、返稅等政策上的優(yōu)惠，極大地分流了原本就十分有限的市場需求，對于沒有此類資源的寫字樓產(chǎn)品來說，無疑是雪上加霜。寧波研發(fā)園區(qū) 寧波南部商務(wù)區(qū)寫字樓市場小結(jié)寫字樓市場小結(jié)□ 寧波寫字樓需求歷年來都不大， 09年上半年有所回升，但并未真正回暖；□ 寫字樓市場的蕭條，使得寫字樓的價格與住宅的價格嚴重倒掛 ；□ 預計 09年寧波寫字樓供需比為 ： 1，供需關(guān)系失調(diào)；□ 受外貿(mào)行業(yè)下行、住宅可以辦公政策的影響，短期內(nèi)寫字樓的需求難以大幅反彈，加上政策導向型寫字樓的分流，市場前景不容樂觀。供應量
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