【正文】 億美元，同比增長 ％，一舉扭轉(zhuǎn)外貿(mào)為時一年的下降局面； 11月我國居民消費價格 CPI同比上漲％，結(jié)束連續(xù)９個月的同比負(fù)增長； 11月，我國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 ％，創(chuàng)下 2023年中以來的最大增幅。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議、國四條、溫家寶講話 ……年初五月年末10年年？09年經(jīng)濟(jì)回顧 /09 Economic Review改革收入分配格局改革一：轉(zhuǎn)變政府職能 減少和規(guī)范行政審批，將減少行政收費；深化資源 價格改革，將限制一些地方政府的 ” 賣礦 ” 收益改革二： 促進(jìn)中小企業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展 國務(wù)院總理溫家寶接受新華社專訪表示： “ 要在稅收、貸款以及其他方面給予中小企業(yè)政策支持。改革三 ：推進(jìn)壟斷性行業(yè)體制改革 2023年中國在市場化改革方面會有新的突破，教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、公用事業(yè)等壟斷領(lǐng)域會吸引更多民營資本進(jìn)入。改革四 ：穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化 推進(jìn)城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，是 09年中央經(jīng)濟(jì)工作會議最大亮點。改革五 ：加大 “ 民生 ” 支出 中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出 ” 要突出財政政策實施重點，加大對民生領(lǐng)域和社會事業(yè)支持保障力度 ”2023展望 /2023 Outlook告別 “ 極度 ” 寬松的 2023年，將迎來 “ 適度 ” 寬松的 2023年?！?新增貸款： ◆ 加息壓力明顯適度寬松的貨幣政策2023展望 /2023 Outlook◆ 提高二套首付抑制投機購房 —— 政策：加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女 )， 貸款首付款比例不得低于 40%， 貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價?！?防范境外熱錢沖擊國內(nèi)市場 —— 政策：加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項目資本金要求，嚴(yán)禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。有關(guān)部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，防止境外 “ 熱錢 ” 沖擊我國市場?！?嚴(yán)查囤地炒地保證有效供給 —— 政策：國土資源部門要嚴(yán)格土地出讓價款的收繳，深化合同執(zhí)行監(jiān)管，加強對閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為?！?完善招標(biāo)方式劍指 “ 地王 ” 頻出 —— 政策：進(jìn)一步加強土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標(biāo)方法。對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。 從嚴(yán)控制商品住房項目單宗土地出讓面積?！?房價過高城市要多建限價房 —— 政策：加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項目建設(shè)和銷售。要適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市， 要切實增加限價商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供應(yīng)?！?越權(quán)救市政策地方嚴(yán)禁出臺 —— 政策：進(jìn)一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實的工作責(zé)任制。各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況，認(rèn)真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。國十一條再次重申 07年政策內(nèi)容，對房地產(chǎn)行業(yè)并無實質(zhì)性打壓。政策解析 /Policy Analysis謹(jǐn)慎樂觀◆ 樂觀：適度寬松的財政政策不變；◆ 謹(jǐn)慎：國十一條重申 07調(diào)控措施。2023宏觀基調(diào) /2023 macrotonePart One市場研究分析◆ 城市閱讀◆ 宏觀經(jīng)濟(jì)政策◆ 競爭分析◆ 消費者分析板塊劃分 /Plate Divided南豐縣城樓市規(guī)劃為四大居住板塊，分別是河?xùn)|板塊、中心板塊、城西板塊和城北板塊。中心板塊包括老城區(qū)和成熟的行政新城區(qū)，此板塊也是目前南豐縣房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的板塊，現(xiàn)已成為像盱江花園、泉豐 國際花園等規(guī)?；焚|(zhì)樓盤。城北和城西板塊在未來幾年內(nèi)，隨著 曾鞏文化廣場和南豐西客運站的周邊城市配套日益成熟，這兩個區(qū)域?qū)⑹亲顬榘l(fā)展前景的板塊。本案泉豐國際花園琴湖公園盱江花園曾鞏文化廣場個案分析 /Case Analysis樓盤名稱： 泉豐國際花園占地面積： 93100平米總建面積： 150822平米綠 化 率： %項目現(xiàn)狀： 本案自 07年啟動入市以來，已經(jīng)進(jìn)行四批房源的開盤銷售，目前在售的房源為第四批多層房源，銷售均價約 2380元 /平米。工程進(jìn)度： 目前小區(qū)部分景觀現(xiàn)已呈型，如小區(qū)主入口景觀、小區(qū)中心景觀小品組團(tuán)等。美譽品牌： 一期多層已經(jīng)交房使用，其以優(yōu)越的品質(zhì)、現(xiàn)房實景在市場贏得了良好的美譽度和品牌知名度，更是我們琴湖中央城最直接、最具競爭力的競爭對手。Part One市場研究分析◆ 城市閱讀◆ 宏觀經(jīng)濟(jì)政策◆ 競爭分析◆ 消費者分析潛在客戶分析 /Analysis Of Potential Customers◆ 潛在消費者目前居住情況與家人同住占有比例近 40％分析： 居民租房比例較低，購房出租的居民較少。市民自有住房比例較高，但主要還是以自建房為主?！?潛在消費者購房意愿情況分析： 根據(jù)調(diào)研，未來兩年內(nèi)將成為市民購房的高峰期，而且這一部分消費者也將成為未來房市去化的主力軍；近 86％的被訪者在近三年內(nèi)有購房的意向。潛在客戶分析 /Analysis Of Potential Customers◆ 潛在消費者預(yù)購商品房類型分析： 多層住宅為購房者首選； 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展及購買能力等層面考慮，在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)多層產(chǎn)品仍是房地產(chǎn)市場的主流；小高層物業(yè)需求比例呈上升趨勢。多層商品房仍為購房者購房首選的住宅類型◆ 潛在消費者購房的主要目的 分析： 購房者仍以自住為主，其自住需求比例達(dá)到 72％，投資型房產(chǎn)比例很低；城市改造力度很大，購房自住需求旺盛；由于投資及出租市場并不活躍，二級市場的開發(fā)緩慢投資及出租需求市場份額非常小潛在客戶分析 /Analysis Of Potential Customers分析： 在四級城市縣城客戶，因房款總價相對偏低，以及潛在客戶對居住環(huán)境和條件的要求，三房依然是消費者首選房型。而在房型面積上也對應(yīng)需求面積控制在 101130平米緊湊型的房型。其次在 81100平米的小兩房也是消費者比較青睞的房型?！?潛在消費者預(yù)購戶型分析三房為潛在客戶的首選房型，兩房和四房次之◆ 潛在消費者預(yù)購房型面積分析城 市◆ 城市能級不高 /價格落差不明顯 ◆ 城區(qū)人口限制導(dǎo)致容量有限◆ 周邊人群聚合補充血液◆ 二級市場繁榮板塊區(qū)域不活躍 客 戶◆ 公務(wù)員之類客戶的高端客戶群◆ 南豐周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入的桔農(nóng)◆ 改善型購房需求產(chǎn) 品◆ 板塊第一大盤◆ 戶型緊湊性價比高◆ 建筑密度較高◆ 與琴湖公園零距離◆ 四星級酒