【正文】 區(qū)域和項(xiàng)目劃分 ,和策劃經(jīng)理合理分工 ) 工作要求和實(shí)現(xiàn) :具備一線營銷操作的能力 ,對項(xiàng)目完整操作有較為成熟的經(jīng)理 ,整合協(xié)調(diào)能力較為突出 ,可以較有效操控合作及代理公司 . 二、品牌發(fā)展工作職能模塊 組織 3人 :品牌經(jīng)理 1人 ,品牌執(zhí)行 2人 ,其中含媒體關(guān)系 1人 工作要求和實(shí)現(xiàn) :品牌落地策略制定及頒布 ,有效的監(jiān)督執(zhí)行 ,集團(tuán)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃 ,品牌形象設(shè)計(jì)及根據(jù)企業(yè)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整 。集團(tuán)和項(xiàng)目品牌各類活動及事件的規(guī)劃操作 。系統(tǒng)且整合的進(jìn)行推廣品牌，組合各種渠道 ,形成良好的媒體關(guān)系維護(hù) . PART 2:商業(yè)運(yùn)營組 序號 項(xiàng)目名稱 商業(yè)體量 銷售面積 持有面積 備注 1 寶山生活廣場 50000 23000 27000 含 2樓及地下廣場。 2 徐匯新城 4400 3400 1000 售樓處因體量較大，不便分割打散銷售，需招商再租約銷售。 3 嘉城 31000 25000 6000 現(xiàn)有商業(yè)預(yù)計(jì)，不含地下停車庫 \四期 \五期規(guī)劃商業(yè)。 4 常州曦城 24000 10000 14000 含需短期內(nèi)持有商鋪，不含 2地塊規(guī)劃商業(yè)。 5 重慶藍(lán)溪谷地 17000 14000 3000 主要是 1樓及其它樓的二層大面積商鋪。 6 舟山三期 80000 50000 30000 當(dāng)前初步預(yù)計(jì) 7 太倉榮御藍(lán)灣 8000 0 8000 若銷售需補(bǔ)交土地款，含 1000平米會所 8 天津陽光尚城 2100 0 2100 短期內(nèi)持有，后再考慮以二手房銷售。 9 天津?qū)氎骓?xiàng)目 6040 5040 1000 持有部分為會所。 10 湖州西西那堤 1000 1000 主要是會所，先招商經(jīng)營后銷售 11 美蘭湖嶺域 600 600 0 售樓處臨街商鋪，其余為物業(yè)配套用房 合計(jì) 216500 131040 93100 為當(dāng)前已有項(xiàng)目商業(yè)初步預(yù)計(jì)。 商業(yè)現(xiàn)狀 現(xiàn)有項(xiàng)目需要持有招商體量， 近 10萬 平米，體量巨大。 包括： 長期持有：寶山生活廣場沃爾瑪、蘇寧電器等 短期持有：部分短期難以去化的小面積鋪位 被迫持有：天津北辰陽光尚城、太倉榮御藍(lán)灣 主動持有：舟山三期商業(yè)主力店等。 商業(yè)現(xiàn)狀 序號 項(xiàng)目名稱 持有面積 折算均價 預(yù)計(jì)金額 （萬元） 備注 1 寶山生活廣場 27000 14000 37800 需要經(jīng)營管理支持及商家維系。 2 嘉城 6000 10000 6000 主要是東塊商業(yè) 2樓的三、四層，作餐飲、娛樂之用，整個商業(yè)廣場極需專業(yè)商業(yè)管理公司介入。 3 常州曦城 10000 7000 7000 主要是 1 17樓二至四層大面積鋪位，引進(jìn)主力店。 4 重慶藍(lán)溪谷地 3000 5000 1500 1樓主力店區(qū)域，帶動整個商業(yè)街銷售和經(jīng)營人氣。 5 舟山三期 30000 8000 24000 確保整個商業(yè)經(jīng)營特色的區(qū)域，需要招商先行，且長期經(jīng)營管理。 6 太倉榮御藍(lán)灣 8000 10000 8000 前期經(jīng)營管理，待旺鋪后平衡其價值與土地款，再決定是否銷售。 7 天津陽光尚城 2100 8000 1680 同上。 合計(jì) 87000 85980 現(xiàn)有項(xiàng)目長期持有部分商業(yè)匯總 長期持有經(jīng)營資產(chǎn)價值，按折算均價測算 超過 8億 多，資產(chǎn)沉淀巨大。 是集團(tuán)未來發(fā)展、擴(kuò)張、壯大、騰飛的重要戰(zhàn)略資金，極需專業(yè)力量介入，整體盤活、收益、運(yùn)作這些資產(chǎn)。 86000平米持有商業(yè)，未來經(jīng)營按平均租金 1元 /平米 /天、穩(wěn)定出租率 75%測算，年租金達(dá)到 2300多萬。 商業(yè)現(xiàn)狀 短期目標(biāo)： 梳理存量資產(chǎn)、支持散鋪銷售和主力店招商、提供專業(yè)策略服務(wù)； 中期目標(biāo)： 理清權(quán)責(zé)、明確主體、培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)、組建落實(shí)； 遠(yuǎn)期目標(biāo)： 統(tǒng)籌資產(chǎn)、專業(yè)運(yùn)營、資本運(yùn)作，并與集團(tuán)共同發(fā)展壯大。 發(fā)展構(gòu)想 ? 景瑞生活廣場： 自持面積招商、散鋪銷售，整體包裝推廣及基礎(chǔ)運(yùn)營管理； ? 徐匯新城商業(yè)： 商業(yè)氛圍包裝、散鋪銷售支持； ? 嘉城商業(yè)： 策劃、定位、包裝、銷售、持有物業(yè)招商，及后期經(jīng)營管理； ? 舟山 HOPSCA商業(yè)： 市場調(diào)研、業(yè)態(tài)定位、產(chǎn)品組合、設(shè)計(jì)規(guī)劃、策劃推廣及主力店預(yù)招商等； ? 重慶藍(lán)溪谷地商業(yè)： 業(yè)態(tài)優(yōu)化、工程改造、包裝推廣及銷售支持，主力商家談判、后期運(yùn)營維系； ? 太倉榮御藍(lán)灣、常州曦城商業(yè)： 市場調(diào)研、業(yè)態(tài)定位、面積分割、策劃推廣及銷售支持，主力店預(yù)招商及后期維系； ? 湖州、天津北辰與寶坻項(xiàng)目商業(yè)部分： 市場調(diào)研、業(yè)態(tài)定位、體量論證、面積分割、商家意向及銷售支持。 主要目標(biāo)是當(dāng)前存量經(jīng)營性資產(chǎn)的梳理，與策劃、銷售、招商、經(jīng)營等專業(yè)性工作介入，主要包括以下部分： 短期目標(biāo) — 加強(qiáng)專業(yè)團(tuán)隊(duì) 重中之重 ? 景瑞生活廣場： 商業(yè)氛圍的包裝、營造，余鋪的招商與銷售，已售散鋪的繼續(xù)代租服務(wù)，真正落實(shí)景瑞“舒適之道”，一切為客戶著想。 ? 嘉城東塊商業(yè)： 需要資產(chǎn)經(jīng)營管理公司的介入，以專業(yè)力量、整合專業(yè)資源、全程操作商業(yè)，包括前期定位、包裝、宣傳及推廣，主力店招商執(zhí)行，提升投資者信心，直接促進(jìn)現(xiàn)場散鋪銷售，以及后期商業(yè)成功經(jīng)營。 涉及到合作股東，建議由景瑞與華江聯(lián)合組建，景瑞控制、華江組建具體人員，同時前期也引入外部專業(yè)商業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)與力量，未來將作為景瑞商業(yè)管理人才與團(tuán)隊(duì)的實(shí)踐地。近期提交具體方案與華江公司討論，再向董事會匯報(bào)。 ? 重慶藍(lán)溪谷地商業(yè)： 商業(yè)氛圍的包裝、營造，整體商業(yè)的策劃與定位，主力商家的談判與簽約，分割散鋪的銷售與維護(hù)，因散鋪較多、當(dāng)前商業(yè)氛圍薄弱、投資者信心不強(qiáng)等，需要引入專業(yè)管理經(jīng)營公司，打消投資者的顧慮，加快散鋪銷售。 ? 太倉榮御藍(lán)灣商業(yè)： 短時間內(nèi)不利銷售，需要持有招商運(yùn)營，因體量較大，達(dá)到 8000平米，現(xiàn)有商業(yè)氛圍較弱，需遵從商業(yè)規(guī)律進(jìn)行操作，落實(shí)具體分工與責(zé)任主體，一方面提升其附加值，同時與小區(qū)高檔形象保持一致。 重中之重 ? 完成短期目標(biāo)； ? 積累商家資源，與重要商戶建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系； ? 整合上下游供應(yīng)商資源； ? 公司架構(gòu)模型確定及組建正式啟動； ? 資產(chǎn)管理公司發(fā)展方向和功能目標(biāo)明確； ? 商業(yè)地產(chǎn)定位、設(shè)計(jì)、策劃、銷售和招商結(jié)合明顯； ? 商業(yè)地產(chǎn)與金融服務(wù)聯(lián)動準(zhǔn)備。 通過不斷地介入、參與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作，逐步完善商業(yè)操作團(tuán)隊(duì)、明確具體功能、落實(shí)責(zé)任目標(biāo)，初步形成資產(chǎn)經(jīng)營管理公司雛形，并開始以專業(yè)資產(chǎn)管理公司身份對外宣傳及獨(dú)立運(yùn)作。 中期目標(biāo) — 籌建資產(chǎn)經(jīng)營公司 重點(diǎn)項(xiàng)目 ? 常州景瑞曦城商業(yè)： 1地塊三期商業(yè) 的整體定位、業(yè)態(tài)分布、業(yè)態(tài)配比、租售策略、租售面積、宣傳推 廣、主力店招商、散鋪銷售及持有物業(yè)運(yùn)營管理、商家維系等。將之前的經(jīng)驗(yàn)與資源順延，確保租售平衡、商鋪價值最大化。 ? 舟山 HOPSCA商業(yè) ： 8萬平米商業(yè) ，無論是放在上海還放在外地三線城市，體量都不小，更何況是處于規(guī)劃發(fā)展中的魯家峙島，只有高標(biāo)準(zhǔn)、高定位的操作才能運(yùn)作成功，也將成為景瑞運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的重要里程碑。 重點(diǎn)工作 ? 商家戰(zhàn)略合作伙伴： 經(jīng)營商家數(shù)量要求達(dá)到 100家以上，集中在大型百貨、超市大賣場、專業(yè)市場及全國連鎖發(fā)展的餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)，要求均簽有戰(zhàn)略合作性協(xié)議，便于以后集團(tuán)“定單式”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。 ? 團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)與架構(gòu)完善： 經(jīng)過前期的積累與沉淀，商業(yè)地產(chǎn)操作團(tuán)隊(duì)磨合到位，同時組織架構(gòu)完善，與集團(tuán)及各項(xiàng)目公司責(zé)權(quán)利關(guān)系明確，在商業(yè)地產(chǎn)全程操作上作用明顯，并初步具備經(jīng)營物業(yè)資本化運(yùn)作的能力。 ? 全面 承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn) 拓展 /開發(fā) /銷售 /經(jīng)營的業(yè)績責(zé)任； ? 保全增值現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，并有效實(shí)現(xiàn)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)總體的戰(zhàn)略目標(biāo) ； ? 提高原有商業(yè)物業(yè)的增值潛力和盈利能力，同時通過模式創(chuàng)新及市場拓展尋求新的利潤增長點(diǎn) ； ? 全面 整合 上下游 外部專業(yè)機(jī)構(gòu) 和資源 ，為集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn) 操作 提供能力和管理上的保障； ? 商用物業(yè)資產(chǎn)全面資本化運(yùn)作，為整個集團(tuán)隨時提供資金周轉(zhuǎn)或戰(zhàn)略發(fā)展儲備上的支撐。 通過積累管理經(jīng)驗(yàn)、完善管理模式、不斷提升管理水平，為集團(tuán)公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)提供支持和服務(wù)，并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)努力探索成功的、可復(fù)制的模式。 長期目標(biāo) — 資產(chǎn)經(jīng)營公司全面承擔(dān)商業(yè)開發(fā)、租售、經(jīng)營 發(fā)展過程及前景 初期 中期 遠(yuǎn)期 具備相應(yīng)的人員，不一定要正式組建專門的公司，可以有雛形，包括策劃、招商和運(yùn)營管理等專業(yè)性人才到位。 正式籌建商業(yè)管理或資產(chǎn)經(jīng)營公司，具備較完整的架構(gòu)和設(shè)置，與集團(tuán)和各項(xiàng)目公司權(quán)責(zé)清晰、方向明確、考核具體。 作為一個獨(dú)立的、統(tǒng)一的資產(chǎn)經(jīng)營人出現(xiàn)，提供商業(yè)全程