【正文】 除。但按照所得稅法第八條“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除” ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入而繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該繳納的稅款，不屬預(yù)繳稅款性質(zhì)，可以扣除。但由于會(huì)計(jì)核算中，由于未計(jì)入銷售收入，所以這部分稅金未計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加，只能通過當(dāng)期利潤(rùn)總額的抵減項(xiàng)目在稅前扣除。 ? 操作實(shí)例 ? 某開發(fā)商 2023年開工 A項(xiàng)目， 04年已正常銷售，實(shí)現(xiàn)銷售收入 1000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金55萬元，期間費(fèi)用 50萬元，銷售成本 700萬元； 04年開工 B項(xiàng)目當(dāng)年不具備完工條件實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 200萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金 11萬元。 不考慮其它納稅調(diào)整， 04年企業(yè)所得稅計(jì)算如下： 利潤(rùn) =1000 50700（ 55+11） =184萬元 應(yīng)納稅所得額 = 184+20020%=224萬元 操作實(shí)例 05年 B項(xiàng)目具備完工條件，同期另對(duì)外銷售實(shí)現(xiàn)收入 2023萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅金 110萬元，銷售成本 1500萬元，另將 04年預(yù)售收入確認(rèn)為當(dāng)期收入，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本 150萬元， 05年期間費(fèi)用 60萬元。 不考慮其它納稅調(diào)整， 05年企業(yè)所得稅計(jì)算如下： 利潤(rùn) =（ 2023+200） 60110（ 1500+150）=380萬元 應(yīng)納稅所得額 = 38020020%=340萬元 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 ? 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本247。成本對(duì)象總可售面積 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 維修費(fèi)用的扣除 ? 企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 )進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。 ? 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。 配套設(shè)施的扣除 ? 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施， ? 屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 ? 屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。 除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn) 進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 ? 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 保證金的扣除 ? 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金 (擔(dān)保金 )不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 傭金或手續(xù)費(fèi)的扣除 ? 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi) )不超過委托銷售收入 10%的部分 ,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。 ? 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的按照《關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅 [2023]29號(hào)）第一條第二款“其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營(yíng)資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的 5%計(jì)算限額。 ? 境外機(jī)構(gòu)幫助國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，按照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付境外銷售費(fèi)用時(shí)，應(yīng)該代扣代繳 5%的營(yíng)業(yè)稅、 10%的企業(yè)所得稅。 利息支出的扣除 ? 企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配 ，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。 ? 企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用 ,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 財(cái)產(chǎn)損失的扣除 ? 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 ? 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品 (以成本對(duì)象為計(jì)量單位 )整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。 ? 有關(guān)規(guī)定：由于目前新的財(cái)產(chǎn)損失扣除管理辦法未出臺(tái)，待明確 特殊肯定性規(guī)定 工資薪金支出 ? 稅法規(guī)定 ? 企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金，準(zhǔn)予扣除。條件： ? 包括所有現(xiàn)金和非現(xiàn)金形式 ? 是實(shí)際發(fā)生的 ? 發(fā)放的對(duì)象是在本企業(yè)任職或受雇傭的員工 ? 限于合理的范圍和額度 ? 會(huì)計(jì)：職工薪酬是指為獲得職工提供勞務(wù)而給予各種形式的報(bào)酬。其范圍是： ? 職工工資、薪金津貼和補(bǔ)貼 ? 工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi) ? 職工福利費(fèi) ? 社會(huì)基本保險(xiǎn) ? 住房公積金 ? 非貨幣性福利 ? 辭退福利 ? 其它與獲得職工服務(wù)有關(guān)的支出 工資薪金的特殊形式一一股份支付 ? 會(huì)計(jì)規(guī)定：為取得職工服務(wù)而授予的權(quán)益性工具或以權(quán)益性工具為基礎(chǔ)確定的負(fù)債，如股份期權(quán)、股票等。分為 ? 權(quán)益結(jié)算的股份支付：對(duì)職工或其他方最終要授予股份或認(rèn)股權(quán)等 ? 現(xiàn)金結(jié)算的股份支付：對(duì)職工或其他方最終要支付現(xiàn)金 ? 會(huì)計(jì)與稅法規(guī)定比較： ? （ 1） 以權(quán)益結(jié)算的股份支付 ? 稅法 :不允許稅前扣除 ? （ 2）以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付 ? 稅法 :行權(quán)時(shí)允許稅前扣除 保險(xiǎn)支出 ? 基本社?？梢钥鄢? ? 補(bǔ)充兩項(xiàng)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除 ? 特殊工種險(xiǎn)可以扣除 ? 企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)可以扣除 ? 投資者和員工的其它商業(yè)保險(xiǎn)不可扣除 ? 三項(xiàng)經(jīng)費(fèi) ? 職工福利費(fèi)支出，不超過工資薪金總額 14％的部分，準(zhǔn)予扣除； ? 職工工會(huì)經(jīng)費(fèi)支出，不超過工資薪金總額 2％的部分，準(zhǔn)予扣除； ? 企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，不超過工資薪金總額 ％的部分，準(zhǔn)予扣除； 超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。 主要是比例不變、基數(shù)變、 從準(zhǔn)備金性質(zhì)變成據(jù)實(shí)有最高限的扣除原則 業(yè)務(wù)招待費(fèi) ? 考慮到業(yè)務(wù)招待費(fèi)是由商業(yè)招待和個(gè)人消費(fèi)混合而成的，而且二者通常難以劃分 ? 將業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除比例規(guī)定為 60%，同時(shí)規(guī)定扣除數(shù)額最高不得超過當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的 5‰。 ? 扣除的順序： ? 將實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)金額 60% ? 再與當(dāng)年 銷售（營(yíng)業(yè)）收入 5‰比較扣除 ? 注意： 銷售（營(yíng)業(yè)）收入。會(huì)計(jì)與稅法的差異，主要是銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的收入。 廣告宣傳費(fèi) ? 廣告費(fèi)具有一次性投入大、受益期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因而應(yīng)該視同資本化支出，不能在發(fā)生當(dāng)期一次性扣除。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)與廣告費(fèi)性質(zhì)相似，也應(yīng)一并進(jìn)行限制，實(shí)施條例規(guī)定 （除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定者外） 按銷售（營(yíng)業(yè)）收入的 15%扣除，并允許向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。 ? 結(jié)轉(zhuǎn)扣除與企業(yè)的臺(tái)帳管理 ? 由于扣除比例大都提高，與以前年度未扣除的廣告費(fèi)銜接問題 廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)調(diào)整表 本年度廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出 100 其中：不允許扣除的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出 20 本年度符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出 80 銷售（營(yíng)業(yè)）收入 1000 稅收規(guī)定的扣除率 15% 本年廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除限額 150 本年廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出納稅調(diào)整額 20 本年結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額 0 加：以前年度累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)扣除額 60、 90 減：本年扣除的以前年度結(jié)轉(zhuǎn)額 60、 70 累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除額 0、 20 旗幟鮮明 ? 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。開發(fā)產(chǎn)品完工后，計(jì)算廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的基數(shù)時(shí)，應(yīng)扣除