【正文】 ：別墅、小高層、高層 均價(jià)： 7000元 /㎡（公寓） 12023元 /㎡ （聯(lián)體別墅） 戶型面積：公寓 160－ 600 ㎡ 別墅 350－ 500 ㎡ 客源特征：大型企業(yè)總裁、私營(yíng)企業(yè)主、海外僑胞 評(píng)述： 依托著名國(guó)家級(jí)風(fēng)景保護(hù)區(qū)東湖而建，一線湖景，市中心地段 目前武漢地區(qū)首席豪宅 結(jié)論： ? 武漢市各個(gè)板塊聯(lián)體別墅市場(chǎng)區(qū)域性較強(qiáng) ? 目前在售聯(lián)體別墅項(xiàng)目大多依水而建，主打環(huán)境優(yōu)勢(shì) ? 在售聯(lián)體別墅社區(qū)規(guī)劃以混合型產(chǎn)品居多，建筑風(fēng)格不純粹，品質(zhì)感不高 ? 市中心別墅項(xiàng)目較為稀缺，為本項(xiàng)目后期提供了良好的市場(chǎng)空間。 ? 唯一在售市中心別墅項(xiàng)目項(xiàng)目《東湖天下》雖貴為武漢首席豪宅，但 價(jià)格“高處不勝寒”，競(jìng)爭(zhēng)力有限。 ? 城郊聯(lián)體別墅雖有單價(jià)優(yōu)勢(shì)，但總價(jià)優(yōu)勢(shì)不明顯 啟示： 通過競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的分析， 得出本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品 核心競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)： ? 本案具備一定的 性價(jià)比 優(yōu)勢(shì) ? 高檔次市中心 稀有 別墅社區(qū) ? 獨(dú)特 的現(xiàn)代化建筑風(fēng)格 ? 樓盤 品牌知名度 產(chǎn)品力 價(jià)格 客層分析 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 本案前期成交客戶經(jīng)驗(yàn) 客層分析方法 交通通路輻射范圍 產(chǎn)品附加值影響力 ? 本區(qū)域內(nèi) 大型企事業(yè)單位 是本項(xiàng)目良好的客源基礎(chǔ)。 如大橋局、供電局、自來水公司、銀行等福利較好，收入較豐厚穩(wěn)定的企事業(yè)單位。 ? 私營(yíng)企業(yè)主。 與本區(qū)域僅一橋之隔的 漢正街 ，富賈云集 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 ? 從區(qū)域上看 ， 主要立足于漢陽(yáng)本區(qū)客為主，約占 65％左右，其次為漢口，約占為 18%，武昌和其它區(qū)域占比較小比例。 ? 從職業(yè)上看 ， 主要以公共事業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)為主，其次私營(yíng)業(yè)主也占了較大比例。 ? 從年齡構(gòu)成上看 ， 主要集中在 2535歲中青年為主。 ? 從購(gòu)房用途上看 ，絕大部分以改善居住需求為主，其次為二次置業(yè)者，投資購(gòu)房比例僅占 5％左右。 北塊成交客戶經(jīng)驗(yàn)分析 ? 本項(xiàng)目占據(jù)武漢 三鎮(zhèn)交通要道交匯中心 位置，故從道路輻射面來看，本項(xiàng)目可同時(shí)影響其他兩鎮(zhèn)相鄰區(qū)域的客戶： 交通道路輻射分析 江漢一橋 晴川橋 漢口江漢區(qū) 月湖橋 漢口硚口區(qū) 武昌區(qū) 長(zhǎng)江一橋 ? 漢陽(yáng)區(qū) 得天獨(dú)厚 的核心區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 獨(dú)特 的現(xiàn)代化建筑風(fēng)格 ? 復(fù)地 知名品牌 影響力，北塊項(xiàng)目良好的 市場(chǎng)口碑 產(chǎn)品附加值的影響力 公寓房目標(biāo)客戶描述 ? 從區(qū)域上看，立足漢陽(yáng)，漢口和武昌外區(qū)客比例將有所提高。 ? 從職業(yè)特征上看，主要以大型國(guó)企和事業(yè)單位中層以上職員為主， 其次為一些私營(yíng)業(yè)主。 ? 從年齡特征上來看，主要集中在 2535歲中青年為主。 ? 從購(gòu)房用途上來看，以改善居住需求為主，其次為二次置業(yè)者。 城市中產(chǎn)階層，家境小富一族 別墅目標(biāo)客戶描述 ? 立足漢陽(yáng)本區(qū)域大型企事業(yè)單位高級(jí)管理層 ； ? 輻射市中心金融服務(wù)業(yè)、移動(dòng)通訊業(yè)等效益較好的公司高級(jí)管理層； ? 私營(yíng)企業(yè)主（與本項(xiàng)目?jī)H一橋之隔漢正街富商、武漢本土商屆成功人士、在外做生意的武漢人）； ? 新武漢人，在武漢投資、發(fā)展、經(jīng)商的周邊地區(qū)財(cái)富精英人士 ； ? 武漢在外立業(yè)的僑胞 。 城市顛峰，事業(yè)有成，經(jīng)濟(jì)富裕一族 企劃部分 翠微新城項(xiàng)目整體簡(jiǎn)介 復(fù)地項(xiàng)目，由于 “歸元寺” 的分割分成了南北兩塊。北塊經(jīng)過兩年推廣，銷售順暢，形成了區(qū)域內(nèi) 領(lǐng)軍性樓盤 形象。 北塊在整體推廣思想上主要強(qiáng)調(diào) “城市中心” 地塊的地段優(yōu)越性，同時(shí)輔助 成熟生活配套 設(shè)施的完備性，為主要的推廣方向。 CHAPTER 1市場(chǎng)環(huán)境 勢(shì)態(tài)分析 翠微新城南塊與北塊的關(guān)系 策略 “借助母體，選擇進(jìn)化” 翠微新城 北塊 —— 漢陽(yáng)市中心高尚公寓 漢陽(yáng)絕對(duì)市中心 → 區(qū)域性絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力 → 武漢整體板塊相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品品質(zhì) → 產(chǎn)品有創(chuàng)新 → 但并未有令人耳目一新之感 復(fù)地品牌 → 品牌基礎(chǔ) → 隨著全國(guó)各大發(fā)展商進(jìn)駐，優(yōu)勢(shì)有所退減 王牌賣點(diǎn) 南塊項(xiàng)目分析 地段： 繼承 北塊 優(yōu)勢(shì) ，相對(duì)出行通路較為不便，公交站點(diǎn)較遠(yuǎn) 品質(zhì)：無論是物業(yè)形態(tài)還是產(chǎn)品品質(zhì)，都是一個(gè) 飛躍的提升 品牌：除了開發(fā)商的實(shí)力，還有 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 公司的品牌實(shí)力 優(yōu)勢(shì)劣勢(shì) 歷史新時(shí)機(jī) —— “給漢陽(yáng)賦予新形象，與漢陽(yáng)一起改變形象” 漢陽(yáng)地區(qū)、硚口 江漢 武昌、交通直達(dá)性比較強(qiáng)的洪山 漢陽(yáng)勢(shì)態(tài) 、原有印象：發(fā)展速度最慢，老工業(yè)基地印象。 、 武漢新區(qū)規(guī)劃今年啟動(dòng) 。翠微新城所在的核心區(qū)域成為改造重點(diǎn)區(qū)域 、閩東國(guó)際城（易初蓮花）、銅鑼灣廣場(chǎng)、翠微路步行街等 配套 啟動(dòng) 世茂集團(tuán) 以 翠微新城 南塊 定位 —— 市中心 別墅級(jí)社區(qū) 大武漢市中心概念 →10 分鐘車行概念畫出 武漢中心圓 產(chǎn)品品質(zhì) → 國(guó)際尺度， 超前生活尺度高出武漢水平 復(fù)地品牌 → 聯(lián)合澳大利亞國(guó)際設(shè)計(jì)巨匠， 加強(qiáng)品牌優(yōu)勢(shì) 王牌賣點(diǎn) 與漢陽(yáng)區(qū)域其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤的關(guān)系 “戰(zhàn)略上超越，戰(zhàn)術(shù)上重視 ”策略 絕對(duì)市中心地段 ＋ 國(guó)際品質(zhì) 漢陽(yáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 兩大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及 對(duì)策 五里漢城 位于漢陽(yáng)大道，距離翠微北塊項(xiàng)目?jī)H一條鐵路之隔。小區(qū)占地 ㎡， 10棟 多層 和 8棟 小高層 。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)＝價(jià)格 ＋ 面積控制 品質(zhì) 南國(guó)明珠 多層、小高層、花園洋房和別墅的 綜合社區(qū) ，毗鄰 墨水湖 ，總建筑面積約 70萬平米 ，分 5年開發(fā)，地中海風(fēng)格。 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)＝風(fēng)景 ＋ 規(guī)模 市中心稀有 武漢市競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 與其他區(qū)域高品質(zhì)小區(qū)的關(guān)系 北塊項(xiàng)目