【正文】 規(guī)劃的重點項目之一 宏觀上： 丁家莊物流基地要建成一個以現(xiàn)代物流業(yè)為發(fā)展核心，整合信息服務(wù)、軟件、現(xiàn)代商貿(mào)和金融保險業(yè)資源，為電子信息、石油加工、汽車、鋼鐵、新材料、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)提供強力和高效支持的 現(xiàn)代化綜合性物流商貿(mào)園 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 棲霞區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景為項目定位方向提供的支持 基礎(chǔ)設(shè)施 ? 邁皋橋創(chuàng)業(yè)園、馬群科技園、三江口工業(yè)園、堯化 /八卦洲工業(yè)集聚區(qū)項目承載能力逐加強 ? 地鐵二號線東延、化能電廠二期等重大投資項目帶動區(qū)域基礎(chǔ)投資進(jìn)一步增長 經(jīng)濟發(fā)展 ? 三次產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)運營，工業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)銷兩旺 ? 消費品市場持續(xù)繁榮 ? 華能電廠、錦湖輪胎等重點項目推動，投資平穩(wěn)增長 ? 對外經(jīng)濟貿(mào)易集聚效應(yīng)開始顯現(xiàn) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ? 二、三產(chǎn)業(yè)投資增速加快，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速，區(qū)域城市化進(jìn)程加快 ? 制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)成為區(qū)域二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要支撐力量 區(qū)域內(nèi)： 制造業(yè)企業(yè)集中，工業(yè)和現(xiàn)代科技產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)發(fā)展對現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)存在客觀的需求；第三產(chǎn)業(yè)尤其是商貿(mào)業(yè)、零售業(yè)發(fā)展對現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了現(xiàn)實的支撐；在丁家莊物流基地發(fā)展 現(xiàn)代化綜合性物流商貿(mào)園已初步具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和客戶基礎(chǔ) 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 以南京家居、建材類市場為例 紅太陽家居邁皋橋店 紅星家居 月星家居 紅太陽裝飾城 金陵裝飾城 金盛國際家居 建材類市場 家居類市場 金盛國際家居 百安居 石林家居廣場 丁家莊物流基地 ? 南京是長三角重要的生產(chǎn)生活資料集散地，專業(yè)市場數(shù)量集中 ? 二環(huán)十二縱的高速交通系統(tǒng)為專業(yè)市場的輻射能力的擴大提供了必需的基礎(chǔ)條件 ? 南京家居建材市場升級已開始向品牌化、專業(yè)化和高檔化方向發(fā)展 ? 周邊區(qū)域如安徽蕪湖銅陵等地的采購需求逐漸旺盛 市場上：商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展 網(wǎng)點數(shù)量增加以及商圈輻射范圍的擴大，專業(yè)市場采購交易量飛速增長，貨物流通需求明顯增加，丁家莊物流基地正處于南京市重要的交通節(jié)點位置，發(fā)展 具備干線運輸能力和貨物集散能力的物流園區(qū)的條件已經(jīng)成熟 周邊商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展對項目定位方向提供的需求 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 承擔(dān)角色 ? 生產(chǎn)、銷售待運輸物品 ? 付款 ? 選擇運輸方式、貨代或者承運商 ? 生產(chǎn)或者運輸計劃 ? 訂單處理 ? 倉儲管理 ? 運輸單證管理 ? 集中零散的貨源 ? 運輸單證處理 ? 預(yù)付航空運費并向貨主收款 ? 地面收貨 ? 貨物暫時存儲 ? 尋找合適的航空公司承運 ? 提貨，預(yù)付提貨費用 ? 從貨站到收貨人的運輸配送 物流外包商 貨代 貨站 貨主 收貨人 運輸公司 貨站 代理公司 需求 ? 低運輸成本 ? 貨物按時、安全到達(dá) ? 掌握貨物在途狀態(tài) ? 滿足對貨主在總物流成本和物流服務(wù)質(zhì)量方面的承諾 ? 低運輸成本 ? 掌握貨物狀態(tài) ? 貨主的運價和航空公司結(jié)算價之間利差最大 ? 可選運輸路線運力充足 ? 同時具備貨代職能 ? 單證審核 ? 安全檢驗 ? 貨物暫時儲存 ? 貨艙配載 ? 貨艙裝卸 ? 貨物處置費收入最大化 ? 盡早知悉運輸需求 ? 經(jīng)營運輸路線 ? 負(fù)責(zé)貨物之間的運輸 ? 單證審核 ? 倉庫及運輸工具利用率最大 ? 運價盡量高 ? 有穩(wěn)定的、可預(yù)測的貨源 ? 貨物裝卸 ? 貨物入港檢驗 ? 單證審核 ? 貨物暫時儲存 ? 通知收貨人或者代理公司提貨 ? 地面處置費收入最大化 ? 代理公司和提貨人及時提貨 ? 派送收費盡量高 ? 配送運輸需求集中 ? 提貨，支付提貨費用 ? 或者接收代理公司配送的貨物 ? 貨物驗收 ? 運輸費用低 ? 貨物按時和安全到達(dá) ? 掌握貨物在途狀態(tài) 干線運輸和貨運代理價值鏈 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 不同環(huán)節(jié)的價值收入是不同的，需要找到最有價值的切入點 貨主 收貨人 出發(fā)地貨代 出發(fā)地貨站 承運人 目的地貨站 目的地貨代 代理費 貨物處置費 承運費 貨物處置費 配送運輸費 20% 出發(fā)地貨代 6% 58% 6% 11% 出發(fā)地貨站 承運人 目的地貨站 目的地貨代 86 25 250 25 47 單位：元 /噸 注：運價以南京到北京的公路運輸實際運價為參考 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 在產(chǎn)業(yè)鏈上尋求項目的發(fā)展機會 接運物流 貨代 貨站 貨主 收貨人 承運人 貨站 代理公司 ?現(xiàn)有能力和資源基礎(chǔ)：上級公司南京交通控股建設(shè)和運營的的多條高速公路；公司具備干線運輸條件，具備干線運輸?shù)膶I(yè)知識和遠(yuǎn)距離運輸能力、以及雄厚的資本 ?特色：現(xiàn)具備實現(xiàn)公 鐵聯(lián)運的條件，可以整合資源開展更廣闊范圍的“門對門”物流服務(wù) ?能力和資源基礎(chǔ)：在倉儲、裝卸、安檢等方面的特權(quán) ?特色：圍繞基地的區(qū)域性的“門對門”的服務(wù) 能力和資源基礎(chǔ)：在倉儲、裝卸、安檢等方面的特權(quán)特色：圍繞基地的區(qū)域性的“門對門”的服務(wù)?現(xiàn)有能力和資源基礎(chǔ)：運輸能力、倉儲能力、配送能力 ?特色：南京市內(nèi)可開展貨物“門對門”配送，開展危險品運輸、集裝箱運輸、冷藏運輸、專業(yè)配送等專業(yè)服務(wù) 公司業(yè)務(wù)模式和項目開發(fā)建議以干線運輸和貨運（區(qū)）為切入點，依托現(xiàn)有優(yōu)勢和資源迅速打造公司及項目在行業(yè)內(nèi)的影響力 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 已開展業(yè)務(wù)模式的評價與處置建議 背景信息（已知） ?丁家莊物流基地是南京市重點規(guī)劃的物流園區(qū)項目 ?邁皋橋地區(qū)的物流項目尤其是開展干線運輸業(yè)務(wù)的物流項目集中，成為南京市城北區(qū)域重要的貨物集散地 ?周邊專業(yè)市場集中（如紅太陽家居、江蘇省舊機動車交易市場、高力汽配城等），貨運集散需求強烈 ?區(qū)域內(nèi)貨運代理企業(yè)、運輸企業(yè)集中 ?干線運輸 ?貨運代理 ?貨運站 ?倉儲租賃 ?餐飲 ?酒店住宿 ?停車 ?信息 ?辦公租賃 ?。 開展業(yè)務(wù)（已建） 已開展的業(yè)務(wù)建議保留，可作為整個園區(qū)啟動帶動區(qū)域 目前形象較差，經(jīng)營利潤率較低，在后續(xù)整體規(guī)劃中建議對已建區(qū)域進(jìn)行重新整合及規(guī)劃 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 南京市物流需求 — 主體分析 生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè) 經(jīng)營內(nèi)容 商貿(mào)流通業(yè)企業(yè) 經(jīng)營內(nèi)容 汽車 化工 電子信息產(chǎn)品 鋼鐵 醫(yī)藥 機械設(shè)備 百貨 五金家居建材 電子家電 日化 食品 服裝 企業(yè)性質(zhì) 企業(yè)性質(zhì) 國有獨資企業(yè) 外商投資企業(yè)和三資企業(yè) 民營企業(yè) 內(nèi)資股份制企業(yè)和上市公司 國有獨資企業(yè) 外資企業(yè)和合資企業(yè) 民營企業(yè) 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 南京市物流需求 — 運輸方式分析 商貿(mào)流通業(yè)企業(yè) 生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè) 72%97%31% 31%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%鐵路運輸 公路運輸 水路運輸 航空運輸13%78%5%4%0%10%20%30%40%50%60%70%80%鐵路運輸 公路運輸 水運 航空運輸公路運輸和鐵路運輸是物流需求企業(yè)的最主要運輸方式 丁家莊物流基地具備公鐵聯(lián)運的條件將成為項目最核心的競爭優(yōu)勢 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 商貿(mào)流通業(yè)企業(yè) 生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè) 南京市物流需求 — 需求內(nèi)容分析 33%64%67%26%41%15%30%15%30%22%26%22%37%0% 20% 40% 60% 80%倉儲保管干線運輸市內(nèi)配送包裝加工物流系統(tǒng)再設(shè)計訂做信息條碼開發(fā)物流信息系統(tǒng)原料質(zhì)檢代為報關(guān)代結(jié)貨款物流總代理供應(yīng)鏈改善物流咨詢與管理59%41%72%38%31%31%28%25%25%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%倉儲保管干線運輸市內(nèi)配送包裝加工物流系統(tǒng)再設(shè)計條碼系統(tǒng)開發(fā)物流信息系統(tǒng)代結(jié)貨款物流總代理干線運輸和市內(nèi)配送是物流需求企業(yè)的最主要的需求內(nèi)容 商貿(mào)流通業(yè)企業(yè)對倉儲保管需求亦占較大比重 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 商貿(mào)流通業(yè)企業(yè) 生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè) 南京市物流需求 — 物流執(zhí)行主體分析 部分自理53%全部第三方31%全部自理16%第三方17%公司自理78%供貨方5%物流需求企業(yè)的物流執(zhí)行主體仍以自理為主，在商貿(mào)流通業(yè)企業(yè)表現(xiàn)尤為突出；生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè)物流外包比重較高，更印證了 干線運輸業(yè)務(wù)在項目開發(fā)初期作為切入點的時機選擇是合適的 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 南京市物流需求 — 物流需求預(yù)測 84%75%71%64%23%45%19%9%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%干線運輸 市內(nèi)配送 純倉儲 其他生產(chǎn)企業(yè)物流 商業(yè)企業(yè)物流企業(yè)選擇物流外包業(yè)務(wù)類型預(yù)測 商貿(mào)流通業(yè)企業(yè) 生產(chǎn)制造業(yè)企業(yè) 46%54%選擇物流外包 不選擇物流外包74%26%選擇物流外包 不選擇物流外包企業(yè)物流外包執(zhí)行主體預(yù)測 未來物流外包市場份額將繼續(xù)擴大，客戶需求需要一定時期培育 干線運輸和市內(nèi)配送、倉儲保管業(yè)務(wù) 仍是物流外包的主要經(jīng)營方向，也是公司物流業(yè)務(wù)和項目物流功能定位的主要方向 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 基于市場分析、物流價值鏈分析和物流需求分析的結(jié)論，確定 項目物流定位的三項基本業(yè)務(wù)： 基本物流業(yè)務(wù) 干線運輸 城市配送 倉儲保管 確定最佳業(yè)務(wù)模式 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 ?基本物流業(yè)務(wù)?是項目運營的基礎(chǔ) 項目 ? 321? 開發(fā)要求 3大目標(biāo) 2大要求 1個限制 ?目標(biāo) 1：項目 經(jīng)濟效益 ?目標(biāo) 2：園區(qū)、開發(fā)商品牌效益 ?目標(biāo) 3： 社會效益 ?要求 1：開發(fā)商角色轉(zhuǎn)變（從物流經(jīng)營商向 園區(qū)運營商 轉(zhuǎn)型） ?要求 2：打造成為 標(biāo)桿項目 ，實現(xiàn)“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)”發(fā)展 ?限制 1：本項目 容積率 ，較高的容積率，必然要求突破常規(guī)物流園區(qū)低密度的規(guī)劃，規(guī)劃高層物業(yè)是必然 ? 321的開發(fā)要求?必須找到項目 增值通路 實現(xiàn)項目增值的通路 2大通路 首先“做深” 然后“做廣” 物流?業(yè)務(wù)? ?商貿(mào)?功能 通路 1 首先做深 物流 ?業(yè)務(wù)? 2個層次 ① 拓展 增值 （ 高利潤率、高增值性） 物流業(yè)務(wù) ② 打造 物流 總部經(jīng)濟 實現(xiàn)項目增值的通路一 做?深? 物流?業(yè)務(wù)? 【 ① 拓展 增值 物流業(yè)務(wù) 】 1960~1980 儲存和運輸分離，各自獨立經(jīng)營 1980~1990 1960年代前 1990年代后 配送概念出現(xiàn)，儲存型向流通型發(fā)展 物流行業(yè)的發(fā)展軌跡 拓展增值物流業(yè)務(wù) 發(fā)展到現(xiàn)代物流階段，呈現(xiàn)集約化特征 信息處理功能出現(xiàn)，向綜合物流發(fā)展 第一方物流（ 1PL） 是指由物資 提供者 自己承擔(dān)向物資需求者送貨，以實現(xiàn)物資的空間位移的過程 供應(yīng)企業(yè)自備 運輸工具、倉儲設(shè)施 第二方物流（ 2PL） 是指由物資 需求者 自己解決所需物資的物流問題，以實現(xiàn)物資的空間位移