【正文】 南京丁家莊物流基地項(xiàng)目策劃定位匯報(bào)稿 漢舍中國房地產(chǎn)投資管理 上海 南京 2023年 01月 致 :南京王家灣丁家莊物流基地有限責(zé)任公司 主體報(bào)告目錄 前言 項(xiàng)目進(jìn)展情況回顧 繼續(xù)深化合作建議 項(xiàng)目思考模型 項(xiàng)目背景和項(xiàng)目評價(jià) 對丁家莊物流基地公司咨詢需求的理解 定位策劃基調(diào)：物流地產(chǎn) 定位策劃整體思路 第一部分 戰(zhàn)略定位 定位步驟 確定最佳業(yè)務(wù)模式 基本物流業(yè)務(wù)確定 項(xiàng)目增值通路綜述 增值通路 1：做深物流業(yè)務(wù)之拓展增值物流服務(wù) 增值通路 1：做深物流業(yè)務(wù)之打造物流總部經(jīng)濟(jì) 增值通路 2：做廣商貿(mào)業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)模式及主題定位 功能定位原則 特色功能定位：公鐵聯(lián)運(yùn) 基礎(chǔ)功能定位 提升功能定位 延伸功能定位 功能定位模型 功能定位實(shí)現(xiàn)時序建議 第二部分 規(guī)劃實(shí)施建議 地塊分析 總體規(guī)劃思路 規(guī)劃建議：三大中心、八大分區(qū) 總體功能布局 公鐵聯(lián)運(yùn)作業(yè)區(qū)規(guī)劃思路 城市配送區(qū) 區(qū)域物流區(qū) 科技物流區(qū) 商務(wù)服務(wù)中心 綜合商貿(mào)中心 規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)匯總 道路交通體系規(guī)劃 規(guī)劃示意圖 開發(fā)分期原則 一期開發(fā) 二期開發(fā) 三期開發(fā) 階段性開發(fā)目標(biāo) 開發(fā)機(jī)制定位 第三部分 營運(yùn)執(zhí)行建議 營運(yùn)模式選擇 綜合營運(yùn)模型 營運(yùn)分區(qū)模型 整體客戶定位 區(qū)域物流區(qū)客戶定位 城市配送區(qū)客戶定位 物流科技區(qū)客戶定位 綜合商貿(mào)中心客戶定位 商務(wù)服務(wù)中心客戶定位 項(xiàng)目營運(yùn)執(zhí)行建議 項(xiàng)目優(yōu)惠整體體系建議 第四部分 投資價(jià)值評估 經(jīng)濟(jì)效益評估說明 收入評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評估 參考項(xiàng)目投資效益比較 項(xiàng)目形象評價(jià) 重要的公鐵聯(lián)運(yùn)物流基地 產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng) 就業(yè)創(chuàng)造效應(yīng) 稅收創(chuàng)造效應(yīng) 主體報(bào)告 項(xiàng)目進(jìn)展情況回顧 ? 完成項(xiàng)目背景和宏觀經(jīng)濟(jì)背景及相關(guān)市場研究 ? 完成物流產(chǎn)業(yè)鏈研究，并確定本項(xiàng)目將開展的基本物流業(yè)務(wù)和增值物流業(yè)務(wù) ? 提出物流總部經(jīng)濟(jì)概念 ? 提出物流核和商貿(mào)核雙核聯(lián)動發(fā)展的模式 ? 確定項(xiàng)目整體業(yè)務(wù)定位 ? 確定項(xiàng)目整體功能定位 已完成的工作成果 第一階段：市場研究并確定項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 （已完成） 第二階段：確定整體規(guī)劃、功能區(qū)規(guī)劃及開發(fā)營運(yùn)策略 （已完成） 第三階段：確定項(xiàng)目投資價(jià)值并著手進(jìn)行項(xiàng)目可研 （繼續(xù)深化） ? 完成項(xiàng)目整體規(guī)劃，確定項(xiàng)目的整體定位為“丁家莊物流商貿(mào)總部園” ? 確定項(xiàng)目整體規(guī)劃由三個主題分區(qū) —“現(xiàn)代物流中心”、“綜合商貿(mào)中心”和“商務(wù)服務(wù)中心”組成 ? 確定項(xiàng)目八個功能區(qū)塊，并形成項(xiàng)目規(guī)劃示意圖并配合開發(fā)商以及設(shè)計(jì)單位完成項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)初步方案 ? 確定項(xiàng)目分期開發(fā)策略 ? 確定項(xiàng)目各功能區(qū)的客戶定位 ? 確定項(xiàng)目整體的營運(yùn)戰(zhàn)略 已完成的工作成果 ? 從地產(chǎn)角度對項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行了量化分析，確定項(xiàng)目的投資價(jià)值和初步經(jīng)濟(jì)可行性分析 ? 完成項(xiàng)目社會效益分析 已完成的工作成果 ? 進(jìn)行項(xiàng)目關(guān)鍵駐商的分析并配合指定項(xiàng)目的初步招商方案 ? 進(jìn)行丁家莊物流商貿(mào)總部園商業(yè)模式設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析，將包含以下二個層次： —基地公司的商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析 —針對具體駐商的財(cái)務(wù)分析 下一步的工作計(jì)劃 ? 項(xiàng)目總體投入產(chǎn)出測算 本次匯報(bào)工作成果 繼續(xù)深化服務(wù)建議 182。 丁家莊物流商貿(mào)總部園關(guān)鍵駐商分析并配合開發(fā)商制定初步招商方案和合作商家接觸 182。 丁家莊物流商貿(mào)總部園商業(yè)模式、基地公司股權(quán)招商方案及項(xiàng)目投融資方案確定 182。 丁家莊物流商貿(mào)總部園項(xiàng)目可行性研究，包含基地公司財(cái)務(wù)分析和預(yù)測以及具體駐商財(cái)務(wù)分析 182。 丁家莊物流商貿(mào)總部園開發(fā)指導(dǎo)，并配合開發(fā)商完成項(xiàng)目土地開發(fā)、項(xiàng)目開發(fā)和管理運(yùn)營的工作 至我司提交項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告為止 “丁家莊物流商貿(mào)總部園”項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位和開發(fā)策略定位工作全部完成；按照雙方簽訂的顧問服務(wù)合同以及工作進(jìn)度安排， 下一步需在甲方提供項(xiàng)目開發(fā)具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，確定深化服務(wù)的具體內(nèi)容以及服務(wù)方式和服務(wù)費(fèi)用 我司可在深化服務(wù)階段為貴司提供如下服務(wù)： 思考模型 定位策劃的基調(diào) 定位策劃的思路 項(xiàng)目背景及評價(jià) 咨詢需求的理解 ?南京王家灣丁家莊物流基地有限責(zé)任公司成立于 2023年 5月，其前身為2023年 3月成立的南京丁家莊物流中心有限公司，由南京四大投資平臺之一的南京市交通建設(shè)投資控股（集團(tuán)）有限公司等企業(yè)投資設(shè)立。 ?目前公司主營業(yè)務(wù)有包括貨物公路運(yùn)輸托運(yùn)、承運(yùn)及代理、停車、餐飲、住宿、汽車維修、房屋租賃及貨運(yùn)供需信息配對成交在內(nèi)的貨運(yùn)交易；涉及電子電器通訊產(chǎn)品、化工產(chǎn)品、日用品和快速消費(fèi)品的倉儲、裝卸、配送等的三方物流業(yè)務(wù)；普貨、化工和危險(xiǎn)品的運(yùn)輸、配送；汽車整車及零配件的現(xiàn)代庫存管理服務(wù)；物流信息化服務(wù)；針對制造業(yè)、大賣場、商店提供定點(diǎn)定時的配送服務(wù)；通過電子商務(wù)環(huán)境下的城市物流配送信息系統(tǒng)，為客戶提供物流流程設(shè)計(jì)、訂單處理、 JIT配送、 VMI庫存管理、個性化加工、包裝打碼、緊急貨單處理、退貨處理、回款跟進(jìn)等一系列的增值服務(wù)。 ?公司在丁家莊購入 1000畝地產(chǎn)，進(jìn)行新一輪的項(xiàng)目投資運(yùn)作。 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目評價(jià) 區(qū)位優(yōu)勢 資源優(yōu)勢 大交通 大物流 大商貿(mào) 交通控股 實(shí)力支撐 多項(xiàng)榮譽(yù) 政府支持 物流經(jīng)驗(yàn) 資源豐富 何以打造和提升項(xiàng)目的投資價(jià)值？ 做強(qiáng)物流 做好園區(qū) 產(chǎn)業(yè) 物業(yè) 項(xiàng)目評價(jià) 大交通、大流通 — 區(qū)域重要節(jié)點(diǎn)和南京市的物流中心 ? 鐵路 ? 高速公路 ? 城市干道 ? 長江航道 立體交通網(wǎng)絡(luò) 丁家莊 構(gòu)筑 ? 長線運(yùn)輸節(jié)點(diǎn) ? 3小時城市圈 ? 1小時配送圈 ? 物流集散地 多元流通體系 項(xiàng)目評價(jià) 政府扶持 —— 重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略性項(xiàng)目 ? 國家交通部規(guī)劃的 45個公路樞紐之一 ? 國家交通部和省市政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的大型現(xiàn)代化綜合性物流基地 ? 江蘇省重點(diǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展企業(yè) ? 江蘇省第一批 12家省重點(diǎn)物流基地之一 ? 南京市首批十大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目之一 ? 江蘇省和南京市十一五規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目之一 進(jìn)行項(xiàng)目的地產(chǎn)規(guī)劃和開發(fā)，關(guān)鍵問題是確定項(xiàng)目的最佳商業(yè)模式，再考慮項(xiàng)目的具體實(shí)現(xiàn)。 ? 基于項(xiàng)目地塊，丁家莊物流應(yīng)確定怎樣的業(yè)務(wù)模式可以提高項(xiàng)目盈利能力？ ? 業(yè)務(wù)模式包括：在物流的哪個細(xì)分市場競爭？在價(jià)值鏈的哪個環(huán)節(jié)競爭？提供什么服務(wù)？開展哪些業(yè)務(wù)？ ? 如何整合南京交通控股以及丁家莊物流基地公司提供的資源和能力，對項(xiàng)目提供有效的支持？ ? 在上述資源條件下，打造由何種硬性、軟性平臺以及服務(wù)體系組成的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，打造項(xiàng)目的核心競爭能力？ 怎樣做？核心能力 做什么？業(yè)務(wù)模式 服務(wù) 價(jià)值鏈 市場 項(xiàng)目核心能力 重要前提： 根據(jù)丁家莊物流基地有限公司意圖，希望本次規(guī)劃是發(fā)展丁家莊物流基地獨(dú)立的 盈利模式 和 商業(yè)模式 策劃 ?結(jié)合公司和項(xiàng)目資源確定項(xiàng)目的最佳業(yè)務(wù)； ?確定項(xiàng)目最佳盈利模式后，通過規(guī)劃和開發(fā)實(shí)施方案，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地產(chǎn)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值雙重價(jià)值最大化。 對丁家莊物流基地有限公司咨詢需求的理解 客服能力 軟性支持 企業(yè)資源 硬件條件 盈利模式 開發(fā)模式 增值效應(yīng) 開發(fā)原則 物業(yè)載體 物流地產(chǎn) 土地溢價(jià)增值 長期經(jīng)營出租 開發(fā)物業(yè)出售 聯(lián)合定制開發(fā) 客觀 主題功能 應(yīng)變 資源整合 全局 人文 定位 可行性 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 物流地產(chǎn)商模式 綜合運(yùn)作模式 資本增值性 持續(xù)增值性 增值區(qū)域性 物流倉儲園區(qū) 物流配送園區(qū) 物流商貿(mào)園區(qū) 定位策劃基調(diào) 物流地產(chǎn) 展現(xiàn)一張宏偉藍(lán)圖 看中國 產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn) 看南京 看世界 需求分析 配套分析 政策分析 物流地產(chǎn) 地塊條件 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 南京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 棲霞區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 周邊的市場環(huán)境 戰(zhàn)略定位 功能定位 規(guī)劃影響 南京市十一五規(guī)劃 南京市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 南京市物流規(guī)劃 物業(yè)產(chǎn)品 開發(fā)模式 經(jīng)營模式 硬件分析 物流產(chǎn)業(yè)分析 定位策劃思路 目 錄 Contents 1. 戰(zhàn)略定位 2. 規(guī)劃實(shí)施 3. 運(yùn)營建議 4. 效益分析 PART 1 戰(zhàn)略定位 定位步驟 定位研究 業(yè)務(wù)模式及主題定位 功能定位 1 A 定位步驟 可能業(yè)務(wù)模式分析 1）確定可能的盈利模式： ?“窮盡法”設(shè)計(jì)可能的盈利模式 – 設(shè)定“窮盡法”的前提 – 設(shè)計(jì)所有可能的業(yè)務(wù)模式 2）對宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域規(guī)劃以及市場條件進(jìn)行分析，進(jìn)行第一步篩選： ?通過宏觀經(jīng)濟(jì)和規(guī)劃分析確定符合產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的總體定位方向 ?區(qū)域市場分析了解周邊物流地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 3）物流行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析，確定項(xiàng)目在物流價(jià)值鏈上的切入點(diǎn) ?通過物流行業(yè)價(jià)值鏈分析，并根據(jù)南京市物流市場需求情況確定 4）物流需求分析，確定項(xiàng)目可拓展業(yè)務(wù)的方向 市場分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 A C C C A A B C C A C B B C C C C C A A A A A B C C A C B C C B B A A A 確定項(xiàng)目最適合的業(yè)務(wù)模式 5）項(xiàng)目業(yè)務(wù)模式定位 ?建立丁家莊物流基地有限公司的角色定位并依此確定丁家莊物流基地項(xiàng)目的功能定位 業(yè)務(wù)模式確定 通過四步驟，確定基于項(xiàng)目地塊的最佳業(yè)務(wù)模式 1 B 定位研究 物流園區(qū)可能的業(yè)務(wù)模式 所獲信息（前提） ?丁家莊物流基地公司購入 1000多畝土地，計(jì)劃建設(shè)物流園區(qū)；先期 200畝已建設(shè)倉庫、酒店和辦公樓等物業(yè) ?物流園區(qū)的初步定位在綜合物流園區(qū) ?丁家莊物流基地公司下設(shè)物流貨運(yùn)市場有限公司和城市配送有限公司等項(xiàng)目公司開展干線運(yùn)輸和城市配送等業(yè)務(wù) ?公司還以對外合作的方式開設(shè)了通元二手車交易市場開展二手車業(yè)務(wù) ?假設(shè)發(fā)展模式一：物流園區(qū)物業(yè)租、售管理服務(wù)等業(yè)務(wù) ?假設(shè)發(fā)展模式二：基于物流園區(qū)的物流倉儲管理等業(yè)務(wù) ?假設(shè)發(fā)展模式三：依托物流園區(qū)的物業(yè)基礎(chǔ)拓展物流價(jià)值鏈，提供更全面的物流服務(wù) ?其它假設(shè)發(fā)展模式：基于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，其他可能的發(fā)展模式，例如：租車服務(wù)、酒店、相關(guān)服務(wù)等 可能方向（假設(shè)） 可能業(yè)務(wù)模式分析 市場分析 物流產(chǎn)業(yè)鏈分析 物流需求分析 業(yè)務(wù)模式確定 確定最佳業(yè)務(wù)模式 南京市的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃背景對項(xiàng)目定位方向的要求 優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 電子信息產(chǎn)業(yè) 石油化工產(chǎn)業(yè) 汽車產(chǎn)業(yè) 鋼鐵產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代商貿(mào)業(yè) 旅游業(yè) 金融保險(xiǎn)業(yè) 現(xiàn)代物流業(yè) 信息服務(wù)業(yè) 先導(dǎo)型新興產(chǎn)業(yè) 軟件產(chǎn)業(yè) 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 新材料產(chǎn)業(yè) 新型光電產(chǎn)業(yè) 文化產(chǎn)業(yè) ? 現(xiàn)代物流業(yè)作為南京市重點(diǎn)規(guī)劃的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，要實(shí)現(xiàn)年均 20%的增速 ? 物流園區(qū)是物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最重要物業(yè)載體，其產(chǎn)業(yè)集聚性不僅體現(xiàn)在物流行業(yè)內(nèi)的整合還體現(xiàn)在對關(guān)聯(lián)行業(yè)的整合與集聚 南京十一五 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 丁家莊物流基地是南京市十一五