圣地亞哥項目市場定位-文庫吧
2025-01-15 15:39 本頁面
【正文】 絕對比重 房價為與市區(qū)同等品質(zhì)房房價相差 1/3以上 地價占總成本的比例在 5%~10%之間 郊區(qū)稅收大幅優(yōu)惠 城市化率超過 60％， 發(fā)展條件 被動式 郊區(qū)化 發(fā)展階段 從發(fā)展條件看，廈門以被動郊區(qū)化為主， 少量主動郊區(qū)化為輔（自然資源或特殊產(chǎn)品資源） 合度 8 廈門所處階段 目前廈門的郊區(qū)化主流表現(xiàn)仍為被動郊區(qū)化，表現(xiàn)為政府催熟，如海滄大量的經(jīng)濟適用房，以及與市區(qū)相比更低的價位，或在市區(qū)缺乏類似的大規(guī)?；虻兔芏犬a(chǎn)品。 少部分是依靠資源和產(chǎn)品拉動，但相對市區(qū)仍然是低價拉動； 廈門處于被動郊區(qū)化或主動郊區(qū)化初級階段 客戶 特征 海滄從郊區(qū)居住逐漸進入郊區(qū)城市化； 區(qū)域在一段時間內(nèi)，仍為主動或被動的郊區(qū)居住形態(tài)； 相對城區(qū)居住，被動郊區(qū)化是尋找城區(qū)稀缺的價位、生活環(huán)境；但要滿足所需的交通和配套條件。 主動郊區(qū)化：有錢有閑、投資未來、特殊交際圈的代表。 從發(fā)展條件看，廈門以被動郊區(qū)化為主， 少量主動郊區(qū)化為輔（自然資源或特殊產(chǎn)品資源） 9 后花園（新市鎮(zhèn)概念）機會判斷 —— 將成為本項目一個大的機會點；但要想持續(xù)成功，必須突破現(xiàn)有障礙 機會與優(yōu)勢 一、天時：郊區(qū)居住已到時機，政府引導(dǎo) 二、地利：本項目在位置、規(guī)模、發(fā)展商能力、項目條件上具備成功的可能性，具備作為第一居所的可預(yù)測性 。 本項目有條件形成強勢的置業(yè)驅(qū)動力（綜合品質(zhì)超出期望、高性價比、良好的社區(qū)配套）；并與潛在客戶的價值需求聯(lián)系。 三、人和：建發(fā)的品牌公信、員工和客戶網(wǎng)絡(luò)、對抗外圍環(huán)境的能力。 挑點與劣勢： 一、客戶的區(qū)域突破心理問題 二、板塊競爭問題：廈門西岸是最具有吸引力的郊區(qū)板塊，但內(nèi)部有主要來自海滄新城大量土地的競爭。 三、第一居所的自身配套完善問題 四、島外客戶的戶口和學藉需求問題。 10 參考借鑒：郊區(qū)居住客戶發(fā)展的三種類型 ?深圳的郊區(qū)化初始階段： 1999年 2023年； ?郊區(qū)三大劍客： 三足鼎立。 ? 中高檔市場定位，面向城市白領(lǐng)與中小生意人的首次置業(yè)為主流，以完善的配套、提升的社區(qū)環(huán)境作為核心競爭力； ? 在此基礎(chǔ)上產(chǎn)生成功的投資者，轉(zhuǎn)讓和出租市場良好。 ? 項目品質(zhì)持續(xù)提升后，間或推出少量聯(lián)排、疊拼，不需專門推廣，以住宅的銷售帶動。 1. 萬科四季花城 2. 風和日麗 3. 中海怡翠山莊 ? 由于面向了具有高度成長性的客戶群（客戶量、自身條件），項目幾年來持續(xù)升值，并帶動了后期檔次更高的萬科城、第五園銷售，帶動整個區(qū)域的城市化。 ? 中檔或中低檔市場定位，表面面向城市白領(lǐng)，但由于產(chǎn)品素質(zhì)和其所處位置（龍華鎮(zhèn)、富士康所在地），從一開始表現(xiàn)的就是層次較低的周邊居民和產(chǎn)業(yè)需求次置業(yè)為主流，以完善配套、距離近、低價作核心競爭力； ? 目前仍面向此批客戶群，對市區(qū)客戶的影響越來越弱，市區(qū)前往購買的也只是以安置老人為主。 ? 龍華鎮(zhèn)經(jīng)濟增長可持續(xù)支持此項目的銷售，但項目整體檔次難提升。 ? 依附于本區(qū)域發(fā)展。 ? 中高檔定位，主打 5+2概念，以低密度和環(huán)境為出發(fā)點 ? 因此，客戶主要以深港家庭、退休養(yǎng)老等為主。 ? 客戶中也有部分注重環(huán)境而購買過渡的年輕人。 ? 由于此類客戶群成長性較差，且后期無持續(xù)項目推出，此項目逐步推出人們的視野。 ? 配套不足，一些早期購買的年輕人后期逐漸搬出。 11 圣地亞哥住宅的客戶定位和演變 建發(fā)內(nèi)外部的相關(guān)購買；主要目的是投資未來升值。廈門、海滄以及周邊地區(qū)的投資人士； 廈門、海滄白領(lǐng)及中小生意人 小夫婦、剛生小孩家庭、不需定時上班的人；安置老人兒童等； 核心客戶群 重要客戶群 游離客戶 1 2 3 本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 廈門及外圍的度假客戶 周邊企事業(yè)單位的中高管理層、生意人居家 福建省內(nèi)為兒童或到廈門居住 廈門、海滄新生白領(lǐng)家庭、中小生意人居家；或安置老人兒童； 福建其它城市為兒童讀書或到廈門居住、養(yǎng)老購房 核心客戶群 重要客戶群 游離客戶 1 2 3 本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 廈門及外圍的度假客戶 周邊企業(yè)中高管理層、生意人； 投資客戶與財富積累客戶 一期客戶定位 二期（三期）客戶定位 12 客戶描述 — 新廈門財富階層（公寓客戶） 購 買決定的五個動機圈 價值 習慣 身份
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1