【正文】 10%以上）的特征。 ? 在文化構成中，本調查群體中高中及大專學歷者比例達63%以上，顯示了城市居民的較高文化特性，職業(yè)結構較為齊全，排種有代表性的職業(yè)群體都有相應的數量，基本上覆蓋了當前城市中的主要勞動人群。地區(qū)分布中，根據房產公司位處南郊的具體原因，我們有計劃地對城南的秦淮、白下、建鄴等區(qū)增加了抽樣配額，并且專門調查了近100戶非主城區(qū)的雨花臺區(qū)居民，從而有助于對江寧開發(fā)區(qū)房產業(yè)的關注和市場分析。從經濟狀況而言，本次被調查者中 75%以上人上年度總收入在回． 5萬元以下，不到15%的人年收入為 ～ 3萬元，收入在 3萬元以上者不足5%，這和上年南京市區(qū)全部職工人均收入實態(tài)（ 9326元）相當吻合，因而能真實反映當前本地區(qū)房產消費的市場實況。經過對問卷回收分析和樣本結構檢驗，本次抽樣誤差小于 6%；通過對問卷內容的折半系數驗算和卡方檢驗，調查數據的置信度達 95%以上。 第二部分 南京市民住房狀況與改善意愿調查 ? 1 市民住房現狀 ? 了解南京市民住房現狀是房地產投資開發(fā)的基礎，進一步識別當前消費者的住房購置意愿以及購買原因、購買取向是本次調查的重要目標。應該肯定南京市通過近 7年的積極努力，市民住房狀況已發(fā)生了較大的改觀。從 80年代前期的人均 9m2，這是一個歷史的飛躍，但和城市現代化的發(fā)展目標相比，仍有較大的差距。本次調查也顯示，南京市民中一家常住人口規(guī)模大多數（ 75%以上）是 3到 4人，而一半以上（ %）家庭現在的住房建筑面積還在 50m2以下；住房面積達 70m2以上的家庭尚不足15%。詳見圖 1。 ? 交叉分析還顯示，在 471名填答者中，住房在50m2以下者，家中常住人口是 1人的僅占%，常住人口是 2人的占 %，常住人口是 3～ 4人的高達 %，常住人口 5人以上的占 %，也就是說家中住房小于 50m、的人群中，家庭常住人口 3人以上的達到 83%以上，這群人的擴大住房面積的消費心理將是十分強烈的。 2 近期購房愿望與目的 調查中，我們對不同類型的居民在近年內的購房可能性進行了專門了解，發(fā)現不同群體的購買潛力有著明顯的差別（見表 8）。 ? 從地區(qū)分布來看 ， 鼓樓 、 建鄴 、 雨花臺以及下關等區(qū)居民表示正準備購房的人數均超過了 %的平均數；再加上有可能買房者的比例 ， 雨花臺區(qū)的回答者比例最高 ， 接近 37%， 將成為最靠近江寧開發(fā)區(qū)的房產業(yè)潛在的消費群體 。 ? 數據顯示，人們的經濟狀況與購買潛力呈現明顯的相關關系，年總收入越高者回答正準備買或有可能買的比值越大；而年總收入越低者回答不大可能買或不買的人越多；因而年收入 3～ 5萬元以上人群中表示正準備買或有可能在 1年內買房的比例高達55%～ 60%，而年收入在 大可能或不買的也已達到 56%之多。 ? 總體上看 ， 表示即將買房者比例為 25%略多 ， 有待考慮者為19%左右 ， 回答不買或不大可能買的超過了 50%， 那么 ，市民難以改善住房現狀的原因主要有哪些呢 ？ （ 見圖 2） 。 ? 看來 ， 除了約 30%的市民是因為已有住房或已購買了房的原因不再買房之外 ， 更多的消費者 （ %） 還是因為目前“ 房價高 ” 而望而卻步；其中少部分人持著對單位會分 （ 或售 ） 房的依賴心理而不想買房 ， 也有近 5%的市民對商品房的質量表示擔心 。 下面分析已購房或將要購房者的消費目的是什么（見圖 3）？ ? 本題有 %的未答者。回答者中，絕大多數人也是以自己住或買給家人住為主，而出于其他考慮如出租、做生意或保值的原因則很少，均在 %～ 3%以內，體現出當前經濟發(fā)展中的房產投資仍處在實用型消費階段。 第三部分 城市居民購房的消費預期分析 ? 1 購房地點的消費選擇 ? 在對消費者的購房意愿調查中 ， 我們首先詢問了市民對新房所處地理位置的理想選擇 ， 結果證明仍有大部分市民不愿意 “ 出城 ” 而希望在市區(qū)一 、 二 、 三類地區(qū)購房 ，其次的選擇便是城南 （ %） 和城東 %；愿意住到城西的人最少 ， 僅 %， 參見表 9。 ? 我們將現工作地點所在區(qū)域的人群與回答希望購房所在區(qū)位的人群進行交叉分類分析，發(fā)現人們的購房地點選擇與他現在所處的工作地點高度相關，除了大部分人都要求在主城區(qū)之內，選擇愿在城東購房的比例最高者（近 20%）是地處城東的玄武區(qū)人；愿在城西購房的也以地處西南的建郎區(qū)人最多（ %）；愿在城北的當然是以下關區(qū)人數最眾（ 34%以上）； ? 相對而言，城南的吸引力較大，對秦淮區(qū)和雨花區(qū)的居民吸引力達到 26%一 30%，同時白下區(qū)和非南京城區(qū)居民也都有 12%以上的人住在城南。另外，調查中顯示，郊區(qū)逐漸為高文化水平的市民所重視，大專學歷以下者愿往往郊區(qū)的都未超過 %，而大學和研究生群體則分別有 11%和22%的人愿意享受郊區(qū)的寧靜寬適。看來天創(chuàng)公司的市場潛在對象，應是重點爭取在城南各區(qū)工作的以及文化素質較高的消費人群。 2 新住宅套型與結構的選擇 盡管人們生活水平比以往有了較大改善，對住房類型的選擇也已逐步趨向多元化和小康化，但本次調查還是真實地再現了南京市民目前購房心態(tài)中的實惠、實際取向。詳見表 10。 ? 盡管人們生活水平比以往有了較大改善 ， 對住房類型的選擇也已逐步趨向多元化和小康化 ， 但本次調查還是真實地再現了南京市民目前購房心態(tài)中的實惠 、 實際取向 。詳見表 10。 ? 總體上說，普通市民百姓的回答是真實純樸的，他們沒有好高騖遠追求豪華， %的人選擇了普通商品房；選擇復式、錯層式住宅的人最少（ %），選擇花園別墅略多，為 %。經過交叉分層分析，顯然不同職業(yè)和收入群體因購房能力木同而呈現出較大的差別，一些低收入者如城鎮(zhèn)職工、農民、農民工和離退休者，選擇經濟實用房和普通商品房比例都超過了 80%；而一些企業(yè)經理科企白領階層都有 35%以上的人選擇了花園別墅；躍層式住宅的青睞者也以外企白領、企業(yè)經理、機關干部和個體私營者為多，其選中比例在 12%～18%之間。 ? 經濟條件和套型的選購呈顯性相關， R值高達 以上，表現在年收入 ，有 76%以上的市民選擇經濟實用型； ～ 3萬元年收入者中持這種取向者比重降到 60%以下，而有近20%的人傾向購置別墅； 3～ 5萬元的年收入者中，有 33%的人傾向經濟實用型，而卻有 44%以上的人選擇了躍層或別墅；年收入 5萬元以上者無 1人欲購廉價住房，而選擇躍層和花園別墅的高達 90%。 與此相應的便是對理想住房結構的認同，除了經濟狀況對選擇心態(tài)有明顯制約外，男女性別之間也有一定的差別，見表 11。 ? 由此可見，南京市民目前的理想住房結構仍是處在小康初期形態(tài)，以三室一廳的近期可行目標為大眾化選擇，即使是 3～ 5萬元及以上的高收入者也有 30%的人選擇此項；另有 25%略多的人選擇了二室一廳，這其實已談不上是“理想”，仍是現實購買力的真實反映，特別是眾多的年收入在 ，答此項者有 180人之多。選擇三室二廳者中，以年收入在 3～ 5萬元收入群體比例最高，超過了 41%；而收入在 5萬元以上者中， 40%的人是選擇四室一廳。男性市民在選擇二室一廳和三室一廳的項目中人數比都超過女性 3一 4個百分點；而女性選擇三室兩廳的比例卻高于男性約 9個百分點，表明家庭主婦比男性更渴望在自己的小家庭中有更多的自由活動空間。 應該承認，南京市民對于現代住宅的套型結構了解還是不多，在回答是否知道“躍層式”和“復式錯層”住宅的區(qū)別時，回答完全了解的僅有 %，而不知道者高達 53%以上。其中男性的知識面要比女性開闊，表示完全了解或有點了解的男性比例均高于女性，如圖 4所示。 ? 3 市民購房面積的初步測量 ? 市民對自己可能購房的面積預期和需求是房產開發(fā)商的重要決策參數。本次調查中我們作了專項測量，由于天創(chuàng)公司的房產品主要銷售對象是中高檔收入群體，下圖 5將顯示年收入在 3萬元以上群體和市民總體的購置住房面積的可能形態(tài)。 ? 在該測量中 ， 有 103人求答此項 ， 有人用文字在卷面反映無錢購買 ， 有人寫明只能買 70m2以下住房 ， 即使如此在752份回答問卷中 ， 也有占近 70%的人回答只能購買70～ 100m2的面積 ， 回答能購買 160m2以上者總共不足 2%， 甚至年收入在 3～ 5萬元以上人群中也無人表示要購置 200m2以上的住宅 。 在較高收入群體中 ， 年收入3～ 5萬元者選擇 100～ 120m2的面積人數比值達到高峰 ，為 %；而 5萬元以上者的回答峰值也只有 40%的人選擇了 120～ 160m2的住宅面積 ， 這一群體中還有20%的人愿意購買 160～ 200m2的住宅 。 同時，我們又進一步測量了南京市民對理想住宅中各類房間面積的期待值，詳見表 12。 ? 我們以多數市民的選擇為各功能住室的面積集中趨勢 ， 可將表 12中的數據歸納為如下結論： ? （ 1） 臥室理想面積 —— 11～ 15m2； ? （ 2） 客廳理想面積 —— 16～ 20 m2； ? （ 3） 廚房理想面積 —— 3～ 6或 7一 10 m2； ? （ 4）