【正文】 10%以上）的特征。 ? 在文化構(gòu)成中，本調(diào)查群體中高中及大專(zhuān)學(xué)歷者比例達(dá)63%以上，顯示了城市居民的較高文化特性，職業(yè)結(jié)構(gòu)較為齊全，排種有代表性的職業(yè)群體都有相應(yīng)的數(shù)量，基本上覆蓋了當(dāng)前城市中的主要?jiǎng)趧?dòng)人群。地區(qū)分布中，根據(jù)房產(chǎn)公司位處南郊的具體原因，我們有計(jì)劃地對(duì)城南的秦淮、白下、建鄴等區(qū)增加了抽樣配額，并且專(zhuān)門(mén)調(diào)查了近100戶(hù)非主城區(qū)的雨花臺(tái)區(qū)居民，從而有助于對(duì)江寧開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)業(yè)的關(guān)注和市場(chǎng)分析。從經(jīng)濟(jì)狀況而言，本次被調(diào)查者中 75%以上人上年度總收入在回． 5萬(wàn)元以下，不到15%的人年收入為 ～ 3萬(wàn)元，收入在 3萬(wàn)元以上者不足5%，這和上年南京市區(qū)全部職工人均收入實(shí)態(tài)（ 9326元）相當(dāng)吻合，因而能真實(shí)反映當(dāng)前本地區(qū)房產(chǎn)消費(fèi)的市場(chǎng)實(shí)況。經(jīng)過(guò)對(duì)問(wèn)卷回收分析和樣本結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)，本次抽樣誤差小于 6%；通過(guò)對(duì)問(wèn)卷內(nèi)容的折半系數(shù)驗(yàn)算和卡方檢驗(yàn)，調(diào)查數(shù)據(jù)的置信度達(dá) 95%以上。 第二部分 南京市民住房狀況與改善意愿調(diào)查 ? 1 市民住房現(xiàn)狀 ? 了解南京市民住房現(xiàn)狀是房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，進(jìn)一步識(shí)別當(dāng)前消費(fèi)者的住房購(gòu)置意愿以及購(gòu)買(mǎi)原因、購(gòu)買(mǎi)取向是本次調(diào)查的重要目標(biāo)。應(yīng)該肯定南京市通過(guò)近 7年的積極努力，市民住房狀況已發(fā)生了較大的改觀。從 80年代前期的人均 9m2，這是一個(gè)歷史的飛躍，但和城市現(xiàn)代化的發(fā)展目標(biāo)相比，仍有較大的差距。本次調(diào)查也顯示，南京市民中一家常住人口規(guī)模大多數(shù)（ 75%以上）是 3到 4人，而一半以上（ %）家庭現(xiàn)在的住房建筑面積還在 50m2以下；住房面積達(dá) 70m2以上的家庭尚不足15%。詳見(jiàn)圖 1。 ? 交叉分析還顯示，在 471名填答者中，住房在50m2以下者，家中常住人口是 1人的僅占%，常住人口是 2人的占 %，常住人口是 3～ 4人的高達(dá) %，常住人口 5人以上的占 %，也就是說(shuō)家中住房小于 50m、的人群中，家庭常住人口 3人以上的達(dá)到 83%以上，這群人的擴(kuò)大住房面積的消費(fèi)心理將是十分強(qiáng)烈的。 2 近期購(gòu)房愿望與目的 調(diào)查中，我們對(duì)不同類(lèi)型的居民在近年內(nèi)的購(gòu)房可能性進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)了解，發(fā)現(xiàn)不同群體的購(gòu)買(mǎi)潛力有著明顯的差別（見(jiàn)表 8）。 ? 從地區(qū)分布來(lái)看 ， 鼓樓 、 建鄴 、 雨花臺(tái)以及下關(guān)等區(qū)居民表示正準(zhǔn)備購(gòu)房的人數(shù)均超過(guò)了 %的平均數(shù)；再加上有可能買(mǎi)房者的比例 ， 雨花臺(tái)區(qū)的回答者比例最高 ， 接近 37%， 將成為最靠近江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的房產(chǎn)業(yè)潛在的消費(fèi)群體 。 ? 數(shù)據(jù)顯示，人們的經(jīng)濟(jì)狀況與購(gòu)買(mǎi)潛力呈現(xiàn)明顯的相關(guān)關(guān)系，年總收入越高者回答正準(zhǔn)備買(mǎi)或有可能買(mǎi)的比值越大；而年總收入越低者回答不大可能買(mǎi)或不買(mǎi)的人越多；因而年收入 3～ 5萬(wàn)元以上人群中表示正準(zhǔn)備買(mǎi)或有可能在 1年內(nèi)買(mǎi)房的比例高達(dá)55%～ 60%，而年收入在 大可能或不買(mǎi)的也已達(dá)到 56%之多。 ? 總體上看 ， 表示即將買(mǎi)房者比例為 25%略多 ， 有待考慮者為19%左右 ， 回答不買(mǎi)或不大可能買(mǎi)的超過(guò)了 50%， 那么 ，市民難以改善住房現(xiàn)狀的原因主要有哪些呢 ？ （ 見(jiàn)圖 2） 。 ? 看來(lái) ， 除了約 30%的市民是因?yàn)橐延凶》炕蛞奄?gòu)買(mǎi)了房的原因不再買(mǎi)房之外 ， 更多的消費(fèi)者 （ %） 還是因?yàn)槟壳啊?房?jī)r(jià)高 ” 而望而卻步；其中少部分人持著對(duì)單位會(huì)分 （ 或售 ） 房的依賴(lài)心理而不想買(mǎi)房 ， 也有近 5%的市民對(duì)商品房的質(zhì)量表示擔(dān)心 。 下面分析已購(gòu)房或?qū)⒁?gòu)房者的消費(fèi)目的是什么（見(jiàn)圖 3）？ ? 本題有 %的未答者。回答者中，絕大多數(shù)人也是以自己住或買(mǎi)給家人住為主，而出于其他考慮如出租、做生意或保值的原因則很少，均在 %～ 3%以?xún)?nèi)，體現(xiàn)出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的房產(chǎn)投資仍處在實(shí)用型消費(fèi)階段。 第三部分 城市居民購(gòu)房的消費(fèi)預(yù)期分析 ? 1 購(gòu)房地點(diǎn)的消費(fèi)選擇 ? 在對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房意愿調(diào)查中 ， 我們首先詢(xún)問(wèn)了市民對(duì)新房所處地理位置的理想選擇 ， 結(jié)果證明仍有大部分市民不愿意 “ 出城 ” 而希望在市區(qū)一 、 二 、 三類(lèi)地區(qū)購(gòu)房 ，其次的選擇便是城南 （ %） 和城東 %；愿意住到城西的人最少 ， 僅 %， 參見(jiàn)表 9。 ? 我們將現(xiàn)工作地點(diǎn)所在區(qū)域的人群與回答希望購(gòu)房所在區(qū)位的人群進(jìn)行交叉分類(lèi)分析，發(fā)現(xiàn)人們的購(gòu)房地點(diǎn)選擇與他現(xiàn)在所處的工作地點(diǎn)高度相關(guān)，除了大部分人都要求在主城區(qū)之內(nèi)，選擇愿在城東購(gòu)房的比例最高者（近 20%）是地處城東的玄武區(qū)人；愿在城西購(gòu)房的也以地處西南的建郎區(qū)人最多（ %）；愿在城北的當(dāng)然是以下關(guān)區(qū)人數(shù)最眾（ 34%以上）； ? 相對(duì)而言，城南的吸引力較大，對(duì)秦淮區(qū)和雨花區(qū)的居民吸引力達(dá)到 26%一 30%，同時(shí)白下區(qū)和非南京城區(qū)居民也都有 12%以上的人住在城南。另外，調(diào)查中顯示，郊區(qū)逐漸為高文化水平的市民所重視，大專(zhuān)學(xué)歷以下者愿往往郊區(qū)的都未超過(guò) %，而大學(xué)和研究生群體則分別有 11%和22%的人愿意享受郊區(qū)的寧?kù)o寬適?？磥?lái)天創(chuàng)公司的市場(chǎng)潛在對(duì)象，應(yīng)是重點(diǎn)爭(zhēng)取在城南各區(qū)工作的以及文化素質(zhì)較高的消費(fèi)人群。 2 新住宅套型與結(jié)構(gòu)的選擇 盡管人們生活水平比以往有了較大改善，對(duì)住房類(lèi)型的選擇也已逐步趨向多元化和小康化，但本次調(diào)查還是真實(shí)地再現(xiàn)了南京市民目前購(gòu)房心態(tài)中的實(shí)惠、實(shí)際取向。詳見(jiàn)表 10。 ? 盡管人們生活水平比以往有了較大改善 ， 對(duì)住房類(lèi)型的選擇也已逐步趨向多元化和小康化 ， 但本次調(diào)查還是真實(shí)地再現(xiàn)了南京市民目前購(gòu)房心態(tài)中的實(shí)惠 、 實(shí)際取向 。詳見(jiàn)表 10。 ? 總體上說(shuō)，普通市民百姓的回答是真實(shí)純樸的，他們沒(méi)有好高騖遠(yuǎn)追求豪華， %的人選擇了普通商品房；選擇復(fù)式、錯(cuò)層式住宅的人最少（ %），選擇花園別墅略多，為 %。經(jīng)過(guò)交叉分層分析，顯然不同職業(yè)和收入群體因購(gòu)房能力木同而呈現(xiàn)出較大的差別，一些低收入者如城鎮(zhèn)職工、農(nóng)民、農(nóng)民工和離退休者，選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和普通商品房比例都超過(guò)了 80%；而一些企業(yè)經(jīng)理科企白領(lǐng)階層都有 35%以上的人選擇了花園別墅；躍層式住宅的青睞者也以外企白領(lǐng)、企業(yè)經(jīng)理、機(jī)關(guān)干部和個(gè)體私營(yíng)者為多，其選中比例在 12%～18%之間。 ? 經(jīng)濟(jì)條件和套型的選購(gòu)呈顯性相關(guān)， R值高達(dá) 以上，表現(xiàn)在年收入 ，有 76%以上的市民選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用型； ～ 3萬(wàn)元年收入者中持這種取向者比重降到 60%以下，而有近20%的人傾向購(gòu)置別墅； 3～ 5萬(wàn)元的年收入者中，有 33%的人傾向經(jīng)濟(jì)實(shí)用型，而卻有 44%以上的人選擇了躍層或別墅；年收入 5萬(wàn)元以上者無(wú) 1人欲購(gòu)廉價(jià)住房，而選擇躍層和花園別墅的高達(dá) 90%。 與此相應(yīng)的便是對(duì)理想住房結(jié)構(gòu)的認(rèn)同，除了經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)選擇心態(tài)有明顯制約外，男女性別之間也有一定的差別，見(jiàn)表 11。 ? 由此可見(jiàn)，南京市民目前的理想住房結(jié)構(gòu)仍是處在小康初期形態(tài)，以三室一廳的近期可行目標(biāo)為大眾化選擇，即使是 3～ 5萬(wàn)元及以上的高收入者也有 30%的人選擇此項(xiàng)；另有 25%略多的人選擇了二室一廳，這其實(shí)已談不上是“理想”，仍是現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力的真實(shí)反映，特別是眾多的年收入在 ，答此項(xiàng)者有 180人之多。選擇三室二廳者中，以年收入在 3～ 5萬(wàn)元收入群體比例最高，超過(guò)了 41%；而收入在 5萬(wàn)元以上者中， 40%的人是選擇四室一廳。男性市民在選擇二室一廳和三室一廳的項(xiàng)目中人數(shù)比都超過(guò)女性 3一 4個(gè)百分點(diǎn)；而女性選擇三室兩廳的比例卻高于男性約 9個(gè)百分點(diǎn)，表明家庭主婦比男性更渴望在自己的小家庭中有更多的自由活動(dòng)空間。 應(yīng)該承認(rèn)，南京市民對(duì)于現(xiàn)代住宅的套型結(jié)構(gòu)了解還是不多，在回答是否知道“躍層式”和“復(fù)式錯(cuò)層”住宅的區(qū)別時(shí)，回答完全了解的僅有 %，而不知道者高達(dá) 53%以上。其中男性的知識(shí)面要比女性開(kāi)闊，表示完全了解或有點(diǎn)了解的男性比例均高于女性，如圖 4所示。 ? 3 市民購(gòu)房面積的初步測(cè)量 ? 市民對(duì)自己可能購(gòu)房的面積預(yù)期和需求是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重要決策參數(shù)。本次調(diào)查中我們作了專(zhuān)項(xiàng)測(cè)量，由于天創(chuàng)公司的房產(chǎn)品主要銷(xiāo)售對(duì)象是中高檔收入群體，下圖 5將顯示年收入在 3萬(wàn)元以上群體和市民總體的購(gòu)置住房面積的可能形態(tài)。 ? 在該測(cè)量中 ， 有 103人求答此項(xiàng) ， 有人用文字在卷面反映無(wú)錢(qián)購(gòu)買(mǎi) ， 有人寫(xiě)明只能買(mǎi) 70m2以下住房 ， 即使如此在752份回答問(wèn)卷中 ， 也有占近 70%的人回答只能購(gòu)買(mǎi)70～ 100m2的面積 ， 回答能購(gòu)買(mǎi) 160m2以上者總共不足 2%， 甚至年收入在 3～ 5萬(wàn)元以上人群中也無(wú)人表示要購(gòu)置 200m2以上的住宅 。 在較高收入群體中 ， 年收入3～ 5萬(wàn)元者選擇 100～ 120m2的面積人數(shù)比值達(dá)到高峰 ，為 %；而 5萬(wàn)元以上者的回答峰值也只有 40%的人選擇了 120～ 160m2的住宅面積 ， 這一群體中還有20%的人愿意購(gòu)買(mǎi) 160～ 200m2的住宅 。 同時(shí)，我們又進(jìn)一步測(cè)量了南京市民對(duì)理想住宅中各類(lèi)房間面積的期待值，詳見(jiàn)表 12。 ? 我們以多數(shù)市民的選擇為各功能住室的面積集中趨勢(shì) ， 可將表 12中的數(shù)據(jù)歸納為如下結(jié)論： ? （ 1） 臥室理想面積 —— 11～ 15m2； ? （ 2） 客廳理想面積 —— 16～ 20 m2； ? （ 3） 廚房理想面積 —— 3～ 6或 7一 10 m2； ? （ 4）