【正文】 隨著物業(yè)管理市場化和物業(yè)管理工作的完善和成熟，物業(yè)管理工作逐漸前移，物業(yè)管理也不再是單純的小區(qū)管理與服務(wù)。為此，我們?yōu)榱烁N近物業(yè)開發(fā)和管理，為了完善物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)，并根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內(nèi)容，我們將物業(yè)管理分成了以下四個階段 ： 23 四、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的幾個階段 產(chǎn)品研發(fā) 施工 建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 產(chǎn)品銷售 竣工驗收 接管驗收 物業(yè)管理 售后服務(wù) 策劃 階段 前期準(zhǔn)備 階段 入住階段 正常管理階段 24 四、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? 物業(yè)公司圍繞以上四個階段開展工作，不但提前了解了物業(yè)情況，同時還在物業(yè)開發(fā)過程中從物業(yè)管理的角度提出使用功能方面的合理化建議，加強了與開發(fā)建設(shè)單位的溝通與合作，增強了物業(yè)管理企業(yè)與當(dāng)?shù)卣块T和相關(guān)單位的合作與配合，參與到了物業(yè)的竣工驗收和 接管驗收 過程，而且提前為入住、裝修做好了準(zhǔn)備工作，并且使物業(yè)管理企業(yè)了解業(yè)主服務(wù)需求，為接管后的正常管理奠定了良好的基礎(chǔ)。 25 四、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、 策劃階段 (方案策劃 ——開盤 ) 二、 前期準(zhǔn)備階段 （開盤 ——入住前三個月） 三、 入住階段 (啟動階段 ) （入住前三個月 ——入住后半年至九個月） 四、 正常管理階段 （入住后半年至九個月） 26 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、 策劃階段 (一 ) 制定物業(yè)管理方案 (二 ) 物業(yè)管理招投標(biāo) (三 ) 組建物業(yè)管理企業(yè)（管理中心） 27 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、策劃階段 (方案策劃 —— 開盤 ) (一 ) 、制定物管方案 1 、確定管理檔次 根據(jù)物業(yè)類型 、 功能 ,規(guī)化物業(yè)消費的水平 ,確定物業(yè)檔次 （定位） 2 、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 不同類型功能和檔次的物業(yè) ,需要提供的物業(yè)管理服務(wù)項目及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是不同的 . (參考四級收費指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn) ) 28 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、策劃階段 (一 ) 、制定物管方案 3 、財務(wù)收支預(yù) 管理、服務(wù)人員的工資及福利費 公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費 綠化管理費 清潔衛(wèi)生費 公共秩序維護費 社區(qū)文化費 辦公費 固定資產(chǎn)折舊費 固定資產(chǎn)折舊費 稅費 29 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、策劃階段 (二 )、物業(yè)管理招投標(biāo)： ? 1） .獲悉開發(fā)商招標(biāo)公告，向招投標(biāo)服務(wù)中 心報名；（準(zhǔn)備資料） ? 2） .現(xiàn)場察勘及準(zhǔn)備標(biāo)書； ? 3） .投標(biāo)、開標(biāo)； ? 4） .中標(biāo)后簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，房管局備案及物業(yè)費報批； 30 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 一、 策劃階段 (三 ) 組建物業(yè)管理企業(yè) 在物業(yè)管理方案制定并經(jīng)審批之后 ， 即應(yīng)根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進行物業(yè)管理企業(yè) (物業(yè)管理中心 )的選聘或組建 . 首次選聘物業(yè)管理企業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行 .也可自行組建物業(yè)管理企業(yè) . 31 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? 一、策劃階段 ? 作為物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作開始以前。為了配合銷售，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在樓盤銷售過程中完成以下工作： 一 ) 簽訂售樓處服務(wù)協(xié)議 (服務(wù)內(nèi)容 ) 二 )制定售樓處各項管理規(guī)定及操作流程 三 )確定組織架構(gòu)并人員進場 四 )售樓處日常管理 五 )完成所有合同文本 (雙確認 ) 六 )配合銷售活動 （服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容及作業(yè)表格 ) 32 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、 前期準(zhǔn)備階段 (一 ) 完善物業(yè)管理方案 (二 ) 工程介入 (三 ) 客戶信息庫的建立 (四 ) 對外關(guān)系協(xié)調(diào) (五 ) 其他 33 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、 前期準(zhǔn)備階段 (一 ) 完善物業(yè)管理方案 前期物業(yè)管理方案要從新審定，應(yīng)深度和全面地了解開發(fā)商 、 項目 、 區(qū)域市場，制定出切實可行的 、 適合本項目特點的 、 便于實際操作的物業(yè)管理方案。 34 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、 前期準(zhǔn)備階段 (二 ) 工程介入 土建施工進度 水電施工進度 大配套施工進度 隱蔽工程的跟蹤等相關(guān)進度 各項工程合同文本的復(fù)印件的收集 合理化建議的提出 35 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準(zhǔn)備階段 （三）客戶信息庫的建立 業(yè)主公約簽訂，業(yè)主檔案填寫 ——與銷售對接好簽訂流程，購房合同－業(yè)主公約－業(yè)主檔案。（電話聯(lián)系預(yù)約，利用銷售活動簽訂，填寫） 準(zhǔn)業(yè)主回訪工作，與未簽公約的有效結(jié)合。 36 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準(zhǔn)備階段 （三）客戶信息庫的建立 客戶資源再生 ――聯(lián)動工作 準(zhǔn)業(yè)主維系（利用銷售活動，聯(lián)誼，生日會，發(fā)放賀卡等其他活動維系客戶，建立與客戶的聯(lián)好關(guān)系） 階段性的掌握銷管手中的準(zhǔn)業(yè)主信息。 37 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準(zhǔn)備階段 （四）對外關(guān)系協(xié)調(diào) 開發(fā)公司銷售部，工程部，開發(fā)部等經(jīng)常接觸的部門 。 所屬區(qū)域政府部門：物業(yè)辦，工商，物價，消防，城管，環(huán)衛(wèi)，居委會，派出所，水電煤氣供熱公司，有線電視，電信或網(wǎng)通（以小區(qū)進入網(wǎng)為依據(jù)） 38 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準(zhǔn)備階段 (五 ).其他 1 、 銷售回訪及費用確認 1） 銷售回訪情況（月），對不規(guī)范，不合處進行整改，并跟進銷售意見的反饋。 2） 售樓處費用確認單 39 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 二、前期準(zhǔn)備階段 (五 ).其他 相關(guān)檔案和表格明細 1） .售樓處檔案明細 40 三、 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) 序號 檔案名稱 內(nèi)容 相關(guān)表格 1 前期資料 裝修責(zé)任書，住戶手冊，圖紙，銷售夾報（有關(guān)承諾類的尤為重要） 2 業(yè)主接待記錄 業(yè)主 /客戶接待（外部），外來人員接待記錄 客戶接待記錄 3 業(yè)主檔案 業(yè)主檔案，業(yè)主回訪記錄 業(yè)主檔案，業(yè)主公約確認書統(tǒng)計表，準(zhǔn)業(yè)主回訪表，客戶資源信息 4 維修記錄 維修單，維修臺帳，維修材料使用登記表 售樓處設(shè)施檢查記錄表，售樓處維修單，工程進度跟蹤表 5 安全記錄 安全日志，巡邏記錄，物品出門檢查 安全日志，巡邏記錄，物品出入登記表，安全器材領(lǐng)用登記表，車輛出入登記 6 環(huán)境管理記錄 日常管理檢查，保