某地產(chǎn)東方尊域外銷營銷策略-文庫吧
2025-01-14 01:34 本頁面
【正文】 關(guān)鍵機(jī)會 2—— 華潤 2期，大劇院和蔡屋圍的改造，金融中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)都將令羅湖重?zé)ㄉ鷻C(jī)，強(qiáng)化了羅湖派的本地情結(jié)?羅湖金融中心區(qū)改造建設(shè)項目已經(jīng)列入深圳市重大項目，目前已經(jīng)進(jìn)入拆遷階段，改造后的金融中心區(qū)將新增 38萬平方米的建筑面積，其中 20萬平方米為商務(wù)寫字樓，將成為深圳的 “ 華爾街 ” 。?華潤中心二期：總投資 22億港元，總建筑面積 26萬平方米，已于 2023年 12月 16日正式開工。二期由君悅酒店、酒店式公寓、國際商業(yè)休閑廣場、高尚住宅等四個元素 ，預(yù)計在 2023年中之前落成啟用。改造后的大劇院效果圖面對挑戰(zhàn)與機(jī)遇如何突破？高端物業(yè)營銷突破的六種思路價值 地緣造勢差異化六種突破思路品質(zhì)時機(jī)嘉亨灣金地漁農(nóng)村第五園星河灣現(xiàn)代城金域藍(lán)灣三期項目自身的反思 —— 尋找我們的營銷突破點(diǎn)！?時機(jī) 我們能占得先機(jī)嗎？?地緣 我們是否要和西部豪宅正面競爭？?造勢 我們的前期宣傳蓄客等鋪墊足夠嗎？?品質(zhì) 我們的產(chǎn)品是否令人贊不絕口？?差異化 我們和其他山景豪宅有何不同？?價值 我們有何不同尋常 /無法替代的價值？中原對于本項目營銷關(guān)鍵點(diǎn)的思考 —— 九字真言?地緣地緣 客戶競爭策略?差異化差異化 眼球競爭策略?以點(diǎn)帶面以點(diǎn)帶面 價值運(yùn)營策略?善借地利，抓住東部高端換房客戶?順應(yīng)深港一體化的趨勢，傾力外銷?借助羅湖復(fù)興之機(jī)，打造羅湖豪宅典范?純凈 /優(yōu)雅 /極致的奢華主義 —— 自然奢華?依托生態(tài)自然資源，包裝 “生活大師 ”概念?養(yǎng)生 /茶藝 /文化 /等元素的注入?33萬平米怎能一套套的賣？拿出少量單位和具有影響力的機(jī)構(gòu)合作，提升整體形象?利用羊群效應(yīng)和客戶網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行滲透營銷外銷在整體營銷中扮演三種角色?提升項目形象與價值感，實(shí)現(xiàn)更高的價格?培養(yǎng)意見領(lǐng)袖，引爆市場需求?貢獻(xiàn)少量高端客戶，消化高價單位外銷的成功才是 戰(zhàn)略意義 上的成功！典型外銷樓盤的典型外銷樓盤的 成交價格、外銷比例成交價格、外銷比例 和和 銷售進(jìn)度銷售進(jìn)度 ，明顯較同，明顯較同片區(qū)非外銷樓盤片區(qū)非外銷樓盤 高出高出 15％～％～ 50％，％， 且銷售價格正逐年攀升！且銷售價格正逐年攀升！典型內(nèi)外銷物業(yè)價格對比客戶群策略研究課題：新興投資 /中產(chǎn)客戶群研究關(guān)內(nèi)高價值物業(yè)客戶群體的變化趨勢A、 大額投資客戶 所占比例增加B、宏觀調(diào)控后， 外地特別長三角地區(qū)的客戶 有所增加C、外銷的客戶群體有一定變化， 香港客戶的層次 有所提升 日本，韓國 客戶比例增大。原因：深圳良好的市場環(huán)境成了資金的避風(fēng)港，也可能是第二個戰(zhàn)場客戶客戶群體發(fā)生怎樣的變化？如何準(zhǔn)確的把握這個變化？客戶月 可支配收入在 3萬元 以上的，達(dá) ％，比 2023年增加 17%；擁有 大專以上教育水平 的占 54％白領(lǐng)中產(chǎn)階層的增加！近兩年來的調(diào)查資料顯示，來深置業(yè)的 香港白領(lǐng)階層 由 2023年的 31． 5％升至 2023年上半年的 48． 4％ ； 公務(wù)員 則從 2023年的13． 3％升至 2023年上半年的 16％ 。 客戶選擇總價 60萬元以下的人數(shù)由 50%左右下降到 20%以下，而選擇購買總價在 80100萬元 的受訪者從 15%左右上升到約 50%。對總價的接受度正提升！客戶事實(shí)上新的變化更多的來自于深港兩地的新一輪的經(jīng)濟(jì)融合現(xiàn)在香港更多的服務(wù)性機(jī)構(gòu)進(jìn)入深圳，也帶動了 中產(chǎn)階層的投資人士 進(jìn)入深圳。05年第一季因工作關(guān)系而到深圳置業(yè)的港人數(shù)目大幅上升，由 2023年的 5%、 2023年的 9%、 2023年的 16%、升至 2023年的 19%，升至 2023年的 27%，再升至 2023年第一季的 32%。新的階層和客戶群體以每年 5%10%的速度增長！思考打造深港中產(chǎn)人士的家庭居所！本項目如何利用這種趨勢？主力客戶特征基本特征： 本項目核心內(nèi)銷客戶群在 3550歲左右，有很強(qiáng)的羅湖情結(jié)心理特征： 需要身份價值的認(rèn)同感、講究品質(zhì)及品位購房動因： 追求更大的居住空間、更好的生活環(huán)境關(guān)注重點(diǎn)： 景觀環(huán)境、交通便利度、發(fā)展賞品牌、物業(yè)管理、戶型、品質(zhì) 游離客戶群 羅湖區(qū)以以外客戶重點(diǎn)客戶群 香港客戶、深港家庭羅湖區(qū)私營企業(yè)主、本地居民、公務(wù)員、專業(yè)人事核心客戶群 5060%3045%58%核心競爭區(qū)域：羅湖豪宅市場、 香港外銷市場重點(diǎn)競爭區(qū)域： 蓮塘區(qū)域市場、鹽田區(qū)域市場游離競爭區(qū)域：福田、南山、關(guān)
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