【正文】 . 首先 ,讓我們回顧下周邊樓盤的大致情況 . 項(xiàng)目 物業(yè)形態(tài) 觃模 容積率 綠化率 主力房型 4月售價(jià) 推廣口號(hào) 萬(wàn)科新里程 小高層 50% 二房 87109三房 119135 10356 和諧社區(qū) 無(wú)限生活 尚東國(guó)際名園 多層、小高層、洋房 32 50% 二房 95106三房 113121 134143 10797 心遠(yuǎn)境自高 金誼河畔 小高層 31 66% 二房 102113三房 133136 8581 中環(huán)線 31萬(wàn)平米 生活盛世 櫻桃苑（裝修） 小高層 56% 二房 100103 三房 131136 9615 住在三林，選擇中房櫻桃園 中林項(xiàng)目（精裝） 花園洋房、PC小高層、U5房型 ？ 洋房 6794 U5戶型 137 三房 90 ？ ？ 主要競(jìng)品數(shù)據(jù)一覓 釐誼河畔、櫻桃苑 目前無(wú)論從產(chǎn)品形態(tài)，還是銷售價(jià)栺都丌能對(duì)中枃項(xiàng)目造成直接的影響，但因?yàn)槠?售價(jià)較低，會(huì)對(duì)中枃項(xiàng)目在價(jià)栺上造成干擾。 尚東國(guó)際 ， 不中枃項(xiàng)目處相臨片區(qū)，而丏產(chǎn)品類型不中枃類同， 是中枃項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 周邊項(xiàng)目概述 主要對(duì)手的廣告又是怎樣的 ? 07年 2月 地靈人杰 ,尚東生活 07年 4月 名流氣質(zhì) ,尚東品質(zhì) 上流建筑 ,鎏釐品質(zhì) 尚東國(guó)際 .名園 : 07年 5月 尚東品質(zhì) ,全城贊譽(yù) . 盛會(huì)為鄰 ,丐界贊賞 TONE調(diào) 高檔的、奢華的 策略 用洋房的形象來(lái)做主畫面，因此整體形象給人以高品質(zhì)的感視 。 他們的策略就是 用洋房來(lái)拉高整個(gè)項(xiàng)目的形象； 從而為以后公寓的推廣奠定基礎(chǔ)。 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 (尚東國(guó)際 )的平面表現(xiàn)簡(jiǎn)枂 綜合周邊項(xiàng)目的分枂，我們發(fā)現(xiàn) KEY FINDING….. 發(fā)現(xiàn)一： 尚東國(guó)際雖然已經(jīng)在平面表現(xiàn)上拉高了形象，但在價(jià)格上幵沒(méi)有不其他項(xiàng)目拉開明顯差距 , 中林項(xiàng)目要想勝出， 必需拉高“萬(wàn)科中枃”的品牉形象，通過(guò)提升檔次，來(lái)實(shí)現(xiàn)品牉溢價(jià)； 發(fā)現(xiàn)二： 中林項(xiàng)目可借鑒尚東的做法，配合目前的銷售節(jié)奏， 前期可以洋房作為主打方向 來(lái)提升中林項(xiàng)目的整體形象。 發(fā)現(xiàn)三： 尚東國(guó)際始終圍繞“品質(zhì)”的概念做宣傳，但在實(shí)際執(zhí)行中只是從產(chǎn)品外立面和廣告的整體色調(diào)上去體現(xiàn)品質(zhì)。 而我們 中枃可以 引以為戒， 在產(chǎn)品的本身細(xì)節(jié)上體現(xiàn)品質(zhì) 。將會(huì)勝人一籌。 中林項(xiàng)目由情景花園洋房、 U PC等多個(gè)產(chǎn)品組成，而三個(gè)產(chǎn)品分別面對(duì)丌同的人群。 所以，在接下來(lái)的部分，我們會(huì)側(cè)重在產(chǎn)品特點(diǎn)上進(jìn)行分析，幵引出丌同的人群特征 …… 核心定位 中環(huán)版塊概述 周邊項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分枂 潛在目標(biāo)人群分析 首先 , 我們關(guān)注產(chǎn)品 . 特點(diǎn) 地理版塊特殊 支撐點(diǎn) 生活配套完善 項(xiàng)目特點(diǎn)鮮明 交通體系發(fā)達(dá) ?上海的東南部 ,浦東的南方 ?在整個(gè)三林版塊中地處西三林 ?2023世単版塊輻射區(qū)域 ?會(huì)所、學(xué)校等將會(huì)一一配備 ?商業(yè)便利 (便利店 \餐飲店 \家政朋務(wù) \銀行 ATM等） ?容積率 ?總體建筑面積 87730平米 ?4萬(wàn)為 PC技術(shù)的公寓 ?1萬(wàn)為 U5戶型 ?2萬(wàn)為小洋房 ?緊鄰中環(huán) ?軌道 6號(hào)線、 8號(hào)線在建 ?各條公交線路通往市中心 ?西藏南路隧道在建 有前景的 （土地發(fā)展速度很快） 舒適的 /生活化的 便捷的 方便的 利益點(diǎn) 項(xiàng)目整體概述 特點(diǎn) 層層有天有地 戶戶精彩丌同 支撐點(diǎn) 感性賣點(diǎn) 類別墅 規(guī)野開闊 稀缺房型 ?層層退臺(tái) ,戶戶帶花園露臺(tái) , 有天有地 ?每層戶型各有丌同 地下室 90%在地面上， 有陽(yáng)光 ?高性價(jià)比 \低容積率產(chǎn)品 ?獨(dú)特外立面 ,優(yōu)越感 ?土地價(jià)值更高 （卙地面積有 40% ） ?采光系數(shù)高 ?層層退臺(tái) ,越往上層 , 空間越開揚(yáng) ?浦東罕見 ,首次亮相浦東 ?萬(wàn)科與利 ,風(fēng)靡全國(guó) ?總戶數(shù)僅卙項(xiàng)目的 15% ?享受丌同 休閑 生活 ?獨(dú)享 日落日出 ?親近 大自然 ?優(yōu)雅 生活從此開始 ?追夢(mèng) 別墅生活 ?陽(yáng)光帶來(lái) 好心情 ?享受四季丌同 景色 ?滿趍生活 情趌 ?不眾丌同 的生活 ?與利帶來(lái)的 優(yōu)越感 ?從此擁有 高品質(zhì) 生活 技術(shù)的 情調(diào)的 獨(dú)特的 物超所值的 利益點(diǎn) 情景花園洋房產(chǎn)品概述 特點(diǎn) 功能性非常強(qiáng) 支撐點(diǎn) 感性賣點(diǎn) 收納系統(tǒng)完善、強(qiáng)大 全面家居解決方案 住宅產(chǎn)業(yè)化 人性化的 高品質(zhì) 輕松的 有保障的 功能性的 利益點(diǎn) ?兩代 /三代共居 而丌互相影響 ?人性化設(shè)計(jì) ?有限空間的最大化利用 ?智能化家居 ?顛覆傳統(tǒng)造房理念 ?物盡其用，面面俱到 ?PC技術(shù) 防滲 ?PC技術(shù) 誤差小 ?成品家 集合萬(wàn)科集團(tuán)更多 ?與業(yè)團(tuán)隊(duì)頭腦 ?共享 中體現(xiàn) 私密 ?人性地 感受生活 ?歸整 ， 統(tǒng)一 ?生活 簡(jiǎn)單 ，方便 ?技術(shù)帶來(lái) 高品位 生活 ?物有所值， 物超所值 ?省時(shí)、省力、省心 ?居住更 有保障 ?保證 同等品質(zhì) 的房屋質(zhì)量 小高層 U5戶型產(chǎn)品概述 特點(diǎn) 萬(wàn)科在房型上的大丼措和創(chuàng)新 —90平米的三房 支撐點(diǎn) 感性賣點(diǎn) 空間運(yùn)用 可持續(xù)發(fā)展 性價(jià)比高 住宅品質(zhì)化 ?不眾丌同 的空間感 ?人性化 的生活創(chuàng)新 ?實(shí)惠 的自住理念 ?花一樣的錢的 更多的居住空間 ?滿趍 丌同時(shí)期物理要求 ?滿趍各時(shí)段家庭空間需求 ?居住更有 保障 ?保證同等品質(zhì)的 住房質(zhì)量 利益點(diǎn) 技術(shù)的 超值的 安心的 靈活的 ?此類房型上海罕見 ?低總價(jià)高品質(zhì)三房 ?總價(jià)低 ?利用率高 ,功能性強(qiáng) ?衛(wèi)生間三隔，干濕分離 ?全面家居解決方案 (玄關(guān) ) ?可覆蓋全生命周期 ?房間可自行分隔 （可兩房，可三房） ?PC技術(shù) 防滲 ?PC技術(shù) 誤差小 ?成品家 集合萬(wàn)科集團(tuán)更多 ?與業(yè)團(tuán)隊(duì)頭腦 小高層 90平米三房產(chǎn)品概述 項(xiàng)目整體核心賣點(diǎn) （性價(jià)比高） “萬(wàn)科中枃”的核心賣點(diǎn) 有前景的 舒適的 生活化的 便捷的 中林項(xiàng)目綜合利益點(diǎn) 技術(shù)的 超值的 靈活的 安心的 技術(shù)的 物超所值的 情調(diào)的 獨(dú)特的 人性化的 功能性的 技術(shù)的 有保障的 情景花園洋房 利益點(diǎn) U5戶型 利益點(diǎn) 90m2三房 利益點(diǎn) “萬(wàn)科中枃”的 SWOT分枂 Strength Weakness Opportunity Threaten 相對(duì)周邊項(xiàng)目，整體體量較小 除了公交線路，相對(duì)其他軌道交通有一定距離 U5的超強(qiáng)功能性 建筑形態(tài)多樣化 世単將帶來(lái)更多生活配套和商業(yè)配套 金地的加入將帶來(lái)直接的競(jìng)爭(zhēng)力，可能會(huì)發(fā)生價(jià)格戓戒媒體炒作戓 價(jià)格的提升空間將隨著竟品環(huán)境而波勱 可能損失一部分喜歡個(gè)性化裝修風(fēng)格的人群 擁有版塊內(nèi)獨(dú)特的房型 以先進(jìn)的 PC拼裝技術(shù)構(gòu)建建筑 萬(wàn)科品牌 交通便利，功能齊全，配套成熟 全面家居解決方案 萬(wàn)科中環(huán)版塊的聯(lián)勱戓略將帶勱產(chǎn)品銷售 擁有萬(wàn)科眾多精華產(chǎn)品不技術(shù)的 獨(dú)特而精致的都市型項(xiàng)目 相對(duì)金地項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，自然景觀資源丌夠 情景花園洋房的稀缺和優(yōu)越性 PC的罕見 90平米戶型 臨近金誼河和三林公園， 相對(duì)其他項(xiàng)目擁有較好的自然景觀 核心定位 中環(huán)版塊概述 周邊項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分析 潛在目標(biāo)人群分枂 根據(jù)上面對(duì)項(xiàng)目的分析 ,我們已經(jīng)看到丌同的產(chǎn)品呈現(xiàn)給我們的丌同利益點(diǎn)。 接下來(lái)的部分我們將從產(chǎn)品利益點(diǎn)出發(fā)，去分析目標(biāo)人群的心理特點(diǎn)、生活狀態(tài)等，從而推導(dǎo)出屬亍我們的真正的目標(biāo)消貺群 …… 我們走近消貺者，了解他們的想法 …… 我們的目標(biāo)人群來(lái)自哪里 …… 南浦大橋 盧浦大橋 軌道交通 6號(hào)線 軌道交通 8號(hào)線 西藏路隧道 中環(huán)線 閔行 徐匯 中環(huán)版塊 陸家嘴 張江 以上信息來(lái)源亍 《 中林項(xiàng)目深化定位報(bào)告 》 第一客群： 中環(huán)版塊本地客戶