某地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略方案-文庫吧
2025-01-12 06:09 本頁面
【正文】 價(jià)、單價(jià)都較為敏感，高性價(jià)比二房是其最佳選擇。他們可能選擇按揭購房，但對地段和品質(zhì)的偏好可抵消部分單價(jià)敏感 客戶構(gòu)成范圍 /城西 /城西輻射圈內(nèi)的城市精英，附近換房客戶，市中心 CBD區(qū)內(nèi)企事業(yè)中高管、高級職員等 【商業(yè)客群】 兩類客戶： 成都商鋪投資客，職業(yè)投資客，二級市場的投資客，餐飲 /娛樂 /休閑經(jīng)營商家。 置業(yè)特征 /口岸至上、人氣為王，商氣決定一切。凡是三者具備的均可成為其下手的目標(biāo)。 產(chǎn)品強(qiáng)效點(diǎn) /騾馬市 —— 西大街口岸價(jià)值，西大街已有商業(yè)項(xiàng)目的租金 /回報(bào) /商鋪?zhàn)陨碓鲋盗Φ姆醋C力，西大街最后的地段價(jià)值。 【商業(yè)客群】 價(jià)格敏感度 /對租金、售價(jià)、回報(bào)、商鋪?zhàn)陨淼脑鲋盗Φ目粗??？梢远▋r(jià)與現(xiàn)有項(xiàng)目拉開比較優(yōu)勢。 客戶構(gòu)成范圍 /著名餐飲娛樂商家，西大街已有商家，潛在的購買商鋪的客戶。 那么， 在客群的需求和市場決擇的雙重條件之下， 產(chǎn)品如何規(guī)劃？ 產(chǎn)品細(xì)解 產(chǎn)品形象定位 產(chǎn)品體系梳理 /規(guī)劃建議 適合市場的產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品功能定位 城市一體化生活區(qū) 城市核心區(qū)的公寓 /街區(qū) /小戶一體化生活區(qū)，以最低的生活成本，交 通成本、居住成本，享受城市的燈紅酒綠，左右城市的脈動(dòng)與繁華。 產(chǎn)品梳理（一） 項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品梳理（二） 項(xiàng)目產(chǎn)品定位體系 住宅部分定位（塔樓 A座 /B座） （說明 :臨西月城街一棟為 A座，西城角街為 B座） 商業(yè)部分定位 項(xiàng)目由兩棟高層建筑形成雙子塔型， 臨西月城街主干道一棟為商務(wù) /投資定位的小戶型物業(yè)，將其臨街商務(wù) /商業(yè)優(yōu)勢發(fā)揮最大化。 戶型設(shè)計(jì)為偏重商務(wù) /投資的小戶型公寓，廚衛(wèi)、廳室功能完備。主力戶型面積控制在 40— 50㎡之間。 同時(shí)，建筑可設(shè)計(jì)為兩端打開式內(nèi)走廊，有效處理通風(fēng)采光問題。 可在與底商交界的四層設(shè)置商務(wù)轉(zhuǎn)換層，利用設(shè)計(jì)商務(wù)會(huì)所、花園平臺(tái)式休閑區(qū)。 在大堂處理上，可設(shè)置商務(wù)寫字樓式的開暢大堂，酒店式管理配置，智能化配置，增加項(xiàng)目品質(zhì)感。 住宅部分（ A座）定位 住宅部分（ B座）定位 臨西城角街側(cè)一棟設(shè)計(jì)為居家型二房物業(yè)。吸引城市白領(lǐng)精英，一次置業(yè)為主的自住客群。 戶型設(shè)計(jì)力求合理創(chuàng)新。增加入戶花園、休閑陽臺(tái)等設(shè)計(jì)。 主力面積可分為 經(jīng)濟(jì)型兩房（ 65— 80㎡）約占總體量的 55%； 標(biāo)準(zhǔn)型二房（ 8095 ㎡）約占總體量的 35% ； 經(jīng)濟(jì)型三房（ 90110 ㎡ ) 約占總體量的 10% 。 建議按 兩梯四戶 式板樓設(shè)計(jì)。同樣設(shè)置商務(wù)寫字樓式的開暢大堂，酒店式管理配置，增加品質(zhì)賣相。 戶型示意 /一居室（ 40— 50㎡） 戶型示意 /二居室（ 65— 95㎡） 戶型示意 /三居室（ 90— 110㎡） 產(chǎn)品定位 —— 社區(qū)景觀處理 由于地塊面積較小，無法形成高品質(zhì)的社區(qū)景觀體系，考慮城市化都市風(fēng)格。 采用大量的硬質(zhì)鋪地，將社區(qū)商業(yè)街與社區(qū)景觀形成一體，營造都市化商業(yè)的氣氛。 社區(qū)內(nèi)部可內(nèi)置一定的水景、綠化、小品、雕塑，配合居家的景觀需要。二者中間設(shè)入口木棧道景觀主軸，中間可用立式雕塑體、水景、小品、樹木等進(jìn)行區(qū)隔，保證居家的安寧性與純粹性。 城市社區(qū)景觀示意 產(chǎn)品定位 —— 建筑造型 /外立設(shè)計(jì) /建筑設(shè)計(jì) 建筑造型設(shè)計(jì)： 本案兩棟高層建筑，呈雙塔狀矗立，在高樓不多的西門堪稱不折不扣的地標(biāo)性建筑。從市中心角度，可突出項(xiàng)目雙塔造型，制造強(qiáng)有力的視覺震憾力。 臨街外立面可選簡約、線條、大氣造形，內(nèi)側(cè)可做功能化造型處理 . 在色彩選區(qū)用上，可突出兩棟樓的反差。例如北京的朝外 MEN、建外SOHO等。 朝外 MEN 建外 SOHO 商業(yè)裙樓定位體系 —— 功能定位 功能定位：區(qū)域性休閑玩樂基地 /城市白領(lǐng)休閑玩樂的聚集場、玩樂場、游戲場。 西大街藍(lán)光系列項(xiàng)目、新城市廣場、鉑金城商商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)以大型百 貨、大型商業(yè)中心、餐飲為主，本案玩樂休閑中心的定位，即可形成 業(yè)態(tài)差異，同時(shí)與上述項(xiàng)目共同形成西大街吃喝玩樂中心。 商業(yè)裙樓定位體系 —— 業(yè)態(tài) /面積 /價(jià)格 A棟規(guī)劃為到達(dá)式消費(fèi)業(yè)態(tài) B棟規(guī)劃為社區(qū)功能需求業(yè)態(tài) 商業(yè)裙樓定位體系 —— 業(yè)態(tài) /面積 /價(jià)格 面積配比 一層臨街商鋪可考慮 50～ 150㎡獨(dú)立鋪，層高允許可做夾層，增加賣點(diǎn)與品質(zhì)； 二層 /三層考慮 300～ 1500㎡的大商家整端式銷售 /返租回報(bào)銷售。 商業(yè)裙樓定位體系 —— 業(yè)態(tài) /面積 /價(jià)格 價(jià)格預(yù)期 A棟三層商業(yè)，臨西大街，均價(jià)預(yù)期為 12023元 /㎡。 B棟口岸相對較差，均價(jià)預(yù)期為 11000元 /㎡。 業(yè)態(tài) /面積 /價(jià)格關(guān)系，詳見下表 : 各樓層業(yè)態(tài) /定價(jià)考慮 A棟 /到達(dá)式休閑娛樂業(yè)態(tài)，價(jià)格較高 樓層 鋪面建筑 面積（ m2） 經(jīng)營業(yè)態(tài) 單價(jià)預(yù)期 (元 ) 總價(jià)范圍 （萬元） 按揭首付范圍 （萬元） 1F 50150 時(shí)尚花店 /飾品 /西餐 /酒吧 /咖啡吧 /銀行 20230 100300 50150 2F 3001500 中高檔酒樓、茶 樓、健身、保健等 10000 3001500 150750 3F 3001500 中高檔會(huì)所、茶 樓、健身、保健等 6000 180900 90450 各樓層業(yè)態(tài) /定價(jià)考慮 B棟 /社區(qū)功能式業(yè)態(tài)，價(jià)格相對較低 樓層 鋪面建筑 面積（ m2） 經(jīng)營業(yè)態(tài) 單價(jià)預(yù)期 (元 ) 總價(jià)范圍 （萬元） 按揭首付范圍 （萬元） 1F 50150 餐飲店 /小超市 /時(shí)尚美發(fā)店 15000 75225 2F 3001500 中高檔餐飲、茶 樓、健身、保健等 7000 2101125 105563 商業(yè)裙樓定位體
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