【正文】 ，按照國家法律、法規(guī)，依據(jù)合同，對已竣工驗收投入使用的各類房屋及其附屬配套設施，運用現(xiàn)代科學管理和先進的維修養(yǎng)護技術，以經(jīng)營方式進行管理，為客戶提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的全方位服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型企業(yè)化的管理，實行有償服務，并通過一業(yè)為主、多種經(jīng)營，使各類房屋及其附屬配套設施的管理走向自主經(jīng)營。 2物業(yè)管理 正和興房地產(chǎn) 正和興 29 2023/2/9 5/8/2023 房地產(chǎn)基礎知識 2 三通一平 是指地皮在發(fā)展基礎上的水通、電通、路通，場地平整。 是指上、下水通、排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通，場地平整。 2 七通一平 正和興房地產(chǎn) 正和興 30 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 什么是 建筑物？ 指人工建筑而成的東西，包括房屋和構建物兩大類。 分為工業(yè)建筑和民用建筑。工業(yè)建筑指生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑；民用建筑指學校、醫(yī)院、商場等公共建筑和居住建筑（住宅與宿舍）。 按建筑的使用性質(zhì)分類： 正和興房地產(chǎn) 正和興 31 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 房屋結構 磚混結構 一般用于多層建筑，以墻身作為承重結構； 特點：施工方便、造價低、開間小、建筑高度低（ 24米以下） 框架結構 以柱為承重結構。 特點：施工方便、開間靈活，結合剪力墻可建 100米。 剪力墻結構 —— 以純混凝土澆注的墻為承重結構。 特點：造價較高，一般結合框架運用 正和興房地產(chǎn) 正和興 32 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 房屋結構 鋼筋混凝土結構 —— 即建筑物的主要承重構件全部采用鋼筋混凝土。 鋼結構 —— 既建筑物的主要承重構件全部采用型鋼，如全部用鋼柱、鋼梁的超高層建筑。 另外還有： 磚（石）木結構 、 純木結構 、 簡易結構 正和興房地產(chǎn) 正和興 33 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 房地產(chǎn)的特性 不可移動性、獨一無二性、壽命長久性、數(shù)量有限性、用途多樣性、相互影響性、易受限制性、價值高大性、難以變現(xiàn)性、保值增值性。 正和興房地產(chǎn) 正和興 34 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類 □ 生地 ：是指具有城市基礎設施的土地，如荒地、農(nóng)地。 □ 毛地 ：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的房屋及土地。 □ 熟地 ：指具有完善的城市基礎設施、土地平整，能直接在上面進行房屋建設的土地。 □ 在建工程 ：指地上建筑物尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設，也可能停工多年。 □ 現(xiàn)房 ：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的。 正和興房地產(chǎn) 正和興 35 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 房地產(chǎn)按層數(shù)和高度的分類 □ 低層建筑 ：一層建筑 □ 多層建筑 ：一般來說多層是指七層以下、一層以上沒有配電梯的樓房 □ 小高層建筑 ：一般來說多層是指十八層以下、七層以上配電梯的樓房 □ 高層建筑 ：是指十八層以上三十三層（ 100米以下）配帶電梯的樓宇 □ 超高層建筑 ：樓高超過三十三層（ 100米）的建筑 正和興房地產(chǎn) 正和興 36 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 別墅與住宅的分類 店中店 : 商場經(jīng)過規(guī)劃分割成無數(shù)的小店鋪 (有單獨的產(chǎn)權證 ),可獨立經(jīng)營或統(tǒng)一經(jīng)營 獨立別墅 : 獨門獨戶 ,擁有獨立的私家花園及后院的別墅 聯(lián)排別墅 : 有天有地有自己的院子和車庫 ,由三個或三個以上的單元住宅組成 ,一排二至四層連接在一起 ,每五單元公用外墻有統(tǒng)一的平面高和獨立的門戶 正和興房地產(chǎn) 正和興 37 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 別墅與住宅的分類 疊加式別墅 : 一般四至七層由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成 ,這種產(chǎn)品和聯(lián)排式別墅相比外立面造型可豐富一些 ,同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅長進深的缺點 雙拼別墅 : 是將兩套獨立別墅拼建為一體 ,共用一面墻體并形成分隔的別墅形式 板式小高層 ：結合板式設計與小高層的設計的優(yōu)勢 ， 有效加大面寬減少進深提高了居住者的居住質(zhì)量 正和興房地產(chǎn) 正和興 38 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 別墅與住宅的分類 頂層空中花園 ：一般可設置成公共的花園空間 ， 也可是頂層住戶的空中花園相關綠化配套可設置假山 ， 噴泉 ， 高爾夫訓練場 ， 休閑室 ， 甚至還可設置空中泳池等豪華設施 塔樓空中花園 ：在塔樓設計的平面部分 ， 一般是住戶共享空間在配置的時候 ， 著重考慮多設置一些老人休息兒童玩樂的設施 退臺空中花園 ：一般是住戶的獨享空間 ， 并且該項目周圍應該有比較好的自然景觀 正和興房地產(chǎn) 正和興 39 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 別墅與住宅的分類 空中架層花園 ：一般在高層項目里面即犧牲建筑面積以 58層為單位設計架空層它實際是塔樓平面空中花園的放大與疊加 ， 但在設置時注意不能與塔樓空中花園雷同 ， 因為此種花園是為強調(diào)溝通與改善生活品質(zhì)而設 ， 要注重花園的文化品位 空中連廊花園 ：一般采用在高層項目里面 ， 由兩棟高層在空中以連廊方式連接 ， 在連廊里設置花園 陽臺空中花園 ：將陽臺功能放大因而形成私家花園 正和興房地產(chǎn) 正和興 40 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 別墅與住宅的分類 內(nèi)部空中花園 ：在戶型里犧牲一部分面積形成入戶花園 空中別墅 ：發(fā)源于美國以 “ 第一居所 ” 和 “ 稀缺性的城市黃金地段 ” 為特征是一種把繁華都市生活推向極致的物業(yè)類型 ，有其下特征 ： ? 最黃金地段一般在市中心的繁華商業(yè)商務區(qū) ? 最高位置一般處于高層建筑物頂層 ? 最高單價和總價 ? 面積最少在兩百平方米以上 ? 最高擋配置處于私密性考慮一般配有私人泳池且一梯一戶 ? 最少供應量在一個樓盤中產(chǎn)量太大就不能體現(xiàn)其稀缺性 正和興房地產(chǎn) 正和興 41 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 別墅與住宅的分類 全復式 ：是在多層建筑里面從第一層到頂層單位都采用復式住宅結構的戶型設計 小復式住宅 ：它將大面積復式戶型小型化 ， 所面向的客戶群更廣泛更大眾化 泛別墅 ：在小高層中將底層一至三層獨立出來設置單獨的入口 ， 車庫和花園形成 “ 別墅 ” ， 這樣除了頂層沒有坡屋頂另外隔離出一處供上層住戶使用的電梯井空間外在硬件的配置上和別墅沒有什么差別 ， “ 泛別墅 ” 和其它樓層不可分割因此從一定意義上講它并不是一種獨立的住宅形態(tài) 正和興房地產(chǎn) 正和興 42 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 別墅與住宅的分類 錯層式復式 ：由于本身固有的特點存在很多難以克服的缺點 ，它雖然使住宅室內(nèi)更富有空間上的變化但也失去了普通住宅單元那種結構緊湊管線對齊靈活多變的優(yōu)點 ， 使復式住宅的優(yōu)越性大打扣折 。 而錯層式復式住宅是一種可以集單元式住宅與復式住宅兩者之所長而又避免兩者之所短的住宅形式 ，它的根本思路是把復式住宅上下兩層的 “ 靜區(qū) ” 和 “ 動區(qū) ”在垂直的面上錯開 ， 即錯開一層 ， 然后分別疊放在一起用室內(nèi)樓梯連接起來 正和興房地產(chǎn) 正和興 43 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 別墅與住宅的分類 錯層式住宅 ：每套住宅房型的平面起不同使用功能不在同一平面層上 ， 一般是公共開放空間位于一個標高的平面上如客廳 ， 餐廳 ， 廚房等 。 私密性較強的房間處于同一個平面如臥室 ， 書房等兩個部分之間通過臺階聯(lián)系 三錯層 ：指擁有三層空間的錯式住宅 ， 它將客廳 ， 飯廳 ， 臥室分別設在三個獨立的平面上 ， 有效的解決了動靜 ， 干濕的分區(qū)問題 正和興房地產(chǎn) 正和興 44 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 別墅與住宅的分類 雙躍式住宅 ：在同一單元中既采用了東西錯 ， 又采用了南北錯或是采用了兩級同向錯層 躍復單位合體 ：中底層采用了錯層結構 ， 將居住空間有效的劃分為相對集中與分離的三個層面 正和興房地產(chǎn) 正和興 45 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 什么是房地產(chǎn)業(yè) ？ 是從事房地產(chǎn)投資開發(fā) （ 包括組織建設 ） 、 經(jīng)營 、 管理和服務的行業(yè) ， 屬于第三產(chǎn)業(yè) 。 正和興房地產(chǎn) 正和興 46 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程 □ 尋找投資機會 □ 投資機會篩選 □ 可行性研究 □ 獲取開發(fā)用地 □ 規(guī)劃設計與方案報批 □ 施工建設與竣工驗收 □ 租賃或出售 □ 物業(yè)管理 正和興房地產(chǎn) 正和興 47 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 什么是商品房預售 ？ 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。 1商品房預售具備的條件 □ 預售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照； □ 按照土地管理部門有關規(guī)定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書； □ 持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)； □ 已確定施工進度和竣工交付使用時間； □ 七層以下的達到主體工程封頂，七層以上的，主體工程須建至工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)； □ 已在項目所在地商業(yè)銀行開設商品房預售款專用帳戶； □ 縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證； □ 法律、法規(guī)規(guī)定的其它條件； 正和興房地產(chǎn) 正和興 48 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 1房地產(chǎn)現(xiàn)售具備的條件 □ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； □ 取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； □ 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； □ 已通過軍工驗收； □ 拆遷安置已落實； □ 供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其它配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； □ 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實； 正和興房地產(chǎn) 正和興 49 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 1建筑用地面積 紅線范圍內(nèi)的面積（包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地面積） 1總建筑面積 所有建筑有效的面積（住宅建筑面積、公共配套面積） 1容積率 建設用地范圍內(nèi)的總建筑面積與建設用地面積的比率； 正和興房地產(chǎn) 正和興 50 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 1建筑覆蓋率（建筑密度） 是指建設用地范圍內(nèi)所有建筑基底面積之和與建設用地面積的比率（ %）； 1綠化率 是指在建設用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率（ %）。 正和興房地產(chǎn) 正和興 51 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 1預售面積 是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預售時使用。 1竣工面積 是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權登記等提供數(shù)據(jù)。 正和興房地產(chǎn) 正和興 52 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型 房屋共有建筑面積 是指各產(chǎn)權業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 2房屋的基底面積 是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 正和興房地產(chǎn) 正和興 53 2023/2/9 5/8/2023 建筑知識與建筑類型