【正文】 競(jìng)爭(zhēng)中關(guān)鍵的一環(huán)。 定位篇 （一）概念定位 和諧生活●成就●中小戶型 定位篇 和諧生活： 努力營(yíng)造一種溫馨和諧的生活氛圍， 使業(yè)主舒心、放松、健康、快 樂(lè)。 成就： 一方面指開發(fā)商用心打造之意，另一方面寓意業(yè)主們事業(yè)有成，成家立業(yè)。 中小戶： 通過(guò)社區(qū)整體戶型比例建議，中小戶 為主打戶型，典型的中小戶型社區(qū)，在 太原，以中小戶型為主打戶型的小區(qū)很受歡迎 。 定位篇 （二）社區(qū)形象定位： 文明 和諧 健康 定位篇 （三）產(chǎn)品建筑形式 在太原宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，結(jié)合對(duì)項(xiàng)目所屬區(qū)域的總體分析，以及在充分理解項(xiàng)目特點(diǎn)的情況下所做的項(xiàng)目 SWOT分析結(jié)論，我部初步認(rèn)為本項(xiàng)目的產(chǎn)品建筑形式應(yīng)為板式中高層和點(diǎn)式高層相結(jié)合的方式，同時(shí)考慮項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)以及我公司利潤(rùn)最大化的實(shí)際情況，我部認(rèn)為項(xiàng)目產(chǎn)品面積不宜過(guò)大，檔次應(yīng)保持在中檔偏上的水平，從而能有效地降低項(xiàng)目在產(chǎn)品方面的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 定位篇 外立面形象定位： 以簡(jiǎn)潔、明快線條為主，重彩處理落地陽(yáng)臺(tái)窗、飄窗、觀光陽(yáng)臺(tái)等建筑細(xì)部，亮麗醒目，不落俗套，體現(xiàn)樓盤的現(xiàn)代感，營(yíng)造文明、和諧、健康的風(fēng)格。 定位篇 市場(chǎng)推廣形象定位： 文明的、休閑的、精美的、和諧的、健康的、現(xiàn)代的、經(jīng)濟(jì)的、舒適的 定位篇 綠化建議： A、集中綠化與樓宇間綠化 B、坡形綠化與平面綠化 C、整體綠化與細(xì)微綠化 D、空中綠化與地面綠化 E、區(qū)外綠化與區(qū)內(nèi)綠化 定位篇 休閑配套建議： 戶外健身器材，讓小區(qū)的住戶在茶余飯后攜家人享受健康、和諧的生活。 定位篇 ☆ 政策影響分析 根據(jù)國(guó)家政策八大要點(diǎn)導(dǎo)向和最新控制土地開發(fā)相關(guān)文件規(guī)已經(jīng)出臺(tái)，建議戶型面積 94平米以下的占到總戶型的70%左右。 定位篇 （四）戶型面積配比及設(shè)計(jì)建議 ☆ 其它因素影響 A 考慮采光性，建議建筑板房，采用南北朝向。符合人們傳統(tǒng)的居住觀念。 B 同時(shí)為了滿足一部分二次置業(yè)的人群，我部建議兩室兩廳一衛(wèi)或三室兩廳一衛(wèi)要占到一定的比例。 C考慮到點(diǎn)式建筑在面積中的優(yōu)勢(shì)，可以實(shí)現(xiàn)我公司利潤(rùn)最大化的目的。 定位篇 住宅戶型面積配比建議 針對(duì)本案自身特點(diǎn)及所處區(qū)域市場(chǎng)特征、目標(biāo)客群實(shí)際需求，我部建 議本案住宅戶型面積配比如下 : 定位篇 ☆ 建 議 內(nèi) 容 戶型面積配比圖（單位：平方米） 7080 8090 90120 8090 55% 90120 20% 7080 25% 住宅戶型面積設(shè)計(jì)建議 二室一廳一衛(wèi)： 7090 三室二廳一衛(wèi)： 90120 定位篇 90平方米以下戶型（二室一廳一衛(wèi)） 定位篇 由于我部建議主力戶型面積設(shè)計(jì)在 94平方米以下，占到整體面積設(shè)計(jì)比例的 70%，分析此類目標(biāo)客群特征主要為有一定文化素質(zhì)、追求一定生活品質(zhì)的工薪客戶群體，年齡在 35歲左右，而且大部分客戶屬于一次置業(yè)，自用類型，并且主要以項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位目標(biāo)客群為主，考慮到這部分目標(biāo)客群的戶型實(shí)際需求及經(jīng)濟(jì)能力，因此，我部建議此類戶型以人性化設(shè)計(jì)為出發(fā)點(diǎn)，滿足此類客群較為理性的購(gòu)買心理。為保證居住的舒適與隱私，我部建議二個(gè)臥室不要相連，在居室入口處設(shè)置玄關(guān)，考慮到住宅樓為朝向，采光較好，建議客廳、臥室均設(shè)觀景陽(yáng)臺(tái)，利用戶型朝向可欣賞到戶外綠色景觀最終體現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)以人為本、典雅、高尚的生活品位。 定位篇 三室二廳一衛(wèi)或三室二廳二衛(wèi) 針對(duì)這部分目標(biāo)客戶群，建議此戶型設(shè)計(jì)需完全充分利用板樓的建筑形式與朝向的有利因素，做到南北通透，保證良好采光。充分體現(xiàn)出高品質(zhì)住宅的設(shè)計(jì)理念。 根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件及目前市場(chǎng)狀況，我部建議在客廳與餐廳之間利用錯(cuò)層劃分不同的功能區(qū)域，實(shí)現(xiàn)空間上的變化，豐富室內(nèi)視野。另外，考慮到住宅樓的朝向?yàn)椴灰?guī)則南北朝向，在條件允許的前提下，建議每一戶型的主要臥室與客廳做到通風(fēng)采光，因?yàn)橥L(fēng)采光是否良好一直以來(lái)都是消費(fèi)者購(gòu)房比較關(guān)注的因素之一，戶型設(shè)計(jì)的是否合理將直接關(guān)系到居住的舒適性。另外，大面積飄窗配合寬窗臺(tái)的設(shè)計(jì)，客廳整體落地玻璃窗的設(shè)計(jì)都能更好的表現(xiàn)適宜居住的主題。 四、價(jià)格建議 定位篇 在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，定價(jià)是極其敏感、重要的環(huán)節(jié)，項(xiàng)目能有多少利潤(rùn)，全在定價(jià)一舉。價(jià)格過(guò)高，不會(huì)被購(gòu)房者所接受而滯銷；如果定價(jià)過(guò)低，雖然能在很短的時(shí)間內(nèi)被搶購(gòu)一空，但最終利潤(rùn)將難以使發(fā)展商滿意。因此，在制訂房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)程中，要對(duì)各類因素進(jìn)行綜合考慮，制定較為合理的價(jià)格，這樣才能達(dá)到利潤(rùn)最大化的目的。 定位篇 一 （ 一 ） 定價(jià)原則 二 定位篇 （ 二 ） 定價(jià)方法 1） 成本加成定價(jià)法 2） 市場(chǎng)比較定價(jià)法 3） 顧客感受定價(jià)法 定位篇 一 （三）定價(jià)建議 根據(jù)本案目前產(chǎn)品現(xiàn)狀，在符合項(xiàng)目市場(chǎng)定位的前提下，我司建議定價(jià)方法將采取以下原則： 本案定價(jià)采取“成本加成定價(jià)法”與“市場(chǎng)比較定價(jià)法”相結(jié)合的定價(jià)方法。 定位篇 （四）定價(jià)依據(jù) 從我部的市場(chǎng)調(diào)研分析得出，現(xiàn)階段本案周邊在售或售完競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前的小高層銷售均價(jià)大致在每平方米 2550元左右（準(zhǔn)現(xiàn)房“芳庭”均價(jià)僅為每平方米 2500元 / 平米）。 定位篇 周邊可比項(xiàng)目詳細(xì) 案名 開發(fā)商 總建筑面 積 面積范圍 主力戶型 均價(jià) 銷售狀 況 所在區(qū) 域 入市時(shí) 間 交房時(shí) 間 藍(lán)水假日 山西瑞馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 82049平米 48㎡ — 153㎡ 102㎡ （ 2室 3廳） 3600元 /㎡ 50% 萬(wàn)柏林區(qū) 未定 大唐童話 山西太重大唐開發(fā)有限公司 27000平米 5090㎡ 50㎡ 3600元 /㎡ 100% 萬(wàn)柏林區(qū) 2023年底 定位篇 綜上所述，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度看，在同樣的地段在其產(chǎn)品沒(méi)有本質(zhì)性差異的情況下，其銷售價(jià)格應(yīng)該是相近的，所以從本項(xiàng)目看，如果本項(xiàng)目近期進(jìn)入市場(chǎng)，提供的產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相似，其銷售價(jià)格應(yīng)該是相近的。 定位篇 1）價(jià)格的未來(lái)預(yù)期 近幾年，特別是 2023年以來(lái)，太原市的房?jī)r(jià)一直處于一種相對(duì)穩(wěn)定的上升，太原市房?jī)r(jià)在2023年以及 2023年下半年的漲幅是較快的。 2023年較 2023年上漲 1５ %左右，而 2023年同比增長(zhǎng)僅為 5％左右，價(jià)格上漲相對(duì)較為穩(wěn)定，預(yù)計(jì) 2023年房?jī)r(jià)漲幅不大。根據(jù)這個(gè)趨勢(shì)，我們可以看出，如果本項(xiàng)目在 2023年推向市場(chǎng)，其市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該維持在現(xiàn)階段左右。 2)項(xiàng)目制定價(jià)格的市場(chǎng)策略 基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)理論，對(duì)于一個(gè)產(chǎn)品的價(jià)格制定有兩種方式。一種是市場(chǎng)價(jià)格追隨者，一種是市場(chǎng)價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者。本案由于中檔次產(chǎn)品，為能夠創(chuàng)造良好的項(xiàng)目形象與開發(fā)商品牌，可以在制定價(jià)格時(shí)采用市場(chǎng)追隨者策略，但同時(shí)又需要根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)狀、工程進(jìn)度及其它客觀因素來(lái)進(jìn)行價(jià)格制定。 定位篇 1.（五）價(jià)格發(fā)展策略 物業(yè)的定價(jià)策略方式并不是完全孤立的，會(huì)出現(xiàn)幾種策略共用的情況。也不會(huì)在銷售工作開展之初一經(jīng)確定便一成不變，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化情況隨時(shí)予以調(diào)整，同時(shí)，依據(jù)不同付款方式給予相應(yīng)折扣，以滿足客戶在折扣方面的心理需求，最終爭(zhēng)取獲得最佳的銷售成果。 針對(duì)本案自身狀況及當(dāng)前市場(chǎng)情況，價(jià)格發(fā)展策略我司將根據(jù)營(yíng)銷策略在不同階段根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整 定位篇 （六）定價(jià)結(jié)論 均價(jià)： 3300元 /平方米 注： 此價(jià)格建議及價(jià)格發(fā)展策略在本案推廣及銷售具體執(zhí)行過(guò)程中將靈活調(diào)整。 定位篇 五、目標(biāo)客戶群定位分析 定位篇 （一）目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng) 中心區(qū)域：萬(wàn)柏林區(qū)、尖草坪區(qū) 輻射區(qū)域：周邊城區(qū)及縣市等 定位篇 ☆ 每一個(gè)項(xiàng)目首先吸引和立足的都是地緣客戶，綜合判斷區(qū)域客戶將會(huì)占到客戶總體的40%以上； ☆ 作為這樣一個(gè)小戶型的產(chǎn)品，它將同進(jìn)對(duì)太原其它區(qū)域人士購(gòu)成吸引，我部的初步判斷該類客戶比例不會(huì)低于 20%； ☆ 目前此區(qū)域在全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?，注定周邊縣市人群購(gòu)房的重要比例。 本項(xiàng)目的特殊區(qū)域必然會(huì)吸引眾多的太原周邊縣市消費(fèi)者； ☆ 根據(jù)項(xiàng)目的整體定位以及太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展趨勢(shì)，本案最終還將吸引一小部分外省市消費(fèi)者。 定位篇 區(qū)域構(gòu)成分析 （ 二 ） 類型構(gòu)成分析 目標(biāo)客戶類型構(gòu)成圖自住者, 80%投資者, 20%自住者 投資者定位篇 人對(duì)于這樣一個(gè)位置條件、定位新穎、品質(zhì)好、總