【正文】 0 / 租賃 /1F街鋪 餐飲 +品牌零售80 22023 直接銷售 /1F內(nèi)鋪 百貨 +品牌零售60 16000 返租銷售 5年年回報(bào)率 6%2F 百貨 +餐飲 +美容40 8000 返租銷售 5年年回報(bào)率 8%說(shuō)明：因按此方案規(guī)劃，主力店單層面積 4000㎡ 左右，難以引進(jìn)品牌實(shí)力較強(qiáng)的主力店，故租金及售價(jià)方面適當(dāng)?shù)鸵恍?，?duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)將在第二部分由詳細(xì)分析。p業(yè)態(tài)組合方案 3：（百貨 +餐飲 +零售品牌 +綜合配套）p從經(jīng)濟(jì)收益分析p業(yè)態(tài)組合方案 3：（百貨 +餐飲 +零售品牌 +綜合配套）方案 3：如實(shí)現(xiàn) 100%銷售，短期內(nèi)銷售收入約 ，前 10年純收益約 ，但僅持有 1F共 3112㎡ 商業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益。備注：商鋪?zhàn)饨鹎?3年不變，第四年開(kāi)始每年遞增 5%；主力店租金前 3年不變，第四年開(kāi)始每 3年遞增 5%。本項(xiàng)目租售收益分析樓層 規(guī)劃業(yè)態(tài) 建筑面積 租金預(yù)估（元/月㎡）首年租金收益（萬(wàn)元）前 5年租金收益（萬(wàn)元）前 10年租金收益（萬(wàn)元）售價(jià)預(yù)估（元/㎡ ）銷售總收益（萬(wàn)元）返租總金額（萬(wàn)元）前 10年純收益（萬(wàn)元）1F 女人世界 3112 40 149 756 1725 　 　 　 1725 1F街鋪 品牌零售 3535 80 339 1749 3919 18000 6363 / 6363 1F內(nèi)鋪 百貨 +品牌零售 4965 60 357 1842 4129 12023 5958 1787 6013 2F 百貨 +品牌零售 8500 40 408 2102 4712 8000 6800 2720 6182 合計(jì) 20232 　 1254 6449 14485 　 19121 　 20283 p從操作難度分析方案 業(yè)態(tài)規(guī)劃 操作可行性 難度指數(shù)方案 1 1F：主力店1F：主力店 +餐飲 +品牌零售2F：主力店 +餐飲主力店單層面積過(guò)小，只有 4000多㎡，不利于一線品牌進(jìn)駐；如主力店的經(jīng)營(yíng)實(shí)力不強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)程度不高，對(duì)后期的運(yùn)營(yíng)管理難度增大；如主力店檔次不高，影響力不足，可能會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶走客源，陷入困境；★★★☆方案 2 1F：潮流前線1F：主力店 +餐飲 +品牌零售2F：主力店主力店總面積及單層面積都較大，適合品牌實(shí)力強(qiáng)的主力店；若主力店進(jìn)駐， 1F剩余 5000㎡ 散鋪（約 50家），而大部分為街鋪，招商顯然無(wú)壓力，招商難度在于 1F；進(jìn)駐主力店必定帶來(lái)消費(fèi)人流，人氣，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)根本沒(méi)有壓力與風(fēng)險(xiǎn)?！铩铩罘桨?3 1F：女人世界1F：百貨 +餐飲 +品牌零售2F：百貨 +餐飲 1F面積 3112㎡ ，規(guī)劃女人世界，近 100家商家，如沒(méi)有主力店帶動(dòng)，招商難度極大； 12F兩層 17000㎡ ，全部零散招商，若平均 80㎡ /家，近 200家商戶，相對(duì)商業(yè)氣氛淡薄，地段不成熟的本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，招商難度較大；零散中小型商家市場(chǎng)抗性很差，通常如超過(guò)半年沒(méi)錢賺便撤離。如零散招商項(xiàng)目未來(lái)將面臨調(diào)商及經(jīng)營(yíng)的巨大壓力與經(jīng)營(yíng)不起來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。★★★★★p從商業(yè)案例分析盛和廣場(chǎng) 現(xiàn)狀對(duì)比： 厚街盛和廣場(chǎng)、富民商業(yè)街同一地段，一路之隔，經(jīng)營(yíng)情況卻有著 “ 生與死 ” 的區(qū)別，進(jìn)駐大潤(rùn)發(fā)主力店的盛和廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)紅火，沒(méi)有進(jìn)駐主力店的富民商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)情況一片慘淡。p富民商業(yè)街252。占地面積： 40000㎡252?？偵虡I(yè)面積： 120230㎡252。建筑形態(tài)： 8棟 5層高的 商業(yè)裙樓及 5條步行街252。商鋪數(shù)量： 700多間p盛和廣場(chǎng)252。占地面積： 29000㎡252。商業(yè)面積： 40000㎡252。大潤(rùn)發(fā)超市： 21000㎡252。鰲峰百貨： 3000㎡252。潤(rùn)昇百貨： 2023 ㎡252。商鋪面積： 11000㎡業(yè)態(tài)對(duì)比： 富民商業(yè)街由于建筑形態(tài)及獨(dú)棟單層面積過(guò)小，無(wú)法引進(jìn)大型主力店，引進(jìn)規(guī)模較大的金逸電影院和柴火酒家，其它都是中小型商家。而盛和廣場(chǎng)引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)，一樓 5000㎡ ,二樓16000 ㎡ ，共 21000㎡ ，占總商業(yè)面積 50%以上，由大潤(rùn)發(fā)超市引進(jìn)了肯德基、真功夫、以純、耐克、班尼路等品牌專賣，并進(jìn)入鰲峰百貨、潤(rùn)昇百貨，剩下獨(dú)立零散商鋪面積占總面積 30%。p富民商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃13F街鋪：品牌服飾、國(guó)際名鞋、流行飾品、化妝品、精品、小商品、手機(jī)通訊、黃金珠寶、醫(yī)藥連鎖、床上用品、家居飾品等零售 45F：酒店、酒樓酒家、連鎖餐飲、美容美發(fā)、水療館、沐足休閑、游戲廳、運(yùn)動(dòng)健身、動(dòng)感影城、網(wǎng)吧、ＫＴＶ等 p盛和廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃1F街鋪：品牌餐飲、品牌零售1F內(nèi)鋪：大潤(rùn)發(fā)品牌專賣街區(qū)、女裝區(qū)、男裝區(qū)、 鰲峰百貨； 2F內(nèi)鋪：大潤(rùn)發(fā)超市、潤(rùn)昇百貨。p從商業(yè)案例分析經(jīng)營(yíng)對(duì)比： 從今天經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀來(lái)看，盛和廣場(chǎng)持續(xù)經(jīng)營(yíng)起來(lái)，而富民商業(yè)街即經(jīng)營(yíng)陷入困境，商家集體聲討，大部分中小型服飾、鞋帽、箱包商家已撤出，后期調(diào)整為庫(kù)存鞋市場(chǎng)，依然是不成功?？梢?jiàn)，主力店決定項(xiàng)目 “ 生與死 ” 的問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的重要法寶。p從商業(yè)案例分析p分析與結(jié)論方案 運(yùn)作模式租售方式 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)銷售收益（元）10年純收益（元）運(yùn)營(yíng)管理難度招商可操作性 風(fēng)險(xiǎn)分析 綜合方案一引進(jìn)主力店，租賃+1F街鋪直接銷售+12F內(nèi)鋪返租銷售銷售：8862㎡持有：11250 ㎡引進(jìn)主力店，有效促進(jìn)招商及經(jīng)營(yíng)；短期銷售回籠較大資金；主力店單層面積過(guò)小，難引進(jìn)品牌主力店；升值潛力有限主力店抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，可能不能將整個(gè)項(xiàng)目盤活 普通、檔次較低的商家實(shí)力有限，管理難度一般普通、檔次較低的商家招商難度一般，一線品牌商家招商難度較大普通商家的影響力有限，可能會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)者超越☆☆☆☆方案二引進(jìn)主力店，租賃+1F商鋪直接銷售： 5062 ㎡持有：15050 ㎡引進(jìn)品牌實(shí)力強(qiáng)主力店，確保招商及經(jīng)營(yíng)成功；持有 3/4的物業(yè)長(zhǎng)久收益，遠(yuǎn)期收益大；品牌主力店將能夠拉升項(xiàng)目整體的價(jià)值短期回籠資金少 一線品牌主力店所占面積超整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)面積一半，管理難度較小普通、檔次較低的商家招商容易、一線品牌商家招商難度一般利于一線品牌主力店進(jìn)駐，抗風(fēng)險(xiǎn)能力、經(jīng)營(yíng)實(shí)力等較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較小☆☆☆☆☆方案三不引進(jìn)主力店，租賃 + 1F街鋪直接銷售 +12F內(nèi)鋪返租銷售銷售： 17000 ㎡持有： 3112 ㎡短期最大限度回 籠資 金；持有物業(yè)太少，遠(yuǎn)期收益小；招商及經(jīng)營(yíng)難度巨大； 12F內(nèi)鋪返租壓力較大；二層內(nèi)鋪銷售存在一定壓力； 整個(gè)項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)管理推廣，運(yùn)營(yíng)管理難度較大無(wú)主力店的聚人流效應(yīng)，招商工作加大，招商難度巨大目前尚無(wú)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而且整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)營(yíng)成本都由開(kāi)發(fā)商投入，風(fēng)險(xiǎn)較大；前期招商及返租銷售就存在較大風(fēng)險(xiǎn)；☆☆☆結(jié)論：綜合以上種種分析，兼顧本項(xiàng)目短中長(zhǎng)利益，同時(shí)保證項(xiàng)目可操作性最強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)最低，建議采用業(yè)態(tài)組合規(guī)劃方案二。第一部分商業(yè)定位第三部分銷售策略1. 物業(yè)定位2. 主題定位3. 形象定位4. 業(yè)態(tài)定位1. 價(jià)格預(yù)估2. 盈利模式3. 租售建議4. 投資分析1. 銷售總控2. 銷售策略3. 銷售方式4. 銷售部署第四部分招商部署1. 招商思路2. 招商策略3. 招商政策4. 招商部署第二部分租售建議城果商鋪（裙樓商業(yè)）平均售價(jià)： /㎡租金： 5090元 /㎡ /月東方銀座（一層底商）售價(jià)： /㎡美景路富華中路長(zhǎng)盛南路 金朗中路 銀朗南路長(zhǎng)富路（由東至西）金朗中路富康路金莎商鋪（裙樓商業(yè)）平均售價(jià)： /㎡租金： 120180元 /㎡ /月大朗目前在售商鋪較少，項(xiàng)目周邊均為裙樓商業(yè)，總體首層商鋪售價(jià)約 ~ /㎡ 之間，其中長(zhǎng)盛廣場(chǎng)商鋪因大潤(rùn)發(fā)進(jìn)駐，拉升商業(yè)售價(jià)，售價(jià)高達(dá) /㎡ ，而距離本項(xiàng)目最近的東方銀座一層底商售價(jià) /㎡ 之間。富民中路新世紀(jì)長(zhǎng)盛廣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)所在區(qū)域：租金 150—260元 /㎡ 月，售價(jià) 35000元；青年活動(dòng)中心所在區(qū)域：租金 80—90元 /㎡ 月，售價(jià) 15000—24000元 /㎡ ；美食區(qū)：租金 40—70元 /㎡ 月，售價(jià) 7000—10000元 /㎡ ；一、價(jià)格預(yù)估p市場(chǎng)對(duì)比新世紀(jì)添一居（裙樓商業(yè)）售價(jià)： 70008000元 /㎡租金： 3050元 /㎡ /月本項(xiàng)目?jī)r(jià)格初步建議區(qū)域 租金預(yù)估（元 /㎡ /月） 售價(jià)預(yù)估（元 /㎡ ）負(fù)一層（潮流前線） 4060 只租不售一層 外街鋪 80120 2202328000內(nèi)鋪 6080 150002023012層 主力店 2030 只租不售投資回報(bào)率測(cè)算分析區(qū)域 保守預(yù)估 樂(lè)觀預(yù)估售價(jià) 租金 年回報(bào)率 售價(jià) 租金 年回報(bào)率一樓街鋪 22023 80 % 28000 120 %一樓內(nèi)鋪 15000 60 % 20230 80 %以上年投資回報(bào)率在 %之間， 2023年中國(guó)通貨膨脹率預(yù)測(cè)為 %之間運(yùn)行，結(jié)合商業(yè)物業(yè)升值及保值考慮，相對(duì)而言，本項(xiàng)目投資回報(bào)率為 810%之間，保守估計(jì)投資者 12年內(nèi)回本，還不考慮租金增長(zhǎng)情況，此初步定價(jià)相對(duì)合理。一、價(jià)格預(yù)估—— 根據(jù)大朗在售裙樓商鋪分析，新世紀(jì)長(zhǎng)盛廣場(chǎng)和金莎商鋪地處中心區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，城果商鋪區(qū)域商業(yè)氛圍一般。本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍與東方銀座一樣，但從項(xiàng)目本身規(guī)模及檔次來(lái)看，與新世紀(jì)長(zhǎng)盛廣場(chǎng)相近似，本項(xiàng)目售價(jià)判斷介于東方銀座與新世紀(jì)長(zhǎng)盛廣場(chǎng)之間，結(jié)合業(yè)態(tài)組合規(guī)劃方案，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格初步預(yù)估如下：p價(jià)格預(yù)測(cè)不考慮商業(yè)自營(yíng)獲取盈利，本項(xiàng)目商業(yè)部分的盈利主要有銷售與租賃兩種方式，結(jié)合業(yè)態(tài)組合規(guī)劃方案考慮，本項(xiàng)目各樓層的利模式分析如下：二、盈利模式項(xiàng)目盈利模式分析組合方案 樓層 業(yè)態(tài)規(guī)劃 盈利模式 分析建議方案二 1F 潮流前線 租賃及出售經(jīng)營(yíng)權(quán) 1F沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，前期出售經(jīng)營(yíng)權(quán)難度很大，建議只租不售?！?F 街鋪：品牌零售 租賃及自然銷售獨(dú)立街鋪，商業(yè)價(jià)值高，可租可售?！?nèi)鋪：品牌零售 租賃及自然銷售獨(dú)立商鋪，相對(duì)價(jià)值較高，可租可售，內(nèi)鋪面積小，如有主力店情況下，可選自然銷售。內(nèi)鋪：主力店 租賃及分割小產(chǎn)權(quán)出售主力店租賃時(shí)間長(zhǎng)，租金低，如分割小產(chǎn)權(quán)出售返租壓力巨大，建議只租不售。持有物業(yè)獲取升值或資產(chǎn)包上市帶來(lái)的巨大收益。2F 主力店租賃及分割小產(chǎn)權(quán)出售根據(jù)以上業(yè)態(tài)組合方案以及盈利模式分析，本項(xiàng)目的租售模式主要有如下三種：三、租售建議p租售模式 1：全租賃p租售模式 2： 1F租賃 +主力店租賃 +1F街鋪?zhàn)匀讳N售 +1F內(nèi)鋪?zhàn)赓Up租售模式 3： 1F租賃 +主力店租賃 +1F獨(dú)立商鋪?zhàn)匀讳N售下面將通過(guò)收益測(cè)算分析，綜合平衡本項(xiàng)目短中長(zhǎng)利益，最終確定本項(xiàng)目的租售模式。p租售模式 1：全租賃采用全部租賃模式，保守預(yù)測(cè)首年租金收益 885萬(wàn)，前 10年租金總收益 9852萬(wàn)，樂(lè)觀預(yù)測(cè)首年租金收益 1309萬(wàn)，前 10年租金總收益約 ，并持有全部物業(yè) 20232㎡ 長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益。備注：商鋪?zhàn)饨鹎?3年不變，第四年開(kāi)始每年遞增 5%；主力店租金前 3年不變，第四年開(kāi)始每 3年遞增 5%。三、租售建議本項(xiàng)目租售收益分析樓層 規(guī)劃業(yè)態(tài) 建筑面積 保守預(yù)測(cè) 樂(lè)觀預(yù)測(cè)租金預(yù)估（元/月㎡）首年租金收益（萬(wàn)元）前 5年租金收益（萬(wàn)元）前 10年租金收益（萬(wàn)元）租金預(yù)估（元/月㎡）首年租金收益（萬(wàn)元）前 5年租金收益（萬(wàn)元）前 10年租金收益（萬(wàn)元）1F 潮流前線 3112 40 149 770 1725 60 224 1154 2588 1F街鋪 品牌零售 3535 80 339 1749 3919 120 509 2623 5879 1F內(nèi)鋪 品牌零售 1527 60 110 566 1270 80 147 755 1693 1F內(nèi)鋪 主力店 343