某商業(yè)廣場營銷策略方案綱要-文庫吧
2025-01-08 20:52 本頁面
【正文】 第一種 ：只售不租，通過銷售直接出讓產(chǎn)權(quán)，快速回收資金。 第二種 ：只租不售，產(chǎn)權(quán)先開發(fā)商所有，出租經(jīng)營能為公司帶來穩(wěn)定 的資金流，經(jīng)營良發(fā)的物業(yè)可坐待增值；同時(shí)可抵押貸款，助力于公司 的資本運(yùn)作。 第三種 ：不租不售，開發(fā)商自己作商業(yè)經(jīng)營，以物業(yè)為股本，與知名 商家合作成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，賺取商業(yè)經(jīng)營利潤。 后兩種模式對發(fā)展商的資金要求高。 三種基本模式可進(jìn)行合理搭配，而且每種模式在整體物業(yè)中所在的比例又有許多變數(shù)，每一種選擇都將為發(fā)展商帶來不同的資金回籠，也意味著不同的市場風(fēng)險(xiǎn)。 【 基本贏利經(jīng)營模式 】 本項(xiàng)目贏利經(jīng)營模式建議 根據(jù)聯(lián)盟天地廣場的功能布局及業(yè)態(tài)分布，考慮到開發(fā)商前期 資金投入能力及資金回籠需要，建議三種基本模式組合運(yùn)用。 即既租且售同時(shí)又與主力商家合作。 保證商場銷售、招商、經(jīng)營三贏，有效兼顧眼前利益和長遠(yuǎn)利益。 【 各業(yè)態(tài)贏利經(jīng)營模式組合建議 】 ⑴ 出租部分： ① 主力店 樓面位置： B F12 業(yè)態(tài)類型 ：超市大賣場 經(jīng)營方式： 主力店商家直接承租經(jīng)營，收取租金。租期長，租金較低。 【 各業(yè)態(tài)贏利經(jīng)營模式組合建議 】 ② 電影院 樓面位置： F45 經(jīng)營方式： ①主力商家直接承租經(jīng)營，收取租金 ②與電影院采取票房分帳式獲取商業(yè)利潤 【 各業(yè)態(tài)贏利經(jīng)營模式組合建議 】 ③ 娛樂城 樓面位置： F4 業(yè)態(tài)類型 ：量販?zhǔn)?KTV、酒吧、靜吧、迪吧、表演吧等 經(jīng)營方式： ①發(fā)展商自主經(jīng)營或與他人合作經(jīng)營 ②按業(yè)態(tài)類型分隔出租經(jīng)營，收取租金 【 各業(yè)態(tài)贏利經(jīng)營模式組合建議 】 ④ 歡樂城 樓面位置： F5 業(yè)態(tài)類型 ：兒童歡樂城堡、電玩、網(wǎng)吧 經(jīng)營方式： ①發(fā)展商自主經(jīng)營或與他人合作經(jīng)營 ②按業(yè)態(tài)類型分隔出租經(jīng)營，收取租金 【 各業(yè)態(tài)贏利經(jīng)營模式組合建議 】 ⑤ 健身中心 樓面位置： F12 業(yè)態(tài)類型 ：健身健美運(yùn)動(dòng)會館、 SPA、桑拿洗浴中心 經(jīng)營方式： ①發(fā)展商自主經(jīng)營或與他人合作經(jīng)營 ②按業(yè)態(tài)類型分隔出租經(jīng)營，收取租金 【 各業(yè)態(tài)贏利經(jīng)營模式組合建議 】 ⑵ 出售部分： ① 次主力店 樓面位置： B F13較大面積商鋪 業(yè)態(tài)類型 ：品牌店（快餐連鎖、藥店、零售等）、社區(qū)服務(wù)設(shè)施（銀行、郵局等） 經(jīng)營方式： 品牌加盟商或社服機(jī)構(gòu)直接購買或帶租約出售 【 各業(yè)態(tài)贏利經(jīng)營模式組合建議 】 ⑵ 出售部分： ② 零售店 樓面位置： B B F12商鋪 業(yè)態(tài)類型 ： B2建議為品牌折扣店、特賣場或小吃城 經(jīng)營方式： B F12按分隔店鋪出售 B2切割為小區(qū)域出售產(chǎn)權(quán)，并需在合約中規(guī)定經(jīng)營范圍 【 各業(yè)態(tài)贏利經(jīng)營模式組合建議 】 ⑵ 出售部分： ③ 百貨商場 樓面位置： F3 業(yè)態(tài)類型 ：迎合主流目標(biāo)客群消費(fèi)水準(zhǔn)及消費(fèi)偏好的日用百貨商品 經(jīng)營方式： 整體出售給大的百貨公司，并在合約中需規(guī)定經(jīng)營范圍 【 各業(yè)態(tài)贏利經(jīng)營模式組合建議 】 ⑵ 出售部分： ④ 文化廣場 樓面位置： F5店鋪（露臺） 業(yè)態(tài)類型 ：文化休閑店（書吧、咖啡屋、茶餐廳、茶室等） 經(jīng)營方式： 按分隔店鋪出售，并在合約中需規(guī)定經(jīng)營范圍 （改） 【 各業(yè)態(tài)贏利經(jīng)營模式組合建議 】 ⑵ 出售部分： ⑤ 大型餐飲 樓面位置： F6 業(yè)態(tài)類型 ：美食廣場 經(jīng)營方式： 針對大眾消費(fèi)的小吃美食店，分割成小鋪面出售，并在合約中需規(guī)定經(jīng)營范圍 【 各業(yè)態(tài)贏利經(jīng)營模式組合建議 】 ⑵ 出售部分： ⑥ 大型餐飲 樓面位置： F711 業(yè)態(tài)類型 ：大型餐飲連鎖店 經(jīng)營方式： 針對大型餐飲娛樂公司客戶整層出售，并在合約中需規(guī)定經(jīng) 營范圍 （改） 【 銷售戰(zhàn)術(shù)建議 】 投資者的期望： 投資于有保障、投資回報(bào)穩(wěn)定、升值潛力巨大的商鋪； 小型投資者期望投資總價(jià)小，投資門檻低的商鋪； ① ．以降低投資門檻為目的銷售模式 劃整為零，分隔為小面積商鋪發(fā)售。 本項(xiàng)目 B2商場可采用此方式 主要促銷戰(zhàn)術(shù)模式 ② ． 以靈活變通付款方式為目的銷售模式 保租銷售：“買鋪即收租”。 ③．以保證獲得穩(wěn)定投資收益為目的銷售模式 返租銷售：“穩(wěn)定返租”、“利潤分成” 先租后售 /連租約銷售 本項(xiàng)目零售商業(yè)街、文化廣場可適當(dāng)采用此方式 ④．以降低投資風(fēng)險(xiǎn)為目的銷售模式 ： 以租代售 回購銷售：“無理由退鋪” 【 銷售戰(zhàn)術(shù)建議 】 【 贏利分析 】 經(jīng)營模式設(shè)定 業(yè)態(tài) 位置 可售面積（ M） 出售價(jià)格 (元 /平米 ) 金額 (萬元 ) 備 注 出 售 百貨商場 F3 9040 13000 11752 次主力店 B BF12 12023 16000 19200 暫按加權(quán)價(jià)預(yù)估 零售商鋪 B BF12 美食廣場 F6 6138 8000 大型餐飲 F711 30690 8000 24552 文化廣場 F5 230
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