【正文】 街，可帶來豐厚的經(jīng)營收益。 10 謀攻三：善戰(zhàn) ▼ 租售模式的選擇 租售模式 概念闡述 優(yōu)點 缺點 操作流程 方案三 變相返祖 開發(fā)商承諾投資者，購買商鋪后一次性或者分階段的給投資者一定量的回報。 A、利用一定的回報給投資者做信心支持，吸引投資者入市，達到迅速消化項目的效果。 B、可以迅速回籠資金。 C、能快速建立項目形象，讓市場在最短的時間內(nèi)認可它。 D、便于是實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，有利于樓盤升值。 E、證明項目的投資空間大，為后期住宅項目的提價等做前期有利準備。 A、前期需得開發(fā)商顛墊付金。 B、招商工作壓力大，顛覆租金期限未定。 A、做好“投資回報”的可行性分析。 B、定好回報年限及項目回報比例。 C、對整體商業(yè)的投資回報控制在 6%10%之間。 D、找知名的經(jīng)銷商作為領(lǐng)頭羊，增強投資者的信心，有利于商鋪成功經(jīng)營。 租售模式 概念闡述 優(yōu)點 缺點 操作流程 方案四 售后包租 開發(fā)商承諾投資者購買商鋪后，通過售樓部登記等方式負責(zé)替投資者將商鋪出租。 A、短期內(nèi)回籠大量資金。 B、可實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營。 C、增加項目的抗風(fēng)險能力。 D、增強投資者的信心。 E、前期招租工作壓力減弱，后期堆積關(guān)乎項目聲譽。 A、返祖期結(jié)束后，業(yè)主進場自行經(jīng)營或者自行出租，會破壞商業(yè)的主題業(yè)態(tài)格局，并且引發(fā)一系列問題。 B、對于投資者來說投資信心不強，招租工作的重擔(dān)又回落到開發(fā)商。 A、做好“投資回報”的可行性分析。 B、定好回報年限及項目回報比例。 C、對整體商業(yè)的投資回報控制在 6%10%之間。 11 ▼ 租售模式的選擇 謀攻三：善戰(zhàn) 依據(jù)本案的具體情況及主題商業(yè)街的運營戰(zhàn)略思考，建議將采取 “以租代售及變相返祖”兩種模式共同使用，以此規(guī)避后期營運而帶來的風(fēng)險。 具體操作如下： ? 項目開工建設(shè)初期，營銷策劃對于未來價格及漲幅做到盡可能準確的定位，同時計算出“投資回報”的可行性分析，定好回報年限及項目回報比例，對整體商業(yè)的投資回報控制在 6%10% 。 ? 在項目銷售前招租工作先行，充分利用本項目到位的銷售物料及準確的投資回報分析，積累有意向的商戶，待到招租商戶達到整體商業(yè)街的 30%以上與租售并行。 ? 對于已有租約的商鋪采取“以租代售”轉(zhuǎn)讓租約形式整體出售，但租賃合同內(nèi)容除甲乙雙方的姓名變更，其限定的營運業(yè)態(tài)在租約期間內(nèi)不得變更。 ? 對于尚未有租約的商鋪可由開發(fā)商與投資者簽訂租約合同，由開發(fā)商在一定期間內(nèi)支付相應(yīng)的租金，直到有滿意的承租人進駐，再將租約變更。開發(fā)商支付的租金可以贈送裝修費或者其他形式返利。 ? 找知名的經(jīng)銷商作為領(lǐng)頭羊，增強投資者的信心，有利于商鋪成功經(jīng)營。 12 思路 商業(yè) 住宅、公寓 住宅 公寓 純住宅區(qū)、純商業(yè)區(qū)結(jié)合，依托商業(yè)優(yōu)勢拉升住宅檔次，使之服務(wù)于社區(qū)從根本上、人性化地解決了商、住如何有機相融的問題。 周邊的配套，使得公寓性能能夠較好融合，滿足公司欲求，同時也解決了居住上的問題。 ?利用稀缺的美食及生活配套優(yōu)勢，在機電五金商圈基礎(chǔ)上完善小區(qū)的物業(yè)以及生活居住氛圍，形成一個中高檔生活圈 ? 周邊五金、機電的配套 ? 社區(qū)生活配套 ? 香港名店街水景商業(yè)街 一 核心方向的思考 香港名店街有什么能夠吸引足夠多的眼球，在市場上掀起風(fēng)潮？如果把住宅、公寓、商業(yè)拆開來，和我們的對手相比，很難做到從本質(zhì)上與它們有所區(qū)別并煥發(fā)新意。我們這樣考慮： 香港名店街的基本功能可分為兩大塊：居住與商業(yè)。不再像一般的項目中多種形態(tài)分開推廣，我們換一種角度來看。 這兩種功能結(jié)合在一起會有什么樣的新事物產(chǎn)生？ 13 思路 產(chǎn)品 市場 認知 購買 依托水景商業(yè)街將項目整體推出，憑借資源在周邊的稀缺性，聚焦目標客戶，迅速擴大知名度。 利用商業(yè)街特色，優(yōu)化住宅與公寓的生活配套組合，拉升項目在消費者心目中的形象通過全面內(nèi)部配套和服務(wù)刺激購買 ?有效融合商住并規(guī)避矛盾 ?完全符合目標消費群需要 ?五金機電、商業(yè)街、生活配套 ? 住宅 ? 公寓 在核心概念下可以做深度的延展。 香港名店街項目水景商業(yè)街是面對市場舞起的一面大旗，它具有極大的新意和被聚焦的可能，能夠吸引到更多的市場關(guān)注和目標人群，實現(xiàn)產(chǎn)品知名度的迅速擴大 。 依托水景商業(yè)街對市場所帶來的效應(yīng)及影響，快速推進公寓、住宅以及其他商業(yè)的推廣以及銷售進度，并拉升項目的檔次，挖掘項目的附加值。 二 延展性思考 14 思路 ? 推廣中要注重產(chǎn)品本身的特點，使商住既能有機的結(jié)合，又有其獨立的空間 . ? 推廣中要注重水景商業(yè)街及生活配套在服務(wù)于小區(qū)的同時，還能起到一個拉伸項目整體檔次和形象的作用。在項目所在片區(qū)聚集人氣。 ? 推廣時應(yīng)以水景商業(yè)街為市場切入點，快速聚焦視線，樹立其在城東的稀缺性及獨特性的形象，以帶動整個項目的銷售。 ? 公寓及住宅推廣在依托其賣點同時，應(yīng)與水景商業(yè)街及生活配套有機結(jié)合，從商業(yè)中尋找住宅客戶，同時從住宅中尋找商業(yè)客戶，并通過商業(yè)街及其他配套提升住宅及公寓的附加值，依托于項目強大的資源優(yōu)勢完成市場上的快速推廣。 15 水景商業(yè) 交通 獨立商鋪 市場空白 位于銀川市老城區(qū)東南，居民眾多居住氛圍、生活配套已經(jīng)成熟項目周邊已形成家居、裝飾材料、機電、防水等傳統(tǒng)專業(yè)市場，人氣和商機都很可觀。 店鋪開間大，店面寬敞 交通便捷：項目坐落于銀川市主街道清和街、寶湖路交叉路口，銀川市多條公交線路繁忙通過，交通出行方便快捷。 商鋪與住宅分離形成自主式獨立商鋪 具有鮮明的水景特色的商業(yè)街 本項目附近成規(guī)模的中高檔商業(yè)體不多 ,主題式商業(yè)街更是稀缺 區(qū)位 大開間 香港名店街 思路 產(chǎn)品優(yōu)勢 16 獨特的 — 水景商業(yè) 首席的 — 商業(yè)空白 個性化的 — 大開間 獨立商鋪 我們應(yīng)當樹立項目在銀川市場中與眾不同的形象，從周邊項目中脫穎而出，尋找到合適自身的客群，這就需要從項目本身的特性以及優(yōu)勢進行挖掘，以尋求出項目的特點進行細化推廣。 差異化定位： 更精確的進行市場定位，更加準確的劃分目標消費群，從而節(jié)約資源，增強宣傳效果，大道事半功倍。 思路 17 思路 通過一系列推廣和營銷手段的組合，使項目從產(chǎn)品銷售逐漸演變成為樹立品牌以及成為行業(yè)的典范。 體驗式客戶維系，經(jīng)過推廣和服務(wù)程序由量變到質(zhì)變形成一個行業(yè)典范 通過活動 /物料 /營銷，給客戶以全新產(chǎn)品與生活理念體驗 通過大眾對產(chǎn)品的廣泛認知和咨詢和銷售利用產(chǎn)品和服務(wù)達到一個品牌的高度 行業(yè)典范 營銷 品牌 通過活動 /現(xiàn)場包裝 /戶外，建立項目及開發(fā)商的知名度 產(chǎn)品 18 策略 短線與長線 營銷重點關(guān)健詞：動工、取得銷售許可證等 以節(jié)點營銷為短線，以圈層營銷為長線，具體以系列活動貫穿整個營銷過程 以大眾媒體推廣與渠道建設(shè)為明線（報廣 /戶外等）；以精準客戶渠道挖掘為暗線推廣 通過引爆性活動策劃，最大限度引起市場與目標客群關(guān)注 以配合活動傳播媒體宣傳為主， 戶外 /圍墻作為長效媒體投放，報 紙作為主要銷售節(jié)點投放 明線與暗線 引爆性策略 媒體策略 19 策略 蓄勢期 戶外包裝、宣傳資料準備期 DM單直投、