【正文】 項(xiàng)目底層帶花園套接近 4000元元 /平米平米3300成為市場(chǎng)認(rèn)可的一個(gè)支撐點(diǎn)成為市場(chǎng)認(rèn)可的一個(gè)支撐點(diǎn)總價(jià)再次成為市場(chǎng)關(guān)注的要點(diǎn)總價(jià)再次成為市場(chǎng)關(guān)注的要點(diǎn)樓盤名稱樓盤名稱 地段地段 規(guī)劃規(guī)劃 配套配套 立面立面 戶型戶型 價(jià)格價(jià)格 物業(yè)物業(yè) 品牌品牌 合計(jì)合計(jì)易景國(guó)際易景國(guó)際 6 8 8 7 59天筑逸景天筑逸景 7 7 7 7 8 萬(wàn)霖花園萬(wàn)霖花園 7 7 7 7 7 天瑞名城天瑞名城 5 7 57港利上城國(guó)際港利上城國(guó)際 6 8 7 富安地塊富安地塊 5 7 8 項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案要素比較，個(gè)項(xiàng)以項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案要素比較，個(gè)項(xiàng)以 10為滿分為滿分地段、規(guī)劃、立面、戶型這些產(chǎn)品面的要素，我們領(lǐng)先于市場(chǎng)地段、規(guī)劃、立面、戶型這些產(chǎn)品面的要素，我們領(lǐng)先于市場(chǎng)需要加強(qiáng)的是一些配套服務(wù)類項(xiàng)目，以及品牌的塑造需要加強(qiáng)的是一些配套服務(wù)類項(xiàng)目，以及品牌的塑造區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目差異并不大，突破點(diǎn)在于業(yè)務(wù)的執(zhí)行區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目差異并不大，突破點(diǎn)在于業(yè)務(wù)的執(zhí)行競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目綜合評(píng)定競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目綜合評(píng)定08年市場(chǎng)展望2023年城市建設(shè)預(yù)計(jì)p90/70政策將逐步發(fā)揮作用，但政策將逐步發(fā)揮作用，但 2023年仍將不會(huì)主導(dǎo)房產(chǎn)市場(chǎng)年仍將不會(huì)主導(dǎo)房產(chǎn)市場(chǎng)p新一輪土地風(fēng)暴將會(huì)掀起，將加速房地產(chǎn)商的兼并新一輪土地風(fēng)暴將會(huì)掀起，將加速房地產(chǎn)商的兼并p嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政將逐漸發(fā)力，進(jìn)一步遏制房地產(chǎn)投機(jī)嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政將逐漸發(fā)力，進(jìn)一步遏制房地產(chǎn)投機(jī)p貨幣政策繼續(xù)從緊，中小地產(chǎn)商舉步艱難貨幣政策繼續(xù)從緊，中小地產(chǎn)商舉步艱難p房?jī)r(jià)總體看漲，區(qū)域表現(xiàn)各不同房?jī)r(jià)總體看漲，區(qū)域表現(xiàn)各不同p住房保障措施熱度不減，但暫無(wú)法成為樓市主流住房保障措施熱度不減，但暫無(wú)法成為樓市主流2023年阜陽(yáng)市場(chǎng)預(yù)判信貸從緊信貸從緊 ———— 通過(guò)行政手段按季約束商業(yè)銀行貸款進(jìn)度按季均衡發(fā)放貸款通過(guò)行政手段按季約束商業(yè)銀行貸款進(jìn)度按季均衡發(fā)放貸款CPI持續(xù)上漲持續(xù)上漲 ———— 2023年年 CPI將較將較 2023年有所上升，全年漲幅估計(jì)在年有所上升，全年漲幅估計(jì)在 5％左右％左右股票市場(chǎng)牛市格局不變，但波動(dòng)較大股票市場(chǎng)牛市格局不變，但波動(dòng)較大 ———— 07年正是股市、樓市財(cái)富交替推動(dòng)的結(jié)果，但年正是股市、樓市財(cái)富交替推動(dòng)的結(jié)果，但 08年預(yù)期對(duì)樓市支持度不高，同時(shí)會(huì)有分流效應(yīng)年預(yù)期對(duì)樓市支持度不高，同時(shí)會(huì)有分流效應(yīng)人民幣升值步伐在上升通道人民幣升值步伐在上升通道 ———— 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì) 2023年人民幣匯率升值年人民幣匯率升值 7%—— 10%2023年投資仍將高速增長(zhǎng)年投資仍將高速增長(zhǎng) ———— 奧運(yùn)年、企業(yè)盈利增長(zhǎng)和地方政府換屆多因促成奧運(yùn)年、企業(yè)盈利增長(zhǎng)和地方政府換屆多因促成物業(yè)稅實(shí)行啟動(dòng)預(yù)期物業(yè)稅實(shí)行啟動(dòng)預(yù)期 ———— 預(yù)期將率先在高檔住房試點(diǎn)實(shí)行預(yù)期將率先在高檔住房試點(diǎn)實(shí)行央行加息預(yù)期央行加息預(yù)期 ——08 年預(yù)期會(huì)再加年預(yù)期會(huì)再加 3次息，其中上半年加次息，其中上半年加 2次，下半年加次，下半年加 1次次 ；；經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)良好阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，部分受政策影響，仍需視后續(xù)政策阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，部分受政策影響，仍需視后續(xù)政策2023年政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)判p 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的研究，我們認(rèn)為此輪阜陽(yáng)樓市表現(xiàn)低靡，除了受到市場(chǎng)的宏觀通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的研究，我們認(rèn)為此輪阜陽(yáng)樓市表現(xiàn)低靡，除了受到市場(chǎng)的宏觀 政政策策 影響外，很大部分原因是市場(chǎng)對(duì)影響外，很大部分原因是市場(chǎng)對(duì) 價(jià)格價(jià)格 預(yù)期的調(diào)整。預(yù)期的調(diào)整。p 此輪宏觀調(diào)控主要應(yīng)對(duì)通脹預(yù)期壓力、人民幣升值壓力，沒(méi)有得到明顯調(diào)控效此輪宏觀調(diào)控主要應(yīng)對(duì)通脹預(yù)期壓力、人民幣升值壓力，沒(méi)有得到明顯調(diào)控效果，不排除再出系列行政手段干預(yù)，預(yù)期在果，不排除再出系列行政手段干預(yù)，預(yù)期在 3月份之后的月份之后的 3個(gè)月，即個(gè)月，即 08年年 6月份月份會(huì)漸趨明朗。會(huì)漸趨明朗。p 價(jià)格方面，目前總價(jià)在價(jià)格方面，目前總價(jià)在 40萬(wàn)形成分水嶺，然而市場(chǎng)總體存量巨大，極有可能出萬(wàn)形成分水嶺，然而市場(chǎng)總體存量巨大，極有可能出現(xiàn)部分開(kāi)發(fā)商為求資金回籠速度調(diào)整價(jià)格的情況，因此一些小的價(jià)格優(yōu)惠策略現(xiàn)部分開(kāi)發(fā)商為求資金回籠速度調(diào)整價(jià)格的情況，因此一些小的價(jià)格優(yōu)惠策略在營(yíng)銷時(shí)將成為重要的突破口。在營(yíng)銷時(shí)將成為重要的突破口。項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境判斷政策、價(jià)格調(diào)整項(xiàng)目銷售時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)氛圍07年 08年9月政策出臺(tái)?9月出臺(tái)提高首付?政策 07年 5次加息銷售淡季07第四季度 08第一季度政策影響期10月 11月 3月市場(chǎng)觀望氣氛較重8月奧運(yùn)會(huì)奧運(yùn)期成功舉辦增強(qiáng)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的信心，在此期間調(diào)控政策趣于平緩。市場(chǎng)部分結(jié)語(yǔ)市場(chǎng)部分結(jié)語(yǔ)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略板塊領(lǐng)板塊領(lǐng)頭羊頭羊定位 支撐區(qū)位：市區(qū)最近區(qū)位：市區(qū)最近產(chǎn)品：板塊最佳產(chǎn)品：板塊最佳團(tuán)隊(duì)：阜陽(yáng)最強(qiáng)團(tuán)隊(duì)：阜陽(yáng)最強(qiáng)營(yíng)銷規(guī)模：區(qū)域最大規(guī)模：區(qū)域最大底價(jià)入市拓展客源業(yè)務(wù)爭(zhēng)先廣而告之業(yè)務(wù)篇業(yè)務(wù)篇整體營(yíng)銷思路快速建立飽和市場(chǎng)下的強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)導(dǎo)者品牌！快速建立飽和市場(chǎng)下的強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)導(dǎo)者品牌！，供大于求格局不可避免；未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量大增，供大于求格局不可避免；、規(guī)模、推出時(shí)間都大致相同；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的資源、規(guī)模、推出時(shí)間都大致相同；、目標(biāo)客群同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象將異常突出；產(chǎn)品特性、目標(biāo)客群同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象將異常突出；、人民幣升值壓力未來(lái)宏觀調(diào)控將主要應(yīng)對(duì)通脹預(yù)期壓力、人民幣升值壓力市場(chǎng)格局策略核心整體營(yíng)銷策劃思路整體營(yíng)銷策劃思路p開(kāi)發(fā)商首次進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，無(wú)項(xiàng)目品牌p當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于大盤爭(zhēng)奪時(shí)代p市場(chǎng)未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)的不確定性p項(xiàng)目啟動(dòng)階段的資金限制p當(dāng)?shù)刂鞒菂^(qū) 60萬(wàn)人口，每年商品房消化約 80萬(wàn)平方米p市場(chǎng)未來(lái)需求的不確定性第一階段 2023年：以量帶銷，起勢(shì)樹(shù)品牌，快速走量并回現(xiàn)。第二階段 2023年：品牌的再拔高，形象的充分展示，以產(chǎn)帶銷售第三階段 2023年后：延續(xù)前期影響力，以品牌帶銷，完成開(kāi)發(fā)平衡現(xiàn)金流 快節(jié)奏開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者策略實(shí)施階段分析（ 3）分階段策略（ 2）企業(yè)開(kāi)發(fā)思想（ 1）現(xiàn)實(shí)條件與市場(chǎng)環(huán)境如何確保實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策劃如何確保實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策劃啟動(dòng)階段啟動(dòng)階段 ———— 快速走量，帶動(dòng)品牌快速走量，帶動(dòng)品牌p 為了項(xiàng)目前期平衡資金，在啟動(dòng)階段需要為了項(xiàng)目前期平衡資金，在啟動(dòng)階段需要 快速開(kāi)發(fā)，快速銷售快速開(kāi)發(fā)，快速銷售p 房產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，品牌往往成為市場(chǎng)盈利的關(guān)鍵手段，因此在項(xiàng)目的第一階段房產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，品牌往往成為市場(chǎng)盈利的關(guān)鍵手段，因此在項(xiàng)目的第一階段起就必須起就必須 樹(shù)立項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)品牌樹(shù)立項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)品牌p 快速走量，品牌才快速走量，品牌才 “容易容易 ”被人樹(shù)立。被人樹(shù)立。如何確保實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策劃如何確保實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策劃造就優(yōu)質(zhì)，平價(jià)產(chǎn)品策略思想 —— 啟動(dòng)階段需要 “ 低價(jià)格 ” —— 啟動(dòng)階段需要 “ 好產(chǎn)品 ”后期盈利主要通過(guò)：延續(xù)項(xiàng)目品牌影響力、區(qū)域的成熟、對(duì)客戶的引導(dǎo)實(shí)現(xiàn)分階段目標(biāo) 第一階段 2023年：以 “量 ” 帶銷，起勢(shì)樹(shù)品牌，快速走量并回現(xiàn)。第二階段 2023年：品牌的再拔高，形象的充分展示，以 “ 產(chǎn) ” 帶銷售第三階段 2023年后：延續(xù)前期影響力，以品牌帶銷，完成開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)手段 高性價(jià)比的產(chǎn)品體系！ 凌駕于產(chǎn)品之上的生活方式！如何確保實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策劃如何確保實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策劃客戶拓展策略我們注意到，阜陽(yáng)由于歷史環(huán)境的緣故我們注意到，阜陽(yáng)由于歷史環(huán)境的緣故，歷來(lái)是一個(gè)人口輸出大市，市場(chǎng)對(duì)外，歷來(lái)是一個(gè)人口輸出大市，市場(chǎng)對(duì)外來(lái)投資客的吸引力有限，目前市場(chǎng)上主來(lái)投資客的吸引力有限，目前市場(chǎng)上主要的客戶來(lái)源幾乎都是城區(qū)二次改善型要的客戶來(lái)源幾乎都是城區(qū)二次改善型的客戶，其中外出務(wù)工人員購(gòu)房比例相的客戶，其中外出務(wù)工人員購(gòu)房比例相當(dāng)高，我們認(rèn)為將占城區(qū)購(gòu)房總?cè)藬?shù)的當(dāng)高，我們認(rèn)為將占城區(qū)購(gòu)房總?cè)藬?shù)的50%以上。以上?？梢钥吹娇梢钥吹?2140歲的年齡段包攬了我們歲的年齡段包攬了我們75%的客戶，其中的客戶，其中 2130歲只要是那些外歲只要是那些外出務(wù)工人員帶來(lái)的購(gòu)買力，這是項(xiàng)目的出務(wù)工人員帶來(lái)的購(gòu)買力，這是項(xiàng)目的主要客群，而主要客群，而 3140歲的人群則是通過(guò)積歲的人群則是通過(guò)積蓄蓄 +穩(wěn)定收入來(lái)支撐起市場(chǎng)上穩(wěn)定收入來(lái)支撐起市場(chǎng)上 2535萬(wàn)元萬(wàn)元的總價(jià)。的總價(jià)。項(xiàng)目客源目標(biāo)周邊縣鎮(zhèn)農(nóng)村人口項(xiàng)目城區(qū)二次改善的客戶開(kāi)發(fā)區(qū)部分管理人員周邊工作的政府機(jī)關(guān)人員外出務(wù)工人員私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶等高收入人群工薪階層婚房需求及改善需求戶口及子女讀書需求少量，外加部分投資客項(xiàng)目客源流向判斷p考慮到項(xiàng)目在阜陽(yáng)市場(chǎng)暫時(shí)無(wú)品牌支撐，啟動(dòng)階段成功主打考慮到項(xiàng)目在阜陽(yáng)市場(chǎng)暫時(shí)無(wú)品牌支撐，啟動(dòng)階段成功主打市場(chǎng)現(xiàn)有顯性客戶，為后期培養(yǎng)項(xiàng)目品牌；市場(chǎng)現(xiàn)有顯性客戶，為后期培養(yǎng)項(xiàng)目品牌；p項(xiàng)目所在區(qū)位和資源目前競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)尚不明顯，考慮到老城區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)位和資源目前競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)尚不明顯，考慮到老城區(qū)現(xiàn)狀面貌，應(yīng)主打本地城市中堅(jiān)力量，先以平價(jià)格、高品質(zhì)的現(xiàn)狀面貌，應(yīng)主打本地城市中堅(jiān)力量，先以平價(jià)格、高品質(zhì)的高性價(jià)比產(chǎn)品吸引這部分人的滿足欲望。高性價(jià)比產(chǎn)品吸引這部分人的滿足欲望。主抓本地城市中堅(jiān)力量。主抓本地城市中堅(jiān)力量。近期客戶近期客戶 ——層面相對(duì)比較明顯，主要以年輕的一次置業(yè)者，學(xué)校教師和周邊區(qū)層面相對(duì)比較明顯，主要以年輕的一次置業(yè)者，學(xué)校教師和周邊區(qū)縣從業(yè)人員，項(xiàng)目將以高性價(jià)比吸引這撥客戶；縣從業(yè)人員，項(xiàng)目將以高性價(jià)比吸引這撥客戶；遠(yuǎn)期客戶遠(yuǎn)期客戶 —— 層面將拓寬，西南區(qū)以外的客戶比例將上升，以項(xiàng)目品牌、現(xiàn)代人層面將拓寬，西南區(qū)以外的客戶比例將上升，以項(xiàng)目品牌、現(xiàn)代人居化產(chǎn)品體系與居住理念擴(kuò)大客戶層面。居化產(chǎn)品體系與居住理念擴(kuò)大客戶層面。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度基地內(nèi)動(dòng)遷基地內(nèi)動(dòng)遷部分已動(dòng)工部分已動(dòng)工西北角地塊西北角地塊即將落成一即將落成一辦公項(xiàng)目辦公項(xiàng)目基地現(xiàn)狀基地現(xiàn)狀4月項(xiàng)目開(kāi)工啟動(dòng)月項(xiàng)目開(kāi)工啟動(dòng)4月下旬現(xiàn)場(chǎng)售樓中心落成月下旬現(xiàn)場(chǎng)售樓中心落成5月所有相關(guān)證照獲得，特別是預(yù)售證必須獲得月所有相關(guān)證照獲得，特別是預(yù)售證必須獲得6月底示范區(qū)或樣板完成開(kāi)放月底示范區(qū)或樣板完成開(kāi)放硬件條件硬件條件軟件條件軟件條件3月份策略制定，完成確認(rèn)工作月份策略制定，完成確認(rèn)工作4月份開(kāi)始區(qū)域板塊炒作推廣鋪墊，積累客戶月份開(kāi)始區(qū)域板塊炒作推廣鋪墊，積累客戶5月項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象造勢(shì)，大量推廣投放，完成客戶蓄水工作月項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象造勢(shì)，大量推廣投放，完成客戶蓄水工作6月客戶蓄水成熟，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目火爆開(kāi)盤月客戶蓄水成熟，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目火爆開(kāi)盤由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的特殊性，多層建筑建至三層就可以預(yù)售，從本案的工程進(jìn)度來(lái)看，由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的特殊性，多層建筑建至三層就可以預(yù)售，從本案的工程進(jìn)度來(lái)看， 08年年 5月中旬本項(xiàng)目可基本達(dá)到三層狀態(tài)，從目前市場(chǎng)情況及周邊物業(yè)的銷售周期性來(lái)月中旬本項(xiàng)目可基本達(dá)到三層狀態(tài)，從目前市場(chǎng)情況及周邊物業(yè)的銷售周期性來(lái)看，建議本案的入市時(shí)間在看，建議本案的入市時(shí)間在 5月份月份 ，設(shè)想項(xiàng)目能確保成熟開(kāi)盤的條件如下：，設(shè)想項(xiàng)目能確保成熟開(kāi)盤的條件如下：入市的基礎(chǔ)條件入市的基礎(chǔ)條件一期多層一期多層全面封頂全面封頂時(shí)間軸線關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)二道河景觀綠化初步二道河景觀綠化初步完工開(kāi)通，現(xiàn)場(chǎng)接待完工開(kāi)通，現(xiàn)場(chǎng)接待中心及樣板開(kāi)放中心及樣板開(kāi)放一期會(huì)所基礎(chǔ)配一期會(huì)所基礎(chǔ)配套完成套完成08年 9月08年 5月 08年 11月 09年 1月 09年 2月商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)包裝完成包裝完成08年關(guān)鍵 —— 工程進(jìn)度 ：項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)和銷售旺季、外圍環(huán)境，是上市的保證奧運(yùn)景觀完成景觀完成一期外立一期外立 面完成面完成入市的保證入市的保證08年推案計(jì)劃本案總建筑面積約本案總建筑面積約 40萬(wàn)平方米，預(yù)期分萬(wàn)平方米，預(yù)期分 ⅠⅠ 、 ⅡⅡ 、ⅢⅢ 期開(kāi)發(fā)，一期規(guī)劃總建筑面積約期開(kāi)發(fā)，一期規(guī)劃總建筑面積約 。萬(wàn)方。項(xiàng)目整體由北向南推案，考慮到市場(chǎng)接受偏好的項(xiàng)目整體由北向南推案，考慮到市場(chǎng)接受偏好的變化，變化， 我們將在一、二期主力以多層推案，力求我們將在一、二期主力以多層推案，力求最大速度的資金回籠，在二期的各個(gè)階段，我們最大速度的資金回籠，在二期的各個(gè)階段，我們都設(shè)置了部分高層，依靠這部分高層對(duì)市場(chǎng)的試都設(shè)置了部分高層，依靠這部分高層對(duì)市場(chǎng)的試探反應(yīng)，來(lái)對(duì)未來(lái)推案產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)。探反應(yīng)，來(lái)對(duì)未來(lái)推案產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)。整體上由于項(xiàng)目體量巨大，我們?cè)诿恳黄谥幸脖M整體上由于項(xiàng)目體量巨大，我們?cè)诿恳黄谥幸脖M量多劃分階段，每一階段創(chuàng)造些亮點(diǎn)，以期不斷量多劃分階段，每一階段創(chuàng)造些亮點(diǎn)，以期不斷的吸引市場(chǎng)眼球，充分利用當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)春節(jié)銷售