【正文】 總部為主，加盟店為輔 加盟時(shí)間 — 多為 1年 41 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置及崗位設(shè)置 （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置 業(yè)務(wù)部門 業(yè)務(wù)支持部門 客戶服務(wù)部門 其他 部門 42 銷售序列 研發(fā)序列 管理序列 輔助序列 業(yè)務(wù)輔助序列 Text 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置 “ 因事設(shè)崗、因崗設(shè)人 ” 基本原則 43 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格種類 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊(cè) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利和義務(wù) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格 44 ? 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具備的素質(zhì)與能力 （一） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具備的素質(zhì) 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 職業(yè)道德素質(zhì) 知識(shí)素質(zhì) 心里素質(zhì) 45 （二） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具備的能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的構(gòu)成 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技能的培養(yǎng) 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 46 第四節(jié) 實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí) ? 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員禮儀修養(yǎng) 實(shí)訓(xùn)內(nèi)容 儀容和服飾 接聽電話禮儀 接待客戶儀態(tài) 47 第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論 ?知識(shí)目標(biāo)： ? 1．體會(huì)熟悉房地產(chǎn)交易流程與合同對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要性； ? 2．掌握買賣、租賃、抵押等主要房地產(chǎn)交易形式的基本流程及相關(guān)制度規(guī)定； ? 3．熟悉房地產(chǎn)交易的合同內(nèi)容。 ?能力目標(biāo)： ? 1．基本具備操作完成房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的能力； ? 2．能組織簽訂一般的房地產(chǎn)交易合同。 48 第一節(jié) 案例導(dǎo)入 ? 案例 1 – 以非正規(guī)手續(xù)購買房屋之后 ? 案例 2 – 賣房合同剛簽好，房屋賣方就反悔 49 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同 ? 一、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 50 圖 1：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式 51 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同 ? 二、房地產(chǎn)買賣的基本流程 ? 商品房預(yù)售流程 ? 商品房銷售的一般流程 ? 二手房屋買賣基本流程 ? 在建工程轉(zhuǎn)讓的一般流程 ? 已購公房上市交易基本流程 ? 已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易條件與基本流程 52 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同 ? 三、房地產(chǎn)交換的基本流程 ? 四、房地產(chǎn)贈(zèng)與的基本流程 53 買賣主體基本資料： 買賣雙方姓名或名稱、住所、聯(lián)系方式等 買賣標(biāo)的基本資料： 房屋坐落、面積、預(yù)售許可證、設(shè)施狀況等 買賣主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系： 價(jià)款及支付規(guī)定、交付規(guī)定等 違約責(zé)任及爭(zhēng)議處理： ? 五、商品房買賣合同 ? 六、 二手房買賣合同 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程與合同 54 ? 一、房屋租賃的基本流程 （一）房屋出租的流程 第三節(jié) 房地產(chǎn)租賃和抵押流程與合同 條件： 個(gè)人：有效身份證件 單位：工商注冊(cè)登記證明 簽訂租賃合同 中介 條件： 房屋產(chǎn)權(quán)證 ① 抵押權(quán)人同意 ② 共有人同意 ③ 公房 ， 同住人同意 房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記備案 承租人 出租人 繳納稅費(fèi) ， 領(lǐng)取租賃證 55 （一）房屋轉(zhuǎn)租的流程 ?原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租； ?原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同； ?將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到記房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案； ?領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關(guān)稅費(fèi)； 第三節(jié) 房地產(chǎn)租賃和抵押流程與合同 56 二、房屋租賃合同 是指出租人在一定期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給承租人的占有、使用、收益的協(xié)議。 第三節(jié) 房地產(chǎn)租賃和抵押流程與合同 買賣合同反映內(nèi)容 租賃合同反映內(nèi)容 轉(zhuǎn)移房屋占有、使用、收益、處分權(quán)利給買受人 轉(zhuǎn)移房屋占有、使用權(quán)給承租人； 承租人沒有房屋的處分權(quán) （原）房屋所有人獲取房屋價(jià)款 房屋所有人獲取房屋租金收益 買賣交易完成，房屋與原所有人的關(guān)系宣告結(jié)束 租賃期滿承租人須將房屋歸還出租人 表 1 房屋租賃合同與買賣合同的區(qū)別 57 一、房屋抵押的基本流程 房屋抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供土地使用權(quán)、房屋和房屋期權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的法律行為。 第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押流程與合同 權(quán) 抵押流程 設(shè) 工程抵押流程 房抵押流程 商品房期 權(quán) 抵押流程 58 二、房屋抵押合同 ? （一）房地產(chǎn)抵押合同的特征 房地產(chǎn)抵押合同是從合同。 房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在； 房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)； 房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對(duì)抵押物不享有占有、使用、受益權(quán)； 房地產(chǎn)抵押合同生效后，對(duì)抵押物具有限制性； 抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進(jìn)行。 第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押流程與合同 59 ? （二） 房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容 ? （三）房地產(chǎn)抵押合同的成立 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記。 抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效。 第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押流程與合同 60 第五節(jié) 實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目與練習(xí) ?一、房屋預(yù)購合同的簽訂 – 合同簽訂前的審查 – 商品房認(rèn)購書或意向書的簽訂 – 合同的簽訂 ?二 、房屋租賃合同的簽訂 61 第四章 房地產(chǎn)稅費(fèi) ?知識(shí)目標(biāo)： ? 1．了解現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)的種類、作用和特點(diǎn)； ? 2．熟悉現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)基本政策； ? 3．掌握各種房地產(chǎn)稅費(fèi)基本含義和構(gòu)成要素； ?能力目標(biāo)： ? 1．能依據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)政策，提供有關(guān)房地產(chǎn)交易活動(dòng)的稅費(fèi)咨詢； ? 2．能快速準(zhǔn)確地測(cè)算房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中委托人所需的稅費(fèi)數(shù)額。 62 第一節(jié) 案例導(dǎo)入 ? 案例 1 – 購房 “ 失算 ” ? 案例 2 – 稅費(fèi)搞暈購房人 63 ? 一、房地產(chǎn)稅費(fèi)基本概念 （一）稅收 （二）房地產(chǎn)稅收 （三）房地產(chǎn)收費(fèi) 第二節(jié) 房地產(chǎn)稅費(fèi)概況 主要特征有： （ 1）政策性強(qiáng) （ 2）多環(huán)節(jié)征收 （ 3）存在地區(qū)差異 （ 4）動(dòng)態(tài)性強(qiáng) 64 ? 二、房地產(chǎn)稅費(fèi)種類 第二節(jié) 房地產(chǎn)稅費(fèi)概況 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 涉及的稅費(fèi)項(xiàng)目 房地產(chǎn)買賣 契稅，印花稅，營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi) 附加，個(gè)人所得稅，土地增值稅，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登 記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi) 房地產(chǎn)租賃 個(gè)人 營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，房產(chǎn)稅，個(gè)人所得稅， 印花稅 企業(yè) 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企 業(yè)所得稅 房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承 契稅，印花稅，公證費(fèi)，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 個(gè)人擁有房地產(chǎn)營(yíng)業(yè) 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 65 ? 三、房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成 第二節(jié) 房地產(chǎn)稅費(fèi)概況 66 ? 一、契稅 契稅是在土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，由承受人繳納的一種稅。辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記前必須完成契稅的繳納。 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種 67 ? （一）契稅征稅范圍 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。 轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬包括下列行為： – 國有土地使用權(quán)出讓； – 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移； – 房屋買賣； – 房屋贈(zèng)與； – 房屋交換。 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種 68 ? （二）納稅人 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種 房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的承受人 ? （三）計(jì)稅依據(jù) ? 房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格 69 ? （四）稅率及納稅方式 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種 ?契稅實(shí)行比例稅率，契稅稅率范圍為 3—5％。 ?契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天。 ?契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)或者地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。 70 ? （五）契稅減免 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種 – 國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征； – 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的享受免征契稅優(yōu)惠，但僅限于第一次購買公有住房； – 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征； – 土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定； – 納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅； – 土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格相等的，免征契稅。 71 ? 二、土地增值稅 是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。 （一） 征稅范圍 – 包括國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 – 不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種 72 ? （二）納稅人 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種 ? （三）計(jì)稅依據(jù) 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額作為計(jì)稅依據(jù)。 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。 73 （四）稅率及計(jì)算 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種 級(jí)數(shù) 土地增值額 稅率（ %） 速算扣除系數(shù) 1 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的部分 30 0 2 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%未超過 100%的 40 5% 3 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%未超過 200%的 50 15% 4 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分 60 35% 公式：應(yīng)交稅額 =增值額稅率－扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) 土地增值稅超率累進(jìn)稅率表 74 （五）納稅方式 土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。 對(duì)于在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)土地增值稅的納稅方式，土地增值稅條例規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種 75 （六）土地增值稅的減免 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20％的； 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要稅種 76 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種 ? 一、營(yíng)業(yè)稅 （一）概念 是指對(duì)在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。 77 ? （二）納稅人 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)稅種 ? （三）稅率和計(jì)稅方法 銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅率規(guī)定為 5%。