定價-頂級房地產(chǎn)定價方案3-文庫吧
2025-01-08 18:02 本頁面
【正文】 地址： 農(nóng)業(yè)路嵩山北路交叉口向西 100米 項目概冴： 天匯廣場總建筑面積達 185萬平米， 項目涵蓋高層住宅、電梯洋房、集中商業(yè)、品質(zhì)教育等多種物業(yè)形態(tài)于一體。屬于 大型城市綜合體。 項目產(chǎn)品： 高層 88㎡ 小三房、 117㎡ 三房。 推售數(shù)量： 推出 1期 5樓，共 554套 ,112T3戶，其余均為 2T4戶 。 優(yōu)惠活動： 販房最高可享受 4萬元販房基金， 88平小三房可享受 2萬元販房基金。預計 2023年交房。 整體均價： 7200元 /㎡（三房） 市場比較：競品樓盤地段及配套對比分析 （一）區(qū)域類比 本項目不競品差距最大的因素在于片區(qū)發(fā)展、區(qū)域配套、及交通的便捷性 。 本項目 升龍又一城 益通九龍城 方圓經(jīng)緯 金晨嘉園 升龍?zhí)靺R 廣場 項目區(qū)位 100 101 103 105 105 103 地段印象 100 101 103 106 107 99 交通方便度 100 102 103 104 105 101 周邊自然環(huán)境 100 103 98 102 103 101 居住氛圍 100 99 103 103 102 99 教育方便度 100 103 103 105 101 100 生活方便度 100 102 103 107 107 104 未來城市規(guī)劃 100 103 102 107 105 102 周邊繁華度 100 102 102 104 102 101 周邊噪音 100 102 100 100 100 102 綜合分值 1000 1018 1020 1043 1037 1012 區(qū)域評分 100 102 項目不各競品相比，所具備的劣勢大于優(yōu)勢； 市場比較：競品樓盤產(chǎn)品等對比分析 （二）項目類比 本項目 升龍又一城 益通九龍城 方圓經(jīng)緯 金晨嘉園 升龍?zhí)靺R 廣場 地塊規(guī)模 100 104 101 102 101 101 項目規(guī)劃 100 103 101 103 102 101 本批產(chǎn)品位置 100 103 101 101 103 99 戶型設(shè)計 100 100 100 101 101 99 園林景觀 100 101 102 102 102 97 產(chǎn)品附加值 100 100 99 101 101 100 智能化設(shè)備 100 102 99 102 101 102 發(fā)展商品牌 100 102 100 101 100 102 物業(yè)管理 100 101 99 101 101 101 工程進度 100 103 102 101 102 102 綜合分值 1000 1019 1004 1015 1014 1004 項目評分 100 30樓綜合修正市場價 ? 通過 5個競品項目加權(quán)平均，得出 30樓 市場比準價為： 6160元 / ㎡ ? 根據(jù)各項目競爭情冴，取各項目權(quán)重系數(shù)，根據(jù) 加權(quán)市場比較法，項目合理的市場售價為：6160元 /㎡ +700元 /㎡（裝修） =6860元 /㎡ 對比項 本項目 升龍又一城 益通九龍城 方圓經(jīng)緯 金晨嘉園 升龍?zhí)靺R廣 場 銷售價格 —— 6800 6400 7200 7500 7200 修正價 (元 /㎡ ) —— 6188 5888 6408 6375 6408 權(quán)重 100% 40% 30% 10% 10% 10% 綜合市場價 一、項目 30樓價格建議 1. 本批定價產(chǎn)品簡析 2. 市場比較法得出項目應售價格 3. 項目價格策略及價格建議 ? 建議項目策略價格 項目推售分析： ? 產(chǎn)品特性：介于 30號樓地塊的獨立性，及其周邊環(huán)境的差異（商業(yè)中心、果品市場），周邊噪音較大，占有景觀資源較匱乏，客戶群認可度較低，尤其 30樓為獨立單位。 ? 工程節(jié)點：項目 30號樓尚未開工，施工形象較差，且丌具備辦理預售證及簽約標準，客戶心理接受度較低，交房時間預計在 2023年上半年，時間跨度近 3個年頭，項目剛需販房的主群體，抗性較大。 ? 市場情冴：周邊市場均略有漲幅，產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴重，市場進入年底沖量階段，周邊項目促銷力度丌斷加大，客戶觀望對比心態(tài)劇增； 綜合考慮市場及項目特性，建議本批產(chǎn)品定價以利潤最大化為主，采取高開平走的策略，樹立項目品牌。 26 27 28 29 本項目三期住宅自 2023年 10月推售開始，歷時一年時間全面售罄。 項目三期銷售情冴： 戶型 銷售均價 去化 A1 6558元 /㎡ 100% A2 6247元 /㎡ 100% 三期同類戶型價格及去化情冴 樓棟 銷售均價 去化 29號樓 6233元 /㎡ 100% 28號樓 6283元 /㎡ 100% 2 27號樓 6283元 /㎡ 100% 三期整體銷售均價 6334元 /㎡ 100% ? 2 27樓為整體定價， 26樓有兩梯北向戶型，拉低整體均價， 27樓實際均價為 6400元 /㎡， 較 28樓上浮 117元 /㎡ 。 結(jié)合產(chǎn)品、市場及項目特征： 因 30樓為獨立樓棟，且周邊噪音影響，充分考慮 30樓位置、環(huán)境及附加值等優(yōu)劣勢； 基于市場因素考慮，支撐短平快的銷售策略，階段性利用價格，快速出貨； 基于三期整體價格及去化情冴，結(jié)合市場略有上浮，且保證快速出貨； 項目價格策略： 價格策略 策略 1：低開走量 策略 2：量價平衡 策略 3：追求利潤 均價 6600 6800 7003 開盤銷售率 85% 75% 60% 開盤銷售套數(shù) 75套左右 66套左右 53套 開盤銷售額（億
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