【正文】 招商策略的制定 。 從而為項目品牌價值及經(jīng)濟價值的實現(xiàn)奠定堅實的基礎(chǔ) 。 第二部分、營銷計劃篇 projet 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 近期銷售計劃 總體銷售計劃 招商方案及目標 對本項目的招商主要目標體現(xiàn)在以下 3個方面 為整體的概念訴求提供商戶的支持及招商； 為總體品牌形象的打造提供品牌化的支持； 為項目的整體銷售，達到商業(yè)價值最大化提供招商的支持； 從本項目開發(fā)周期較長，商業(yè)體量較大的特點考慮，對本項目的目標及策略分成以下三個部分，既近期、中期、遠期。 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 近期銷售計劃 總體銷售計劃 近期 中期 遠期 周期 2023年 11月 2023年 2月 2023年 2月 2023年 12月 2023年后 主力商戶招商目標 招商成功 23家 對面積在 2023平米以上的商鋪進行重點招商，達到 80%招商完畢 對酒店、醫(yī)院、幼兒園等業(yè)態(tài)的招商，達到 100%招商成功 品牌商戶招商目標 對一期示范區(qū)進行品牌商戶的招商，達到 30%以上的簽約意向 對一期示范區(qū)進行品牌商戶招商，達到 100%的招商率，并使商戶順利入伙，達到正常經(jīng)營。對 3期和 5期進行招商方案制定，推介大量商戶 制定 37期的詳細招商方案，達到整體項目招商成功，達到正常開業(yè)效果 流動商戶招商目標 推薦大量商戶 從 3月起進行重點招商，達到100%的招商率，達到正常經(jīng)營。對 3期和 5期進行招商方案制定，根據(jù)情況大量推介商戶 制定 37期的詳細招商方案，達到整體項目招商成功，達到正常開業(yè)效果 招商方案及目標 項目一、二期商鋪租金均價為 /天 /平米 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 本小結(jié)詳細闡述了各區(qū)域、各鋪位的業(yè)態(tài)細分、可行性商戶等眾多業(yè)態(tài)細化方案。 由于本 PPT展示面有限，無法完全顯示其業(yè)態(tài)細化效果，在此，不一一列出。 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 本項目位于東四環(huán)泛 CBD區(qū)域 ， 項目西距東四環(huán)大郊亭橋僅 800米 、 南臨廣渠路 、 北接百子灣路 、 東靠石門東路 。 項目周邊區(qū)域內(nèi)同等競爭項目較多 ， 以下列表為市場調(diào)查表： 項目名稱 項目位置 總建筑面積 商業(yè)體量 租金（建面） 售價 已招商戶或意向商戶 國美第一城 朝陽區(qū)姚家園青年路 115號 10萬平米 4/天 /平米 13000元 /平米 國美電器、萬家燈火、永和大王、大鴨梨、肯德基、 樂購、麥德龍 世紀東方城 東四環(huán)四方橋 105萬平米 、京客隆、大中、中國銀行、建設(shè)銀行 金海國際 朝陽區(qū)廣渠路北 5萬平米 、外省市建材類商戶駐京銷售代表處等 珠江帝景 朝陽區(qū)大望路 23號 110萬平米 70萬平米 西街： 8元 /天/平米、南街 /平米 西街： 30000元 /平米、南、北街： 20230元 /天 /平米 金豪斯家具、金豪斯西餐、克麗緹娜美容院、福奈特干洗店、奧德宇裝飾、鮑魚宴海鮮 CBD東都 朝陽區(qū)大郊亭西南角 40萬平米 30萬平米 待定 百盛、紅星美凱龍、迪卡儂 易構(gòu)空間 百子灣路南 15萬平米 4000平米 北京作品酒樓、聊吧、時尚發(fā)藝工場、完美化妝品專賣店、袁成物流、萬縷千緣美容、百藝林寵物店、航空售票、發(fā)現(xiàn)美藝術(shù)沙龍、尤薩西班牙健康干洗 蘋果社區(qū) 百子灣路 32號 6萬平米 2002023平米 待定 14700元 /平米 現(xiàn)未開盤 后現(xiàn)代城 百子灣 16號 34/天 /平米 19000元 /平米（均價） 千龍網(wǎng)都網(wǎng)吧、英昌鋼琴、露水酒吧、發(fā)話題專業(yè)形象設(shè)計、煙酒茶、 Caf233。 Rue Du Bac、榮昌洗衣、北京試劑、雕龍圖片社、奇健休閑健身俱樂部、桐楓煙酒、京衛(wèi)大藥房、香如故魚頭、京客隆、馨泰麗美容館、永樂煙酒、莫奈的花朵、格林威格（韓國干洗）、原動力美發(fā)、好鄰居、新松臺灣料理、好旺角音像、尚美舞蹈瘦身 從周邊項目調(diào)查表中可看出周邊商業(yè)項目的特點為：社區(qū)型商業(yè)較多，大部分項目業(yè)態(tài)規(guī)劃較亂，商戶經(jīng)營效果不是很理想。目前周邊租金價格為 3—，但此類項目基本是已經(jīng)入主或開業(yè)經(jīng)營一定時間，基本已經(jīng)養(yǎng)成一定商業(yè)氛圍。 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 本項目的租金價格定位方法 —— 周邊 項目名稱 租金最低限 租金最高線（元 /天 .m2） 國美第一城 4 世紀東方城 3 易購空間 3 5 后現(xiàn)代城 2 7 金海國際 4 區(qū)域內(nèi)同等項目的租金水平 區(qū)域內(nèi)同等項目的平均價格 項目 經(jīng)營商戶租金報價下限（天 平方米） 經(jīng)營商戶租金報價上限（天 平方米） 中式餐飲 西式餐飲 休閑娛樂 生活服務(wù)配套 經(jīng)營商戶租金報價范圍 平均租金報價 根據(jù)市場調(diào)查，周邊有競爭力的項目基本租金都在 /天 /平米 以下為意向商戶報價 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 本項目租金價格提升點： ?從整體商業(yè)的規(guī)劃角度考慮，相對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)項目，如后現(xiàn)代城、易購空間、金海國際等，本項目的整體規(guī)劃特點明顯，業(yè)態(tài)豐富，主題定位思路明確，既有全長 800多米的美式風情街，又有縱橫交錯、交通動達便利的各條街區(qū)，因此本項目租金水平應(yīng)該略高于其他項目。 ?大客戶對商業(yè)價值的提升：為了有效地引進品牌和特色商戶，縮短市場培育期，并且結(jié)合目標經(jīng)營商戶的租金承受能力，本項目各種業(yè)態(tài)受到所規(guī)劃的超市、影樓等的人流聚集和商業(yè)帶動作用，將使本項目整體的商業(yè)價值進一步得到提升。 ?商戶租金報價與實際成交價之間，由于談判方式及后期運作的不同，一般而言存在一定的提升空間，這也是我們對本項目商業(yè)定價所主要考慮的因素。 ?其他因素的提升：綜合項目其他因素，包括項目部分鋪位贈送地下面積及外部平臺使用面積、我們的品牌實力及實際操盤經(jīng)驗、住宅銷售勢頭火爆等其他原因，我們認為也是做為本項目定價考慮的因素。 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 本項目租金價格提升點： 鑒于以上分析，本項目商業(yè)租金水平相對區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)租金水平的提升系數(shù)如下表： 提升因素 提升比例 項目整體規(guī)劃 5% 大客戶對商業(yè)價值的提升 5% 商戶實際成交價提升因素 5% 其他提升因素 5% 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 本項目物業(yè)租金基準價格： 所謂商業(yè)物業(yè)租金基準價，是指本項目商業(yè)在不考慮項目商業(yè)發(fā)展成熟度、項目運作方式等租金價格的提升因素的條件下，僅僅參照項目區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平及經(jīng)營商戶對本項目的意向租金狀況，采用數(shù)學(xué)平均方式得到的租金價格。 本項目商業(yè)物業(yè)的租金基準價，反映了本項目商業(yè)在現(xiàn)有市場靜態(tài)條件下所具備的基礎(chǔ)商業(yè)價值，同時，其也是本項目商業(yè)租金價格計算的基礎(chǔ)數(shù)值。 (如下表 ) 項目 數(shù)值 區(qū)域商業(yè)平均租金（元 /天 平方米） 經(jīng)營商戶平均租金報價（元 /天 平方米） 本項目商業(yè)物業(yè)租金基準價 （元 /天 平方米） 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 本項目商業(yè)租金價值核算： 如前所述，本項目商業(yè)租金核算，在通過分析區(qū)域市場發(fā)展環(huán)境，得到現(xiàn)有市場靜態(tài)條件下所具備的基礎(chǔ)商業(yè)價值的基礎(chǔ)上，綜合考慮諸如地理位置、商業(yè)成熟度、商業(yè)運作模式等價格提升因素，可以得到本項目商業(yè)租金理論提升值。 該數(shù)值反映了本項目商業(yè)物業(yè)在商業(yè)運作過程中，可以達到的最大提升水平，也是針對本項目商業(yè)租金定位的建議參考值。（如下表） 本項目租金基準價 （元 /天 平方米） 提升因素 提升比例 提升值（元 /天 平方米） 整體商業(yè)的規(guī)劃 5% 大客戶對商業(yè)的提升 5% 商戶實際成交價提升因素 5% 其他因素的提升 5% 商業(yè)租金總體提升值 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 本項目商業(yè)租金定位： 根據(jù)上述表格，本項目商業(yè)平均租金水平確定為： /天 平方米 。 注：本項目由于區(qū)域內(nèi)環(huán)境相對還不成熟，為了吸引商戶的進駐，達到后期商業(yè)租金的升值，建議本商業(yè)平均租金水平核算面積基礎(chǔ)為 套內(nèi)建筑面積 ，且現(xiàn)有租金不含物業(yè)管理費。 區(qū)域內(nèi)各主要項目平均租金 + 項目 計算方法 數(shù)值 商業(yè)租金基準價（元 /天 平方米） 商業(yè)租金整體提升值（元 /天 平方米） 租金基準價 10%(整體項目規(guī)劃 ) + 租金基準價 10%(項目運作因素 )+ 租金基準價 10%(商戶實際成交價因素 ) 商業(yè)租金建議值（元 /天 平方米） 本項目租金基準價 +本項目商業(yè)租金提升值 2/)2( 經(jīng)營商戶租金報價上限經(jīng)營商戶租金報價下限 ?第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 本項目各業(yè)態(tài)的租金價位 本項目通過對商戶問訪所得出的租金結(jié)果如下 （ 如下表 ） 業(yè)態(tài) 商戶 面積要求 選址要求 驗證承受租金 備注 美容 SPA 依貝佳 一般店面 200300平米 消費力高的區(qū)域 茶藝 五福茶藝、天福茗 茶、 /平米 婚紗 小型店 200300 流動人口很大 咖啡 上島 500600 34元 四環(huán)外地段 45/天 /平米 自助銀行 民生銀行、中信銀 行 5060 18萬 /年 /平米 服裝 萬寶龍、恒源祥等 5080 社區(qū)、商圈 45元 /天 /平米 個人護理超市 屈臣氏 300350平米 繁華及成熟地段 本項目預(yù)計估算： 24元 較好地段可承受 68元 小型便利店 711 60100 本項目預(yù)計估算： 56元 繁華地段： 812元 水吧 仙蹤林 200300 需要消費人群年齡 1825 34元 /天 /平米 四環(huán)外地段較少，一 般為 4元 /天 /平米 美容美發(fā) 審美、新仙娜 200300 3元 /天 /平米 戶外用品店 三夫 200 3元 /天 /平米 西式餐飲 巴莫斯 PAZZA 34元 /天 /平米 西點 好利來、圣思多 4元 /天 /平米 瑜伽 科雯、青鳥瑜伽 300400 2元 /天 /平米 足浴 良子 500600 /天 /平米 藥店 同仁堂 100 45元 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 本項目各業(yè)態(tài)的租金價位 由于數(shù)據(jù)較多各鋪位商戶租金在此不一一列出： 經(jīng)過統(tǒng)計 ， 商戶租金返推本項目的租金能夠達到 /天 /平米 （ 詳見文本報告 ） 綜合上述各項要點及商鋪細分平均，項目 2期租金價格為 /天 /平米 此租金基本與上述定價方法所定租金一致！ 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 目標商戶列表 類別 業(yè)態(tài)類