【正文】 ：全面性，便利性 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 商業(yè)分區(qū)域概念定位 —— 業(yè)態(tài)組合 區(qū)域級(jí)中心商業(yè)區(qū)： 行業(yè)業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的一級(jí)主力業(yè)態(tài)，如家世界等，并配以次級(jí)主力業(yè)態(tài)，以?shī)蕵?lè)（ KTV、電玩、兒童樂(lè)園等）、影院、精品街、酒吧等幾大主力業(yè)態(tài)共同支撐中心商業(yè)的發(fā)展； 特色休閑區(qū)： 業(yè)態(tài)主要以西餐廳、咖啡廳、西點(diǎn)屋、瑜伽養(yǎng)生室、 SPA、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、影院、婚紗店、花房、書(shū)吧等輕型業(yè)態(tài)，另外還可以增加青春時(shí)尚型的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，比如類(lèi)似于嘉年華的青年樂(lè)園； 社區(qū)配套商業(yè)（商業(yè)類(lèi)配套、生活類(lèi)配套）： 此區(qū)域的業(yè)態(tài)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較多，基本上涵蓋了所有能進(jìn)社區(qū)的各行業(yè)，如中式餐飲、美容美發(fā)、藥店、診所、便利店、銀行、音像店、足療、服裝飾品等多種業(yè)態(tài)，我們將針對(duì)上述業(yè)態(tài)并結(jié)合各分區(qū)功能，劃分成商業(yè)類(lèi)與生活類(lèi)的配套業(yè)態(tài)； 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 商業(yè)分區(qū)域概念定位 —— 消費(fèi)群體 消費(fèi)目標(biāo)客戶(hù)青年時(shí)尚消費(fèi)群10%本社區(qū)居民50%東南部居民10%周邊居民30%本社區(qū)居民周邊居民東南部居民青年時(shí)尚消費(fèi)群四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 商業(yè)分區(qū)域概念定位 —— 各區(qū)域商戶(hù)支持 類(lèi)別 業(yè)態(tài)類(lèi) 型 概念支持商戶(hù)名稱(chēng) 需求面積 備注 ENERGY—ZONE 健身 浩沙健身、奇跡健身、中體倍力 3000以上 婚紗影樓 薇薇新娘、米蘭春天婚紗、仙杜麗娜婚紗 800平米左右 影院 好利友、新影聯(lián)、星美院線(xiàn) 4000平米 只談合作 運(yùn)動(dòng)休閑 勝利之星 2023 只談合作 酒店 瑞爾威連鎖酒店、莫泰酒店 10000 超市 家世界、物美、麥德龍 15000 下沉斜軸景觀商業(yè)街 餐飲 有知有味、德川家日本料理、東北餃子王、天外天、大成永和、吉野家、 RITA意餐、味百咖喱、半畝園、渝信、金百萬(wàn)、口齒留香、肯德基、麥當(dāng)勞、宏?duì)钤? 300500、渝信 2023平米 茶藝、茶莊 五福茶藝、吳裕泰、張一元、天福茗茶、中茶集團(tuán)、露雨軒 茶莊 100平米左右、茶藝5001000平米左右 休閑咖啡 耶士德、上島、百怡、外灘風(fēng)尚 主題超市、便利店 屈臣氏、 71快客、聯(lián)華 300 美容美發(fā) 依貝佳、新仙娜美容美發(fā)、雪丹、圣心、馬華纖體 300400 寵物店 酷迪寵物 100150 服裝、服飾 阿瑟斯、班尼路、佐丹奴、羅賓漢、真維斯等、李寧、安踏、 80150 sociality consumption 琴行 梅斯琴行 300以上 眼鏡店 雪亮眼鏡、明朗眼睛、光明島 80150 藥店 同仁堂、天天好 100、天天好為 1000平米以上 第一部分 商業(yè)概念篇 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 通過(guò)本章節(jié)對(duì)項(xiàng)目概念的深入研究 ， 為項(xiàng)目后期整體推廣策略的制定及租售策略的深化提供了良好的指導(dǎo)性 ， 在后續(xù)報(bào)告中將圍繞整體訴求點(diǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售 、 招商策略的制定 。 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 工作性質(zhì)列表行政管理17%策劃人24%技術(shù)人員6%項(xiàng)目管理者19%其他8%營(yíng)銷(xiāo)人員26%行政管理項(xiàng)目管理者策劃人營(yíng)銷(xiāo)人員技術(shù)人員其他第一部分 商業(yè)概念篇 客戶(hù)群 —— 前期調(diào)研結(jié)果分析 在對(duì)本社區(qū)的認(rèn)知度方面，最吸引他們的依次是緊湊型戶(hù)型 19%，健康型住宅 18%， 開(kāi)放自由的價(jià)值觀 17%，美式街區(qū)生活 15%，休閑娛樂(lè)一體的商業(yè)配套 10%， 可見(jiàn)此部分被訪者對(duì)于本區(qū)域具備較強(qiáng)的認(rèn)知度，除了對(duì)住宅本身的認(rèn)知外，他們還對(duì)本社區(qū)所宣傳的開(kāi)放自由的美式街區(qū)生活具備較強(qiáng)的認(rèn)知，向往此種國(guó)際生活方式。他們會(huì)毫不吝惜地把大筆財(cái)富投資在他們認(rèn)為是需求的資產(chǎn)上，但如果只是把錢(qián)用在滿(mǎn)足欲求上，于他們看來(lái)那是俗氣的爆發(fā)戶(hù)或愛(ài)炫耀的無(wú)知者的做法，有教養(yǎng)的人只會(huì)把錢(qián)用在必需品上。 優(yōu)勢(shì)深挖 售價(jià)提升 租金提升 品牌打造 經(jīng)濟(jì)效益 效益提升 概念營(yíng)造 概念訴求 賣(mài)點(diǎn)提煉 價(jià)值最大化 品牌提升 后期售價(jià)提升 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 項(xiàng)目整體是按照城市街區(qū)尺度來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，營(yíng)造的是美式的街區(qū)生活感覺(jué) ，并切實(shí)地落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)上去。 1 23 北京高盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 沿海 達(dá)到真正意義上的 “時(shí)尚、自由、浪漫、健康的城市居住和生活演義” 其中，貫穿前后的核心主張為： ?開(kāi)放的街區(qū)，自由的活著（ block 創(chuàng)意格局 私密性的空間 開(kāi)放性的交往空間） ?賽洛城 —— 年輕一族在東部地區(qū)高品質(zhì)的生活聚集區(qū) ?綠色、環(huán)保、健康的生活品質(zhì) 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 優(yōu)勢(shì)深挖 各優(yōu)勢(shì)點(diǎn)請(qǐng)參見(jiàn)報(bào)告文本 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 概念訴求 概念訴求 延續(xù)前期所提出的美式街區(qū)“開(kāi)放的街區(qū)，自由的活著” 。 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 客戶(hù)群 —— 總體 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 文化層次 高 中 低 高 中 低 投 資 客 源 主 力 客 源 暴發(fā)戶(hù)階層 高收入低文化 社會(huì)精英階層 高收入中文化 新銳階層 中收入中文化 金領(lǐng)貴族階層 高收入高文化 知識(shí)英才階層 中收入高文化 初級(jí)白領(lǐng)階層 低收入高文化 潛 在 客 源 客群分析 收入水平 第一部分 商業(yè)概念篇 客戶(hù)群 —— 前期調(diào)研結(jié)果分析 CBD區(qū)域“新銳”一族所占比例分析：利用代理行客戶(hù)資源，我們迅速組織了一次 CBD區(qū)域人群的消費(fèi)習(xí)慣和生活習(xí)慣調(diào)查，在對(duì)其進(jìn)行分析后，我們發(fā)現(xiàn)在對(duì)“新銳”進(jìn)行解釋前，大部分人都不認(rèn)為自己屬于此類(lèi)人群，但在我們進(jìn)行解釋后，有 29%的被訪者認(rèn)為自己絕對(duì)是“新銳”一族，有32%的被訪者認(rèn)為自己應(yīng)該是， 22%的被訪者感覺(jué)不確定，只有 17%的被訪者堅(jiān)定的認(rèn)為自己絕對(duì)不屬于“新銳”一族。 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營(yíng)造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動(dòng)關(guān)系 購(gòu)房中最有吸引力的因素15%17%7%19%18%3%10%2%7%2%12345678910 美式街區(qū)生活占 15% 開(kāi)放自由的價(jià)值觀占 17% 豐富多樣的外立面占 7% 緊湊型戶(hù)型占 19% 健康型住宅占 18% 運(yùn)動(dòng)型會(huì)所占 3% 休閑娛樂(lè)一體的商業(yè)配套占10% 四季景觀占 2% 開(kāi)發(fā)商的實(shí)力占 7% 擁有自己的幼兒園占 2% 本項(xiàng)目購(gòu)房者所認(rèn)為的項(xiàng)目吸引點(diǎn) 根據(jù)上表可以看出，（ 1）此區(qū)域消費(fèi)者對(duì)美式街區(qū)的概念比較認(rèn)可 （2）對(duì)開(kāi)放自由的價(jià)值觀比較認(rèn)可（ 3）對(duì)休閑娛樂(lè)一體的商業(yè)配套比較認(rèn)可 第一部分 商業(yè)概念篇 概念訴求 根據(jù)調(diào)研分析，我們對(duì)本區(qū)域未來(lái)消費(fèi)者有了更新的認(rèn)識(shí)，在每天忙碌的工作后，他們最需要的就是休閑放松和交流。 從而為項(xiàng)目品牌價(jià)值及經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 。對(duì) 3期和 5期進(jìn)行招商方案制定，根據(jù)情況大量推介商戶(hù) 制定 37期的詳細(xì)招商方案，達(dá)到整體項(xiàng)目招商成功，達(dá)到正常開(kāi)業(yè)效果 招商方案及目標(biāo) 項(xiàng)目一、二期商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 /天 /平米 第二部分 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷(xiāo)售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶(hù)情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 本小結(jié)詳細(xì)闡述了各區(qū)域、各鋪位的業(yè)態(tài)細(xì)分、可行性商戶(hù)等眾多業(yè)態(tài)細(xì)化方案。 Rue Du Bac、榮昌洗衣、北京試劑、雕龍圖片社、奇健休閑健身俱樂(lè)部、桐楓煙酒、京衛(wèi)大藥房、香如故魚(yú)頭、京客隆、馨泰麗美容館、永樂(lè)煙酒、莫奈的花朵、格林威格（韓國(guó)干洗）、原動(dòng)力美發(fā)、好鄰居、新松臺(tái)灣料理、好旺角音像、尚美舞蹈瘦身 從周邊項(xiàng)目調(diào)查表中可看出周邊商業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)為：社區(qū)型商業(yè)較多，大部分項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃較亂，商戶(hù)經(jīng)營(yíng)效果不是很理想。 平方米） 中式餐飲 西式餐飲 休閑娛樂(lè) 生活服務(wù)配套 經(jīng)營(yíng)商戶(hù)租金報(bào)價(jià)范圍 平均租金報(bào)價(jià) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，周邊有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目基本租金都在 /天 /平米 以下為意向商戶(hù)報(bào)價(jià) 第二部分 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷(xiāo)售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶(hù)情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 本項(xiàng)目租金價(jià)格提升點(diǎn)： ?從整體商業(yè)的規(guī)劃角度考慮，相對(duì)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目，如后現(xiàn)代城、易購(gòu)空間、金海國(guó)際等，本項(xiàng)目的整體規(guī)劃特點(diǎn)明顯，業(yè)態(tài)豐富，主題定位思路明確，既有全長(zhǎng) 800多米的美式風(fēng)情街，又有縱橫交錯(cuò)、交通動(dòng)達(dá)便利的各條街區(qū)，因此本項(xiàng)目租金水平應(yīng)該略高于其他項(xiàng)目。 第二部分 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷(xiāo)售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶(hù)情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 本項(xiàng)目租金價(jià)格提升點(diǎn)： 鑒于以上分析，本項(xiàng)目商業(yè)租金水平相對(duì)區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)租金水平的提升系數(shù)如下表： 提升因素 提升比例 項(xiàng)目整體規(guī)劃 5% 大客戶(hù)對(duì)商業(yè)價(jià)值的提升 5% 商戶(hù)實(shí)際成交價(jià)提升因素 5% 其他提升因素 5% 第二部分 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷(xiāo)售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶(hù)情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 本項(xiàng)目物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)格： 所謂商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)，是指本項(xiàng)目商業(yè)在不考慮項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展成熟度、項(xiàng)目運(yùn)作方式等租金價(jià)格的提升因素的條件下，僅僅參照項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平及經(jīng)營(yíng)商戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的意向租金狀況，采用數(shù)學(xué)平均方式得到的租金價(jià)格。 平方米） 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià) （元 /天 平方米） 提升因素 提升比例 提升值（元 /天 區(qū)域內(nèi)各主要項(xiàng)目平均租金 + 項(xiàng)目 計(jì)算方法 數(shù)值 商業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)（元 /天 第二階段： 針對(duì)示范區(qū)（一層及地下一層的招商）（ 20231115—— 2023315） 目的： 示范區(qū)做為整個(gè)項(xiàng)目的形象示范，有必要作為招商的先行。 三權(quán)分離 ， 集中管理 發(fā)展商擁有全部或大部分物業(yè)的所有權(quán) ， 商鋪只租不賣(mài)或大部分租小部分賣(mài)， 由零售企業(yè) 、 制造商 、 經(jīng)銷(xiāo)商承租經(jīng)營(yíng)商鋪 ， 發(fā)展商委托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)商場(chǎng)管理工作 ， 實(shí)行所有者 、 經(jīng)營(yíng)者 、 管理者三方分離是商業(yè)物業(yè)的基本管理模式 。賽洛城是沿海集團(tuán)在北京的重要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不僅要在如此大體量的住宅方面進(jìn)行運(yùn)籌帷幄，更要在對(duì)其商業(yè)的策劃、營(yíng)銷(xiāo)中顯示出本項(xiàng)目的魅力所在。并且將根據(jù)對(duì)賽洛城的純美式街區(qū)商業(yè)概念的指導(dǎo)，以盡快占領(lǐng)市場(chǎng)為基本原則，打開(kāi)賽洛城商業(yè)的入市口，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為最終目標(biāo)來(lái)進(jìn)行商業(yè)方面的營(yíng)銷(xiāo)工作。各階段推出的戶(hù)型各有特色和賣(mài)點(diǎn)，利于各階段的推廣造勢(shì)，并且考慮到投資者的不同需求及利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，在綜合分析之后，我們認(rèn)為漸進(jìn)式組合營(yíng)銷(xiāo)