【正文】 場、青蘿天地、將與本項目直接競爭。哈街、大潤發(fā)由于位置緊鄰本項目，具有一定參考價值。 3. 海印又一城與萬達(dá)廣場處于萬博商圈內(nèi)，與本項目相距約有 30分鐘車程。 哈街 匯瓏商業(yè)廣場 羅家圣鑫廣場 一、競爭項目分布 二、所處區(qū)域特點 萬博商圈 市橋老城商圈 市橋南商圈 調(diào)研競爭對手 ? 海印又一城 ? 萬達(dá)廣場（萬博項目） ? 羅家圣鑫廣場 ? 匯攏商業(yè)廣場 ? 青蘿天地 ? 哈街 ? 大潤發(fā) 區(qū)域特點 ? 定位為高端商務(wù)區(qū)，商業(yè)氛圍尚不濃厚； ? 目前已建設(shè)商業(yè)少，以郊區(qū)式商業(yè)形態(tài)為主， ? 周邊聚集了廣州碧桂園、星河灣、雅居樂等大型社區(qū)。 ? 傳統(tǒng)商圈、商業(yè)氛圍濃厚； ? 輻射整個番禺區(qū)域，人流量較大； ? 區(qū)內(nèi)建筑老舊、道路擁擠，目前缺乏規(guī)模大、功能齊商業(yè)項目； ? 規(guī)劃為番禺商業(yè)副中心； ? 目前已建成商業(yè)少，商業(yè)氛圍較弱； ? 周邊聚集大量高檔社區(qū)，總?cè)丝诩s 15萬人，消費力較強(qiáng) 主要消費群 ? 洛溪、華南板塊樓盤居民 ? 消費力相對較強(qiáng) ? 以番禺本地居民為主， ? 消費力品牌認(rèn)知度相對偏低 ? 橋南板塊樓盤居民 發(fā)展成熟度 尚未成熟 成熟 尚未成熟 萬博商圈 ? 海印又一城 ? 萬達(dá)廣場（萬博項目） 三、競爭性項目調(diào)研分析 ? 海印又一城項目位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)番禺大道北，處于中山、順德、珠海、番禺等地進(jìn)入廣州的主干道上。 ? 周邊樓盤包括華南碧桂園、廣州碧桂園、錦繡香江、南國奧林匹克花園、雅居樂、星河灣、金海岸花園、麗江花園、祈福新村、華南新城等，具有大量消費群體。 海印又一城 項目位置 海印又一城（建設(shè)中） 海印又一城（建設(shè)中） 功能規(guī)劃： 集五星級酒店、商務(wù)寫字樓、住宅、大型集中式商業(yè)于一體。 用地面積： 約 10萬平方米 建筑面積： 超過 25萬平方米。（其中酒店約 6萬平方米，商務(wù)寫字樓約 8萬平方米，商場、超市約 8萬平方米） 停車位： 約 400個 基本信息 項目定位： 打造番禺區(qū)內(nèi)輻射能力最強(qiáng)區(qū)域購物商場 建筑規(guī)劃： 海印又一城商場 B、 C區(qū)規(guī)劃為大型集中式商業(yè)，共 5層。建筑面積約 60000平方米。 業(yè)態(tài)規(guī)劃： 計劃引入品牌服飾、時尚用品、運(yùn)動休閑、兒童服裝用品商鋪，并打造大型美食廣場、五星級電影院，名牌OUTLET場，電玩娛樂城等業(yè)態(tài) 海印又一城（建設(shè)中） 功能規(guī)劃 二期 集中式商業(yè)，酒店及寫字樓 一期 沃爾瑪超市 三期 住宅 一期沃爾瑪山姆會員店，于 09年 10月已經(jīng)開業(yè)。 海印又一城（建設(shè)中） 海印又一城（建設(shè)中） 目前的工程建設(shè)情況 招商進(jìn)度： 二期目前仍處于主力店招商階段，并正與眾多餐飲品牌洽談當(dāng)中；預(yù)計年底開始全面招商。 主力店： 一 期沃爾瑪山姆會員店，已經(jīng)在 09年 10月開業(yè)，成為廣州首家沃爾瑪山姆會員店超市，營業(yè)額在華南地區(qū)排名第二。 北京博納院線（已進(jìn)駐），面積約為 3000平方 租賃價格： 二期目標(biāo)租賃報價 200/元 /平方 管理費： 暫定為 68元 /平方 /月 開業(yè)時間： 擬 2023年 5月 1日 招商狀況 工程進(jìn)度： 二期、三期正處于工程施工階段，目前集中式商業(yè)已建至地上四層。 工程進(jìn)度 海印又一城項目借助地利、自身優(yōu)勢以及沃爾瑪山姆店影響力，有條件打造區(qū)內(nèi)最具影響力購物中心，但現(xiàn)實交通配套及商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施略有不足，對招商產(chǎn)生一定影響 。 與本項目在招商進(jìn)度、開業(yè)時間等基本一致，但其更偏向于商務(wù)形式的功能打造、且與本項目不處于同一區(qū)域，相距距離較遠(yuǎn)，對項目招商影響有限。 優(yōu)勢分析： ? 地處規(guī)劃中萬博 CBD商務(wù)圈，周邊擁有較強(qiáng)消費力人群。 ? 其周邊天河城奧特萊斯、吉盛偉邦、四海一家、及自身的沃爾瑪超市已投入運(yùn)營，區(qū)域已培育出一定的商業(yè)氛圍與市場知名度； ? 工程進(jìn)度較快，對現(xiàn)階段招商促進(jìn)大； ? 海印自身多個大型商業(yè)項目運(yùn)營經(jīng)驗對商家給予一定信心。 劣勢分析： ? 公交等基礎(chǔ)配套尚未完善，目前消群體主要以自駕方式消費。 海印又一城（建設(shè)中） 番禺萬達(dá)廣場（規(guī)劃中） 項目位置： 處于萬博中心內(nèi)，距離本項目 14公里； 用地面積： 建筑面積： 超過 66萬平方米。 主體結(jié)構(gòu)： 商業(yè)購物中心、城市商業(yè)街、寫字樓等 基本信息 經(jīng)營定位：高級商務(wù)區(qū)，主要面向高端群體 商業(yè)定位 招商進(jìn)度： 招商團(tuán)隊籌備到位，目前與 禾綠壽司、九毛九、漢拿山、面包新語、拾味館、蒙自源、味食尚等餐飲進(jìn)行接觸，但由于項目尚未啟動，商家目前僅關(guān)注當(dāng)中。 租金價格： 預(yù)計可達(dá)到 200元 /平方米 /月 開業(yè)日期： 預(yù)計 2023年初 招商信息 工程進(jìn)度： 已基本完成規(guī)劃設(shè)計、地質(zhì)勘探等前期準(zhǔn)備工作。建設(shè)中，明年年底竣工 工程進(jìn)度 番禺萬達(dá)廣場 優(yōu)勢分析： ? 地處規(guī)劃中萬博 CBD商務(wù)圈，周邊擁有較強(qiáng)消費力人群。 ? 萬達(dá)自身具有豐富商業(yè)資源與建設(shè)經(jīng)驗，招商及工程建設(shè)速度快； 劣勢分析： ? 位置相對較偏，目前交通及基礎(chǔ)配套尚不便利； ? 開業(yè)時間初定 2023年，整體進(jìn)度較后。 商業(yè)地產(chǎn)講究扎堆，比起白云新城的“孤軍奮戰(zhàn)”，番禺板塊目前商業(yè)格局已現(xiàn)雛形。在這種成行成市的氛圍中，商場的培育期應(yīng)該比白云新城短暫。 由于萬達(dá)廣場目前尚未開展地塊動工，且其計劃在 2023年初開業(yè)，與本項目在推進(jìn)時間上存在一定差距，建議在近期該項目未全面施工的空檔，加快推進(jìn)品牌商家的簽約工作，以免對我項目產(chǎn)生分流。 番禺萬達(dá)廣場（規(guī)劃中） 市橋老城商圈 ? 羅家圣鑫廣場 ? 匯瓏商業(yè)廣場 ? 羅家圣鑫廣場位于番禺區(qū)市蓮路與東環(huán)路的交界口，北側(cè)主入口與市蓮路相接，西臨東環(huán)路，南接清河?xùn)|路，三面環(huán)路。 ? 項目靠近地鐵 3號線番禺廣場站、周邊主要以政務(wù)區(qū)、高檔住宅區(qū)為主，在規(guī)劃上是番禺未來的政治、商貿(mào)中心。 羅家圣鑫廣場 項目位置 羅家圣鑫廣場（建設(shè)中） 羅家圣鑫廣場（建設(shè)中） 與本項目距離： 處于番禺廣場側(cè)，距離本項目 3公里； 用地面積： 建筑規(guī)劃： 總建筑面積約 20萬平方米，其中商業(yè)面積（地上 5層地下 2層）； 項目負(fù) 2層規(guī)劃與地鐵番禺廣場站相連，目前正處于規(guī)劃審批當(dāng)中。 停車位： 1,741個 基本信息 項目三面環(huán)路，具有較寬的臨街面，但由于周邊缺乏經(jīng)營商業(yè)，整體商業(yè)氛圍薄弱；同時鄰近高架橋，對項目帶來一定視線阻礙，不利于商業(yè)氛圍營造。 周邊環(huán)境 羅家圣鑫廣場（建設(shè)中） ? 目前正在施工進(jìn)行中，處于負(fù) 2層施工階段，部分建筑建至地上 2層。 ? 開業(yè)時間擬在 2023年 10月。 工程進(jìn)度 羅家圣鑫廣場（建設(shè)中） 商業(yè)定位： 集零售、餐飲、娛樂、服務(wù)、觀光體驗等功能于一體 的區(qū)域型 一站式購物中