【正文】 番禺區(qū)人口及商業(yè)項目調(diào)研報告 第一部分、區(qū)域人口調(diào)研 番禺人口分布 ? 番禺作為南廣州人居重心，經(jīng)歷多年住宅建設，已發(fā)展為華南板塊與市橋板塊兩大人口密集居住板塊。 ? 華南板塊擁有碧桂園、星河灣、錦銹香江、雅居樂、祈福新村等多個大型社區(qū)，居住人口逾 30萬，市橋作為番禺城市中心，人口數(shù)量約 40萬，密集人口為商業(yè)地產(chǎn)帶來大量的需求。 居住人口約 30萬人 居住人口約 40萬人 代表樓盤 居住人口 華南 板塊 廣州碧桂園、華南新城、自在城市花園、錦銹香江、雅居樂、祈福新村、星河灣、廣地花園、南國奧園 …… 約 30萬人 市橋 板塊 華僑城、海倫堡、奧園冠軍城、康裕北苑、錦繡華庭、萬科金色城品、德寶花園 …… 約 40萬人 合計： 70萬人 市橋（中心城區(qū)）主要樓盤人口分布 序號 地區(qū) 現(xiàn)居住 序號 地區(qū) 現(xiàn)居住 序號 地區(qū) 現(xiàn)居住 序號 地區(qū) 現(xiàn)居住 1 寶翠苑 1,089 33 僑聯(lián)大街 2,178 65 金利大廈 350 97 鴻景花園 3,993 2 北城白云花園 1,485 34 橋福園 9,075 66 金業(yè)花園、奧林匹克冠軍城 14,520 98 鴻禧華庭 1,650 3 北麗園 7,623 35 人民醫(yī)院宿舍 924 67 金悅大廈 1,089 99 華葆明苑 1,056 4 邊檢大院 1,623 36 瑞和園 924 68 錦繡華庭 825 100 華發(fā)明園 1,815 5 彩晴軒 1,716 37 瑞華苑 1,815 69 景福大廈 1,947 101 德寶別墅 1,650 6 長堤小區(qū) 528 38 沙園南街 924 70 景樓大街 363 102 沙園別墅 165 7 丹桂園（含各悅園） 1,799 39 岳泰花園 3,201 71 開陽閣 924 103 康裕北苑 5,643 8 德豐大街 432 40 西城花園 9,118 72 康富花園 1,815 104 康裕大廈 4,917 9 德豐園 759 41 西環(huán)大街 726 73 康樂園 5,610 105 康裕園 5,973 10 德興園 1,089 42 西麗大廈 A、 B棟 957 74 康泰花園 1,155 106 來福園 1,518 11 電力新村 1,452 43 西興園 2,310 75 康泰園 1,815 107 朗陶居 5,280 12 東翠園 1,023 44 西秀園 2,508 76 新世紀花園 4,356 108 綠庭雅苑 5,445 13 東方花園二區(qū) 759 45 新 X區(qū) 3,102 77 信聯(lián)大廈 924 109 綠茵庭園 1,320 14 東方花園三區(qū) 1,683 46 東方花園又一居 1,386 78 興龍大廈 297 110 梅山大廈 363 15 東方花園又一村 1,254 47 東駿園 1,089 79 興業(yè)花園 1,155 111 鳴翠園 4,356 16 華海大廈 1,056 48 東麗園 726 80 星海園 1,452 112 平庚苑 363 17 華薈南景園 5,445 49 東明園 858 81 旭輝花園 825 113 東沙別墅 198 18 華景、海倫堡、御苑 21,780 50 東信華庭 924 82 璇璣金村 363 114 祺庚苑 698 19 華橋城 13,794 51 東興園 1,155 83 怡樂園 3,102 115 禺豐園 1,089 20 華怡居 1,535 52 東秀園 2,310 84 銀都大廈 726 116 禺華園 1,089 21 華逸大廈 825 53 東怡園 495 85 銀苑大廈 594 117 禺秀園 2,607 22 華茵名園 528 54 東逸豪園 726 86 盈翠苑 759 118 禺雅園 1,650 23 華月園 264 55 東逸華庭 3,135 87 映月翠庭 1,122 119 裕?；▓@ 1,386 24 匯庭雅苑 2,178 56 番藝花園 2,541 88 雍雅園 1,122 120 裕林苑 1,452 25 嘉愉華庭 231 57 番中宿舍 660 89 郵局宿舍 165 121 裕興大廈 725 26 建興大廈 429 58 富裕華苑 297 90 友利宿舍 198 122 園豐小區(qū) 1,815 27 江麗苑 1,089 59 富華園 1,452 91 光輝大廈 198 123 置業(yè)大廈 924 28 江南大廈 495 60 工業(yè)路江南小區(qū) 1,947 92 海濱大廈 561 124 珠 X生活區(qū) 3,584 29 江南花園 561 61 金安園 591 93 海景園 726 125 黃沙島別墅 825 30 江南新村 8,547 62 金暉園 726 94 航運新村 1,155 126 富華花園 1,980 31 僑豐苑 825 63 金輝名苑 743 95 豪景大廈 198 合計 28,307 32 僑宮苑 3,135 64 金口岸 363 96 灝景軒 1,650 截止至 2023年 12月，市橋板塊內(nèi)主要樓盤居住人口統(tǒng)計約 28萬人，加上自建房及民居約 1012萬居住人口，市橋板塊居住人口數(shù)量約 3840萬人。 項目所處橋南區(qū)目前聚集大型高端樓盤達 20多個，居住人口約 15萬人。 （海倫堡、海倫堡流金歲月、海倫堡花樣年華、華景新城、華卉南景園、喜盈嘉立思、新世紀花園、德寶花園、匯庭雅苑、朗陶居、今業(yè)別墅花園、番禺奧林匹克花園、萬科金色城品、祈福水城、金沙灣花園、時代豪庭、恒盧花園、翠怡軒、荷悅居、昊龍花園 …….) 番禺整體房價走勢一直呈穩(wěn)步上升趨勢，截止至 2023年 7月，番禺整體住宅均價已逾 13000元 /㎡。 2023年 2023年 2023年 海倫堡流金歲月 1800019000 20230 23000 星辰時代豪庭 —— 15000 20230 奧園廣場公寓 —— 16000 17000 博學公館 —— 15000 16000 橋南板塊作為高檔居住社區(qū)集中地，房價更一直領跑于番禺整體樓市， 2023年，區(qū)域部分新建樓盤均價已突破 20230元 /㎡的水平。 第二部分、項目競爭對手調(diào)研 根據(jù)奧園廣場所處區(qū)域與自身特點，選取區(qū)域內(nèi)同類型競爭對手作調(diào)研分析，以了解其目前狀況及發(fā)展趨勢，為項目下階段招商策略制定提供參考依據(jù)。 調(diào)研目標客戶主要分為兩類： 1. 同類型競爭項目： ① 海印有一城 ② 萬達廣場 ③ 匯瓏商業(yè)廣場 ④ 羅家圣鑫廣場 ⑤ 青蘿天地 2. 周邊項目： ① 哈街 ② 大潤發(fā) 青蘿天地 大潤發(fā) 萬達廣場 海印又一城 圖例 地塊 在建項目 已開業(yè)項目 1. 本次調(diào)研商業(yè)項目主要分布在 萬博商圈 、 市橋老城商圈 、市橋南商圈 三大區(qū)域 2. 項目周邊同類型商業(yè)項目有匯瓏商業(yè)廣場、羅家圣鑫廣