【正文】 產(chǎn)投資項目 121個，累計完成投資 ，同比增長 %。 07年施工房屋面積 775864平方米，其中住宅 239354平方米；竣工房屋面積 600251平方米，其中住宅 167961平方米。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市建設規(guī)模的不斷擴大，居民收入水平的提高以及對房產(chǎn)的需求不斷增加，固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資的比例進一步加大。房地產(chǎn)市場也在 03年開始起步以來，逐步由正規(guī)走向成熟。 指標 3：固定資產(chǎn)投資連 續(xù) 三 年 固 定 資 產(chǎn) 投 資百 盛 達 NO1市場分析篇2023年三產(chǎn)結構為： ::，產(chǎn)業(yè)結構更加趨于合理化，第二產(chǎn)業(yè)一直是樂陵的支柱產(chǎn)業(yè)，而第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不斷遞增的趨勢，三大產(chǎn)業(yè)相互促進，構筑形成了以工業(yè)為主導、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟格局。樂陵經(jīng)濟的健康快速發(fā)展，為樂陵房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展奠定了基礎。隨著人民生活水平的迅速提高，對住房質(zhì)量的要求和層次也逐步升級，商品房住宅市場的投資潛力逐步顯現(xiàn)。指標 4：固定資產(chǎn)投資百 盛 達 NO1市場分析篇總體來說，樂陵市的經(jīng)濟發(fā)展水平快速增長，人們的生活消費水平顯著提高，隨著整個城市的經(jīng)濟發(fā)展，導致房地產(chǎn)市場產(chǎn)品也在逐漸升級換代，來滿足當?shù)鼐用竦男枨?。新的高品質(zhì)社區(qū)的不斷涌現(xiàn)必將帶動整個城市的房地產(chǎn)發(fā)展水平?？梢哉f，經(jīng)濟的快速發(fā)展給樂陵的房地產(chǎn)市場注入了新的動力，市場投資前景廣闊，但同時也蘊藏著激烈的競爭。據(jù)市場調(diào)查了解，高收入階層集中在機關、企事業(yè)單位、部分工業(yè)企業(yè)中高層管理人員、以及部分個體私營工商業(yè)主。政府機關、企事業(yè)單位的中高層管理人員是最具購買力的客戶群，收入遠高于樂陵市平均工資水平 ,目前他們一般都對目前的居住狀態(tài)不是十分滿意 ,為改善居住條件而二次置業(yè)。值得注意的是：年輕的消費群體也逐漸成為樂陵的主流客戶。據(jù)統(tǒng)計，華樂集團、泰山體育產(chǎn)業(yè)集團、希森三和集團、國強集團，四個企業(yè)普通職工月工資均在 1100元以上；金麒麟集團職工平均月工資在 1500元以上。這部分客戶有著旺盛的購買力和有效需求，在未來 23年內(nèi)的購房群體中占有舉足輕重的地位。同時當?shù)匦⌒退綘I商業(yè)發(fā)達，一部分私營業(yè)主收入較高，他們也是購房客群中的重要組成部分。 小結 百 盛 達 NO1市場分析篇三 樂陵房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 四 市場供應分析 五 市場需求分析 一 樂陵概況 二 樂陵經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析樂陵市場環(huán)境分析百 盛 達 NO1市場分析篇樂陵作為一個縣級城市，房地產(chǎn)市場起步較晚，大約 04年才取消福利分房和集資建房，商品房市場的發(fā)展略微滯后于全國和山東總體房地產(chǎn)市場的發(fā)展。早期開發(fā)的商品房主要是外商投資的項目，雖然現(xiàn)在看來，這些產(chǎn)品的規(guī)劃設計、產(chǎn)品設計等方面都比較落后，且有一定的區(qū)域產(chǎn)品特征，但對當時樂陵房地產(chǎn)市場和消費者觀念的沖擊是巨大的。也就是從這個時候開始，受到其他地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的影響和沖擊，樂陵的房地產(chǎn)市場的開始快速起步，一部分本土開發(fā)商開始有所動作，如國強集團，樂陵市房管局，大乾房地產(chǎn)地產(chǎn)等等。他們本身土地成本較低，搭借政府的對房地產(chǎn)的政策扶持東風，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開始異軍突起。大環(huán)境的改變促使樂陵房地產(chǎn)市場發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，到目前為?10余個商品房項目應運而生。與此同時房產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的競爭變數(shù)，部分專業(yè)銷售代理公司（如濟南萬達行，天隆營銷策劃等）開始進入這個市場，循規(guī)蹈矩、按部就班的房地產(chǎn)市場逐漸有了市場炒做的概念和專業(yè)營銷的思路。一、樂陵房地產(chǎn)市場發(fā)展概況三 樂陵房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 百 盛 達 NO1市場分析篇 目前樂陵房地產(chǎn)市場投資量增長較快，建設規(guī)模連年突破，開發(fā)量大幅度增加，房價上漲速度較快。 2023年樂陵房地產(chǎn)發(fā)展的一大典型特征是：開發(fā)量繼續(xù)增大，競爭加劇。隨著一批專業(yè)化策劃代理公司、規(guī)劃公司和物業(yè)管理公司的加入，特別是幾個新興小區(qū)的建設，例如英倫灣 國強花園，無論是在產(chǎn)品設計、小區(qū)景觀規(guī)劃、物業(yè)管理，還是在宣傳推廣，市場炒作方面，帶動了樂陵房地產(chǎn)住宅市場的發(fā)展，引領樂陵的新的置業(yè)消費觀念。未來項目的產(chǎn)品設計以及配套設施等綜合質(zhì)素必須以現(xiàn)有市場產(chǎn)品為基準點，只有在此基礎上不斷追求完善和差異化，才能在市場上找到新的突破點，贏得市場的認可。二、樂陵房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀百 盛 達 NO1市場分析篇A:產(chǎn)品設計相對保守從建筑形式上來看，現(xiàn)有的市場供應依然是以 5+1或 6+1多層住宅為主；幾個大型社區(qū)雖然在規(guī)劃中有小高層，但目前投放市場量很小，試探市場。 建筑風格單一，以簡約實用的現(xiàn)代風格為主，西方和歐式建筑元素較少，缺乏大膽創(chuàng)新，具有東方特色的歐式建筑風格是市場的空白點；建筑外立面設計相對保守，線條缺乏流暢，外立面色彩樸實無華。（圖為某小區(qū)樓座外立面） B:規(guī)劃設計與物業(yè)管理水平相對落后在景觀園林設計方面，還停留在較為初級的階段，表現(xiàn)為局部的綠地、樹木等點的設計，缺乏軸、線的連接，缺乏整體布局的特征。即使是幾個較為大型的社區(qū)，如，英倫灣 國強花園景觀設計也沒有突出的景觀亮點。綜合市場現(xiàn)有在售樓盤的整體情況，目前樂陵的房地產(chǎn)住宅市場呈現(xiàn)出以下特點：三、樂陵的房地產(chǎn)住宅市場特點：百 盛 達 NO1市場分析篇C: 營銷水平參差不齊目前，盛世萬方、易達行等幾家房產(chǎn)代理公司已進駐樂陵，他們的現(xiàn)場銷售相對專業(yè)一些，對售樓處包裝及項目圍擋都有較好的利用。而原有的一些售樓處，銷售人員的素質(zhì)相對不高，對項目的數(shù)據(jù)、理解較淺，缺乏對市場應有的了解與判斷，在待人接物方面，缺乏禮節(jié)規(guī)范；同時，售樓處的布置較為單一，缺乏應有的功能區(qū)域。（福瑞家園售樓處） 百 盛 達 NO1市場分析篇（大多數(shù)售樓處形象） （部分項目的圍擋廣告都沒有充分利用） D: 推廣渠道受限包裝效果一般樂陵作為一個縣級市，市場上的主流宣傳媒體較少，推廣渠道的選擇比較窄宣傳推廣渠道主要依靠工地圍擋、戶外廣告及告知性的報紙廣告、派單、 DM單、夾報、當?shù)仉娨暸_的廣告等方式，且廣告設計水平相對較低，缺乏有創(chuàng)意的設計。 需要引起重視的是：小城市的口碑傳播、老客戶的宣傳帶動也是非常重要的信息傳播途徑，充分利用好老客戶資源將是一個在市場競爭中制勝的利器。百 盛 達 NO1市場分析篇E:多層易接受，小高層、高層銷售較困難。由于受傳統(tǒng)的消費習慣影響，認為住多層比住小高層、高層更實惠，且認為上下樓梯比高層方便。F:消費理念需要加以引導，對附加成本較為看重。消費者對戶型的需求僅停留在滿足型的居住層面，而對住房平面內(nèi)動靜、干濕、私密性等功能區(qū)分方面認識較為淺顯。對物業(yè)管理、居住理念缺乏認同感。對物管收費持反對態(tài)度，認為增加了生活成本。居住理念缺乏認同感。G: 價格提升難度較大。在調(diào)查過程中，樂陵市的居民認為樂陵樓盤的價格在 20232200元 /㎡之間是合理的，如果超過 2200元 /㎡，那么銷售阻力陡增。H:物業(yè)管理水平較低。區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理水平較低，消費者對物業(yè)管理認同感較低。I:經(jīng)濟適用房和 “ 城中村 ” 建設沖擊房地產(chǎn)市場 。百 盛 達 NO1市場分析篇0307年是樂陵的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的發(fā)展時期，那個時期的房地產(chǎn)受國家宏觀調(diào)控的影響較小； 08年整個房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控經(jīng)歷了一個大的調(diào)整期。 09年樂陵房地產(chǎn)市場迎來快速的發(fā)展時期，房價上升幅度大，速度快；未來兩年內(nèi)樂陵房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應量會有所增加，隨著居民對生活品質(zhì)的要求，新的建筑和產(chǎn)品設計理念會在融入此市場，房價應該穩(wěn)中有升，但由于受國家宏觀政策影響以及消費承受能力的限制，價格上漲空間較小，升幅不會很大。住宅市場發(fā)展方向與整個城市的發(fā)展方向一致，開元大道是城市新的發(fā)展方向；中部區(qū)域生活配套齊全，商業(yè)相對發(fā)達；西部棗城大街，交通便利，將西部開發(fā)區(qū)與市區(qū)連接在一起。項目位置處于城市整體中西部區(qū)域，緊鄰棗城大街與開元大道，也緊靠樂陵城市 CBD,市場發(fā)展?jié)摿^大。從市場供需狀況來看：由于房價一直居高不下，同時受到國家宏觀調(diào)控的影響，現(xiàn)在的樂陵市場出現(xiàn)的樓盤相對過?，F(xiàn)象。一方面最近兩年樂陵推出 “城中村 ”建設計劃，樓房建成之后，原有的城市 “村民 ”可以獲得相應的面積補償，且購買價格較低；另一方面，經(jīng)濟適用房的建設也很大程度上沖擊了商品房市場，挖走了部分潛在客戶群。未來 12年內(nèi)，受到土地供應現(xiàn)狀的影響，目前項目所在地小區(qū)域范圍內(nèi)商品房供應量較大，價格相對較低，后期住宅和商鋪的價格將呈現(xiàn)出走高的趨勢。四、樂陵房地產(chǎn)市場發(fā)展預測 從產(chǎn)品供應來看：樂陵住宅產(chǎn)品將不斷升級，逐漸縮小與其他相對成熟地區(qū)住宅的差距；從供應的戶型上看，三室兩廳、兩室兩廳， 80130㎡的戶型仍將是市場供應的主力戶型， 90120㎡的戶型將逐漸成為主流戶型。戶型設計逐步實現(xiàn)優(yōu)化組合，功能分區(qū)將更加趨于合理，充分體現(xiàn)以人為本的設計理念。百 盛 達 NO1市場分析篇 目前樂陵房地產(chǎn)市場整體還處于一個起步的上升階段，具體表現(xiàn)在產(chǎn)品的規(guī)劃、設計、推廣還處在一個相對較低的層次，產(chǎn)品同質(zhì)化明顯，個性化的物業(yè)及突出的高檔物業(yè)數(shù)量較少，但隨著市場的發(fā)展及人們觀念的不斷更新，市場開始出現(xiàn)新的契機，各大房地產(chǎn)商紛紛借鑒外來的成功經(jīng)驗，提升產(chǎn)品設計水平，更新服務理念， 2023年新開發(fā)的樓盤較以往的樓盤有了較大的進步。項目所在的位置以其優(yōu)越的外部環(huán)境和相對齊全的生活配套，定會吸引大批有一定積蓄和穩(wěn)定收入的客戶群以及處于事業(yè)發(fā)展期的年輕的置業(yè)者，成熟的市政配套和便捷的生活基礎配套成為大多數(shù)置業(yè)者購房看重的因素。準確地分析目標客戶，把握客戶需求的產(chǎn)品特征是項目在前期開發(fā)中的重中之重。小結 百 盛 達 NO1市場分析篇三 樂陵房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 四 市場供應分析 五 市場需求分析 一 樂陵概況 二 樂陵經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析樂陵市場環(huán)境分析百 盛 達 NO1市場分析篇樓 盤 名稱 項 目 規(guī) 模 總戶 數(shù) 銷 售率 市 場 存量帝都花園 約 11萬平米 約 1200戶 40% 約 7萬平米錦繡家園 約 4萬平米 約 300戶 70% 約 金石名邸 約 6萬平米 約 600戶 25% 約 英倫灣 國強花園 約 約 1100戶 20% 約 9萬平米盛泰名都 約 約 700戶 90% 約 龍山新居 約 15萬平米 約 1300戶 80% 約 3萬平米盛世清華園 約 8萬平米 約 700戶 50% 約 5萬平米泰山現(xiàn)代城 約 20萬平米 約 1800戶 5% 約 19萬平米合計 約 90萬平米 約 7900戶 約 目前樂陵市住宅銷售以準現(xiàn)房、期房為主，市場供應量較大。受宏觀政策調(diào)控的影響，大部分購房者持幣待購，絕大部分項目近期銷售情況一般。據(jù)統(tǒng)計，目前樂陵開發(fā)的規(guī)模小區(qū)開發(fā)總面積已經(jīng)超過 100萬平米，市場存量及潛在供應量在 50萬平米左右，加上 09年、 10年新增土地供應量推算的 35萬平米以及其他未知和零散的供應量，粗略估計，未來 12年內(nèi)樂陵房地產(chǎn)市場的住宅供應量在 100萬平米左右。四 市場供應分析市場現(xiàn)有供應量 ——樂陵在售樓盤現(xiàn)有供應量統(tǒng)計百 盛 達 NO1市場分析篇統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在戶型供應方面，主要以兩室兩廳、三室一廳和三室兩廳為主，兩室兩廳和三室兩廳占 90%以上，值得注意的部分樓盤增加了大四室和洋房別墅，面積方面從 160200多平米多種層次不等。消費群體層次的多樣性和消費能力的差別性決定了戶型產(chǎn)品的多樣性，當然，從另一方面也反映了目前樂陵房產(chǎn)市場發(fā)展還不夠成熟，開發(fā)商對于目標客群的定位比較模糊，市場細分不夠，缺乏有特色的產(chǎn)品定位和市場定位。目前來看，樂陵住宅市場中的主流戶型面積大約在 90120㎡左右。在售戶型總量配比：百 盛 達 NO1市場分析篇樓盤名稱 項目位置 裝修標準 價格范圍 均價帝都花園 棗城北大街東，挺進西路南側(cè) 簡 裝修 21002500 2300錦繡家園 棗 城北大街與開元中大道交 匯處 （原 農(nóng)機局） 簡 裝修 19002200 2100金石名邸 開元大道地稅局西 鄰 毛坯 23502700 2500英倫灣 國強花園 開元中大道 實驗 小學 對 面 精裝修 27003000 2850盛泰名都 新湖北 臨 廚 衛(wèi)簡 裝 25002700 2600龍山新居 新客運中心斜 對 面 簡 裝修 21002500 2300盛世清華園 阜盛西路西首新一中對面 簡 裝修 24002800 2600整體來看，目前樂陵住宅平均價格在 2400元 /平米左右，多層最低價格在錦繡家園，均價為 2100元 /平米左右；多層最高價格在英倫灣 國強花園，均價 2850元 /平米左右，其最高售價在 3000元 /平米。由于地理位置、產(chǎn)品特性、社區(qū)配套以及市場定位和客戶定位的差異，使兩個樓盤的價格均價差達 800元 /平米。目前市場最高價格在英倫灣 國強花園，均價達到 2850元 /平米