錦璨家園營銷策劃報(bào)告-文庫吧
2025-01-05 00:26 本頁面
【正文】 價(jià)格 —— —— —— 2300元 /㎡ —— 銷售情況 —— —— —— 30％ —— 分析 —— 定位較為高檔，產(chǎn)品豐富，客戶面廣 單體樓 高容積率、高密度，銷售情況不好 產(chǎn)品單一，園林景觀較好 小結(jié)： 從上表可以看到： 第一、 競爭壓力大 ，區(qū)域內(nèi)樓盤將于 07年中旬集中放量，預(yù)計(jì)上市量在 2023套左右； 第二、 同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 ，以高層為主，兩房、三房占較大的比重； 第三、楚天馨苑銷售的緩慢，給本案有一定的警示。 3. 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 位于開元中路，星沙 2線經(jīng)過項(xiàng)目，交通較為順暢； ? 環(huán)繞鎮(zhèn)政府，西面景觀較好； ? 底層架空綠化，為客戶提供休閑場所。 S（優(yōu)勢） W（劣勢） T（威脅） O（機(jī)會） ? 競爭壓力大，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重； ? 部分戶型設(shè)計(jì)不太合理； ? 一面臨街， A、 B棟單位受噪音、粉塵等污染。 ? 星沙與市區(qū)的道路改善，將縮短星沙與市區(qū)的時(shí)間距離，有效吸引市區(qū)客戶前來置業(yè)； ? 星沙中心區(qū)項(xiàng)目越來越少，客戶可選擇余地也將越來越小，將給項(xiàng)目帶來市場機(jī)會； ? 鵬基諾亞山林、恒基項(xiàng)目、幸福里三期等的崛起，將有力提升區(qū)域的熱度和價(jià)格水平。 ? 星沙其他區(qū)域的樓盤崛起，將有可能分流客戶源； ? 區(qū)域內(nèi)樓盤品質(zhì)的逐步提升，將給項(xiàng)目帶來較大的競爭壓力。 4. 項(xiàng)目定位 ? 我們認(rèn)為，本案的有效定位應(yīng)該著眼于： 立足于產(chǎn)品，營造差異化特征 。 ? 那么，我們應(yīng)該如何打造項(xiàng)目的差異化呢？從戶型方面？景觀方面？概念方面？物業(yè)管理方面？ …… ? 我們認(rèn)為本案可以最大限度發(fā)揮地段優(yōu)勢，將項(xiàng)目打造成為“ 城市精品住宅 ”。 園林建議 ? 作為“城市精品住宅”，項(xiàng)目應(yīng)該充分表現(xiàn)“精品”特性。在景觀方面，建議打造精致的、以水景為主題的、可參與性的景觀社區(qū)。 外立面建議 建議項(xiàng)目外立面采用簡約現(xiàn)代風(fēng)格，在色彩上宜淡雅清新，并盡可能應(yīng)用生態(tài)元素，使之與景觀及鎮(zhèn)政府能夠相互融合，與周邊其他建筑形成有效區(qū)隔。 物業(yè)管理建議 ? 項(xiàng)目為封閉式社區(qū)，建議提供“安心、省心、放心、開心、同心”的五心服務(wù)，彰顯精品住宅形象。 項(xiàng)目客戶群定位 星沙中心區(qū)及 經(jīng)開區(qū)企業(yè)客戶 周邊 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶 市區(qū)客戶 星沙樓盤的客戶構(gòu)成呈現(xiàn)多樣化特征 東城名苑戶型構(gòu)成 戶型 面積 比例 2房 95平米左右 40% 3房 117128平米 60% 上圖為東城名苑 3月份成交客戶來源分析圖。從區(qū)域來看，星沙客戶比市區(qū)客戶略多，但是市區(qū)客戶占據(jù)較大的比重。 東城名苑客戶構(gòu)成分析 東城名苑的戶型與本案戶型有一定的相似性，因此東城名苑的客戶來源對本案具有一定的借鑒作用。 成交客戶現(xiàn)居住情況27261921051015202530星沙下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)外地 市內(nèi)開發(fā)區(qū) 遠(yuǎn)大線星沙下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)外地市內(nèi)開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)大線 筑夢園一期戶型構(gòu)成 戶型 比例 2房 14% 3房 62% 4房 24% 星沙中心區(qū)23%市區(qū)中心38%企業(yè)區(qū)2%四方坪4%廣電12%外地10%不詳9%鄉(xiāng)鎮(zhèn)2%星沙中心區(qū)市區(qū)中心企業(yè)區(qū)四方坪廣電外地不詳鄉(xiāng)鎮(zhèn)對于大戶型的選擇：從區(qū)域來看，星沙客戶比市區(qū)客戶更加青睞；從年齡來看，基本在 35歲以上；從職業(yè)來看，公務(wù)員、私營業(yè)主等更加青睞。 筑夢園客戶構(gòu)成分析 因?yàn)楸景赣?120套的四房單位，因此我們對于筑夢園的大戶型客戶的構(gòu)成進(jìn)行了分析。 目標(biāo)客戶構(gòu)成 因此，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要有三大類： 第一類是長沙市區(qū)的自
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