【正文】 房屋向外飄出的屋檐、雨蓬。 天平臺(tái)：指建筑物頂有維護(hù)結(jié)構(gòu)而無上蓋的平臺(tái)。 智能化設(shè)備：指 建筑物或小區(qū)內(nèi)是以計(jì)算機(jī)操作及管理。其運(yùn)作模式是在大廈施工時(shí)預(yù)先鋪砌綜合布線系統(tǒng)全面操作。包括安全防盜系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、設(shè)備自控系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)等。如采用電子水表、電子電表、電子煤氣表，有小區(qū)物業(yè)管理中心智能物業(yè)管理系統(tǒng)定期對(duì)住戶進(jìn)行自動(dòng)抄表 =打印，將三表數(shù)據(jù) 綜合布線系統(tǒng)收集，傳送到自來水公司、供電局、煤氣公司等，并通過智能物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)的銀行結(jié)算系統(tǒng)完成收費(fèi)繳納，免卻住戶交付各種繁雜費(fèi)用麻煩。 物業(yè)面積及技術(shù)指標(biāo)說明： 建筑面積：即實(shí)用面積加分?jǐn)偯娣e，房間內(nèi)空面積與公共建筑分?jǐn)偯娣e、共同墻分?jǐn)偯娣e、 陽臺(tái)面積之和（外飄陽臺(tái)折半計(jì)，不外飄合計(jì)）。 實(shí)用面積：基本指單位內(nèi)所占面積，但這是從外墻開始計(jì)算，若墻壁連著其他單位，則從這幅墻中間開始計(jì)算。 使用面積（凈空 /內(nèi)壟面積）：除磚墻外，實(shí)際室內(nèi)可以使用到的面積。 分?jǐn)偯娣e：公共場所（如樓梯、大堂、升降機(jī)等）及公共設(shè)施（如供電房）所占的面積，是按一定的比例分配給每戶住戶的。 實(shí)用率：實(shí)用面積247。建筑面積（高層一般為 80%，多層一般為 90%）。 使用率：使用面積247。建筑面積（一般不用同客人計(jì)算）。 小區(qū)規(guī)劃：整個(gè)項(xiàng)目總體規(guī)模。其中包括建筑規(guī)模、公共設(shè)施等。 小區(qū)配套 ：整個(gè)項(xiàng)目的公共設(shè)施配套。 容積率：整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積與占地面積的比率。如項(xiàng)目總建筑面積為 10 萬平方米，占地面積為 5 萬平方米，則容積率為 2。 覆蓋率：此為建筑物的某一層面積與地盤面積的比率。如某大廈每層 2萬平方米，地盤面積為 35000 平方米，則覆蓋率為 %。而覆蓋率與容積率的限制是有相互關(guān)系的。 建筑密度：指建筑物的投影面積占整個(gè)小區(qū)用地的比例。 住宅類型 一類小區(qū) 二類小區(qū) 三類小區(qū) 低層 50% 多層 30% 35% 40% 中高層 25% 28% 30% 高層 22% 25% 小區(qū)分類：一類：市政公用設(shè)施齊備，布局完整，環(huán)境良好。 二類：市政公用設(shè)施齊備，布局完整，環(huán)境良好。 三類：市政公用設(shè)施齊備，布局不完整，環(huán)境一般，或住宅與工業(yè)或其他用地混合交叉使用。 樓距（間距）：指建筑物之間南北向和東西向的距離。 住宅類別 層數(shù) 南北向住宅間距 東西向住宅間距 一類小區(qū) 低層 4M 多層、中高層 4M 低層 4M 二類小區(qū) 多層、中層 6M 高層 30M+（ H30） 15M 三 類小區(qū) 多層、中高層 6M 高層 +（ H30） 15M 注： H 代表樓高，如“ ”則代表 1 倍樓高。 綠化：小區(qū)內(nèi)綠化包括公共綠地、宅旁綠地、庭院綠地、公建配套附屬綠地和道路綠地等。一類小區(qū)綠化率不得小于 45%；二類小區(qū)綠化率不得小于 30%；三類小區(qū)綠化率不宜小于 25%。 三、物業(yè)市場信息的基本認(rèn)識(shí) （一）樓宇的面積 樓宇的大小以面積計(jì)算。在國內(nèi)，大家都有習(xí)慣了采用平方米，所以我們以平方米來計(jì)算樓宇面 積。但在香港則多采用平方尺，有關(guān)折算如下： 1 平方米 = 平方英尺 樓宇的面積有所謂建筑面積與實(shí)用面積之分。實(shí)用面積是指各單位內(nèi)所占的面積，我們要留意實(shí)用面積并不是內(nèi)壟面積，我們數(shù)地下磚得到的只是內(nèi)壟面積。實(shí)用面積是從外墻開始計(jì)算的，若墻壁連著其他單位，則從這幅墻的中間開始計(jì)算。 每一層大廈均有些公用的地方如走廊、樓梯等。每單位的建筑面積就是各單位的實(shí)用面積加上部分公用地方面積。例如一層 [三梯八伙 ]（三部升降機(jī)、每層八個(gè)單位）的大廈，每單位實(shí)用面積 400尺（ 400 尺 8+800 尺）。所以每單位的建筑面積為 500 尺（ 4000 尺247。 8）。 我們稱實(shí)用面積與建筑面積的比率為實(shí)用率 。上面的例子中，實(shí)用面積與建筑面積分別是 400 尺及 500 尺，故實(shí)用率為 80%（ 400/500）。 不過，每一層單位未必完全一樣，而是有大有小，那么公用的地方是否按面積的比例來分配呢？這就要由發(fā)展商來決定了。 但一般的做法是以單位的數(shù)目來攤分，如公用地方占 800尺，每層八伙，即使各單位的面積并不相同，每單位仍各攤分 100 尺的公用面積作為計(jì)算。這樣，大單位的實(shí)用率會(huì)較細(xì)單位高。如一層八伙單位，共有四個(gè) 400 尺、二個(gè) 500 尺、二個(gè) 700 尺單位，各單位的實(shí)用率如下： 400 尺 500 尺 700 尺 全層面積 實(shí) 用面積 400 500 700 4000 建筑面積 500 600 800 4800 實(shí)用率 80% % % % 另外，即使建筑面積相同，但若實(shí)用率不同，實(shí)用面積可能出現(xiàn)很大的差異。例如另一層 [一梯兩伙 ]的大廈，每單位的實(shí)用面積為 300尺，公用面積為 400 尺，故全層共 1000 尺（ 300尺 2+404 尺），所以每單位的建筑面積亦是 500 尺，實(shí)用率為 60%（ 300/500）。 不過，我們計(jì)算每單位的每平方尺價(jià)錢時(shí)，主要還是以建筑面積作為基數(shù)。所以，我們考慮某物業(yè)的面積與價(jià)錢時(shí)，需同 時(shí)考慮下列三項(xiàng)： （ 1） 建筑面積 （ 2） 建筑面積的每尺價(jià)錢 （ 3） 實(shí)用率（或?qū)嵱妹娣e） （二）樓宇有 [交吉 ]與 [不交吉 ]之分 我們稱空置的單位為交吉單位，這個(gè) [吉 ]字從何而來 /原因大概是 [空屋 ]與 [兇屋 ]同音，聽來不甚吉利，故改稱 [吉屋 ]。我們將一個(gè)空置的單位出售，稱為交吉出售，不過所謂吉，有較深入的意思，即出售的樓宇是可以立刻入住的。如果某單位業(yè)主已將單位租出，并已簽署一份正式租約，而業(yè)主現(xiàn)在將單位出售，我們便稱此單位 [不交吉 ]。 （三）物業(yè)種類 樓宇的用途主要分為住宅與非住宅兩大類，非住宅包括商業(yè)（寫字樓、店鋪及工廠）。 住宅一般可分為多層式（設(shè)電梯）高層式及別墅等。 寫字樓的售價(jià)通常比工廠的售價(jià)為高，故有些廠家以工場作寫字樓之用。當(dāng)然。每間工廠都有自己的寫字樓，但政府對(duì)于寫字樓所占的面積比率是有所規(guī)定的。 （四）樓花與現(xiàn)樓 樓花即建筑中的樓宇，現(xiàn)樓則是已建成的樓宇。大部分置業(yè)者都希望購買全新的居所，但地產(chǎn)發(fā)展商通常會(huì)在建筑期間將樓宇推出發(fā)售，故置業(yè)者亦只好購買樓花。但我們購買樓花，需特別小心，因?yàn)椋? 若發(fā)展公司出現(xiàn)了或其他原因而不能將大廈完成或不能依期完成，會(huì)帶給我們很大麻煩。 整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃可能有 變。例如將計(jì)劃縮減，一個(gè)本來打算分三、四期興建的大型屋村計(jì)劃可能因某些原因而取消第二期及以后的計(jì)劃，入伙后居住的環(huán)境便不是推出發(fā)售時(shí)所列明的 [自成一國 ]了。 另外，樓花還有以下缺點(diǎn)： 買現(xiàn)樓可以看清楚單位的間格、用料、方向景色等。購買樓花則只能參觀示范單位。但示范單位只能使購買者了解單位的大小、間格，況且，并不是每個(gè)發(fā)展計(jì)劃都設(shè)有示范單位。 不能準(zhǔn)確知道入伙日期，購買樓花后通常要等一年后才能入伙。買現(xiàn)樓則大概只需一個(gè)月時(shí)間便可收樓。 樓花期間也要付款，加上我們現(xiàn)在居住單位的租金或樓宇分期，自然增 加負(fù)擔(dān)。 要支付一些額外費(fèi)用如賣方的睇價(jià)、經(jīng)紀(jì)傭金等。 （五）將物業(yè)出售的各種辦法 私人協(xié)議 這是最常用的方法，通常買賣會(huì)透過中間人，即經(jīng)濟(jì)的協(xié)助。現(xiàn)時(shí)我們 除了直接向地產(chǎn)商購入物業(yè)外，絕大部分的買賣都是由經(jīng)濟(jì)撮合。當(dāng)然，若買賣雙方能自己人達(dá)成協(xié)議，是可以省卻經(jīng)濟(jì)這一中間人的，但二手樓宇的買賣過程中，買賣雙方從互不相識(shí)到達(dá)成協(xié)議，若欠缺一個(gè)中間人作為橋梁，難免互相猜忌，不易走出第一步，而且，在尋找合適的交易對(duì)象或商議價(jià)錢時(shí)，亦需要較多時(shí)間。 無論樓價(jià)多少，也可使用私人協(xié)議形式進(jìn)行買賣，對(duì)于一些較 為貴重的物業(yè)，如整幢大廈的出售，賣方多委托經(jīng)紀(jì)主動(dòng)向大財(cái)團(tuán)介紹，為賣方尋找合適的買家。 公開拍賣 這種方法是由有興趣的賣家互相競投出價(jià)。政府賣地便多以此方法進(jìn)行，因?yàn)檫@樣多能吸引有興趣的發(fā)展商競投。 不過進(jìn)行拍賣要印刷章程、租用地方、故費(fèi)用一般比私人協(xié)議方法為高。 投標(biāo) 在這種情形下，買家會(huì)各自計(jì)算物業(yè)的價(jià)值，然后向賣方出標(biāo)競投。賣方則可在各投標(biāo)之中選擇其一（未必是出價(jià)最高者）。不過，由于各買家的出價(jià)并不公開，所以各份標(biāo)書的價(jià)錢可能相當(dāng)很大。買家出價(jià)時(shí)會(huì)特別慎重，因?yàn)橐紤]其他人的出價(jià)，過低當(dāng)然會(huì)白 費(fèi)工夫，但也要防出價(jià)過高。 四、影響樓價(jià)因素 （一）地區(qū) 基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價(jià)將越高。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食、娛樂及購物消閑等設(shè)施較完善。 （二）交通 一般城市的樓宇比鄉(xiāng)村的樓宇較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、來往各處地方均較方便。 （三）樓層 一個(gè)高層的住宅單位，一般都會(huì)比低層的同樣單位賣貴一點(diǎn)。簡單的原因是位于高層的單位，比低層單位更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車喧鬧的騷擾，如上接觸的塵埃量相對(duì)較少，空氣當(dāng)然比較清新。況且如果大廈位置適中，高層單位享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會(huì)使單位陽光 十足。反之，一個(gè)低層單位可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個(gè)理想的居住環(huán)境。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻（風(fēng)力墻）較厚，影響了樓宇的實(shí)際可使用面積。又基于污水排放設(shè)計(jì)及設(shè)置垃圾房的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞，塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。但這只適用于設(shè)有電梯的高層大廈。如沒有電梯的多層樓宇，其中低層單位價(jià)格將較貴，因高層單位沒有電梯上落不便。 （四）方向 這是一個(gè)影響樓價(jià)較重要因素，因單位內(nèi)部設(shè)備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能改變。加上中國人傳統(tǒng)認(rèn)為向南較佳，東向 或西向均會(huì)受陽光照射影響，故南向物業(yè)價(jià)格一般較高。 （五）景觀 景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、海景、山景或綠化公園景觀上午單位價(jià)格均較高。 （六）配套 若樓宇有周圍環(huán)境及設(shè)施的配合，其價(jià)值亦將相應(yīng)提高，如一些大型會(huì)所、游泳池及私家花園等。 此外，物業(yè)用料、樓齡、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素質(zhì)等因素，均可影響物業(yè)價(jià)格高低。 五、土地使用制度及買賣法律文件 土地使用制度 現(xiàn)時(shí)國內(nèi)有關(guān)土地管理及使用制度方面，已從早期無償無期使用（行政劃撥）更改為有償有期使用制度。根據(jù)中華人民共和國土 地管理法規(guī)定，國有土地和集體所有的土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓，國家依法實(shí)行國有土地有償有期使用制度。即有關(guān)部門需要貫徹所有非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地統(tǒng)一實(shí)行土地有償有期使用制度，大力推行“五統(tǒng)一”，即：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一建設(shè)及統(tǒng)一管理。 而有關(guān)依法取得有償土地使用權(quán)主要是透過土地出讓金體現(xiàn)，土地出讓金的厘定首先是用剩余法分別測算出廣州市各類用地的標(biāo)定地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)影響地價(jià)的各類因素，對(duì)每宗地的影響程度，確定相應(yīng)調(diào)節(jié)系數(shù)，直接評(píng)估計(jì)算出每宗地的標(biāo)定地價(jià)。這個(gè)地價(jià)，即可作為直接收取的協(xié)議地價(jià)，也可作為招標(biāo)、拍賣 方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓底價(jià)。 各類用地基本上劃分為商業(yè)、工業(yè)及住宅，而影響基礎(chǔ)地價(jià)八個(gè)因素的調(diào)則系數(shù)因素為地段（距市中心遠(yuǎn)近）、交通、市政公建配套設(shè)施、繁華程度、容積率、臨路街狀況、樓于密度及使用年期等因素的系數(shù)，再加上特殊系數(shù) 1— 地形、地區(qū)發(fā)展?jié)摿Φ任⒂^因素；特殊系數(shù) 2— 政策、政治等宏觀因素，共十個(gè)系數(shù)加修正，從而計(jì)算出準(zhǔn)確標(biāo)定地價(jià)。 根據(jù) 1999 年廣東省城市國有土地等及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出廣州市各類各級(jí)標(biāo)定地價(jià)以下： 級(jí)別 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 五級(jí) 用途 商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià) 價(jià)格 5580 3870 2880 1440 810 用途 住宅用地基準(zhǔn)地價(jià) 價(jià)格 2880 2250 1350 900 585 用途 工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià) 價(jià)格 1980 1170 775 595 405 *上述除工業(yè)用地外，其余均為樓面地價(jià)。 物業(yè)使用年限是由該地塊取得“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”之日或全部繳交土地出讓金之日起計(jì)，各類物業(yè)使 用年限分別定為：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或其他用地 50 年；車位 50 年。 房產(chǎn)買賣法律文件 預(yù)售商品房： 指依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，依法將其開發(fā)的商品在竣工驗(yàn)收前出售，由預(yù)購人按合同約定支付房款，預(yù)售人按合同約定交付商品房的行為。 預(yù)售許可證：預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證，取得該證應(yīng)當(dāng)具備： 1） 人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照； 2） 照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書； 3） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)； 4） 已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間； 5） 七層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程封頂，七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù) 售項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程； 6） 已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶； 7） 預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)； 8） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他項(xiàng)權(quán) 房地產(chǎn)預(yù)售契約：已取得《預(yù)售商品房許可證》的發(fā)展商，房管局將根據(jù)預(yù)售套數(shù)發(fā)出每套一式三份一編