合同法案例分析習(xí)題答案-文庫(kù)吧
2025-12-10 17:34 本頁(yè)面
【正文】 制。本案之情形，應(yīng)適用第158條第1款的規(guī)定，當(dāng)事人約定有檢驗(yàn)期間，但買(mǎi)受人怠于通知標(biāo)的物質(zhì)量不合格的事實(shí)，而出賣(mài)人又不具備第3款所規(guī)定的情形，故該標(biāo)的物質(zhì)量應(yīng)視為合格，出賣(mài)人A公司不應(yīng)承擔(dān)該批貨物的違約責(zé)任。分析習(xí)題（二）［答案］ (1)張興可以在租賃期內(nèi)出賣(mài)出租房屋。且張興已將此事通知了李?yuàn)^，房屋也辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，因此，張興轉(zhuǎn)讓房屋行為有效。(2)李?yuàn)^轉(zhuǎn)租行為無(wú)效。必須征得房主王啟同意。(3)有權(quán)。因王買(mǎi)得房屋后，林與張的房屋租賃合同對(duì)王繼續(xù)有效，王享有出租人的一切權(quán)利。(4)有效。該約定系當(dāng)事人訂立合同自由的表現(xiàn)，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。(5)150元的差價(jià)應(yīng)歸王啟所有。因?yàn)槔願(yuàn)^轉(zhuǎn)租行為無(wú)效，150元的差價(jià)屬不當(dāng)?shù)美?，?yīng)歸房主所有。(6)于法有據(jù)。林凡對(duì)王啟負(fù)有侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)恢復(fù)原狀，賠償損失。(7)應(yīng)向林凡要求賠償損失。因?yàn)榱址彩欠课莸墓芾砣?，?yīng)對(duì)建筑物上的懸掛物墜落致人損害的責(zé)任負(fù)責(zé)。(8)應(yīng)由王啟對(duì)魯達(dá)承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)橥鯁⒆鳛榉课莸乃腥?，?yīng)對(duì)房屋的倒塌致人損害承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償?shù)姆秶▎试豳M(fèi)、死者生前撫養(yǎng)人必要的生活費(fèi)等費(fèi)用。［解題思路］本題共8個(gè)設(shè)問(wèn)，可分為兩部分，第(1)～(5)問(wèn)為第一部分，意在考查房屋租賃合同的有關(guān)知識(shí)點(diǎn)，包括轉(zhuǎn)租、買(mǎi)賣(mài)不破租賃、房屋維修費(fèi)用承擔(dān)等，其中難點(diǎn)有二：一是買(mǎi)賣(mài)不破租賃原理；二是轉(zhuǎn)租行為的效力。第(6)～(8)問(wèn)為第二部分，意在考查建筑物致人損害的特別侵權(quán)責(zé)任及損壞他人房屋的一般侵權(quán)責(zé)任。［法理詳解］ (1)出租人將房屋出租后，并不喪失對(duì)房屋的處分權(quán)，所以當(dāng)然可以將房屋出賣(mài)。但應(yīng)注意，此時(shí)承租人有優(yōu)先受讓權(quán)?！逗贤ā返?30條規(guī)定：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！睹裢ㄒ庖?jiàn)》第118條也規(guī)定：出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。本案中，張興出賣(mài)房屋時(shí)已經(jīng)依法履行了通知義務(wù)，李?yuàn)^聽(tīng)說(shuō)后未表示異議，意味著李?yuàn)^放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所以張、王之間的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。(2)《合同法》第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。可見(jiàn)，承租人轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人的事先同意，否則是無(wú)效的。本案中張興與李?yuàn)^的租賃合同中明確約定不得轉(zhuǎn)租，李?yuàn)^后來(lái)在轉(zhuǎn)租時(shí)又未經(jīng)張興同意，故轉(zhuǎn)租行為無(wú)效。(3)《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。此即所謂的買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則?，F(xiàn)王啟為新的房屋主人，故亦應(yīng)為原房屋租賃合同的出租人，這是合同權(quán)利義務(wù)發(fā)生法定移轉(zhuǎn)的結(jié)果。既然為租賃合同一方當(dāng)事人，王啟自然有權(quán)要求李?yuàn)^承擔(dān)違約責(zé)任。(4)《合同法》第220條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。該規(guī)定典型體現(xiàn)出合同法條款的任意性特征，即當(dāng)事人若特別約定，維修義務(wù)原則上應(yīng)由出租人承擔(dān)，但允許當(dāng)事人作出特別約定。當(dāng)事人作出特別約定的，從約定，而不再適用該條規(guī)定。所以，本合同的約定并不違法。(5)如前引《合同法》第224條之規(guī)定，若轉(zhuǎn)租行為合法有效，我國(guó)法并不禁止承租人通過(guò)轉(zhuǎn)租而牟取租金差價(jià)。但是，如果轉(zhuǎn)租行為本身無(wú)效，那么承租人所獲取的差價(jià)即為不當(dāng)?shù)美?，?yīng)交付給出租人所有。(6)《合同法》第223條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。參照該規(guī)定，本案中林凡擅自改造他人房屋，屬侵權(quán)行為，侵犯了王啟的房屋所有權(quán)。王啟得以物上請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求林凡停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失。值得注意的是，這里我們并不能直接適用第223條的規(guī)定，因?yàn)榱址?
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