合同法案例分析習題答案-文庫吧
2025-12-10 17:34 本頁面
【正文】 制。本案之情形，應適用第158條第1款的規(guī)定，當事人約定有檢驗期間，但買受人怠于通知標的物質量不合格的事實，而出賣人又不具備第3款所規(guī)定的情形，故該標的物質量應視為合格，出賣人A公司不應承擔該批貨物的違約責任。分析習題（二）［答案］ (1)張興可以在租賃期內出賣出租房屋。且張興已將此事通知了李奮，房屋也辦理了產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，因此，張興轉讓房屋行為有效。(2)李奮轉租行為無效。必須征得房主王啟同意。(3)有權。因王買得房屋后，林與張的房屋租賃合同對王繼續(xù)有效，王享有出租人的一切權利。(4)有效。該約定系當事人訂立合同自由的表現(xiàn)，并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。(5)150元的差價應歸王啟所有。因為李奮轉租行為無效，150元的差價屬不當?shù)美?，應歸房主所有。(6)于法有據(jù)。林凡對王啟負有侵權責任，應恢復原狀，賠償損失。(7)應向林凡要求賠償損失。因為林凡是房屋的管理人，應對建筑物上的懸掛物墜落致人損害的責任負責。(8)應由王啟對魯達承擔賠償責任。因為王啟作為房屋的所有人，應對房屋的倒塌致人損害承擔賠償責任，賠償?shù)姆秶▎试豳M、死者生前撫養(yǎng)人必要的生活費等費用。［解題思路］本題共8個設問，可分為兩部分，第(1)～(5)問為第一部分，意在考查房屋租賃合同的有關知識點，包括轉租、買賣不破租賃、房屋維修費用承擔等，其中難點有二：一是買賣不破租賃原理；二是轉租行為的效力。第(6)～(8)問為第二部分，意在考查建筑物致人損害的特別侵權責任及損壞他人房屋的一般侵權責任。［法理詳解］ (1)出租人將房屋出租后，并不喪失對房屋的處分權，所以當然可以將房屋出賣。但應注意，此時承租人有優(yōu)先受讓權?！逗贤ā返?30條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！睹裢ㄒ庖姟返?18條也規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。本案中，張興出賣房屋時已經(jīng)依法履行了通知義務，李奮聽說后未表示異議，意味著李奮放棄了優(yōu)先購買權。所以張、王之間的買賣合同是有效的。(2)《合同法》第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。可見，承租人轉租需經(jīng)出租人的事先同意，否則是無效的。本案中張興與李奮的租賃合同中明確約定不得轉租，李奮后來在轉租時又未經(jīng)張興同意，故轉租行為無效。(3)《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。此即所謂的買賣不破租賃規(guī)則?，F(xiàn)王啟為新的房屋主人，故亦應為原房屋租賃合同的出租人，這是合同權利義務發(fā)生法定移轉的結果。既然為租賃合同一方當事人，王啟自然有權要求李奮承擔違約責任。(4)《合同法》第220條規(guī)定：出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。該規(guī)定典型體現(xiàn)出合同法條款的任意性特征，即當事人若特別約定，維修義務原則上應由出租人承擔，但允許當事人作出特別約定。當事人作出特別約定的，從約定，而不再適用該條規(guī)定。所以，本合同的約定并不違法。(5)如前引《合同法》第224條之規(guī)定，若轉租行為合法有效，我國法并不禁止承租人通過轉租而牟取租金差價。但是，如果轉租行為本身無效，那么承租人所獲取的差價即為不當?shù)美?，應交付給出租人所有。(6)《合同法》第223條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。參照該規(guī)定，本案中林凡擅自改造他人房屋，屬侵權行為，侵犯了王啟的房屋所有權。王啟得以物上請求權請求林凡停止侵害、恢復原狀、賠償損失。值得注意的是，這里我們并不能直接適用第223條的規(guī)定，因為林凡
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