【正文】 業(yè)管理密切相關(guān)的規(guī)定：《中華人民共和國民法通則》是一部調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律。在第六章 民事責(zé)任中的有關(guān)規(guī)定，與我們?nèi)粘Ｎ飿I(yè)管理服務(wù)密切的關(guān)系。2《消防法》中與物業(yè)管理密切相關(guān)的重要規(guī)定內(nèi)容六個有：①有義務(wù)②有制度③有責(zé)任④有教育（培訓(xùn)）⑤有檢查⑥有演練。2在行政執(zhí)法中，《立法法》所確定的法律適用規(guī)則：上位法優(yōu)于下位法、后法優(yōu)于前法、特別法優(yōu)于一般法、不溯及既往的法律適用規(guī)則。第二部分 北京市地方規(guī)章、規(guī)范性文件2現(xiàn)階段物業(yè)管理存在的問題：①開發(fā)建設(shè)階段遺留問題影響到后期的物業(yè)管理②物業(yè)服務(wù)不規(guī)范③為主委員會成立有困難④信息不對稱。2北京市兩個標(biāo)志性法規(guī)是：①北京市人民政府令1995年第21號《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》②北京市人民政府令2010年第219號《北京市物業(yè)管理辦法》?！侗本┦形飿I(yè)管理辦法》的基本思路：①圍繞開發(fā)遺留問題，創(chuàng)新前期物業(yè)管理制度②完善業(yè)主自我治理機(jī)制③構(gòu)建質(zhì)價相符的市場環(huán)境，創(chuàng)新管理手段④規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，創(chuàng)新行業(yè)監(jiān)管模式。3《北京市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)管理的定義：是指業(yè)主自行或通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。3《北京市物業(yè)管理辦法》中劃分物業(yè)管理區(qū)域的原則：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。3《北京市物業(yè)管理辦法》對業(yè)主共同決定物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或合并事項(xiàng)時的規(guī)定：業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。3《北京市物業(yè)管理辦法》對建設(shè)單位委托專項(xiàng)服務(wù)的規(guī)定：建設(shè)單位可將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。3《北京市物業(yè)管理辦法》中對于物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作的具體劃分：①北京市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。②供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。3《北京市物業(yè)管理辦法》中規(guī)定的物業(yè)管理活動的區(qū)縣人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及相關(guān)活動的對應(yīng)職責(zé)：①區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作②街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。3新建住宅物業(yè)，對于建設(shè)單位配建的物業(yè)服務(wù)用房的要求與標(biāo)準(zhǔn)：新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置。新建物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。3前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任：建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。3前期物業(yè)管理建設(shè)單位撤出管理區(qū)域并移交相關(guān)資料的前置條件是：業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分的查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交相關(guān)資料。業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的情況下，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)可以選擇的方式：①全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)②可委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)③也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。4業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理時由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)內(nèi)容：①制定或修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則②選舉或更換業(yè)主委員會委員③確定或變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案④選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)⑤籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金⑥申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施⑦申請分立或合并物業(yè)管理區(qū)域⑧決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。4★業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理的事項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的事項(xiàng)：①籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金②申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施③同時申請分立或合并物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。4業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理，具體事項(xiàng)范圍和決定程序：業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理；業(yè)主大會議事規(guī)則全體業(yè)主共同決定。4未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或其他重大緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他事項(xiàng)的處理方式：由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。4建設(shè)單位向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人的條件：已交付專有部分達(dá)到50%以上的，建設(shè)單位推薦業(yè)主代表作為臨時召集人。4除建設(shè)單位外，業(yè)主自己申請成立業(yè)主大會需要滿足的條件：占總?cè)藬?shù)5%以上或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e5%以上的業(yè)主可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。4街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到申請成立業(yè)主大會后需要履行的職責(zé)：接到申請之日起60日內(nèi)指定代表擔(dān)任籌備組組長。4業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后30日內(nèi)持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案時提交材料清單：①籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告②業(yè)主大會決議③管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則④業(yè)主委員會委員名單。4《北京市物業(yè)管理辦法》中對業(yè)主委員會委員資格自動終止后移交工作的規(guī)定：應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。50、★《北京市物業(yè)管理辦法》中對物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的規(guī)定：應(yīng)當(dāng)對①雙方權(quán)利義務(wù)②物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)③服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)④服務(wù)費(fèi)用⑤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人⑥物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用⑦合同期限⑧服務(wù)交接⑨違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。5《北京市物業(yè)管理辦法》對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托外包服務(wù)的要求：物業(yè)服務(wù)是包括各專項(xiàng)服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或個人。5物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況時的具體規(guī)定：《北京市物業(yè)管理辦法》中規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。每年一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主共同決定或業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。5物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主共同決定續(xù)聘或解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)：決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。5物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)：①通知義務(wù)②未約定通知期限的于三個月通知業(yè)主。5★業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)及向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的規(guī)定：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。②業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月告知業(yè)主。5對拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主爭取權(quán)益的合法手段：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或申請仲裁，不得強(qiáng)行接管。5《北京市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與服務(wù)項(xiàng)目之間的規(guī)定：業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。5物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況如何進(jìn)行評估：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監(jiān)理。5業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主維護(hù)自己權(quán)益的措施：業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可請求人民法院予以撤銷。60、★《北京市物業(yè)管理辦法》所指的前期物業(yè)管理期限：是指從首戶業(yè)主入住起至全體業(yè)主與建設(shè)單位完成物業(yè)共用部分交接止。6★《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前確定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)對服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測算，測算結(jié)果應(yīng)當(dāng)在銷售場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。6★《關(guān)于〈北京市物業(yè)管理辦法〉實(shí)施中若干問題的通知》對業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求分別是：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立協(xié)