【正文】 應當成立專門的招標組織，自行組織物業(yè)管理招標活動的招標人應具備以下條件：擁有與招標項目相適應的技術(shù)、經(jīng)濟、管理人員；具有編制招標文件的能力；具有組織開標、評標及定標的能力。(2)招標人委托招標代理機構(gòu)辦理招標。委托招標代理機構(gòu)招標常見于公開招標和大范圍邀請招標。招標代理機構(gòu)與招標人之間僅限于委托代理的關(guān)系.2. 項目條件: 投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅.(二) 物業(yè)管理招標的程序　1．成立招標領(lǐng)導小組 2．編制招標文件 　3．公布招標公告或發(fā)出投標邀請書　4．發(fā)放招標文件 　5．投標申請人的資格預審 　6．接受投標文件　7．成立評標委員會 8．開標、評標和中標 物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧：(一) 物業(yè)管理投標的條件 1．法律法規(guī)規(guī)定的要求 2．招標方規(guī)定的要求(二)物業(yè)管理投標的程序 1．獲取招標信息 2．項目評估與風險防范 3．登記并取得招標文件 4．準備投標文件 5．送交投標文件 6．接受招標方的資格審查 7．參加開標、現(xiàn)場答辯和評標8．簽約并執(zhí)行合同 (三)投標的策略及技巧 1．投標的組織策劃 　 2．項目的現(xiàn)場踏勘 3．投標文件的編寫 　4．投標報價的策略和技巧 5．現(xiàn)場答辯的技巧 6．簽約談判的技巧 制定物業(yè)管理方案的一般程序：物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標活動后，應組織相關(guān)人員在對招標物業(yè)項目基本情況進行分析和對物業(yè)管理模式進行確定的基礎上，制訂切實可行的物業(yè)管理方案。制訂物業(yè)管理方案的一般程序為：　　(1)組織經(jīng)營、管理、技術(shù)、財務人員參與物業(yè)管理方案的制訂?！　?2)對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關(guān)信息及資料?！　?3)根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作?！　?4)確定組織架構(gòu)和人員配置?！　?5)根據(jù)物業(yè)資料及設施設備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測 算物業(yè)管理成本?！　?6)根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案?！　?7)測算物業(yè)管理服務費用(合同總價和單價)?！　?8)對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整?！　?9)排版、印制、裝幀。 制定物業(yè)管理方案的要求：(1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標報價必須響應并符合招標文件(包括答疑文件)中對物業(yè)管理服務需求的規(guī)定，不能有缺項或漏項。(2)方案的各項具體實施內(nèi)容必須是根據(jù)招標物業(yè)的基本情況和特點制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評估的基礎上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。(3)方案中對招標文件要求作出的實質(zhì)性響應內(nèi)容必須是投標企業(yè)能夠履行的，包括各項服務承諾、工作目標及計劃、具體項目的實施方案等。(4)制訂物業(yè)管理服務費用價格必須合理，具體實施內(nèi)容應該在滿足招標方(或業(yè)主)需求的基礎上制訂設計科學、運行經(jīng)濟的方案。如對于實行酬金制的物業(yè)管理項目，投標方不能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大成本投入的方案；實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營風險而制訂影響服務質(zhì)量的方案。三、物業(yè)服務合同（038—050）合同的要約：合同要約是一方當事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆斒氯怂鞯囊馑急硎?。希望對方能完全接受此條件的意思表示，不是法律行為?？陬^合同、書面合同、事實合同：口頭合同是當事人雙方以口頭的方式訂立的契約?？陬^協(xié)議是協(xié)議的一種,但有其局限性：法律規(guī)定有些種類的合同是必須用書面方式簽定的，口頭協(xié)議無效。訴訟中口頭協(xié)議很難取證，需要大量輔助證據(jù)。當事人雙方的話語是否為口頭協(xié)議，很難認定。當口頭協(xié)議和書面協(xié)議內(nèi)容不一致時以書面協(xié)議為準。書面合同是指以文字為表現(xiàn)形式的合同形式。多以合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等有形地表現(xiàn)。事實合同是指平等主體的合同當事人之間通過一定的適法的事實行為成立的債權(quán)債務關(guān)系。與傳統(tǒng)合意合同相比較，事實合同的主要特征是：一是事實合同因事實行為而成立，沒有經(jīng)歷“要約─承諾”的過程，因而事實合同的救濟基礎是事實合致，而不是意思合致；二是事實合同的效力適用合意合同之法律規(guī)定，并沒有對合同法中關(guān)于合同效力的規(guī)定作出修改；三是事實合同在客觀上構(gòu)成一種法定的債權(quán)債務關(guān)系 。合同簽訂應遵循的基本原則：地位平等原則、自愿原則、公平原則、誠實信用原則、遵守法律原則。前期物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容：前期物業(yè)服務合同由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為物業(yè)的基本情況、物業(yè)管理服務內(nèi)容、物業(yè)管理服務質(zhì)量、物業(yè)管理服務費用、停車管理服務費、其它交費項目、時間和方式、物業(yè)服務合同期限、雙方的權(quán)利義務等。物業(yè)服務合同的概念及特點：物業(yè)服務合同是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、建設單位或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會之間就物業(yè)管理服務及相關(guān)的物業(yè)管理活動所達成的權(quán)利與義務關(guān)系的協(xié)議。簽訂物業(yè)服務合同應注意的事項 1）明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務 2}明確物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利義務 3）對違約責任的約定 4）對免責條款的約定 5）物業(yè)服務合同的主要條款宜細不宜粗 6）合同的簽訂要實事求是 7）明確位于責任的界定及爭議的解決方式 四、早期介入（051060）早期介入的定義物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設計階段就介入，參與物業(yè)規(guī)劃設計和建設的過程，從業(yè)主使用人的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設和今后使用管理提出建議，并對將要接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準備。早期介入分為哪幾個階段及各階段的基本內(nèi)容(一) 可行性研究階段 工作內(nèi)容(1) 根據(jù)物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理模式(2) 根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務的基本內(nèi)容(3) 確定物業(yè)管理的服務質(zhì)量(4) 根據(jù)物業(yè)管理服務成本初步確定物業(yè)服務費的收費標準 方法要點組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設單位提供專業(yè)咨詢意見，同時對未來的物業(yè)管理進行總體策劃（二）規(guī)劃設計階段內(nèi)容：就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能、環(huán)境、配套設施、社區(qū)活動場所提出意見方法：參與規(guī)劃討論會的方式，從使用、維護、管理、經(jīng)營以及功能的調(diào)整和物業(yè)保值的角度提出意見（三）建設階段內(nèi)容：與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)問題共同商榷解決：派出工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場、對工程進行觀察、了解、記錄（四）銷售階段內(nèi)容(1) 完成物業(yè)管理方案及其實施進度表(2) 擬定物業(yè)管理的公共管理制度(3) 擬定收費辦法收費標準、各種報批手續(xù)(4) 對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(5) 派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(6) 將全部早期介入的資料記錄、方案、圖紙整理歸檔 方法要點準確全面展示物業(yè)管理服務、征詢業(yè)主歲物業(yè)管理服務的意見、并進行整理、以此作為前期物業(yè)管理里方案制定修改的依據(jù)。（五）竣工驗收階段早期介入的必要性和作用早期介入的必要性：在開發(fā)建設工作的早期，物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入活動，協(xié)助開發(fā)建設單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設銷售過程中存在的問題，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設得以順利進行。在物業(yè)開發(fā)建設初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。早期介入的作用：早期介入能夠優(yōu)化設計，有助于提高工程質(zhì)量，有利于了解物業(yè)情況，能夠為前期物業(yè)管理作充分準備，有助于提高建設單位的開發(fā)效益。五、物業(yè)的承接查驗（061093）物業(yè)項目交接的含義：是指建設單位或物業(yè)服務企業(yè)與全體業(yè)主之間對物業(yè)共用部分進行查驗交接以及對物業(yè)管理相關(guān)資料進行移交和承接的行為。物業(yè)的承接查驗的定義：物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗。 它分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗兩種類型，前者發(fā)生在建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中。物業(yè)項目交接的主體：已成立業(yè)主大會的物業(yè)項目，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主交接；未成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)主代表交接。全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè)及性交接，也可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構(gòu)進行交接。物業(yè)項目交接的內(nèi)容：物業(yè)項目名稱、交接主體、交接時間、權(quán)利和責任分界點、交接內(nèi)容、交接查驗方法和標準、相關(guān)債權(quán)債務的處理、爭議解決方式等。物業(yè)項目交接的程序：（一）確定物業(yè)承接查驗方案；（二）移交有關(guān)圖紙資料；（三）查驗共用部位共用設施設備；（四）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；（五）確認現(xiàn)場查驗結(jié)果；（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)物業(yè)承接查驗的物業(yè)資料的內(nèi)容：　　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應接收查驗下列資料： 　　（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； 　?。?）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； 　　（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。 　物業(yè)承接查驗的物業(yè)共用部位和共用設施設備的內(nèi)容共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設備等；共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉(zhuǎn)運設施以及物業(yè)服務用房等。物業(yè)承接查驗的工作流程及物業(yè)承接計劃的內(nèi)容 物業(yè)承接查驗的工作流程： 　 物業(yè)承接計劃的內(nèi)容： 物業(yè)資料 　 　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應接收查驗下列資料： 　　 （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； 　 ?。?）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； 　 ?。?）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 　　 （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。 　　物業(yè)共用部位 　　 按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位進行查驗。主要內(nèi)容包括： 　　 （1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； 　 ?。?）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗； 　　 （3）公共衛(wèi)生間、陽臺； 　　 （4）公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。 　　共用設施設備 　　 物業(yè)的共用設施設備種類繁多，各種物業(yè)配置的設備不盡相同，共用設施設備承接查驗的主要內(nèi)容有：低壓配電設施，柴油發(fā)電機組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯(lián)運系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。 　　園林綠化工程 　 　園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠（花）籬、花壇等，無林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內(nèi)容。 　　其他公共配套設施 　 　物業(yè)其他公共配套設施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心（會所）、停車場（庫、棚）、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設施、信報箱等。物業(yè)承接查驗工作流程表工作流程管理內(nèi)容相關(guān)文件接口組建承接查驗小組做好承接查驗前的準備檢查核對進行資料移交整改補齊資料YN接業(yè)主/開發(fā)建設單位進場通知接管N進行硬件設施、設備移交限時整改Y資料歸檔檢查驗收1. 確定是否具備條件2. 組建新項目承接查驗小組，任命組長/專業(yè)人員3. 編制計劃，與委托方接洽，現(xiàn)場摸底4. 物業(yè)資料接收5. 檢查核對是否齊全、完整、符合要求，符合接收/不符合補齊6. 按標準/技術(shù)資料分組檢查建筑物及附屬設施7. 合格接管/不合格整改，資料建檔保存1. 合同/中標通知書2. 房屋驗收標準/承接查驗規(guī)程3. 工作計劃/工作文件/技術(shù)資料4. 物業(yè)資料/交接記錄5. 驗收記錄/移交清單6. 檢驗報告/安裝調(diào)試記錄/資料歸檔記錄委托方新項目管理單位/建設/施工單位同上項目管理單位物業(yè)管理機構(gòu)更迭時物業(yè)承接查驗的內(nèi)容為了使物業(yè)的移交能夠順利進行，接管單位必須對原物業(yè)的狀況及存在問題進行查驗和分析，為物業(yè)移交和日后管理提供依據(jù)，對發(fā)現(xiàn)需要整改的內(nèi)容需及時與移交單位協(xié)調(diào)處理。物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)查驗的基本內(nèi)容有以下幾個方面。（一）物業(yè)資料情況物業(yè)資料情況除檢查本章第一節(jié)所列的涉及承接查驗新建物業(yè)的相關(guān)資料外，還要對原管理機構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進行檢查。（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀 查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀的主要項目內(nèi)容有： （1）建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況； （2）供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機電設施設備；（3）保安監(jiān)控、對講門禁設施； （4）清潔衛(wèi)生設施；（5）綠化及