某樓商住項(xiàng)目營銷思路概述-文庫吧
2024-12-22 20:59 本頁面
【正文】 業(yè)主 經(jīng)營商 消費(fèi)者 汽配行業(yè) 商業(yè)服務(wù)業(yè) 買賣汽配的人 其他采購者 周邊人群 結(jié)論 15 第三部分 項(xiàng)目初步定位 16 題外話 各商圈的競爭力是由次級小商圈的優(yōu)勢聚合而成，小商圈的優(yōu)勢由一個(gè)一個(gè)的賣場或?qū)I(yè)市場聚集，專業(yè)市場的優(yōu)勢由個(gè)體商家優(yōu)勢凝結(jié)，商家的優(yōu)勢源于產(chǎn)品本身。荷花池或者義烏的優(yōu)勢源于每一個(gè)小型的專業(yè)市場，各個(gè)專業(yè)市場在保持專業(yè)聚集的情況下相互補(bǔ)充才享譽(yù)全國。 17 汽車配件包羅萬象，如進(jìn)行細(xì)分：輪胎、 傳動(dòng)系統(tǒng)、發(fā)動(dòng)系統(tǒng)、自動(dòng)系統(tǒng)、裝潢 飾品、電氣影音、車身附件 …… 如果在每個(gè)單向在進(jìn)行細(xì)分，還會有更 多的結(jié)果 …… 紅牌樓也許有很多市場是全部涵蓋以上門類的，但是不會全部的門類都具有競爭優(yōu)勢。 我們需要找到能夠在紅牌樓汽配大商圈中占據(jù)競爭優(yōu)勢和持久發(fā)展利的 細(xì)分門類 ，進(jìn)而把握消費(fèi)者和經(jīng)營者。 汽配定位分析 18 細(xì)分業(yè)態(tài)必備條件 行業(yè)內(nèi)占絕對市場分額的強(qiáng)勢品牌較少。 上游生產(chǎn)廠家數(shù)量較多。 產(chǎn)品分銷仍然依賴傳統(tǒng)批零渠道，而不是 4S店。 最好屬于易耗品，其次是單件產(chǎn)品高利潤。 紅牌樓擁有足夠數(shù)量的經(jīng)銷商，并且分散。 市場總量控制在 40005000平米左右，不能過大，更不能過小。 該類產(chǎn)品的消費(fèi)者和分銷商容易所區(qū)分和鎖定。 具體結(jié)果需要再詳細(xì)分析汽配行業(yè)特點(diǎn)和紅牌樓商業(yè)格局后才能準(zhǔn)確提供。 19 社區(qū)配套定位 ? 基于紅牌樓收入較高的經(jīng)商人口和龐大的專業(yè)產(chǎn)品消費(fèi)人流，基本的商業(yè)禮儀消費(fèi)和生活消費(fèi)市場依然可觀穩(wěn)定。 ? 針對項(xiàng)目三樓高樓層的特點(diǎn)，可以配比部分配套業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。 ? 基本考慮方向：商務(wù)酒店、俱樂部、茶樓、餐飲、洗浴、娛樂等等。 ? 此項(xiàng)屬于常規(guī)商業(yè)，不多贅述。 20 第四部分 招商和銷售 21 朔本追源展現(xiàn)機(jī)遇 ? 在項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者和目標(biāo)經(jīng)營者確定后，項(xiàng)目的招商工作也就水到渠成。 ? 對汽配行業(yè)，整體經(jīng)營資本和利潤都比較高，具有較強(qiáng)商鋪購買能力，至少具備較高的租金承受力。商鋪無論是購買自營還是針對看重租金回報(bào)的投資者都具有較好的銷售潛力。 ? 針對行業(yè)協(xié)會以及專題性俱樂部進(jìn)行定向招商，以業(yè)態(tài)互補(bǔ)和業(yè)態(tài)和諧形成項(xiàng)目的“聚眾效應(yīng)”。 22 招商策略 ? 項(xiàng)目定位的調(diào)研過程就是項(xiàng)目的招商過程。 ? 對項(xiàng)目原經(jīng)營商搬遷同時(shí)簽定 《 返回經(jīng)營租賃協(xié)議 》 ，占據(jù)客源。 ? 以周邊的大商業(yè)環(huán)境帶動(dòng)小體量市場。 ? 傳統(tǒng)招商工作按部就班執(zhí)行到位。 23 銷售策略 ? 優(yōu)先發(fā)展經(jīng)營商家購買。 ? 重點(diǎn)發(fā)展純投資客戶。 ? 貨賣愛家，針對大客戶購買。 ? 傳統(tǒng)推廣手法次序演繹。 24 推廣策略 ? 建立目標(biāo)商家的客戶資源數(shù)據(jù)庫，通過向終端客戶的宣傳推廣向商家施加影響力。用消費(fèi)者推重商家。 ? 招商和銷售廣告關(guān)聯(lián)發(fā)布。 ? 以個(gè)體溝通和 DM手冊為主要工具。 ? 項(xiàng)目定位后僅僅在專業(yè)媒體上發(fā)布廣告。 ? 招商期間側(cè)重商家聯(lián)誼活動(dòng)和消費(fèi)者互動(dòng)。 ? 建立專業(yè)媒體為項(xiàng)目持久運(yùn)營奠定基礎(chǔ)。 25 第五部分 回歸產(chǎn)品 26 關(guān)于底層商業(yè)的進(jìn)深 ? 對開間重新劃定，將兩側(cè)的 2間商鋪劃為 L型，將進(jìn)深甩給這兩間商鋪；其它的商鋪進(jìn)深統(tǒng)一為 15米。 ? 在租賃上，兩側(cè)兩間大進(jìn)深、面積大的商鋪，定向租賃給汽車用品超市和汽車俱樂部，這兩種
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