某商住項(xiàng)目策劃方案-文庫(kù)吧
2025-01-06 22:11 本頁(yè)面
【正文】 點(diǎn)需要盡快跟上；l 產(chǎn)品配比不合理，小戶型設(shè)計(jì)在市場(chǎng)并沒(méi)有明晰化的程度下過(guò)多，而針對(duì)市中心稀缺的２－３房市場(chǎng)沒(méi)有供應(yīng)。l 當(dāng)?shù)乜蛻艋玖?xí)慣現(xiàn)房交易，期房市場(chǎng)將會(huì)面臨相當(dāng)程度的抗性。３、 威脅l 五一路有新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手即將入市，規(guī)模也較大，如果同期操作的話，將對(duì)本案分流；l 五一路步行街投入市場(chǎng)以后，經(jīng)營(yíng)狀況一般，會(huì)對(duì)一部分投資市場(chǎng)起到負(fù)面影響效應(yīng)；l 附近有一個(gè)商業(yè)樓盤(pán)開(kāi)業(yè)以后一直經(jīng)營(yíng)不暢，將引起投資市場(chǎng)的警覺(jué)。４、 機(jī)會(huì)l 本案建成后，將成為與昆曼大通道為龍頭相適應(yīng)的客貨中轉(zhuǎn)站，享有黃金樞紐通道上的大規(guī)模商圈優(yōu)勢(shì)；l 本案在市中心屬于少有的商業(yè)開(kāi)發(fā)地塊，并且當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)并不過(guò)度，即潛在投資客并沒(méi)有被大量洗牌，具備可觀的潛在需求空間；l 城市區(qū)域市場(chǎng)前景看好，大型的電站修建，昆曼大通道修建將帶來(lái)區(qū)域人、財(cái)、物的巨變，本案可謂順勢(shì)而成的項(xiàng)目，現(xiàn)在的投資價(jià)值及未來(lái)的升值潛力都非?？捎^；l 本地投資渠道相對(duì)單一，有大量的閑置資金等待挖掘。小結(jié)：l 綜上所述，本案總體優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，潛在投資市場(chǎng)空間雖然大，而具體量化指標(biāo)無(wú)，項(xiàng)目在期房階段操作成功與否，全看投資激情是否在宣傳過(guò)程中得到極度的激發(fā)，全方位的措施保證很重要；l 因?yàn)轫?xiàng)目之前曾有不成功案例，在潛在客戶群形成一定程度的投資心理警戒，需要本案拿出更充分的投資信心保障。二、 業(yè)態(tài)定位１、 原產(chǎn)品性質(zhì)本案實(shí)質(zhì)為集中商業(yè)街、廣場(chǎng)、公寓、購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓的綜合型復(fù)合式街區(qū)，與貴公司原來(lái)操作的商街規(guī)劃理念基本類似，本次在市市中心第一次以商圈、中心商務(wù)區(qū)的概念出現(xiàn)，是冀望于從城市經(jīng)濟(jì)動(dòng)力的角度拔高項(xiàng)目城市形象，致力于塑造“第一個(gè)、首次、重量級(jí)、不可超越”的形象。但實(shí)質(zhì)，其仍然是一個(gè)“街區(qū)”，街鋪的價(jià)值是消費(fèi)者最關(guān)心的，所以宣傳時(shí)，既要考慮到政府的初衷，也要兼顧到實(shí)效意義的傳達(dá)，要追求商業(yè)價(jià)值的直達(dá)人心。２、 業(yè)態(tài)功能定位建議1）基本業(yè)態(tài)劃分樓層棟號(hào)業(yè)態(tài)套數(shù)一層２、３、４、５服飾、鞋帽、化妝品、精品69套１服飾為主、餐飲其次11間８（１帶２為主）餐飲、婚紗、美容美發(fā)、茶、咖啡、土特產(chǎn)、服飾其次3大，4中，7?。?含2層)服飾、藥店、冷餐、精品16間+9間(可以允許1帶2)二層5服飾為主，局部餐飲2840套（局部分小）1（2帶3為主）大餐飲、茶、美容、娛樂(lè)直接上二樓3套三層5電影院、KTV、網(wǎng)吧、電玩、健身等，冷餐其次128間（部分合并）2）關(guān)于6棟的超市及商場(chǎng)l 建議超市最好占用二三層，從二層進(jìn)出，或從三層出，把一層留給另一個(gè)商場(chǎng)；如果超市占用一、二層，則從二層進(jìn)出或從二層進(jìn)一層出，主要目的是帶動(dòng)二樓。l 如果超市拿掉一、二層，建議6棟三層不再分割出售，以利于未來(lái)大商場(chǎng)保留完整的門(mén)臉及出入口。三、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)及內(nèi)環(huán)境定位１、 面積劃分建議1）1棟因?yàn)橛腥龑由虡I(yè)設(shè)計(jì)，建議二、三層主要為大戶2帶3銷(xiāo)售，約3個(gè)大戶；一層主要對(duì)應(yīng)二、三棟的業(yè)態(tài)為小鋪銷(xiāo)售；但是銷(xiāo)售時(shí)務(wù)必注意臨樓梯口兩邊的小鋪?zhàn)黾夹g(shù)性預(yù)留銷(xiāo)控。2）8棟一層部分小鋪與二層小鋪連賣(mài)，為中小面積商鋪，適合一層面積不夠，又需要更大面積，而購(gòu)買(mǎi)能力有限的小戶；3）5棟二層部分商鋪分隔為二，便于從總價(jià)、從商氣的豐富程度攻擊小投資客，最低總價(jià)可以做到約8萬(wàn)元左右，有利于激活二樓。4）根據(jù)客戶需要， 三層面積照現(xiàn)有格局銷(xiāo)售，而根據(jù)客戶需要靈活合并。２、 交通流建議1） 南端東西向車(chē)道建議改成單向車(chē)道環(huán)商場(chǎng)、酒店后端通北端車(chē)道，日后也可通月光路，增加此道路的通達(dá)效且單向以后增加景觀設(shè)施的空間，此路可作為單向行車(chē)的景觀大道；2） 銷(xiāo)售說(shuō)辭需要車(chē)流導(dǎo)引功能指示圖；3） 建議空中連廊二層、三層的連橋位置錯(cuò)位設(shè)置，增加街景空間視覺(jué)的通透性。4） 如果超市位于一二樓，則剩余三層商場(chǎng)需要提前設(shè)置一層直上三層的自動(dòng)扶梯；如果三層提前確定做大型娛樂(lè)場(chǎng)，則設(shè)計(jì)上預(yù)留做箱式電梯的口。３、 道路景觀建議1） 南端東西向單行線，做人文風(fēng)景大道，設(shè)置一半步行街，一直連通到中心廣場(chǎng)，氣勢(shì)從頭到尾連接。景觀主題以本地最著名的喬木貫通，做本地茶文化博覽長(zhǎng)廊——主題茶馬古道，采用植物、雕塑、碑刻、人文鋪路、小溪等作為造景元素。2） 街燈效果可多做跨街霓紅效果，尤其餐飲、娛樂(lè)、大品牌類別的造景。3） 店牌可多用垂直店面的豎招牌方式，重要針對(duì)車(chē)道的地方，增加繁華的感覺(jué)。4） 步行街的主題以現(xiàn)代時(shí)尚元素為主，適合年輕的人的口味，造景主要用地面鋪磚來(lái)提神，并且用特色的浮雕在騎廊上顯示現(xiàn)代時(shí)尚的感覺(jué)，植物方面以一種喬木為主，配備少量灌木。5） 道路景觀命名。從宣傳時(shí)候就應(yīng)該深入人心。４、 內(nèi)部配套設(shè)施建議1） 多設(shè)休閑桌椅陽(yáng)傘，尤其是廣場(chǎng)及二樓、空中走廊部分；2） 在中心廣場(chǎng)一側(cè)設(shè)置大型兒童游樂(lè)設(shè)施、成人康體設(shè)施；3） 5棟局部設(shè)置煙道，零星配置餐飲進(jìn)駐，提升人氣；4） 在開(kāi)闊處，允許設(shè)置露天酒吧、茶座設(shè)施，貢獻(xiàn)人氣。5） 三樓電影院可設(shè)置KTV、的高的地方提前考慮隔音效果，忌用落地玻璃。6） 三樓應(yīng)考慮設(shè)置廁所。四、 目標(biāo)客戶群及終極消費(fèi)群定位目前存在的消費(fèi)群按消費(fèi)目的可分為自用投資型、純投資型、混合投資型。主要目標(biāo)客戶群1) 狀態(tài)陳述：l 大型品牌商家已擬定簽約入駐；l 市本地人，尤其是本地政府公務(wù)員、企業(yè)中高級(jí)管理者、個(gè)體工商業(yè)者等投資客是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群，效益較好單位（電力、電信、銀行等）高薪職員；l 市地區(qū)有商
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