【正文】 容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下的住房、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。 43 各地可根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過 20%， 并報(bào)建設(shè)部等部門備案。 ?44? （六）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。 要求各地按《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定， 落實(shí) 經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低成本、控制開發(fā)利潤。 要求把城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況，納入省級(jí)政府對(duì)市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。 45 各地要抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，建立保障對(duì)象檔案； 切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定， 著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。 ?46 （七）切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定， 禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。 47 嚴(yán)肅查處和嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)銷售以及不履行開工與竣工時(shí)間、銷售價(jià)格與套型面積控制等項(xiàng)目建設(shè)要求的行為。 對(duì)各類違法違規(guī)行為，房地產(chǎn)主管部門要將其作為不良記錄，納入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并公開曝光 。 ?48 （八）加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 要求各地加快建立健全 市場信息系統(tǒng)， 加強(qiáng)對(duì)市場運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測，準(zhǔn)確判斷建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格和房價(jià)變動(dòng)趨勢。 要求各有關(guān)部門加強(qiáng) 信息溝通與整合 ，適時(shí)披露土地供應(yīng)情況、房地產(chǎn)市場供求及房價(jià)、地價(jià)變動(dòng)等信息。 同時(shí)加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，促進(jìn)市場理性發(fā)展。 ? 49 這次調(diào)控， 立足于 促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展 ,立足于 維護(hù)普通居民的基本住房權(quán)益 ,立足于以經(jīng)濟(jì)手段為主調(diào)控市場。 基本原則是： 積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待；因地制宜，分類指導(dǎo)；強(qiáng)化法治，加強(qiáng)監(jiān)管。 50四、近期房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況四、近期房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況51 當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況： （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)回落 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)，今年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 同比增長 %， 增幅比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)，比今年上半年 回落 ； 低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅 。52 東部地區(qū)投資增幅回落快于中西部地區(qū)。 全國 31個(gè)省（區(qū)、市）中， 有 21個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同比回落，其中 北京、遼寧、浙江、福建等 7 個(gè)?。▍^(qū)、市）增幅回落超過 20個(gè)百分點(diǎn)。 53房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況圖54 （二）市場成交量逐步趨穩(wěn)。 19月，商品住房累計(jì)成交面積有 17個(gè)城市同比下降 ；其中， 寧波、溫州、杭州市 降幅達(dá) 30％以上， 上海市 下降 ％。 但 9月份與 8月份相比，有 23個(gè)城市 成交面積環(huán)比有所增長。55 一些前段市場觀望氣氛較濃、市場收縮較大的沿海城市成交量有所回升， 上海、沈陽、大連、杭州 等 16個(gè)城市環(huán)比增長 20%以上。56 此外，買賣市場和租賃市場的比重有所改變。 南京、寧波、蘇州、北京 等地一些投機(jī)、投資性購房和二手住房由出售轉(zhuǎn)為出租，租賃市場的房源供應(yīng)量明顯增多。 一些擬購房者也轉(zhuǎn)為租房，租賃市場漸趨活躍。 57 （三）中小套型、中低價(jià)位商品住房成交比例有所提高。 9月份， 40個(gè)大中城市 120平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的 ％提高到 ％； 其中 80平方米以下 套型成交面積占比由 6月份的％提高到 ％。 58 上海市 4000元 /平方米以下的商品住房成交套數(shù)占比由 1－ 7月的 %上升到 19月的 %， 1萬元 /平方米的高價(jià)位商品住房比重從 %下降為 %。 據(jù) 蘇州市 141個(gè)房地產(chǎn)中介信息采集點(diǎn)反饋的信息，今年三季度 120平方米以下的商品住房成交量占比達(dá)到 94%以上。59 （四）商品住房價(jià)格漲幅趨緩。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)抽樣調(diào)查， 9月份 70個(gè)大中城市 新建商品住房銷售價(jià)格 比去年同月上漲 %， 同比漲幅 分別較 8月份、 7月份漲幅低 、 ；比上月上漲 %， 環(huán)比漲幅 與 8月份持平。 部分熱點(diǎn)地區(qū)價(jià)格有所回落。 一些正在銷售的樓盤價(jià)格表面看未做調(diào)整，但有的已通過送裝修、汽車、家電、契稅、物業(yè)管理費(fèi)等方法 隱性降價(jià) 。 60 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看， 上海市 今年前 9個(gè)月商品住房預(yù)售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為 %、 %、 %、 %、 %、－ %、－ %、－ %、－ ，比上年底累計(jì)上漲 ％。 另據(jù)上海市調(diào)查，考慮送裝修、家具等隱性降價(jià)因素，一些高價(jià)位樓盤銷售價(jià)格 實(shí)際下降了 10％左右。 61626364 （五）房地產(chǎn)信貸增幅放緩。 據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，截止 9月底， 商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個(gè)人購房貸款余額 分別增長 %和%， 比年初下降了 ， 個(gè)人住房貸款余額增幅已連續(xù) 17個(gè)月下降。 65 與此同時(shí)，一些開發(fā)企業(yè)開始尋求其它非銀行的融資渠道。 有的以 投資基金 參股方式，有的通過 信托融資 用于房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局 19月快報(bào)數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國內(nèi)貸款占全部資金來源的比重比去年同期下降 2個(gè)百分點(diǎn) ， 自籌資金上升了 4個(gè)百分點(diǎn)。66 （六）房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量得到控制，結(jié)構(gòu)有所改善。 在前兩年供應(yīng)量較大的情況下，今年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量 比去年同期減少了 %； 其中， 經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)量 所占比例比去年同期提高了 。67 閑置土地處置力度進(jìn)一步加大 。前三季度，存量用地占土地供應(yīng)總量的 %， 比去年同期提高了 。 土地價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)中有升，三季度 居住用地地價(jià)比去年同期增長 1%，增幅比去年同期下降 分點(diǎn)。 68 （七）有區(qū)別的稅收政策促進(jìn)了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善。 隨著享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的制定和有區(qū)別的住房交易營業(yè)稅政策的實(shí)施，一些開發(fā)企業(yè)對(duì)正在開發(fā)或即將開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案作調(diào)整，增加中小戶型商品住房，以適應(yīng)市場的需求。69 北京市今年以來一度熱銷的 某項(xiàng)目 在第三期開發(fā)中，將原設(shè)計(jì)的很多大戶型調(diào)整為中小戶型，同時(shí)增加一居室、二居室的數(shù)量。 沈陽 某開發(fā)商將已經(jīng)建成長期滯銷的 180240平方米大戶型商品住宅，拆分改造成每套 8090平方米。70 （八）房地產(chǎn)市場秩序逐步規(guī)范。 以 40個(gè)大中城市為重點(diǎn)的 房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng) 的開通，為全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場供求總量、結(jié)構(gòu)、成交價(jià)格等真實(shí)情況，提供了便利。通過即時(shí)發(fā)布市場信息，增強(qiáng)了市場的透明度； 通過建立網(wǎng)上投訴等信息反饋渠道，形成社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。 71 7月份以來， 上海、杭州 等地通過信息系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)并查處了一批違法違規(guī)銷（預(yù)）售商品房案。 南京市還通過網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測每一樓盤的銷售活動(dòng)，實(shí)時(shí)公布房價(jià)漲幅排行榜、轉(zhuǎn)手率排行榜，促使企業(yè)加強(qiáng)自律。 深圳、北京 等地還開展了整頓房地產(chǎn)廣告、商品房銷售活動(dòng)等專項(xiàng)整治活動(dòng)。 上述措施的實(shí)施，為規(guī)范市場秩序，維護(hù)消費(fèi)者合法利益發(fā)揮了積極作用。72 上述情況表明： 隨著中央穩(wěn)定住房價(jià)格的各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn) 。 部分地區(qū)房地產(chǎn) 投資規(guī)模增長趨勢 得到控制， 投機(jī)行為 得到遏制， 住房價(jià)格漲幅 趨緩，住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 有所改善， 消費(fèi)心理 正發(fā)生變化，各地 房價(jià)總體回落 ，房地產(chǎn) 市場總體趨于穩(wěn)定 ， 朝著預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。73 調(diào)控政策對(duì)市場的影響，有兩個(gè)明顯特點(diǎn)。 一是各地結(jié)合本地實(shí)際落實(shí)調(diào)控政策，基本達(dá)到了預(yù)期調(diào)控目標(biāo)。 市場規(guī)模較大的東部沿海城市，特別是原先供求矛盾較為突出、房價(jià)上漲較快的 長三角地區(qū) 較為敏感。上海、杭州等熱點(diǎn)城市 ，投資增幅趨緩，投機(jī)性需求基本退市、投資性需求得到抑制，供求矛盾得到緩解，市場秩序有所好轉(zhuǎn)，房價(jià)有一定的回落。 中西部地區(qū) 等一些市場發(fā)展中矛盾相對(duì)緩和的城市，調(diào)控政策實(shí)施后，市場運(yùn)行情況比較平穩(wěn)，但過快的投資增長趨勢有所抑制。 74 二是市場變化總體較為平緩。 從市場成交量情況看， 6月份明顯下降， 9月份有所回升。 6月份， 40個(gè)大中城市中，有 24個(gè)城市當(dāng)月商品住房成交面積同比負(fù)增長。東部沿海地區(qū)和內(nèi)地部分中心城市尤為明顯，有些城市降幅在 45％以上，甚至超過 60％。 9月份以來， 前期成交量下降較大的地區(qū)開始有所增長。從房價(jià)走勢看，成交量的持續(xù)下降和住房需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，促使商品住房價(jià)格增幅趨緩，先前房價(jià)上漲過快的地區(qū)價(jià)格出現(xiàn)回落。75 國辦發(fā)和七部委發(fā)的兩個(gè)穩(wěn)定房價(jià)的文件，對(duì)解決全國房地產(chǎn)市場存在的突出問題，促進(jìn)市場健康發(fā)展發(fā)揮了積極和重要的作用。 這次調(diào)控在較短的時(shí)間內(nèi)取得較明顯效果， 既解決 當(dāng)前存在的突出矛盾和問題， 又保持 了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，得到了社會(huì)各界的普遍支持。 充分說明， 國務(wù)院的決策是及時(shí)的，調(diào)控的目標(biāo)定位、決策部署是科學(xué)的，是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控一次較為成功的實(shí)踐。76 從發(fā)展走勢看， 隨著各項(xiàng)調(diào)控政策措施的不斷落實(shí)，市場調(diào)控效果將繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的矛盾將進(jìn)一步得到緩解； 同時(shí)，市場預(yù)期將趨于穩(wěn)定，合理住房需求逐步入市，開發(fā)投資較為理性。 因此， 預(yù)計(jì)今年四季度將延續(xù)三季度后期平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢， 開發(fā)投資、成交總量將保持一定的增長，房價(jià)漲幅進(jìn)一步趨緩，市場總體上朝著供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的方向發(fā)展。77五、當(dāng)前存在的主要問題五、當(dāng)前存在的主要問題及需要關(guān)注的新情況、新問題及需要關(guān)注的新情況、新問題78 （一）存在的主要問題 一是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的任務(wù)還十分艱巨。 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理是各地普遍存在的突出問題 9月末， 40個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)可售商品住房面積中，120平方米以上的住房占 50%以上的 有 21個(gè)城市 ，最高的 達(dá) %； 有 17個(gè)城市 套型面積 80平方米以下的住房不到總面積的 10%。79 據(jù)調(diào)查， 某市 套型面積 60平方米以下 的住房需求比例為 16%，市場供應(yīng)比例只有 %； 60100平方米 的住房需求比例為 61%，市場供應(yīng)比例只有 24%； 150平方米以上 的住房需求比例僅為 2%，市場供應(yīng)比例則高達(dá) 35%，嚴(yán)重供大于求。 80 供需結(jié)構(gòu)矛盾的凸現(xiàn)，一方面 導(dǎo)致中低收入家庭買不到適合自己的住房； 此外，供求結(jié)構(gòu)性矛盾也是 影響平均房價(jià)過快上漲 的重要因素之一。 中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)不足，使得中低價(jià)位商品住房成交量減少， 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上顯示出商品住房平均成交價(jià)格的不斷上漲。81 二是開發(fā)商囤積土地、圈占土地的現(xiàn)象沒有從根本上得到有效解決。 據(jù)國土資源部最近組織的調(diào)查顯示，全國有 40萬畝房地產(chǎn)開發(fā)用地在開發(fā)企業(yè)手上逾期兩年未開發(fā)。 開發(fā)企業(yè)通過分期開發(fā)、延長建設(shè)周期等手段變相囤積土地的行為也較普遍，個(gè)別企業(yè) 10年前圈占的土地至今尚未開發(fā)完。 大量開發(fā)土地被開發(fā)企業(yè)掌握，加大了調(diào)控有效供應(yīng)的難度，增加了開發(fā)商炒作房價(jià)的空間，會(huì)影響調(diào)控的總體效果。 82 三是房價(jià)上漲的壓力依然存在。 當(dāng)前，城鎮(zhèn)化過程 中外來人員住房需求以及城市居民改善型住房需求 仍然較為旺盛，將會(huì)在較長時(shí)間內(nèi)得到持續(xù)釋放。 此外，一些地方為加快城市建設(shè)，在編制拆遷計(jì)劃時(shí)，仍想維持較大的拆遷規(guī)模，由此影響對(duì) 被動(dòng)性住房需求 的控制。 在其他投資渠道不暢的條件下，房地產(chǎn)市場仍然是投資和消費(fèi)的主要方向。 從統(tǒng)計(jì)快報(bào)看，北京、上海等地商品住房 新開工面積同比下降較大， 也可能影響今后兩年市場供應(yīng)量和市場供求關(guān)系，加大穩(wěn)定房價(jià)的困難。83 四是一些地方住房保障工作推進(jìn)情況仍不理想。 一些地方在執(zhí)行 經(jīng)濟(jì)適用住房制度 中，配套政策不完善，優(yōu)惠政策不落實(shí)，管理不到位； 一些地方重視不夠， 廉租住房覆蓋面小， 有的城市還沒有真正啟動(dòng)，有的城市沒有建立暢通的廉租住房資金渠道。84 五是個(gè)別媒體和專家的輿論引導(dǎo)存在偏差。 中央調(diào)控政策實(shí)施以來，新華社等主流媒體進(jìn)行了大量正面報(bào)道，對(duì)引導(dǎo)市場預(yù)期起到了積極作用。 但也有個(gè)別不負(fù)責(zé)任的媒體，對(duì)調(diào)控政策及市場反應(yīng)做了一些不夠客觀公正的報(bào)道。 有的以偏概全，沒有準(zhǔn)確把握調(diào)控政策精神；有的斷章取義，歪曲解讀調(diào)控政策； 個(gè)別甚至捏造虛假新聞，造成了社會(huì)混亂。 85 （二）需要關(guān)注的新情況、新問題 一是進(jìn)一步關(guān)注供求關(guān)系走向。 一方面，關(guān)注成交量萎縮帶來的問題。 近年來為緩解房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的矛盾，一些地方政府采取了加大市場供應(yīng)量的措施，目前這部分項(xiàng)目正處于上市期，如果成交量持續(xù)萎縮， 有可能使供應(yīng)關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，帶來空置量的上升。 86 另一方面，關(guān)注部分城市出現(xiàn)的新增上市量的減少。