【正文】 國就成為泰國了； 熱錢在樓市有什么好處？ 政府有各種各樣的稅收可以回收一部分，還有期限不能今天買明天買，生活品可以 1小時前買 1小時賣，政府沒有任何收入。 短期看 ， 抑制住房投資投機需求的政策仍將從緊 ， 房地產(chǎn)市場投資和改善的前景不樂觀；但長期看 ， 鑒于在中國投資渠道的狹窄有限 ， 樓市仍是保值增值的熱點 ，房地產(chǎn)市場將演變?yōu)橛绣X人的游戲 ， 尤其是高端市場和商業(yè)地產(chǎn) 。 6，整體大勢預測 全國性限購令愈演愈烈的今天， 無論是開發(fā)還是投資置業(yè)， 聊城這樣的“不限購城市”都成為絕對的機會點所在。 同時，鑒于限購的范圍可能進一步擴大， 未來的置業(yè)方向（同時也是開發(fā)企業(yè)的開發(fā)方向）。 將由現(xiàn)在的“由小到大的階梯式置業(yè)”， 轉變?yōu)椤耙徊降轿坏闹脴I(yè)選擇”，適中戶型將逐步成為市場主流。 日輝地產(chǎn)， 把握市場主流，實現(xiàn)聊城精英一步到位的終極置業(yè)理想。 宏觀市場分析結論： B：聊城市場觀察 聊城市區(qū)內有我國北方最大的城市湖泊 東昌湖，水面總面積近 5 平方公里；著名的京杭大運河自南向北穿越而過，形成“城在水中，水在城中，城中有湖、湖中有城、城河湖一體”的獨特城市風貌，被譽為 江北水城 。 聊城概況： 聊城市，隸屬山東省?，F(xiàn)轄 8個市區(qū)縣， 140個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處， 2023年末全市戶籍人口 ，面積 9700平方公里。聊城市地處經(jīng)濟發(fā)達的山東省，居魯西，臨河南、河北，位于華東、華北、華中三大行政區(qū)交界處。 聊城不僅起著輻射和帶動魯西經(jīng)濟發(fā)展的中心作用，而且也是與山西、河北等內陸省份進行經(jīng)濟、技術、文化交流的重要通道。聊城既可利用東部沿海的先進技術，還可利用東部省份的豐富資源，是中國重要的交通樞紐、能源基地、內陸口岸和輻射冀魯豫交界地區(qū)的中心城市。 經(jīng)濟情況： 從圖中可以看出， 08年以前聊城經(jīng)濟受金融危機影響，增長速度呈逐年下降走勢， 08年以后經(jīng)濟發(fā)展較為穩(wěn)定，逐年上漲。 聊城第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值較高， 2023年工業(yè)產(chǎn)值達到 ，經(jīng)濟發(fā)展以工業(yè)為主。 經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，以工業(yè)為主 020040060080010001200固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資 3 6 7 . 8 4 2 0 . 2 6 5 3 0 . 3 4 7 0 0 . 0 4 1070房地產(chǎn)投資 2 3 . 9 2 5 . 6 7 3 3 . 1 3 3 2 . 4 42023 2023 2023 2023 202305000100001500020230收入支出收入 10474 12401 14559 15957 17889支出 6765 7939 9469 116262023 2023 2023 2023 20232023年 19月份房地產(chǎn)投資 37億，全省倒數(shù)第三，近兩年房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不足 5%，房地產(chǎn)投資空間較大。 聊城市城鎮(zhèn)居民消費支出比重逐年長漲，本地居民消費能力加強。 單位：億元 單位：元 房地產(chǎn)市場 ： 投資空間較大，城鎮(zhèn)居民購買能力增強 政策環(huán)境： 繼“國八條”和“魯八條”之后，聊城市政府又發(fā)布了新的房地產(chǎn)調控通知。 確定 2023年度城區(qū)新建住房價格不高于人均可支配收入增長速度。 對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。 聊城新政按照魯八條制定，變化不大，對聊城項目影響較小 根據(jù)城市規(guī)劃布局，城市建設用地以東擴、南展為主，西、北適當完善，形成“一城五區(qū)”的布局。規(guī)劃建成區(qū)范圍東到東外環(huán)路，南至南外環(huán)路。 中心城區(qū) 西部能源倉儲區(qū) 工貿區(qū) 行政文化區(qū) 開發(fā)區(qū) 城市規(guī)劃及區(qū)域市場 : 聊城市區(qū)房地產(chǎn)項目客戶主要分為四類： 市轄區(qū)內居民 構成聊城市區(qū)內主力購房群體，也是核心客群，習慣于在原居住區(qū)域內購房。 下縣居民 有一定經(jīng)濟實力，在聊城有固定收入的聊城市屬縣市的居民，日漸構成聊城的主力購房群體。 回鄉(xiāng)置業(yè)者 受國家調控政策影響，一部分在一二線城市發(fā)展事業(yè)卻不符合購房條件的聊城人，他們考慮到日后的生活，選擇回鄉(xiāng)置業(yè)。 外地置業(yè)者 在聊城這部分人占購房人群的比例較小，因為聊城是一個人口輸出型城市，外來人口較少。 本市居民 下縣居民 回鄉(xiāng)置業(yè) 外地置業(yè) 客戶分析： 聊城市房地產(chǎn)市場目前主要呈現(xiàn)以下特點： 1，在房地產(chǎn)調控政策的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)投資合理調整，商品房施工面積有所增長； 2，商品房供應量有所上升，但總體上還是呈現(xiàn)供不應求的狀況，銷售量大幅增長，價格穩(wěn)中有升，增幅在 10%左右； 3，在政策調控下，銀行放貸明顯減少，開發(fā)商和購房者都受到很大沖擊； 4，二手房市場還處于起步階段，門店很少，而且總體素質偏低； 5，聊城市場剛性需求占主導，投資所占比例較??； 6，聊城市區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展中心正在向東偏移，主要表現(xiàn)在老城區(qū)供地逐漸減少，東部開發(fā)區(qū)土地供應量逐漸增加。 市場分析： 分析市場影響因素主要有以下幾個方面： 一是國家宏觀經(jīng)濟形勢和政策環(huán)境變化。 2023年中國經(jīng)濟經(jīng)受了很大考驗，國家也一再通過調政策控抑制通貨膨脹，在很大程度上影響了房地產(chǎn)的發(fā)展。2023年初國家又出重拳，直接導致三四線城市房地產(chǎn)市場的相對活躍。 二是聊城市經(jīng)濟發(fā)展的基本態(tài)勢沒有因為金融危機而逆轉，全市經(jīng)濟社會發(fā)展形勢總體是好的。近年來，市委、市政府積極打造聊城品牌，高度重視房管工作，為房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)健康發(fā)展提供了重要保證，城市形象大大提升，人居環(huán)境大大改善，吸引了許多外地人員來聊購房，增加了住房的有效需求。近年來，聊城市加大了城建投入，大規(guī)模的城市拆遷，使大量拆遷居民要重新購房，形成大量“剛性需求”，造成房地產(chǎn)市場供不應求，促使今年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模有所增加。 三是 2023年底的中央經(jīng)濟工作會議提出加快建設保障性安居工程，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，作為今后幾年擴大內需、改善民生、促進經(jīng)濟增長的重要措施。 市場影響因素： 聊城市房地產(chǎn)市場價格總體呈上升趨勢，均價在 5500元 /㎡ 左右； 以沿湖區(qū)域為中心主要向東、北、南三個方向擴展，價格逐漸遞減； 從區(qū)域來看，老城區(qū)價格明顯比東部開發(fā)區(qū)高出一個檔次。 物業(yè)費用平均在 ，普遍較低。 6000以上 4000至 6000 4000以下 價格特點： 經(jīng)過綜合性的調查分析，認為造成房價穩(wěn)步攀升的因素主要有以下幾個方面： 1，市場需求拉動，隨著城市化進程的加快，城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，聊城市加大了對城區(qū)的改造力度，上萬家拆遷戶被迫加入到購房隊伍，居民對商品住房剛性需求呈增長態(tài)勢，導致房價上漲； 2，建筑材料漲價，住宅品質的提升，致使建設成本逐步攀升； 3，一直以來土地掛牌拍賣交易，以出價高者確定土地使用權者，致使房價從源頭上漲。 4，各種稅費增加，也致使房價上升。 5，供求信息不對稱推高了房價。 價格分析： 景觀 ：景觀越來越引起消費者的重視，許多規(guī)模較大的樓盤都設有中心景觀區(qū)，且也有不少樓盤設有水景、噴泉等，但規(guī)模較小的樓盤景觀意識較差，還停留在類似于經(jīng)濟適用房的初級水平上。 配套： 居民對配套的認知程度還停留在滿足基本的生活需求上，配套較高的樓盤價格自然也頗高，市場的接受程度不夠。 物業(yè)類型及形式： 在售的項目中，多層住宅占很大比例，小高層和高層建筑也逐漸接受客群認知，有較大的需求潛力；建筑形式還是以平層為主，錯層普遍受到年輕人及思想較為超前的客戶群體所接受；市場上還是以住宅為主，別墅產(chǎn)品也占有一定比例，主要集中于沿湖區(qū)域，寫字樓等商業(yè)市場基本處于空白地帶。 戶型、面積： 各樓盤的戶型面積涵蓋面較廣，基本集中在 80— 140 平米左右，面積最大有 200 多平米，小于 80平米的戶型很少；戶型構成也基本以三室兩廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，三室二廳多集中在 90— 120 平米左右，二室二廳多集中在 80— 100 平米左右。但多數(shù)項目戶型設計單一，居住舒適度較差。 產(chǎn)品需求及特色分析： 外立面： 外立面形式還處在不斷發(fā)展的階段，部分樓盤的外立面從色彩及建筑形式等方面已比較成熟，色彩明亮，有現(xiàn)代感、跳躍感，充分采用了外飄窗、落地陽臺、歐式構建等形式，但大多數(shù)樓盤還處在剛從經(jīng)濟適用房向現(xiàn)代成熟住宅發(fā)展的階段，門窗、陽臺、屋頂?shù)刃问捷^為簡單，色彩較為艷麗，多以涂料飾面為主。 付款方式： 各樓盤都可提供按揭貸款和一次性付款兩種方式，由于受政策影響，按揭貸款辦理手續(xù)較為繁雜。 物業(yè)管理： 物業(yè)管理越來越被聊城市民所重視，但本區(qū)域的物業(yè)管理水平較差，專業(yè)的物業(yè)管理公司幾乎沒有，部分樓盤聘請了專門的物業(yè)管理公司做物業(yè)顧問，多數(shù)樓盤是開發(fā)商自己的物業(yè)公司管理，基本的 24 小時保安巡邏、衛(wèi)生保潔、公共設施維護等物管內容都已具備。 項目包裝與推廣： 在調查中發(fā)現(xiàn)，部分中低端項目的產(chǎn)品形象不突出，推廣途徑單一，準確傳達有效信息的效率不高。 購房動機： 在調查中走訪銷售中心和與客戶的溝通中發(fā)現(xiàn)，購房用于自住的比重十分大，投資客群占有的比例較小，說明聊城的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大。 無論是開發(fā)、營銷還是推廣， 目前聊城樓盤多停留于“借鑒模仿”的初級階段， 實現(xiàn)品牌化運作的項目基本沒有， 這是因為實力強企和一線開發(fā)企業(yè)的缺位。 之后，隨著我們一樣的實力企業(yè)進軍房地產(chǎn)， 將把聊城樓市帶入“品牌運作時代”。 日輝地產(chǎn)， 就是聊城樓市品牌時代到來的破曉之音。 聊城市場分析結論： Part2: 相關案例參考 經(jīng)典案例借鑒 本案作為日輝地產(chǎn)的開山之作，面對項目的許多重點問題，借鑒成功經(jīng)典案例尤其重要，我司提供全國知名開發(fā)商的成功案例，分別在“園林美學、學府氣質、建筑風格”三個方面來進行參考。 讓我們分別 從 龍湖 香醍漫步”、華潤 橡樹灣學府系列、萬科水晶城的 經(jīng)典廣告案例中 ， 尋找 本案的創(chuàng)意 靈感 ...... 1，龍湖香醍漫步 龍湖香醍漫步項目位于北京順義新城旁，東依潮白河畔，坐擁 3660公頃國家級森林公園，毗鄰 2023年奧運會水上項目場館 奧林匹克水上公園。營造優(yōu)美的托斯卡納田園小鎮(zhèn)風情，與自然融合的立面設計，完善的生活配套設施，營造一種品味生活、享受自然的居住環(huán)境。 借鑒參考：龍湖 香醍漫步是龍湖地產(chǎn)美學意境的集大成之作，其所獨創(chuàng)的園林意境，以及精雕細琢的小區(qū)氛圍都成為當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的經(jīng)典之作。本案作為日輝地產(chǎn)開山之作，立志打造做聊城最好的園林小區(qū)，那香醍漫步中出現(xiàn)的“六感園林”將會對我們小區(qū)園林的建設開發(fā)起到很好的指導作用。 附：本案在 Part 6 會全面闡釋“六感園林”。 2，華潤 橡樹灣學府系列 橡樹灣，華潤置地經(jīng)典的人文品牌線，素以人文價值、高端品位和優(yōu)越品質著稱于業(yè)界。在每一座橡樹灣的