【正文】 潛在 的心理 價(jià)格較量 。 ⑶ 20xx20xx 年商品住宅價(jià)格變化統(tǒng)計(jì) 分析 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 鐵東中心 城 區(qū) （ 0206 年增幅+19%） 28904350 元 /㎡ 區(qū)域平均 3750元 /㎡ 30004850 元 /㎡ 區(qū)域平均 4033元 /㎡ +% 38006500 元 /㎡ 區(qū)域平均 4400元 /㎡ +9% 33006800 元 /㎡ 區(qū)域平均 4350元 /㎡ 1% 38006800 元 /㎡ 區(qū)域平均 4520元 /㎡ +% 鐵東 湖南 老 區(qū) （ 0206 年 增幅+50%） 120020xx 元 /㎡ 區(qū)域平均 1600元 /㎡ 12002200 元 /㎡ 區(qū)域平均 1700元 /㎡ +% 14002500 元 /㎡ 區(qū)域平均 20xx元 /㎡ +% 14002800 元 /㎡ 區(qū)域平均 2200元 /㎡ +10% 18902800 元 /㎡ 區(qū)域平均 2400元 /㎡ +8% 鐵東 湖南 新區(qū) （ 0406 年增幅+23%） ○ ○ 22003200 元 /㎡ 區(qū)域平均 2600元 /㎡ 23004080 元 /㎡ 區(qū)域平均 2800元 /㎡ +% 25005000 元 /㎡ 區(qū)域平均 3200元 /㎡ +% 高新區(qū) （ 0206 年增幅+24%） 14003600 元 /㎡ 區(qū)域平均 20xx元 /㎡ 16004500 元 /㎡ 區(qū)域平均 2400元 /㎡ +20% 14002800 元 /㎡ 區(qū)域平均 2100元 /㎡ % 16002800 元 /㎡ 區(qū)域平均 2300元 /㎡ +10% 20xx3080 元 /㎡ 區(qū)域平均 2475元 /㎡ +% 立山 南部地 區(qū) （ 0206 年 增幅+104%） 11802118 元 /㎡ 區(qū)域平均 1400元 /㎡ 11802388 元 /㎡ 區(qū)域平均 1600元 /㎡ +14% 16002500 元 /㎡ 區(qū)域平均 1800元 /㎡ +12% 17002780 元 /㎡ 區(qū)域平均 2250元 /㎡ +25% 19003450 元 /㎡ 區(qū)域平均 2850元 /㎡ +27% 立山 太平 、 曙光 8301180 元 /㎡ 11601460 元 /㎡ 14001800 元 /㎡ ○ 14002400 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 12 （ 0206 年 增幅+76%） 區(qū)域平均 1050元 /㎡ 區(qū)域平均 1295元 /㎡ +23% 區(qū)域平均 1600元 /㎡ +% 區(qū)域平均 1850元 /㎡ +% 鐵西區(qū) （ 0206 年增幅+56%） 9801780 元 /㎡ 區(qū)域平均 1380元 /㎡ 13001880 元 /㎡ 區(qū)域平均 1530元 /㎡ +11% 13002080 元 /㎡ 區(qū)域平均 1690元 /㎡ +10% 14602148 元 /㎡ 區(qū)域平均 1730元 /㎡ +2% 14602780 元 /㎡ 區(qū)域平均 2150元 /㎡ +24% （ 以上數(shù)據(jù)中， 由于 鐵西區(qū)、立山區(qū) 歷史 供應(yīng)量較小，所以當(dāng)期價(jià)格水平受 所在 體量大 的 個(gè)案影響很大。 ） 數(shù)據(jù)顯示： A、 20xx20xx 年住宅價(jià)格增幅最高的是立山 區(qū) （ 104%） ， 太平 、曙光 地區(qū) （ 76%） ，增長原因?yàn)椋? 大德、沿海等 品牌地產(chǎn)提升土地價(jià)值 ，拉升供應(yīng)價(jià)格； 居住人群經(jīng)濟(jì)收入 顯著 提高， 本區(qū)域 客群主要為鞍鋼職工（ 20xx20xx 工資漲幅 50%以上 ） ，出于工作 和生活方便，購房首選立山地區(qū)，價(jià)格承受能力提升； 客群對居住品質(zhì)的需求提高帶動 了 高品質(zhì) 物業(yè) 的 發(fā)展，消費(fèi)水平提升 ，需求市場膨脹 。 B、 鐵西地區(qū) 在 20xx 年以前缺乏大型商品房開發(fā)項(xiàng)目 ， 是鞍山 歷史上 居住條件最差的區(qū)域。 自鑄管廠拆遷，千龍戶項(xiàng)目 興建 開始，鐵西區(qū)改造居住條件，工廠 陸續(xù) 遷移，購買力外流開始減少，房地產(chǎn)市場被激活，價(jià)格提升幅度較大 （ 56%） 。 C、湖南地區(qū)因萬科進(jìn)駐，新區(qū)發(fā)展， 帶動老區(qū)地價(jià)增值，增幅也較 大 +50%。 分析結(jié)論：鞍山市房地產(chǎn)市場價(jià)格水平發(fā)展受外因作用 明顯 ， 各個(gè)區(qū)域的當(dāng)期價(jià) 格拉升 主要 依靠品牌地產(chǎn)項(xiàng)目的帶動， 20xx 年以前，各檔次樓盤供求 平衡 ， 價(jià)格穩(wěn)升 ； 20xx 年開始，我市土地供應(yīng)政策變化，成本驟 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 13 增， 作用在 低端市場 的 影響最明顯， 價(jià)格拉動幅度大。 立山地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展 情況 ： 立山區(qū)面積 55平方 公里 ，人口 42萬。 20xx 年 與美國太平洋之家進(jìn)行合作，創(chuàng) 造性地提出利用外資參與棚戶區(qū)改造的方案，使曙光地區(qū)大棚戶區(qū)改造得以實(shí)現(xiàn)。 “ 十一五 ” 規(guī)劃以來， 立山區(qū)按照“兩路、一河、一園”的發(fā)展思路，確定了以沙河為界， “ 南居北工 ”的城區(qū)發(fā)展格局，加速沙河以南區(qū)域企業(yè)退出步伐，騰出土地資源，發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)。 20xx 年開始，棚戶區(qū)改造、舊紅樓改建、工廠遷移等系列舉措引發(fā)了立山區(qū)的房地產(chǎn)市場大開發(fā)時(shí)代，至 20xx 年將成為市場份額最大的區(qū)域，改變了房地產(chǎn)發(fā)展歷史。 二 、 本案周邊 區(qū)域 （ 立山廣場至太平區(qū)域） 房地產(chǎn)市場分析 ： 區(qū)域 供應(yīng)市場 調(diào)研分析 ： ⑴ 區(qū)域 市場狀 況 ： A、 20xx20xx 年 本 區(qū)域主要 商品樓盤情況： 項(xiàng)目名稱 住宅價(jià)格 面積范圍 折扣方式 銷售時(shí)期 商鋪 商鋪價(jià)格 銷售情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 14 （元 /㎡） （ ㎡ ） 一次 /按揭 （年） 面積 （元 /㎡） 泰圣正福小區(qū) 1300～ 1650 80～ 130 97/無 20xx 20300 25003600 100% 泰圣福源新居 1300～ 1500 67～ 93 95/97 20xx 71105 17502632 60% 家園馨村一期 1120～ 1380 92～ 126 95/97 20xx 8595 1650 100% 項(xiàng)目名稱 住宅價(jià)格 （元 /㎡） 面積范圍 （ ㎡ ） 折扣方式 一次 /按揭 銷售時(shí)期 （年） 商鋪 面積 商鋪價(jià)格 （元 /㎡） 銷售情況 家園馨村 二期 1138～ 1398 92～ 126 95/97 20xx20xx 5687 1680 100% 大德陽光明居一期 1300～ 1850 56～ 135 96/99 20xx20xx 55104 35005200 100% 大德陽光明居二期 15502550 84～ 100 98/無 20xx20xx 旭日山莊 1080～ 1238 85～ 123 95/97 20xx20xx / / / 南山菁芳苑 1050～ 1455 70～ 105 95/97 20xx / / / 北山家園 980～ 1070 57～ 88 97/無 20xx / / / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 15 沿海麗水佳園 1100～ 1640 65～ 119 97/99 20xx20xx 4070 20xx2800 100% 泰圣幸福 e 家 2330～ 2580 80～ 120 98 20xx / / / （ 以上小區(qū)已成功銷售并入住多年，其價(jià)格定位過時(shí)，與現(xiàn)在的市場水平有差距， 20xx 年以后的項(xiàng)目比較成規(guī)模，市場運(yùn)營良好，可為本案作 市場定位 的 參考。 ） B、 20xx 年 本 區(qū) 域主要商品樓盤現(xiàn)狀 ： 項(xiàng)目名稱 住宅價(jià)格 （元 /㎡） 面積范圍 （ ㎡ ） 折扣 銷售情況 商鋪面積 （ ㎡ ） 商鋪價(jià)格 （元 /㎡） 銷售 情況 壹樹怡家 1700～ 2100 67～ 128 98/無貸款 98％ 80100 ㎡ (單層 ) 3500～ 4000 50% 大奧錦祥花園 20xx～ 2400 80 97/99 100% 2 萬 ㎡ (三層 ) 1 億元整體 出售 100% 隆發(fā)嘉園 開盤 2680－ 2880 現(xiàn) 3000 70～ 142 97/分期 （無貸款） 10% / / / 河畔曙光（一期） 1400～ 1900 79～ 115 （無貸款） 40% 80100 （單層） / / 華逸開發(fā) 2750～ 2880 70～ 80 （無貸款） 90% 100 (單層 ) 按揭 6000 一次 5500 70% 時(shí)代家園 27302950 55180 （無貸款） 80% 200300 （雙層） （ 19 戶）8000 未售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 16 注 :大奧錦祥花園沿街門市為大型商業(yè)樓，共 3 層，建筑面積： 20xx0 ㎡。 現(xiàn)以 1 億元售與 新一佳、百姓。兩棟住宅樓 為回遷樓，購回遷證買房折合房價(jià) 20xx2400 元 /㎡。 ⑵ 20xx 年度 房產(chǎn) 供應(yīng)量 預(yù)計(jì) ： 當(dāng)前 區(qū)域 可開發(fā)項(xiàng)目總量統(tǒng)計(jì)為 125 萬 ㎡， 考慮未摘牌地塊上市滯后因素， 20xx 年度 區(qū)域內(nèi) 上市總量 估計(jì)8090 萬 ㎡ 。 A、 區(qū)域供應(yīng)市場存量 統(tǒng)計(jì)： 案 名 存量 壹樹怡家 10 戶 河畔曙光 一期 200 戶，后期 4000 戶 隆發(fā)家園 100 戶 華逸開發(fā) 10 戶 存量 匯 總 4320 戶 ，約 40 萬 ㎡ B、 區(qū)域待開發(fā)量 統(tǒng)計(jì) ： 已拍賣，準(zhǔn)備開發(fā)地塊 地塊位置 占地面積（約萬 ㎡ ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 17 立山二道街市場北 立山廣場 西北角 1 原起重機(jī)械廠 萬平社區(qū) 10 寰宇開發(fā) 7 開發(fā) 總 量預(yù)測 （按平均容積率 2 計(jì)算） 46 萬 ㎡ 正在扒遷和正在拍賣地塊 地 塊位置 占地面積（約萬 ㎡ ） 立山廣場 西南角 1 立山廣場南 ，勝利路 東 4 冷卻器廠東 工業(yè)街東，建國路北 5 孟泰公園對面 麗水佳園東 立山廣場東北 角 太平俱樂部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 18 開發(fā) 總 量 預(yù)測 （按平