【正文】 性房地產(chǎn)的范圍 包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。注意，沒有 ― 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物 ‖ 這一項(xiàng)，但這一項(xiàng)在現(xiàn)實(shí)生活和工作中確實(shí)大量存在。至于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為什么沒有把這一項(xiàng)也包括進(jìn)來，有些資料上說是因?yàn)?― 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物 ‖ 投機(jī)性太強(qiáng)，價(jià)值變動(dòng)及風(fēng)險(xiǎn)過大，有些甚至是違法行為，不適合采取公允價(jià)值核算，也就不適合作為投資性房地產(chǎn)核算。關(guān)于這點(diǎn)教材沒有提及，大家可以作為題外話來補(bǔ)充或指正。我在這里講 這個(gè)，主要是讓大家牢記那三項(xiàng)屬于投資性房地產(chǎn)的范圍。并且教材中講的投資性房地產(chǎn)具體劃分的相關(guān)內(nèi)容需要牢記。 采用公允價(jià)值模式計(jì)量并非強(qiáng)制性規(guī)定 企業(yè)通常應(yīng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。這就是說，即使?jié)M足了特定條件，也不是必須要采用公允價(jià)值模式計(jì)量。而企業(yè)一旦決定采用公允價(jià)值模式，就應(yīng)對(duì)所有投資性房地產(chǎn)都采用公允價(jià)值模式計(jì)量。這幾點(diǎn)需要特別注意。 采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量需滿足的條件 教材中規(guī)定的兩個(gè)條件應(yīng)牢記并理解其含義，其中第二個(gè)條件可以分拆為兩個(gè)以上的短句 ，因此考試多選題中需注意各個(gè)選項(xiàng)，未必只有兩項(xiàng)是正確答案。 租金收入營業(yè)稅應(yīng)計(jì)入 ― 營業(yè)稅金及附加 ‖ 雖然投資性房地產(chǎn)的租金收入和攤銷成本通過 ― 其他業(yè)務(wù)收入 ‖ 和 ― 其他業(yè)務(wù)成本 ‖ 核算，但其發(fā)生的營業(yè)稅等稅金與主營業(yè)務(wù)稅金的會(huì)計(jì)科目一致，計(jì)入 ― 營業(yè)稅金及附加 ‖ 科目，而非計(jì) 入 ― 其他業(yè)務(wù)成本 ‖ 。需特別注意。 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日 教材中關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的一些規(guī)定，需要適當(dāng)記憶，考試有可能出客觀題，不能忽視。 成本模式下投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)相互轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)處理 需注意轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)分錄的形式 ，投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)的原值、累計(jì)折舊和減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)換時(shí)為一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，平行同步轉(zhuǎn)換。會(huì)計(jì)分錄不能做成以轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的凈值作為轉(zhuǎn)換為另一種資產(chǎn)的入賬原值的形式。 ― 成本模式轉(zhuǎn)換為公允模式 ‖ 與 ― 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) ‖ 會(huì)計(jì)處理的區(qū)別 這兩種情況很容易混淆，因?yàn)樽罱K都是轉(zhuǎn)換成以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。前者會(huì)計(jì)處理是將轉(zhuǎn)換前賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)換后入賬價(jià)值的差異計(jì)入 ― 利潤分配 —未分配利潤 ‖ 借方或貸方、 ― 盈余公積 ‖ 等科目；后者是要先比較兩者金額孰大孰小，可能計(jì)入 ― 公允價(jià)值變動(dòng)損益 ‖ 借方，也 可能計(jì)入 ― 資本公積 ‖ 貸方。注意區(qū)分，要多做習(xí)題加以熟練。 投資性房地產(chǎn)處置時(shí)結(jié)轉(zhuǎn) ― 公允價(jià)值變動(dòng)損益 ‖ 與 ― 資本公積 ‖ 以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)在處置時(shí)，一定不要忘記結(jié)轉(zhuǎn)資產(chǎn)持有期間產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益的借方或貸方余額，與資本公積貸方余額，計(jì)入 ― 其他業(yè)務(wù)成本 ‖ 。結(jié)轉(zhuǎn)后，投資性房地產(chǎn)持有期間形成的這兩個(gè)科目的余額為 0。這兩筆分錄在考試時(shí)其實(shí)是送分的，但很容易只顧著做處置資產(chǎn)的分錄而將這兩筆分錄遺忘。 第五章 長期股權(quán)投資 學(xué)習(xí)策略 本章在中級(jí)和注會(huì)考試?yán)锒际菈K ― 硬骨頭 ‖ ，內(nèi)容復(fù)雜， 實(shí)際工作中又缺乏相關(guān)處理經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)起來比較費(fèi)力。特別是學(xué)習(xí)過舊準(zhǔn)則的考生，需要把舊知識(shí)從大腦里 ― 清除 ‖ 掉，才能學(xué)習(xí)好本章內(nèi)容。學(xué)習(xí)本章時(shí)，應(yīng)從大局出發(fā)，對(duì)一些較偏較難的內(nèi)容，可以選擇 ― 戰(zhàn)略性放棄 ‖ ，例如成本法與權(quán)益法相互轉(zhuǎn)換的內(nèi)容、教材最后一節(jié)共同控制經(jīng)營和共同控制資產(chǎn)的內(nèi)容。這些內(nèi)容在中級(jí)考試中居于相對(duì)次要的地位。建議大家先認(rèn)真學(xué)習(xí)網(wǎng)校的課件，務(wù)必掌握教材中的例題，適當(dāng)做一些客觀和主觀練習(xí)題。但目前不建議大量做題，因?yàn)榭荚嚂r(shí)本章內(nèi)容往往和后面的一些章節(jié)內(nèi)容綜合在一起出題，等到復(fù)習(xí)后期，做一定數(shù)量的綜合題 進(jìn)行強(qiáng)化練習(xí)，即可加強(qiáng)對(duì)本章內(nèi)容的掌握。 易出錯(cuò)知識(shí)點(diǎn)歸納 初始投資成本的多種含義 在同一控制下的企業(yè)合并中，初始投資成本是被投資單位所有者權(quán)益賬面價(jià)值份額；在非同一控制下的企業(yè)合并以及其他方式取得的長期股權(quán)投資中，初始投資成本是投資方付出資產(chǎn)、承擔(dān)負(fù)債、發(fā)行證券的公允價(jià)值；在其他方式取得的長期股權(quán)投資并且應(yīng)采用權(quán)益法核 算時(shí)，初始投資成本還可能會(huì)按照所享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額進(jìn)行調(diào)整。因此，長期股權(quán)投資初始成本與企業(yè)其他資產(chǎn)的原始成本的概念有很大差異，在不同情況下有不同含義。 取得長期股權(quán)投資發(fā)生的審計(jì)、法律、評(píng)估咨詢費(fèi)及印花稅等管理費(fèi)用的處理 在企業(yè)合并中發(fā)生的該類費(fèi)用，無論是同一控制下還是非同一控制下企業(yè)合并，均直接計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用，不能計(jì)入初始投資成本。企業(yè)合并外的其他方式取得的長期股權(quán)投資，發(fā)生的該類費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入初始投資成本。 發(fā)行權(quán)益性證券發(fā)生的手續(xù)費(fèi)和傭金的處理 在非同一控制的合并中以發(fā)行權(quán)益性證券作為合并對(duì)價(jià)，發(fā)生的手續(xù)費(fèi)和傭金(交易費(fèi)用 )，計(jì)入合并成本（長期股權(quán)投資初始成本）。 其他方式取得的長期股權(quán)投資，該手續(xù)費(fèi)和傭金視同股票發(fā)行溢價(jià)的 ― 負(fù)收入 ‖ ，沖減資本公積。單獨(dú)編制會(huì)計(jì)分錄時(shí)，借記 ― 資本公積 —資本溢價(jià) ‖ ，貸記 ― 銀行存款 ‖ ?？荚嚂r(shí)，也最好與前面的一筆發(fā)行股票取得長期股權(quán)投資的分錄分開單獨(dú)編制，可按步驟得分。 企業(yè)合并中通過多次交換取得的長期股權(quán)投資初始成本 ― 在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中，應(yīng)當(dāng)以購買日之前所持被購買方的股權(quán)投資的賬面價(jià)值與購買日新增投資成本之和，作為該項(xiàng)投資的初始投資成本 ‖ 。教材中這句話需要記憶，考試中可能會(huì)出客觀題。 成本法和權(quán)益法的概念 成本法和權(quán)益法只是長期股權(quán)投資后續(xù)計(jì)量所采用的方法，與長期股權(quán)投資初始成本確認(rèn)方法 是不相關(guān)的概念。學(xué)習(xí)過舊準(zhǔn)則的考生，在這里一定要把以前的概念轉(zhuǎn)變過來。不過成本法和權(quán)益法對(duì)長期股權(quán)投資的后續(xù)計(jì)量與舊準(zhǔn)則的成本法和權(quán)益法有不少相同的地方，成本法是按被投資單位宣告發(fā)放的股利計(jì)算投資收益，權(quán)益法是按被投資單位實(shí)現(xiàn)的凈利潤計(jì)算投資收益，這也算是新準(zhǔn)則中少有的與舊準(zhǔn)則基本一致的內(nèi)容。 企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資采用成本法后續(xù)計(jì)量 只要是企業(yè)合并，無論是同一控制下還是非同一控制下，后續(xù)計(jì)量均采用成本法。而其初始投資成本則如以上 ―1 ‖ 中所述，同一控制下和非同一控制下確認(rèn)方法是不同的。這一點(diǎn)大家 也要注意，特別是學(xué)習(xí)過舊準(zhǔn)則的考生。 不具有控制、共同控制或重大影響（持股比例＜ 20%）的股權(quán)投資 如果該類投資在活躍市場(chǎng)有報(bào)價(jià)、公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量，則應(yīng)按照教材第九章《金融資產(chǎn)》的規(guī)定進(jìn)行核算。如果該投資在活躍市場(chǎng)沒有報(bào)價(jià)、公允價(jià)值不能可靠計(jì)量，則按照長期股權(quán)投資準(zhǔn)則進(jìn)行核算。其他股權(quán)投資（持股比例≥20%），無論是否有報(bào)價(jià)或公允價(jià)值，也無論是否長期持有，均按照長期股權(quán)投資準(zhǔn)則進(jìn)行核算。 權(quán)益法下對(duì)投資收益的調(diào)整 如果投資時(shí)被投資單位固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)賬面價(jià)值與其公允價(jià)值不同，該價(jià)值差額 在當(dāng)年的發(fā)生的折舊或攤銷額，被投資單位應(yīng)計(jì)算其應(yīng)分擔(dān)的份額，并對(duì)當(dāng)年投資收益進(jìn)行調(diào)整。在舊準(zhǔn)則中沒有這樣對(duì)投資收益的調(diào)整的規(guī)定，而是直接按被投資單位實(shí)現(xiàn)的凈利潤 持股 比例，就等于投資收益了。因此需結(jié)合教材的例題來學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)。 順流交易與逆流交易 這個(gè)內(nèi)容也是新準(zhǔn)則下的，不太好理解，但該內(nèi)容很重要。大家要把教材中相關(guān)例題研究透徹，記憶抵消會(huì)計(jì)分錄的形式和計(jì)算方法，適當(dāng)做一些習(xí)題熟練一下，基本就能滿足考試的需要。 ① 聯(lián)營或合營企業(yè)向投資企業(yè)出售資產(chǎn)（逆流交易）的抵消分錄： 借：長期股權(quán)投資（內(nèi) 部交易利潤 投資單位持股比例） 貸：存貨 （同上） ② 投資企業(yè)向聯(lián)營或合營企業(yè)出售資產(chǎn)（順流交易）的抵消分錄： 借：營業(yè)收入 （內(nèi)部交易收入 投資單位持股比例） 貸：營業(yè)成本 （內(nèi)部交易成本 投資單位持股比例） 投資收益 （差額） 成本法與權(quán)益法的轉(zhuǎn)換 這部分內(nèi)容難度很大，是注會(huì)歷年考試的重點(diǎn)內(nèi)容，但在中級(jí)職稱考試中要求并不高。這部分內(nèi)容教材文字論述讀起來不好理解，建議大家以看例題為主、文字為輔來學(xué)習(xí)這部分內(nèi)容。掌握教材中例題，就能滿足中級(jí)考試的需要了。 1長期股權(quán)投資的處置 這 部分內(nèi)容難度不大，應(yīng)熟練掌握教材例題，并做一些相關(guān)的練習(xí)題。權(quán)益法下因被投資單位其他權(quán)益變動(dòng)而形成的資本公積，在長期股權(quán)投資處置時(shí)，也要轉(zhuǎn)入投資收益科目，借記 ― 資本公積 ‖ ，貸記 ― 投資收益 ‖ 。這一點(diǎn)與前面投資性房地產(chǎn)處置時(shí)相應(yīng)損益科目的結(jié)轉(zhuǎn)原理類似，考試時(shí)不要遺忘了。 第六章 無形資產(chǎn) 學(xué)習(xí)策略 本章內(nèi)容相對(duì)簡(jiǎn)單，不過有一些客觀題考點(diǎn)需要注意。主觀題中，關(guān)于研發(fā)費(fèi)用的內(nèi)容比較重要，需掌握教材中例題的會(huì)計(jì)分錄，網(wǎng)?；蜉o導(dǎo)書中相關(guān)的計(jì)算分析題應(yīng)做不少于 2道并熟練掌握。 易出錯(cuò)知識(shí)點(diǎn)歸納 無形資 產(chǎn)的概念 注意教材中無形資產(chǎn)的范圍，并記住幾個(gè)不屬于無形資產(chǎn)的內(nèi)容，如商譽(yù)、內(nèi)部品牌、人力資源等。 土地使用權(quán)的分情況處理 如果是企業(yè)自用的土地使用權(quán)，應(yīng)作為無形資產(chǎn)；如果是用于增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，屬于教材第四章《投資性房地產(chǎn)》的內(nèi)容，按照投資性房地產(chǎn)的規(guī)定進(jìn)行核算。 除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外，企業(yè)的土地使用權(quán)用于開發(fā)建造廠房的，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不轉(zhuǎn)入在建工程科目，仍應(yīng)作為無形資產(chǎn)單獨(dú)計(jì)量并按規(guī)定攤銷。 企業(yè)外購房地產(chǎn)的價(jià)款包括了土地使用權(quán)和建筑物的價(jià)值的，應(yīng)該按照合理的方法分配無形資產(chǎn) 和固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，確實(shí)無法分配的，應(yīng)全部作為固定資產(chǎn)核算。 以上三點(diǎn)很重要，在實(shí)際工作中也經(jīng)常遇到，需要牢記。 開發(fā)階段資本化的條件 教材中規(guī)定的 5個(gè)條件需要適當(dāng)記憶，需注意多選題。 開發(fā)成本的內(nèi)容 包括開發(fā)時(shí)耗用的材料成本、人工成本、注冊(cè)費(fèi)、使用的專利權(quán)和特許權(quán)的攤銷、借款資本化利息。不包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、無效和初始運(yùn)作損失、培訓(xùn)支出。需注意客觀題。 已經(jīng)費(fèi)用化的不能再資本化 滿足資本化時(shí)點(diǎn)至無形資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途前，發(fā)生的支出應(yīng)計(jì)入 ― 研發(fā)支出 —資本化支出 ‖ ，但對(duì)滿足資本化 條件前發(fā)生的最終轉(zhuǎn)入管理費(fèi)用的研發(fā)支出，不能再進(jìn)行資本化調(diào)整。 ― 研發(fā)支出 ‖ 科目的結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn) ― 研發(fā)支出 —費(fèi)用化支出 ‖ 和 ― 研發(fā)支出 —資本化支出 ‖ ，都是過渡性科目。滿足資本化條件時(shí)，應(yīng)將 ― 研發(fā)支出 —費(fèi)用化支出 ‖ 轉(zhuǎn)入管理費(fèi)用（可以在年末一次性結(jié)轉(zhuǎn)）；無形資產(chǎn)達(dá)到達(dá)到預(yù)定用途時(shí)，應(yīng)將 ― 研發(fā)支出 —資本化支出 ‖轉(zhuǎn)入 ― 無形資產(chǎn) ‖ 。注意這兩個(gè)時(shí)點(diǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)后，這兩個(gè)二級(jí)科目都沒有余額。 無形資產(chǎn)使用壽命 使用壽命有限的無形資產(chǎn)，至少應(yīng)在每年年終對(duì)其使用壽命進(jìn)行復(fù)核；使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，至少應(yīng)在每年年終對(duì) 其進(jìn)行減值測(cè)試。這兩句話比較重要，在固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等章節(jié)中并沒有類似的規(guī)定。應(yīng)注意客觀題。 第七章非貨幣性資產(chǎn)交換、第八章資產(chǎn)減值、第九章金融資產(chǎn) 第七章 非貨幣性資產(chǎn)交換 學(xué)習(xí)策略 本章重點(diǎn)比較突出，就是非貨幣性資產(chǎn)交換的會(huì)計(jì)處理。要注意具有商業(yè)實(shí)質(zhì)和不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)情況下會(huì)計(jì)處理的顯著不同。實(shí)際工作中，只要不是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的資產(chǎn)交換，通常都是具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的資產(chǎn)交換，按照公允價(jià)值來進(jìn)行賬務(wù)處理。學(xué)習(xí)本章應(yīng)以做題為主，網(wǎng)?；蜉o導(dǎo)書中相關(guān)的計(jì)算分析題應(yīng)做不少于 4道并熟練