【正文】 集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 1 頁 共 73 頁 XXXX（中國）置業(yè)有限公司財(cái)務(wù)管理制度 第一章 總 則 第一條 為加強(qiáng) XXXX（中國）置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱集團(tuán)公司）的財(cái)務(wù)管理工作，根據(jù)《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國會(huì)計(jì)法》，參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》， 以及有關(guān)法規(guī)、政策 和 制度 ， 結(jié)合實(shí)際情況 ， 制定本制度。 第二條 XXXX（中國）及其控股分子公司和關(guān)聯(lián)公司 是 獨(dú)立法人，依法享有 民 事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任， 在其授權(quán)范圍內(nèi)自主經(jīng)營(yíng) ，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。分子公司是指 XXXX（中國）直接或間接控股的公司，關(guān)聯(lián)公司是指 XXXX（中國）不直接或間接控股的公司。 第三條 XXXX（中國）及其控股分子公司和關(guān)聯(lián)公司 必須 依法 設(shè)立會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，根據(jù)內(nèi)部 控制 制度 及授權(quán)制度規(guī)定 合理配備 合格 會(huì)計(jì)人員， 任命財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格履行崗位職責(zé)， 及時(shí)、準(zhǔn)確、真實(shí)地核算企業(yè)所發(fā)生的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，并實(shí)行有效的會(huì)計(jì)監(jiān)督。 第四條 本制度適用于集團(tuán)公司及其分子公司和關(guān)聯(lián)公司（以下簡(jiǎn)稱各公司）。 第二章 財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu) 設(shè)立 及 管理 職責(zé) 第五條 集團(tuán)公司 設(shè) 財(cái)務(wù)管理中心 ， 各分子公司及關(guān)聯(lián)公司下設(shè)財(cái)務(wù)部。 第六條 財(cái)務(wù)管理中心的職能是全面負(fù)責(zé)集團(tuán)和分子公司的財(cái)務(wù)管理、資金管理、財(cái)務(wù)指標(biāo)管理和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與調(diào)控、融資決策；負(fù)責(zé)集團(tuán)整體資金投資安排與調(diào)劑；負(fù)責(zé)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度及辦法的修訂、完善；負(fù)責(zé)匯總、編制集團(tuán)合并會(huì)計(jì)報(bào)表與集團(tuán)財(cái)務(wù)分析；指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督分子公司的所有財(cái)務(wù)管理工作；負(fù)責(zé)集團(tuán)對(duì)外財(cái)務(wù)資料的審核報(bào)送；外部審計(jì)的支持、配合；負(fù)責(zé)集團(tuán)及分子公司主要財(cái)務(wù)人員的招聘、培訓(xùn)、考核及調(diào)度。 財(cái)務(wù)管理中心對(duì)所屬分子公司及關(guān)聯(lián)公司的財(cái)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理和會(huì)計(jì)核算，制定并確保各分 子公司及關(guān)聯(lián)公司財(cái)務(wù)部貫徹執(zhí)行集團(tuán)公司的各項(xiàng)管理辦法；擬定集團(tuán)及其下屬分子公司的會(huì)計(jì)核算制度；對(duì)分子公司經(jīng)營(yíng)結(jié)果及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行認(rèn)定和評(píng)價(jià)。 第七條 分子公司及關(guān)聯(lián)公司的財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)其本公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù) 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 2 頁 共 73 頁 警與調(diào)控、融資決策與資金調(diào)度；對(duì)外投資決策的支持；公司融資渠道建設(shè)；營(yíng)運(yùn)資金管理與整體資金的預(yù)測(cè)、年度財(cái)務(wù)預(yù)算管理與控制；財(cái)務(wù)管理制度與內(nèi)部控制制度的擬定并貫徹執(zhí)行；財(cái)務(wù)分析與會(huì)計(jì)核算的審核、監(jiān)督；貫徹落實(shí)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的制度和辦法；財(cái)務(wù)部行政管控；外部關(guān)系管理。 各分子公司及關(guān)聯(lián)公司的財(cái)務(wù)部須嚴(yán)格 貫徹執(zhí)行國家的財(cái)務(wù)會(huì) 計(jì)政策法規(guī)， 在 集團(tuán)公司的 相 關(guān)規(guī)定 框架內(nèi) 制定本公司的具體實(shí)施辦法并 組織 實(shí)施 ，同時(shí)報(bào)送集團(tuán) 公司財(cái)務(wù)中心 備案，接受集團(tuán)公司的財(cái)務(wù) 中心的 監(jiān)督。 第八條 各 公司 應(yīng)不斷完善會(huì)計(jì)人員崗位責(zé)任制、內(nèi)部牽制制度、稽核制度以及原始記錄 、 計(jì)量驗(yàn)收、財(cái)產(chǎn)清查等方面的規(guī)章制度，建立健全內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制 和 科學(xué)的內(nèi)部 業(yè)務(wù)流程和操作規(guī)范。 第三章 財(cái)務(wù)管理的主要制度與辦法及其修訂 第九條 集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的制度、辦法主要有： （一）會(huì)計(jì)核算制度 （二）財(cái)務(wù)人員管理辦法 （三）預(yù)算管理辦法 （四）銷售收款管理辦法 （五）資金調(diào)配與管控辦法 （六）貨幣資金管理辦法 （七 ） 財(cái)務(wù)分析管理辦法 （八）財(cái)務(wù)檔案管理辦法 第十條 財(cái)務(wù)管理中心每 半 年對(duì)各公司進(jìn)行一次財(cái)務(wù)制度執(zhí)行情況的全面檢查，并根據(jù)檢查結(jié)果完善各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度和辦法。 第十一條 各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度和辦法的修訂調(diào)整，由集團(tuán)公司財(cái)務(wù)管理中心擬定，經(jīng) CFO 審核、 CEO 審批后方可執(zhí)行。 第四章 對(duì)外會(huì)計(jì)報(bào)表的編制 第十二條 各公司須按照國家的有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度編制各類會(huì)計(jì)報(bào)表并上報(bào)。 第十三條 外部投資者需要的會(huì)計(jì)報(bào)表應(yīng)以中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的會(huì)計(jì)報(bào)表為基 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 3 頁 共 73 頁 礎(chǔ)，按照外部投資者需要的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行轉(zhuǎn)換。 第十四條 各公司的會(huì)計(jì)報(bào)表必須及時(shí)、準(zhǔn)確和真實(shí)的反映本公司的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況。 第五章 財(cái)務(wù)檢 查與監(jiān)督 第十五條 集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心有權(quán)對(duì)各公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行檢查和監(jiān)督，確保經(jīng)營(yíng)成果真實(shí)、合法。 第十六條 集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心每半年應(yīng)對(duì)各公司進(jìn)行一次財(cái)務(wù)制度執(zhí)行情況的全面檢查，并提出書面檢查意見。具體時(shí)間可根據(jù)公司業(yè)務(wù)實(shí)際進(jìn)行安排，檢查內(nèi)容包括各分子公司會(huì)計(jì)賬務(wù)處理的規(guī)范性和各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。 第十七條 集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心每季度應(yīng)進(jìn)行一次財(cái)務(wù)預(yù)決算會(huì)議，對(duì)需結(jié)轉(zhuǎn)的收入和成本進(jìn)行提前的規(guī)劃計(jì)算；各公司每季度應(yīng)對(duì)大額的資產(chǎn)、負(fù)債和往來掛賬的費(fèi)用進(jìn)行清查、清收，確保財(cái)務(wù)預(yù)算的可靠性和會(huì)計(jì)制度執(zhí)行的嚴(yán)肅性。 第六章 附則 第十八條 本制度 的解釋權(quán)歸財(cái) 務(wù)管理中心。 第十九條 本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行。 XXXX（中國）置業(yè)有限公司 二〇〇八年二月二十五日 附件： 1. 集團(tuán)會(huì)計(jì)核算制度 2. 集團(tuán)財(cái)務(wù)人員管理辦法 3. 集團(tuán)預(yù)算管理辦法 4. 銷售收款管理辦法 5. 資金調(diào)配與管控辦法 6. 貨幣資金管理辦法 7. 財(cái)務(wù)分析管理辦法 8. 財(cái)務(wù)檔案管理辦法 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 4 頁 共 73 頁 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 5 頁 共 73 頁 附件 1 XXXX（中國）置業(yè)有限公司 會(huì)計(jì) 核算 制度 第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范 XXXX（中國）置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 集團(tuán)公司 ” ）會(huì)計(jì)核算制度 ,根據(jù) 《會(huì)計(jì)法》 、 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 及行業(yè)會(huì)計(jì)制度， 結(jié)合本 公司 的具體情況，特制定本制度。 第二條 集團(tuán)公司 會(huì)計(jì) 機(jī)構(gòu) 設(shè)財(cái)務(wù)管理中心，在總經(jīng)理和總 會(huì)計(jì)師的領(lǐng)導(dǎo)下，開展具體的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作，并對(duì)總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師負(fù)責(zé)。 各分子公司及關(guān)聯(lián)公司設(shè)財(cái)務(wù)部，在財(cái)務(wù)部經(jīng)理和總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展具體工作。分子公司及關(guān)聯(lián)公司財(cái)務(wù)部的業(yè)務(wù)受財(cái)務(wù)管理中心指導(dǎo)。 第三條 集團(tuán)公司、分子公司及關(guān)聯(lián)公司須 配備合格的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員 處 理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作。 第四條 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員須嚴(yán)格履行會(huì)計(jì)崗位職責(zé) ,遵守集團(tuán)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。 第五條 本制度適用于集團(tuán)公司、分子公司及關(guān)聯(lián)公司（以下統(tǒng)稱各公司）。 第二章 中國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的主要會(huì)計(jì)政策 第六條 本公司執(zhí)行的會(huì)計(jì)及財(cái)務(wù)制度為《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《 施工企業(yè) 會(huì)計(jì) 制度 》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等。 第七條 會(huì)計(jì)年度自公歷１月１日起至１２月３１日止。 第八條 記賬原則和方法是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，實(shí)行借貸記賬法。 第九條 公司 的會(huì)計(jì)核算以人民幣為記賬本位幣。 第十條 公司合并會(huì)計(jì)報(bào)表按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和財(cái)政部頒布的《合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定》編制。 第十一條 公司的固定資產(chǎn)按直線法計(jì)提折舊。 第十二條 存貨按實(shí)際成本計(jì)價(jià)。出租開發(fā)產(chǎn)品按直線法進(jìn)行攤銷。 第十三條 公司對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)按年末余額的 5‰計(jì) 提壞賬準(zhǔn)備。 第三章 美國公 認(rèn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的主要會(huì)計(jì)政策 第十四條 對(duì)投資者公布的合并財(cái)務(wù)報(bào)表是按照美國公認(rèn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 (US GAAP)編制的。 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 6 頁 共 73 頁 第十五條 列報(bào)及合并的基礎(chǔ)：子公司和其他受控實(shí)體均從控制權(quán)轉(zhuǎn)入集團(tuán)之日起劃入合并范圍，從控制權(quán)轉(zhuǎn)出集團(tuán)之日起停止合并。如果集團(tuán)對(duì)某子公司或其他受控實(shí)體的控制權(quán)有所喪失，合并財(cái)務(wù)報(bào)表包括的是集團(tuán)擁有控制權(quán)當(dāng)年的經(jīng)營(yíng)成果。 第十六條 會(huì)計(jì)估計(jì)的使用：按照 US GAAP 的要求編制財(cái)務(wù)報(bào)表需要管理層使用會(huì)計(jì)估計(jì)和假設(shè)。會(huì)計(jì)估計(jì)被使用，但并不僅限于以下方面：機(jī)器設(shè)備可使用年限的選擇、或有負(fù)債的計(jì)提、公允價(jià)值、收入的確認(rèn)、稅費(fèi)、預(yù)算成本及其他類似的費(fèi)用。 第十七條 金融工具的公允價(jià)值：金融工具的公允價(jià)值是金融工具在自愿的雙方之間現(xiàn)時(shí)交易的價(jià)格?，F(xiàn) 金、受限現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款、其他應(yīng)收款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)收 /付股東 /關(guān)聯(lián)方 /員工款、以及銀行貸款的賬面價(jià)值約等于它們的公允價(jià)值。 第十八條 外幣折算：會(huì)計(jì)報(bào)表折算成美元時(shí)，資產(chǎn)和負(fù)債項(xiàng)目按照期末的匯率折算，收入和費(fèi)用項(xiàng)目按照平均匯率折算，資本賬戶按照資本業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)的歷史匯率折算。 第十九條 在建房地產(chǎn)及已完工房地產(chǎn)的期末計(jì)量：在建房地產(chǎn)及已完工房地產(chǎn)均按照成本與公允價(jià)值孰低計(jì)量。 第二十條 收入的確認(rèn)：房地產(chǎn)收入按照 SFAS No. 66“房地產(chǎn)銷售會(huì)計(jì)”的要求確認(rèn)。 一、對(duì)于建造工期在小于或等于 12 個(gè)月的項(xiàng)目在每個(gè)單元銷 售結(jié)束時(shí)以交付確認(rèn)收入，在房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給購房者的時(shí)候確認(rèn)收入。只有同時(shí)滿足以下所有條件時(shí)，才可以確認(rèn)銷售： a. 雙方都受合同條款的約束 b. 所有對(duì)價(jià)均已交換 c. 所有賣方負(fù)責(zé)的融資都已做安排 d. 所有結(jié)束銷售前的條件都已實(shí)現(xiàn) e. 賣方在實(shí)質(zhì)上已不再對(duì)該財(cái)產(chǎn)有所有權(quán) f. 與所有權(quán)相關(guān)的通常的風(fēng)險(xiǎn)和收益都已轉(zhuǎn)移給買方。 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 7 頁 共 73 頁 此外，買方的初始投資和持續(xù)投資都足以完成購買此房產(chǎn)的承諾。買方的應(yīng)收款項(xiàng)，如果存在，也不會(huì)受未來的附屬關(guān)系的限制。 若不滿足以交付確認(rèn)收入的任何一個(gè)條件，收到的現(xiàn)金都應(yīng)確認(rèn)為預(yù)收賬款，而所有的相關(guān)成本仍 應(yīng)記錄在存貨中。 二、對(duì)于建造工期大于 12 個(gè)月的項(xiàng)目在滿足以下幾個(gè)條件時(shí)，在每個(gè)單元銷售結(jié)束時(shí)按照完工百分比法確認(rèn)收入。 a. 工程已經(jīng)超越了初始階段 b. 除非不能交付，否則買方不能要求退款 c. 銷售量已經(jīng)足夠確保整個(gè)項(xiàng)目不會(huì)被歸于租賃房產(chǎn) d. 售價(jià)可以收集到 e. 銷售總收入和總成本能可靠估計(jì) 如果以上條件中有一條不滿足，收到的款項(xiàng)就應(yīng)作為預(yù)收賬款，直到滿足以上所有條件，或者直到銷售完成。 第二十一條 長(zhǎng)期投資：若集團(tuán)能對(duì)被投資方施加顯著影響，集團(tuán)用權(quán)益法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。投資以成本計(jì)量，包括集團(tuán)應(yīng)享有的被投資方的凈損益的份額，再減去各項(xiàng)減值損 失。集團(tuán)在合并利潤(rùn)表中確認(rèn)其享有被投資方凈利潤(rùn)的份額。若集團(tuán)不能對(duì)被投資方施加顯著影響，這項(xiàng)投資就被劃分為其它長(zhǎng)期投資，并按照成本法核算。在被投資方宣告分配股利，并且集團(tuán)認(rèn)為這項(xiàng)股利可收到的時(shí)候，才會(huì)確認(rèn)投資收益。集團(tuán)定期評(píng)估成本法下投資的賬面價(jià)值，任何投資價(jià)值的損失都會(huì)被劃為投資減值損失。 第二十二條 所得稅：采用債務(wù)法核算所得稅 第二十三條 廣告費(fèi)用：按照 Statement of Position No. 937“廣告費(fèi)的報(bào)告”的規(guī)定，廣告費(fèi)用在發(fā)生時(shí)，或在廣告第一次播出時(shí)，就應(yīng)費(fèi)用化。 第二十四條 按照 SFAS No. 13“租賃會(huì)計(jì) ”的規(guī)定，租賃在開始之日就應(yīng)劃分為融資租賃或經(jīng)營(yíng)租賃。對(duì)于承租人，滿足以下任一個(gè)條件，都應(yīng)作為融資租賃核算： a. 租賃合同到期時(shí)，出租物的所有權(quán)將轉(zhuǎn)移給承租人 b. 有折扣交易選項(xiàng) c. 租期占出租物預(yù)計(jì)剩余使用壽命的 75%以上 中管 網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 8 頁 共 73 頁 d. 最低租賃付款額的現(xiàn)值占出租物公允價(jià)值的 90%以上。 融資租賃的計(jì)量，就如取得了該項(xiàng)資產(chǎn)一樣，在租賃開始之時(shí)就有權(quán)利與義務(wù)的約束。 其他所有的租賃都作為經(jīng)營(yíng)租賃核算，經(jīng)營(yíng)租賃下的租金在發(fā)生時(shí)就費(fèi)用化。 第二十五條 商譽(yù)及無形資產(chǎn)：商譽(yù)是收購時(shí)投資成本超過可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的部分。 SFAS No. 142 “商 譽(yù)及其他無形資產(chǎn)”要求至少每年在會(huì)計(jì)報(bào)告單位（營(yíng)業(yè)分部或者營(yíng)業(yè)分部的下一個(gè)級(jí)別）層級(jí)上對(duì)商譽(yù)進(jìn)行減值測(cè)試。商譽(yù)減值測(cè)試包括兩個(gè)步驟。第一步是將報(bào)告單位包括商譽(yù)在內(nèi)的賬面價(jià)值和公允價(jià)值進(jìn)行比較。公允價(jià)值通常是由此報(bào)告單位預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值確定的。如果賬面價(jià)值大于公允價(jià)值，商譽(yù)就可能發(fā)生了減值。在這種情況下，公司就進(jìn)行商譽(yù)減值測(cè)試的第二個(gè)步驟，以確認(rèn)減值損失。報(bào)告單位的公允價(jià)值按照與分