【正文】 ...................................................................... 19 獲取信息的媒體選擇分析 ....................................................................................................... 20 第五部分 綜 述 .................................................................................................................. 21 前 言 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的前期應(yīng)對(duì)地塊的價(jià)值，投資開(kāi)發(fā)的環(huán)境，市場(chǎng)供求狀況，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種變量進(jìn)行分析和研究，以便對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)以回避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)此，信達(dá)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目作 為渭南市規(guī)模最大、位置最核心的復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)槠淇?戶(hù)需求的特殊性，利益協(xié)調(diào)的多樣性和開(kāi)發(fā)商贏利模式的不確定性，很有必要在本項(xiàng)目正式開(kāi)發(fā)運(yùn)作前期進(jìn)行一次全面的市場(chǎng)調(diào)查和定位研究。本次的調(diào)查與研究其作用僅限于為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)決策及后期運(yùn)營(yíng)決策尋求依據(jù)。 通過(guò)此次市場(chǎng)調(diào)研，我們 對(duì)渭南市區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、零售業(yè)狀況、商業(yè)物業(yè)投資者、 經(jīng)營(yíng)者、目標(biāo)消費(fèi)者及相關(guān)媒體等方面 信息有一個(gè)全面掌握，從而一舉取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)的成功。 本報(bào)告是本次市場(chǎng)調(diào)研系列報(bào)告的一部分，是對(duì)渭南市 323位準(zhǔn)投資者進(jìn) 行問(wèn)卷調(diào)查及溝通交流后進(jìn)行的數(shù)據(jù)分析及匯總，通過(guò)本報(bào)告可以使我們初步了解投資者的投資意向、基本投資狀況及其部分投資者的個(gè)人信息，為本案的產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)組合、功能劃分定位及營(yíng)銷(xiāo)策略的制定提供依據(jù)。 基本情況 調(diào)研目的： 了解渭南市投資者的投資意向、基本投資狀況等相關(guān)信息 調(diào)研區(qū)域： 渭南市臨渭區(qū) 調(diào)研對(duì)象： 渭南市 準(zhǔn)投資者 調(diào)研時(shí)間： 20xx年 5月 20— 26日 調(diào)研結(jié)果： 此次共進(jìn)行 350位受訪(fǎng)者調(diào)研，其中有效問(wèn)卷 323份 第一部分 投資概況分析 投資環(huán)境概況分析 商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā) 展所必須依賴(lài)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技等外部條件的總稱(chēng)。按照尼古拉斯斯特恩對(duì)于投資環(huán)境的解釋?zhuān)顿Y環(huán)境主要是指現(xiàn)在和未來(lái)影響投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益的政策、制度和行為環(huán)境。投資環(huán)境主要關(guān)注的是制度、管理、政策、穩(wěn)定以及基礎(chǔ)設(shè)施。 進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資就如同種下一棵樹(shù)，而投資環(huán)境就是養(yǎng)育樹(shù)木并決定其生死的土壤。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行分析，是商業(yè)地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)的第一步，只有確認(rèn)了投資環(huán)境的健康和穩(wěn)定，此后的市場(chǎng)研究和地塊選擇才能開(kāi)始。 從市場(chǎng)表面反映出的情況看， 商業(yè)地產(chǎn) 投資熱潮是由于投資的高回報(bào)決定的。如果作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象 分析主要有以下幾個(gè)方面的原因： 一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的快速發(fā)展。 只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，老百姓手里有錢(qián)了，才能產(chǎn)生大量的消費(fèi)，并促使商業(yè)的繁榮。而商業(yè)零售市場(chǎng)的良好表現(xiàn)直接決定了市場(chǎng)對(duì)商業(yè)用房的大量需求； 二是老百姓目前手里 1 萬(wàn)億的存款與投資渠道少的矛盾 ，對(duì)中國(guó)的老百姓來(lái)說(shuō)，股票等投資渠道也就是改革開(kāi)放以來(lái)才出現(xiàn)的，而“一鋪養(yǎng)三代”的觀(guān)念卻是根深蒂固的，當(dāng)然自去年 9月華爾街金融風(fēng)暴引發(fā)的全球金融危機(jī)，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)打擊是相當(dāng)深遠(yuǎn)的，雖然老百姓的 1萬(wàn)億存款仍在手上，但老百姓對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期卻變得保守，對(duì)投資也變得更加謹(jǐn)慎， 如何才能有效激發(fā)老百姓的投資熱情，是本項(xiàng)目考驗(yàn)的關(guān)鍵； 三是股票等投資市場(chǎng)的長(zhǎng)時(shí)間低迷以及銀行的連續(xù) 3 次降息，使大量資金尋找投資出口；四是城市大規(guī)模改造以及城市化進(jìn)程的加快 ，一方面導(dǎo)致了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)陳舊商鋪的消失，另一方面引發(fā)了因新居住區(qū)誕生而配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滯后形成的供求關(guān)系的矛盾，這兩方面直接形成了對(duì)商業(yè)用房的大量租賃需求； 五是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。 第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展促使 商業(yè)地產(chǎn) 需求增加。眾多的國(guó)際及國(guó)內(nèi)知名品牌產(chǎn)品進(jìn)駐渭南市，由此不難看出市場(chǎng)對(duì)商業(yè)用房的巨大需求量。 投資市場(chǎng)概況分析 近年來(lái)，渭南市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模 不斷擴(kuò)大，城市化建設(shè)進(jìn)一步提速， 20xx 年全市有資質(zhì)等級(jí)的建筑施工企業(yè) 93 個(gè)，完成施工產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) % ；房屋施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，房屋竣工面積 ，增長(zhǎng) % 。 建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額 ，增長(zhǎng) %。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 ，同比增長(zhǎng) %。全市商品房銷(xiāo)售額 ，增長(zhǎng) %，房屋銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。在全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中 ,基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域投資完成，增長(zhǎng) %，占城鎮(zhèn)投資的 %，其中水利、環(huán)保和公共設(shè)施管理業(yè)完成投資 ，增長(zhǎng) %，公路建設(shè)投資完成 ，增長(zhǎng) %。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“兩平一旺一快”的趨勢(shì)，即“房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資增速平穩(wěn)，商品房平均價(jià)格漲幅平穩(wěn)，居民購(gòu)房有效需求旺盛，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度加快”。全市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)全年完成總投資 ，施工面積 ，新開(kāi)工 ，竣工 134萬(wàn)平方米，人均住房面積由 20xx年的 21平方米提高到 25平方 米 。 目前全市在售樓盤(pán)約 20 余個(gè)，其中 8０％的樓盤(pán)都附有商鋪 ，在建在售商業(yè)總面積約39萬(wàn) 平方米 （包 括本項(xiàng)目的 15萬(wàn)平方米） ， 主要 集中 在 東風(fēng) 大街、 朝陽(yáng) 大街、 樂(lè)天 大街 、勝利大街、民生路、西岳路、金水路、杜化路、倉(cāng)程路、三賢路 及 高新區(qū) 沿線(xiàn) ； 除了本案規(guī)劃商業(yè)總面積約 15萬(wàn)平方米的地塊外，位于倉(cāng)程路的西北邊的在建項(xiàng)目新洲地產(chǎn)地塊，其商業(yè)總面積約 12 萬(wàn)平方米；位于民生街與沋西大道十字的海興錦繡花園商業(yè)裙樓，其商業(yè)總面積約 ，位于朝陽(yáng)路與金水路交匯處的金水園（商業(yè)裙樓），其商業(yè)總面積約 等等。 隨 著城市發(fā)展的加速，近年來(lái)，渭南市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)也進(jìn)一步提速， 08 年已啟動(dòng)的項(xiàng)目有 榮發(fā) 建材 家居城 、 祥和 建材 家居城 、 燕興 汽車(chē)城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。 綜上所述，渭南市近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)日趨繁榮，特別是沿街商鋪類(lèi)物業(yè)，趨于飽和，后期必將出現(xiàn)大量商鋪已售但無(wú)人承租現(xiàn)象，現(xiàn)在朝陽(yáng)大街西段等地已出現(xiàn)部分的空置，尤其是東風(fēng)大街西段、朝陽(yáng)大街西段、高新區(qū)一帶將會(huì)更加嚴(yán)峻，而大型商業(yè)物業(yè)及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目在近期一、二年以后將有較多項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將加劇。 投資產(chǎn)品總體分析 通過(guò)前期市場(chǎng)調(diào)研及與部分投資者、經(jīng)營(yíng)者的溝通 ，目前，渭南市商業(yè)地產(chǎn)投資主要以街鋪投資為主，約占 50%投資者選擇沿街商鋪，其中前期開(kāi)發(fā)的大型住宅項(xiàng)目沿街商鋪是投資的重點(diǎn)，如東風(fēng)大街沿線(xiàn)的豪潤(rùn) 御城 沿街商鋪，金水路沿線(xiàn)的金水花園、 北歐青年公寓沿街商鋪，倉(cāng)程路沿線(xiàn)的新洲地產(chǎn)沿街商鋪，人民街沿線(xiàn)的人民街綜合市場(chǎng)沿街商鋪等。隨著市政道路的不斷完善，小區(qū)住戶(hù)的逐漸增加，雖仍有部分空置，但商鋪的整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，租金日益提升，投資價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，更多投資者看重的是長(zhǎng)遠(yuǎn)的收益率及房產(chǎn)的保值性、升值性。 近幾年，隨著本地舊城改造力度的加大，城區(qū)主要路段均出現(xiàn)大量沿街商鋪， 其中多數(shù)為新建住宅項(xiàng)目的配套商業(yè)裙樓或底層商鋪，主要以豪潤(rùn) 御城 、金水花園、新洲地產(chǎn)、 海興錦繡花園、 人民街綜合市場(chǎng)、 麗領(lǐng)公寓、嘉和小區(qū)、鑫城旺座、鑫成國(guó)際、時(shí)代星苑、輕工大廈、北歐青年公寓、朝陽(yáng)華廈、百合園、錦繡苑、盈田陽(yáng)光商業(yè)休閑廣場(chǎng)、建設(shè)局商住樓等項(xiàng)目為代表。此類(lèi)商鋪多處于城市核心地帶，物業(yè)價(jià)值較高。 從整體規(guī)?？?，本地沿街商鋪市場(chǎng)供應(yīng)量較大，而承租市場(chǎng)需求量無(wú)較大提升。尤其是自去年 9月華爾街金融風(fēng)暴引發(fā)的全球金融危機(jī)后 ，商鋪空置率增加，逐漸影響投資者的投資信心。 本地投資者對(duì)統(tǒng)一物業(yè)下商場(chǎng)物業(yè)，實(shí)體分割 商鋪或虛擬分割商鋪的概念還不夠清晰。前期投入市場(chǎng)的相關(guān)類(lèi)似項(xiàng)目較少，只有雙元商場(chǎng)內(nèi)部 1 層有部分實(shí)體采取分割商鋪銷(xiāo)售模式。 本地的寫(xiě)字樓及酒店式化公寓項(xiàng)目數(shù)量不多，市場(chǎng)不活躍，造成本地投資者對(duì)以上兩類(lèi)房地產(chǎn)投資產(chǎn)品欠缺了解，且投資的熱情不高，需一定的推廣、引導(dǎo)，激發(fā)其投資購(gòu)買(mǎi)的欲望。