【正文】 續(xù)降溫也使購房者出售住房，或者通過抵押住房來獲得融資變得困難。這樣的局面導(dǎo)致了大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價(jià)，大面積虧損，引發(fā)了次貸危機(jī)。美國次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)風(fēng)暴的發(fā)生，雖然從表面上看，是因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化、銀行風(fēng)險(xiǎn)控制不力導(dǎo)致的，然而我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款過程中這些問題并不是特別明顯，但是美國次貸危機(jī)的誘因卻與我國商業(yè)銀行業(yè)存在的問題基本相同：房價(jià)高，房地產(chǎn)泡沫的不斷膨大，利率的不斷上升。由于房地產(chǎn)貸款在我國銀行信貸資產(chǎn)中比重較大，嚴(yán)峻的形勢(shì)要求我們必須正視此次美國次貸危機(jī)帶給我們的警示，以保證我國銀行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)和諧發(fā)展。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，人們購房的需求也日益增加，而且現(xiàn)在房價(jià)不斷的上漲，導(dǎo)致商業(yè)銀行的貸款量增大，給我國的住房抵押貸款市場(chǎng)帶來重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，確保我國住房抵押貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展，為能有效維護(hù)我國商業(yè)銀行業(yè)良好的發(fā)展，對(duì)我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并尋找有效地措施來防止不利事件的發(fā)生，對(duì)于中國是一個(gè)迫切而又十分重要的新課題。本文的研究目的是在我國商業(yè)銀行的相關(guān)政策下，正視我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀，對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并有針對(duì)性的研究相關(guān)的對(duì)策。從信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)政策風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)這八個(gè)方面分析我國商業(yè)銀行住房抵押貸款存在的隱患，并針對(duì)這八個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的研究提出了相應(yīng)的防范措施。1）了解我國住房抵押貸款的內(nèi)容及現(xiàn)狀。2）結(jié)合了解的內(nèi)容分析我國住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)。3）針對(duì)分析出的我國住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)，我國應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取的措施。5）了解美國次貸危機(jī)及其對(duì)我國住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展的啟示。6）說說自己對(duì)我國住房抵押貸款發(fā)展的建議。III前言本文通過規(guī)范分析與實(shí)證研究相結(jié)合、 國際比較的方法對(duì)我國個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展及存在的問題進(jìn)行綜合性研究：1）搜集數(shù)據(jù)，根據(jù)數(shù)據(jù)做出表格，并且根據(jù)表格進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀與趨勢(shì)。 2）根據(jù)收集的相關(guān)資料，歸納、分析個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)存在問題的種類及原因，并且研究解決措施。3）利用個(gè)案分析法，舉例法等，說明特殊性。4）歸納總結(jié)，說明共性。商業(yè)銀行住房貸款理論商業(yè)銀行住房抵押貸款的研究狀況國外研究狀況國內(nèi)研究狀況商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀商業(yè)銀行住房抵押貸款面臨的問題信用風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)政策風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展商業(yè)銀行住房抵押貸款的對(duì)策及建議3相關(guān)理論與文獻(xiàn)綜述2相關(guān)理論與文獻(xiàn)綜述住房抵押貸款又稱住房按揭貸款，是指借款人由于自有資金不足，以所購買的住房為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的長期貸款，并承諾按期償付貸款本息。住房抵押貸款主要包括以下三類：第一，政策性個(gè)人住房貸款，主要為住房公積金貸款，第二，自營性商業(yè)個(gè)人住房貸款，按揭貸款是其中的典型形式。第三，個(gè)人住房組合貸款，即政策性和自營性兩種貸款方式相結(jié)合的貸款方式。住房抵押貸款，實(shí)際上是指用客戶已經(jīng)有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種，有區(qū)別于二手樓置業(yè)貸款和一手樓貸款，在于客戶已經(jīng)擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，而不是即將擁有。抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規(guī)明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允許的，要求抵押房屋貸款的用途?？顚Ｓ?，并接受貸款發(fā)放方以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)，銀行有權(quán)追回貸款。1）借款人貸前填寫居民住房抵押申請(qǐng)書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明；借款擔(dān)保人的營業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件；借款人具有法律效力的身份證明；符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明；抵押房產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告書、鑒定書和保險(xiǎn)單據(jù)；購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件；貸款銀行要求提供的其他文件或材料。2）銀行對(duì)借款人的貸款申請(qǐng)、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。3）借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險(xiǎn)單或有價(jià)證券交銀行收押。4）借貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。5）貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對(duì)借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。6）貸款結(jié)清，貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。①正常結(jié)清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結(jié)清貸款；②提前結(jié)清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請(qǐng)，由銀行審批后到指定會(huì)計(jì)柜臺(tái)進(jìn)行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。5相關(guān)理論與文獻(xiàn)綜述用于支持個(gè)人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、大修住房，其主要產(chǎn)品是抵押加階段性保證個(gè)人住房貸款，即通常所稱個(gè)人住房抵押貸款。具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人，在中國大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人。借款人必須同時(shí)具備下列條件：（1）有合法的身份；（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；（3）有合法有效的購房合同；（4）以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價(jià)款30%的首付款；（5）已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價(jià)值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi)；（6）能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；（7）貸款行規(guī)定的其他條件。最高為所購（大修）住房全部價(jià)款或評(píng)估價(jià)值（以低者為準(zhǔn)）的80%；貸款期限一般最長不超過30年。從中國的民事立法來看，我國的房產(chǎn)抵押貸款登記制度還存在著很多的不完善，顯然這還沒有做到一定的重視程度，那么，如何才能完善房產(chǎn)抵押貸款登記制度呢，兩個(gè)方面：（1）房產(chǎn)抵押貸款登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一房產(chǎn)抵押貸款的登記需要按照兩個(gè)原則：登記機(jī)關(guān)的司法性質(zhì)和登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。調(diào)研過很多國家，得出結(jié)論是：房產(chǎn)權(quán)屬登記基本上是由房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一辦理登記，房產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)都是司法機(jī)關(guān)，那么，登記行為屬于司法行為，具有很強(qiáng)的法律效力，我國《擔(dān)保法》第42條對(duì)各種不同抵押物的相應(yīng)登記部門作了規(guī)定：以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，登記機(jī)關(guān)為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門。授權(quán)縣級(jí)以上地方人民政府是為了VII相關(guān)理論與文獻(xiàn)綜述與《城市房地產(chǎn)管理法》第61條的規(guī)定保持一致，目的是維護(hù)法律的統(tǒng)一性。而《城市房地產(chǎn)管理法》之所以沒有明確規(guī)定城市房地產(chǎn)抵押的登記部門，是因?yàn)槿珖鞯貙?shí)行的房地產(chǎn)管理體制不完全相同，實(shí)行房產(chǎn)地產(chǎn)分管體制，房產(chǎn)地產(chǎn)合一的管理體制等等，各不一致。這種狀況就使各登記機(jī)關(guān)無章可循，各行其是，為各類虛假登記開了方便之門，極大地影響了抵押登記的權(quán)威性，此后必然涉及到土地政策的貫徹，甚至阻礙中國房產(chǎn)的發(fā)展，政府的形象和威信。（2）房產(chǎn)抵押貸款登記審查內(nèi)容不統(tǒng)一房產(chǎn)抵押貸款登記的意義在于房產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示和公信，其目的是使社會(huì)公眾相信該登記權(quán)利而為交易行為，維護(hù)交易安全，而不是對(duì)抵押合同的效力進(jìn)行確認(rèn)。因此，房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)在受理抵押當(dāng)事人的登記申請(qǐng)后，只能在自己的職責(zé)范圍內(nèi)就申請(qǐng)的形式進(jìn)行審查，而不能超越登記權(quán)限對(duì)合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行審查，更不可以利用職權(quán)強(qiáng)制收費(fèi)或指令當(dāng)事人到其指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行 資產(chǎn)評(píng)估，搞壟斷經(jīng)營，損害抵押當(dāng)事人的利益。當(dāng)前的房地產(chǎn)抵押登記過程中，存在著種種不合理的現(xiàn)象，其中房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)不適當(dāng)?shù)匦惺构珯?quán)力，造成對(duì)私權(quán)利的侵犯就是主要表現(xiàn)。總之，房地產(chǎn)抵押制度是擔(dān)保物權(quán)制度的重點(diǎn)，而由于我國尚無完善的民事基本法，現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)登記的規(guī)定往往有語焉不詳之感，不合理之處頗多。因此，要完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)抵押登記制度，必須從立法的高度來考慮，以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序的要求，以期提高我國登記的公信力、進(jìn)一步保護(hù)債權(quán)、保障交易安全、減少房地產(chǎn)糾紛。在新《物權(quán)法》出臺(tái)的情況下，我們更急切期待我國有關(guān)房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)單行法律的早日出臺(tái)，并期待中國《民法典》的早日公布與實(shí)施。個(gè)人住房抵押貸款最初起源于19世紀(jì)的英國，到20世紀(jì)初已作為一種主要的住房金融工具在美國和歐洲其它國家得到廣泛發(fā)展。由于國外開辦時(shí)間長，目前個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)育已非常成熟，并已成為金融領(lǐng)域中一個(gè)極為重要的組成部分。以美國為例，個(gè)人住房抵押貸款余