【正文】 是吸引客戶的主要因素。▲ 主要以居住類型為主，存在投資客戶，但是所占的比例不大。未來(lái)北區(qū)土地供應(yīng)量和開發(fā)量：由于北區(qū)可開發(fā)土地十分有限，未來(lái)北區(qū)的城市框架將向港口方向拓展，房地產(chǎn)發(fā)展格局將向港口方向發(fā)展和進(jìn)行舊城區(qū)改造工程。目前大信新都匯已經(jīng)在大信新都匯在東明橋河的對(duì)岸購(gòu)買下996畝用地，項(xiàng)目名海岸家園，于3月18日開售，價(jià)格由3200－3500元/㎡.此外還打聽到番禺一家地產(chǎn)商亦在此附近購(gòu)買下一幅地皮，略比大信新都匯那幅地小。未來(lái)一兩年內(nèi)延?xùn)|明橋方向?qū)⒂袃蓚€(gè)大項(xiàng)上市。北區(qū)目前物業(yè)類型分析北區(qū)調(diào)查統(tǒng)計(jì)的已售和在售樓盤共十六個(gè)項(xiàng)目，其中純?yōu)槎鄬禹?xiàng)目共有十個(gè)，小高層與多層混合型項(xiàng)目共有五個(gè)，純?yōu)樾「邔禹?xiàng)目?jī)H一個(gè)。此外，還有兩個(gè)別墅項(xiàng)目，分別為清溪?jiǎng)e墅、和永怡公司開發(fā)少量別墅，逐漸向小高層發(fā)展成為一種趨勢(shì)，開發(fā)商由于地價(jià)上漲（特別是好地段）而通過(guò)增大容積率追加利潤(rùn)，目前不少消費(fèi)者認(rèn)為帶電梯的洋房檔次更高，住電梯洋房是身份的體現(xiàn)。按樓價(jià)劃分檔次，多層樓價(jià)：低檔2500元/㎡，中檔2850元/㎡，高檔3250元/㎡；小高層樓價(jià)：最低價(jià)格3000元/㎡，其次有3250元/㎡、3450元/㎡、3600元/㎡不等。● 東區(qū)板塊東區(qū)片區(qū)的總體特征市政規(guī)劃配套完善：孫文東路片區(qū)緊靠中山政治文化中心，成為中山的行政、文化、經(jīng)濟(jì)中心、配套完善而且居住環(huán)境相對(duì)優(yōu)越，許多人把在東區(qū)購(gòu)房睇成是“有面子”的事情，在中山房地產(chǎn)潛在消費(fèi)狀況調(diào)查表明，%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于排名第二的原北區(qū)（%），從調(diào)查顯示，中山消費(fèi)者很注重房屋地段，對(duì)價(jià)格和生活配套設(shè)施則較為關(guān)注，而對(duì)交通狀況，小區(qū)規(guī)劃和戶型的關(guān)注度相對(duì)較低。市政規(guī)劃東移帶動(dòng)開發(fā)：中山城區(qū)逐漸東移，火炬開發(fā)區(qū)將成為中山城市的副中心，因此中山城區(qū)的城市框架大大地?cái)U(kuò)大，隨著市政規(guī)劃利好，眾多政府機(jī)構(gòu)向東轉(zhuǎn)移，市政配套迅速完善起來(lái)，而目前中山老城區(qū)的土地已經(jīng)成為稀缺資源，可開發(fā)利用的土地已經(jīng)很少，住宅頂目只有轉(zhuǎn)向周邊區(qū)域，從興中道以東區(qū)域已成為中山房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。附注：東區(qū)的樓房供應(yīng)量在眾多區(qū)域中居首位，市場(chǎng)上的需求量旺盛，但近年來(lái)也存在不少滯銷樓房，如東逸豪庭、半山翠苑、富豪山莊、荔景灣豪苑等。此外還有新開發(fā)的樓房，如頤和山莊、彩云居、高云臺(tái)等。市場(chǎng)上的需求量東區(qū)是中山政治文化中心，成為中山的行政、文化、經(jīng)濟(jì)中心、配套完善而且居住環(huán)境相對(duì)優(yōu)越，許多人把在東區(qū)購(gòu)房睇成是“有面子”的事情。正因?yàn)榈囟蝺?yōu)勢(shì)，不僅成為消費(fèi)者的熱門追捧的置業(yè)之地，而且吸引眾多房地產(chǎn)商入駐，市場(chǎng)上體現(xiàn)出了供需兩旺的局面。但今年以來(lái)，東區(qū)房地產(chǎn)銷售速度明顯放慢，變相降價(jià)促銷手法多樣，整體上東區(qū)呈現(xiàn)出市場(chǎng)飽和的跡象。隨著東區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年來(lái)的發(fā)展，市場(chǎng)上消化一定的客戶；房屋供應(yīng)量居高不下，房?jī)r(jià)相對(duì)高昂，而且相當(dāng)部分是大房型面積，樓房的總價(jià)高，導(dǎo)致與客戶消費(fèi)能力，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不相符合；東區(qū)一兩年來(lái)，小樓盤在市場(chǎng)上所占的比例居多，小樓盤不可克制的一個(gè)問(wèn)題是后期管理的投入與收益的矛盾比較突出，加上小區(qū)內(nèi)可塑造的綠化、休閑娛樂(lè)的空間少，理性的消費(fèi)者或二次置業(yè)的客戶考慮購(gòu)買的可能性較少；東區(qū)市政工程向東移的趨勢(shì)，降低其地段價(jià)值，同時(shí)周邊郊區(qū)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸成熟，在性價(jià)比的基礎(chǔ)上，選擇的空間更多。以上因素是東區(qū)目前房地產(chǎn)銷化放慢的主要原因。東區(qū)與北區(qū)相比較，反而北區(qū)所占的優(yōu)勢(shì)更多，原因是北區(qū)教育體系帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展更加持久。東區(qū)樓房需求特征：▲ 本區(qū)域的地段是吸引客戶的主要因素▲ 客戶構(gòu)成中，聚集政府部門或事業(yè)單位的公務(wù)員，中山市本地居民，外地來(lái)駐在中 山辦事的派安差，鎮(zhèn)區(qū)有強(qiáng)烈愿望向往城市居住的居民。▲ 地緣性較強(qiáng)，大多數(shù)是在附近居住和工作的人群?！?近年來(lái)東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求，需要更加細(xì)分市場(chǎng)。如彩云居、康星頓、頤和山莊、水云軒等都有目的性地針對(duì)市場(chǎng)某一類客戶群，而設(shè)計(jì)出富有個(gè)性的產(chǎn)品。未來(lái)東區(qū)土地供應(yīng)量和開發(fā)量東區(qū)城市架構(gòu)將向火炬開發(fā)區(qū)和博愛路方向延伸，目前市政工程大量東移，目的就是使城市的輻射覆蓋更大的范圍。在東區(qū)與火炬區(qū)的交界處，可開發(fā)的土地面積比較大，其中內(nèi)蒙古自治區(qū)地產(chǎn)商家鄂爾多斯已經(jīng)在綠茵麗都購(gòu)買下一幅地皮，目前處于前期規(guī)劃階段。在博愛路方向，除沿博愛路兩邊集中了幾家房地產(chǎn)外，向博愛路朝南方向可開發(fā)的空間也比較大，其中有代表性房地產(chǎn)商就是昌生地產(chǎn)，等開發(fā)完金葉豪苑后，將于此范圍內(nèi)開發(fā)一個(gè)160多畝的項(xiàng)目。東區(qū)目前物業(yè)類型分析東區(qū)調(diào)查統(tǒng)計(jì)已售和在售二十六個(gè)項(xiàng)目中，高層項(xiàng)目占三個(gè)，小高層項(xiàng)目占十三個(gè)，多層項(xiàng)目占七個(gè)，多層和小高層混合型項(xiàng)目占三個(gè)，其中多層項(xiàng)目多數(shù)屬早期開發(fā)。東區(qū)開發(fā)的樓盤建設(shè)用地的規(guī)模普遍不大，而容積率幾乎都超過(guò)2，小區(qū)內(nèi)的活動(dòng)空間配備不足，㎡相匹配。樓房?jī)r(jià)格按近三年劃分，多層：低價(jià)2100元/㎡，占的份額很小，中檔價(jià)位3000元/㎡，高檔價(jià)位3500元/㎡；小高層或高層：低價(jià)位3000元/㎡，中檔價(jià)位3600元/㎡，高價(jià)位4100元/㎡，其中東區(qū)中檔價(jià)位的樓房數(shù)量偏多?！?博愛路板塊博愛路片區(qū)的總體特征博愛路聚集的樓房素質(zhì)均比較高，被大多數(shù)人們認(rèn)定為高檔樓群。之所以被認(rèn)為高檔樓群，有如下幾大優(yōu)勢(shì)：地理位置的優(yōu)勢(shì)，博愛路是中山的三大交通主干道，交通非常方便，博愛路可以直接連通東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)，連接南部各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的桂山公路也與博愛路交接；自然資源的優(yōu)勢(shì)，該地段匯聚了孫文公園、中國(guó)電信公園、紫馬嶺公園、長(zhǎng)江旅游風(fēng)景區(qū)、沿博愛路兩路邊的寬闊的綠色長(zhǎng)廊等良好的自然條件；高檔配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)，中山市名校中山市第一中學(xué)高中部，博文學(xué)校，中山市體育館，全面健身廣場(chǎng)，中山市文化藝術(shù)中心，大型休閑活動(dòng)廣場(chǎng)等；知名房地產(chǎn)公司推動(dòng)，集中打造高端產(chǎn)品。例如雅居樂(lè)、盈豐創(chuàng)建、新龍基等知名地產(chǎn)公司?！?西區(qū)板塊西區(qū)片區(qū)總體特征西區(qū)交通便捷，主要交通干線有105國(guó)道，廣珠公路，博愛路，岐江公路，中山一路，富華大道等，交通樞紐有市汽車站、市長(zhǎng)途汽車站、市公共汽車站，構(gòu)成立體交通網(wǎng)絡(luò)，是外地進(jìn)入中山市區(qū)的要沖之一，又是中山商貿(mào)對(duì)外輻射的一個(gè)重要區(qū)域。因而其地段形成獨(dú)具特色的經(jīng)濟(jì)，目前西區(qū)飲食商戶有130多家，汽車經(jīng)銷商戶30多家，貨運(yùn)物流商戶50多家，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，大型的綜合性批發(fā)市場(chǎng)和商業(yè)廣場(chǎng)20多家；為配套商業(yè)發(fā)展，西區(qū)還擁有富華酒店，國(guó)際酒店，富洲酒店等多家酒店，中山蘭桂坊酒吧街也聚集中山多家知名酒吧，成為中山市民生意洽談、休閑娛樂(lè)的一大去處。西區(qū)與其它區(qū)域相比，商業(yè)前景更為看好，這是各業(yè)界普遍認(rèn)同的。商業(yè)繁榮所帶來(lái)巨大的經(jīng)商人流和就業(yè)人口，意味著巨大的住房需求和投資機(jī)會(huì)。從西區(qū)現(xiàn)有住房數(shù)量來(lái)看，西區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到一個(gè)市場(chǎng)飽和點(diǎn)。沙朗于1999年劃歸入西區(qū)，行政上沙朗歸屬西區(qū)，但中山市本地居民的觀念上卻依然把沙朗看成一個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，而且對(duì)沙朗落后面貌的印象在短時(shí)間內(nèi)難以消除。伴隨著沙朗經(jīng)濟(jì)、治安、衛(wèi)生等各方面建設(shè)都搞上來(lái)，才能消除人們的偏見。西區(qū)的需求量西區(qū)原先是中山城市的郊區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)和其它產(chǎn)業(yè)一樣基本上是一片空白，因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)北區(qū)、東區(qū)發(fā)展較滯后，從西區(qū)現(xiàn)有房屋的數(shù)量可見這一事實(shí)，西區(qū)是從去年以來(lái)，商品房才出現(xiàn)較大的供應(yīng)量。與其它區(qū)域相比原西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量處于一種不溫不火的狀態(tài)，早期長(zhǎng)洲實(shí)業(yè)開發(fā)的一系列工程，其中有不少屬于安居工程，能夠真正證明長(zhǎng)洲實(shí)業(yè)開發(fā)成功，只能以翠景灣為例子。另外在西區(qū)還有兩個(gè)外地進(jìn)入的房地產(chǎn)商，分別為港資項(xiàng)目柏景臺(tái)和珠海投資的項(xiàng)目藍(lán)波灣，而這兩個(gè)樓盤卻戲劇性地出現(xiàn)了滯銷狀態(tài)。同一地段的另外兩個(gè)樓盤如日升華庭和瑞安花園卻由于價(jià)格比較低，推出市場(chǎng)很快就被消化掉。西區(qū)的另一端市場(chǎng)城鄉(xiāng)結(jié)合部沙朗，沙朗居民集中居住的面積雖然并不是很大，但沙朗已售的商品住房和在售的商品住房數(shù)量并不比原西區(qū)少。隨著西南板塊的撬動(dòng)和配套設(shè)施的日益完善，西區(qū)整體居住環(huán)境將有較大的變化，同樣人們選擇在西區(qū)置業(yè)的觀念將會(huì)有較大的改觀。西區(qū)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好。總結(jié)西區(qū)需求的特征：▲ 原西區(qū)最大的目標(biāo)客戶主要是附近的個(gè)體工商戶和在此工作的人群，西區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和其它產(chǎn)業(yè)基本上同時(shí)發(fā)展起來(lái)的，而房地產(chǎn)具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，早期這類目標(biāo)客戶群的消費(fèi)能力，大多數(shù)只能處于“安居”的水平，因而早期房?jī)r(jià)以中低水平比較容易比市場(chǎng)接受?！?雖然西區(qū)與石岐區(qū)僅一河之隔，而且緊鄰繁榮市區(qū)，但中山市本地居民，如石岐區(qū)，東區(qū)的居民選擇西區(qū)置業(yè)始終所占的比例不大。▲ 西區(qū)商業(yè)氛圍良好，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入自住型和投資型兩相活躍的良好局面?！?市場(chǎng)細(xì)分工作做得更細(xì)，小戶型和大戶型產(chǎn)品錯(cuò)位組合，既適合不同層次客戶群需求，又避免過(guò)激的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)西區(qū)土地供應(yīng)量和開發(fā)量西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較慢，可供開發(fā)的土地多，朝南至博愛路一帶，長(zhǎng)洲實(shí)業(yè)擁有一幅土地，但面積不是很大，大概60畝左右。此外長(zhǎng)洲實(shí)業(yè)在翠景灣背后，獅窯河對(duì)崖儲(chǔ)備大量土地，同時(shí)了解到，未來(lái)西區(qū)辦事處將搬遷于此，未來(lái)幾年內(nèi)這是西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。在彩虹規(guī)劃區(qū)，今年九月份掛牌出讓兩幅商住用地，㎡，㎡。㎡這幅用地已經(jīng)由寶麗房地產(chǎn)發(fā)展有限公司買下。在金沙花園附近，金怡苑房地產(chǎn)公司已經(jīng)購(gòu)買下一幅商住用地，面積大約100畝（據(jù)了解到將比現(xiàn)在的金怡苑大幾倍），準(zhǔn)備在今年底或明年初動(dòng)工。毗鄰廣浩華庭，共有三幅地塊對(duì)我們?nèi)佼€商住用地構(gòu)成威脅，分別為金沙股分有限公司78畝和110畝兩幅商住用地，長(zhǎng)洲實(shí)業(yè)100多畝商住用地。除此之外，昌生地產(chǎn)也有意向在沙朗尋找適合開發(fā)的土地。僅彩虹規(guī)劃區(qū)至沙朗一帶，未來(lái)兩三年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)多少萬(wàn)平方米，不言而喻，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入一種白熱化狀態(tài)。西區(qū)物業(yè)類型分析原西區(qū)新開發(fā)的項(xiàng)目多以小高層洋房為主，投資性比較明顯的項(xiàng)目有柏景苑，名仕天地，創(chuàng)興廣場(chǎng)，僅創(chuàng)興廣場(chǎng)為多層住宅。而沙朗一帶則以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型的多層住宅為主。按樓價(jià)劃分，多層：低價(jià)1750元/㎡，中價(jià)2050元/㎡，高價(jià)2500元/㎡。高層：低價(jià)2700元/㎡，中價(jià)3000元/㎡，高價(jià)3300元/㎡。● 南區(qū)板塊南區(qū)片區(qū)總體特征南區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直受到交通障礙的影響，在中山中心城區(qū)的東南西北四個(gè)區(qū)域中，南區(qū)的經(jīng)濟(jì)是最為落后，加上早期房地產(chǎn)開發(fā)失敗帶來(lái)的負(fù)面影響，在本地居民的印象中，南區(qū)是一個(gè)郊區(qū)，不是很適宜居住。%。隨著萬(wàn)科和雅居樂(lè)兩大地產(chǎn)巨頭的入駐，輪流的強(qiáng)勢(shì)廣告宣傳和形象宣傳，把人們的注意力牽引至南區(qū)，讓更多人了解和認(rèn)識(shí)南區(qū)。同時(shí)影響南區(qū)政府的規(guī)劃，南區(qū)結(jié)合中山市的整體規(guī)劃，整合了物流，旅游，工業(yè)，餐飲，汽車配件及房地產(chǎn)等行業(yè)，重新調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，提出了四大組團(tuán)式發(fā)展平臺(tái)：一、從渡頭西區(qū)延伸至樹涌工業(yè)園的西環(huán)工業(yè)板塊；二、以生態(tài)旅游為核心的中環(huán)生態(tài)旅游區(qū)；三、以全國(guó)最大進(jìn)口水果批發(fā)市場(chǎng)和廣州華通行為龍頭的河埔商貿(mào)物流區(qū)；四、集行政、金融、商住和文化于一體的行政文化商住區(qū)。為了配合新的發(fā)展形勢(shì)，南區(qū)政府結(jié)合規(guī)劃做好各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將城南路、岐關(guān)西路進(jìn)行道路拓寬改造，做到路通，財(cái)通。南區(qū)的自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)越，由于自然資源的稀缺性和不可復(fù)制性，造就其開發(fā)高檔住宅項(xiàng)目，除了萬(wàn)科和雅居樂(lè)外，同時(shí)還有永安百貨公司開發(fā)的新項(xiàng)目永安新城和臺(tái)商開發(fā)的大型別墅項(xiàng)目玉湖山莊。結(jié)論：● 從中山市中心城市各大板塊的地段經(jīng)濟(jì)、行政、歷史文化、交通狀況、市政配套設(shè)施、商業(yè)配套設(shè)施、樓房供應(yīng)量，物業(yè)價(jià)格水平，潛在