【正文】 發(fā)市場(chǎng)。 項(xiàng)目形象定位 10萬(wàn)平米城市精英優(yōu)越生活領(lǐng)地，形象需體現(xiàn)陽(yáng)光、快樂、自信、向上及優(yōu)質(zhì)生活。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及總體思路 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 項(xiàng)目自身素質(zhì)及資源■ 高性價(jià)比（中檔價(jià)格，高檔產(chǎn)品；洋房?jī)r(jià)格，別墅享受）■ 優(yōu)美景觀(浪漫水景生態(tài)主題園林)■ 完美規(guī)劃（圍合式、南北布局、盡量考慮采光、通風(fēng)、居住、活動(dòng)與景觀均好性，注重建筑群體的組合關(guān)系，注重建筑細(xì)節(jié)對(duì)時(shí)尚、優(yōu)雅、親和居住氛圍的營(yíng)造） ■ 經(jīng)典戶型（方正實(shí)用，功能合理，南北通透，院落情懷）■ 便捷交通（博愛路、105國(guó)道、沙溪南路、寶珠路、新濠路交匯處）■ 成熟配套（醫(yī)院、學(xué)校、市場(chǎng)、銀行、郵局等）■ 高雅格調(diào)（歐陸經(jīng)典式建筑風(fēng)格）■ 品質(zhì)地段（沙溪未來CBD片區(qū)規(guī)劃、緊鄰1000余畝生態(tài)園、緊鄰中山主城區(qū)繁華商圈，入則寧?kù)o，出則繁華）■ 主題會(huì)所■ 風(fēng)情商業(yè)街■ 運(yùn)動(dòng)社區(qū)、學(xué)習(xí)型社區(qū)、休閑社區(qū)、智能社區(qū)■ 規(guī)模適中 ，住宅總建筑面積8萬(wàn)平方米，806套的總戶數(shù)，從居住角度來講是比較理想的社區(qū)?！?未來市場(chǎng)上供應(yīng)的高端產(chǎn)品數(shù)量大，單單別墅項(xiàng)目有華發(fā)生態(tài)園（1000畝）、翠蘭林溪（400畝）、玉湖山莊（4000畝）、碧堤灣畔（200畝）、凱茵新城（3000畝）、鄂爾多斯（380畝）、大信的海岸家園（996畝）產(chǎn)品可能由別墅和洋房組合。如小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、園林綠化雕塑、小區(qū)功能配套設(shè)施、新型環(huán)保的建筑材料應(yīng)用等方面著手。中山市人口整體學(xué)歷水平不高，高新技術(shù)工業(yè)數(shù)量少，處于藍(lán)領(lǐng)階層的工人占多數(shù)。● 中山房地產(chǎn)市場(chǎng)上概念炒作不成熟，消費(fèi)者對(duì)概念炒作接受程度不高，消費(fèi)者置業(yè)除受地段影響外，置業(yè)呈現(xiàn)出理性特征。南區(qū)的自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)越，由于自然資源的稀缺性和不可復(fù)制性，造就其開發(fā)高檔住宅項(xiàng)目，除了萬(wàn)科和雅居樂外，同時(shí)還有永安百貨公司開發(fā)的新項(xiàng)目永安新城和臺(tái)商開發(fā)的大型別墅項(xiàng)目玉湖山莊。%。而沙朗一帶則以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型的多層住宅為主。毗鄰廣浩華庭，共有三幅地塊對(duì)我們?nèi)佼€商住用地構(gòu)成威脅，分別為金沙股分有限公司78畝和110畝兩幅商住用地，長(zhǎng)洲實(shí)業(yè)100多畝商住用地。此外長(zhǎng)洲實(shí)業(yè)在翠景灣背后，獅窯河對(duì)崖儲(chǔ)備大量土地，同時(shí)了解到，未來西區(qū)辦事處將搬遷于此，未來幾年內(nèi)這是西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)?！?雖然西區(qū)與石岐區(qū)僅一河之隔，而且緊鄰繁榮市區(qū)，但中山市本地居民，如石岐區(qū)，東區(qū)的居民選擇西區(qū)置業(yè)始終所占的比例不大。西區(qū)的另一端市場(chǎng)城鄉(xiāng)結(jié)合部沙朗，沙朗居民集中居住的面積雖然并不是很大，但沙朗已售的商品住房和在售的商品住房數(shù)量并不比原西區(qū)少。西區(qū)的需求量西區(qū)原先是中山城市的郊區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)和其它產(chǎn)業(yè)一樣基本上是一片空白，因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)北區(qū)、東區(qū)發(fā)展較滯后，從西區(qū)現(xiàn)有房屋的數(shù)量可見這一事實(shí)，西區(qū)是從去年以來，商品房才出現(xiàn)較大的供應(yīng)量。商業(yè)繁榮所帶來巨大的經(jīng)商人流和就業(yè)人口，意味著巨大的住房需求和投資機(jī)會(huì)。例如雅居樂、盈豐創(chuàng)建、新龍基等知名地產(chǎn)公司。東區(qū)開發(fā)的樓盤建設(shè)用地的規(guī)模普遍不大，而容積率幾乎都超過2，小區(qū)內(nèi)的活動(dòng)空間配備不足，㎡相匹配。未來東區(qū)土地供應(yīng)量和開發(fā)量東區(qū)城市架構(gòu)將向火炬開發(fā)區(qū)和博愛路方向延伸，目前市政工程大量東移，目的就是使城市的輻射覆蓋更大的范圍。東區(qū)樓房需求特征：▲ 本區(qū)域的地段是吸引客戶的主要因素▲ 客戶構(gòu)成中，聚集政府部門或事業(yè)單位的公務(wù)員，中山市本地居民，外地來駐在中 山辦事的派安差，鎮(zhèn)區(qū)有強(qiáng)烈愿望向往城市居住的居民。但今年以來，東區(qū)房地產(chǎn)銷售速度明顯放慢，變相降價(jià)促銷手法多樣，整體上東區(qū)呈現(xiàn)出市場(chǎng)飽和的跡象。附注：東區(qū)的樓房供應(yīng)量在眾多區(qū)域中居首位，市場(chǎng)上的需求量旺盛，但近年來也存在不少滯銷樓房，如東逸豪庭、半山翠苑、富豪山莊、荔景灣豪苑等。此外，還有兩個(gè)別墅項(xiàng)目，分別為清溪?jiǎng)e墅、和永怡公司開發(fā)少量別墅，逐漸向小高層發(fā)展成為一種趨勢(shì)，開發(fā)商由于地價(jià)上漲（特別是好地段）而通過增大容積率追加利潤(rùn)，目前不少消費(fèi)者認(rèn)為帶電梯的洋房檔次更高，住電梯洋房是身份的體現(xiàn)。未來北區(qū)土地供應(yīng)量和開發(fā)量：由于北區(qū)可開發(fā)土地十分有限，未來北區(qū)的城市框架將向港口方向拓展，房地產(chǎn)發(fā)展格局將向港口方向發(fā)展和進(jìn)行舊城區(qū)改造工程。未來北區(qū)樓房的需求量依然很大。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，目前在售的樓盤建筑面積大約在12萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目板塊市場(chǎng)分析 板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況及分析 中山市區(qū)各板塊競(jìng)爭(zhēng)狀況：● 北區(qū)板塊北區(qū)片區(qū)的總體特征教育地產(chǎn)帶動(dòng)片區(qū)效應(yīng)：該區(qū)域范圍內(nèi)有市重點(diǎn)中學(xué)華僑中學(xué)北校區(qū)，省一級(jí)學(xué)校中山市實(shí)驗(yàn)小學(xué)，石岐區(qū)第一小學(xué)，中港英文學(xué)校，陽(yáng)光花地幼兒園等。第一輪的消費(fèi)主體無疑最先成為二次置業(yè)者，他們看到日新月益的樓盤，無論是規(guī)劃、環(huán)境、物業(yè)管理都越來越進(jìn)步的新樓盤，也步入二次置業(yè)的新階段?！?競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，重點(diǎn)將圍繞品質(zhì)和性價(jià)比上做文章?！? 各地產(chǎn)商品牌意識(shí)增強(qiáng)，開發(fā)水平、營(yíng)銷水平大幅提高，推廣規(guī)模與力度空前；■ 外地著名品牌如萬(wàn)科、中海進(jìn)駐中山 市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)預(yù)測(cè) (20062007)● 產(chǎn)品面積在100120㎡的三房將成為下一階段主流產(chǎn)品和主要的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域。因此，面積在100120㎡的三房備受廣大置業(yè)者的追捧，并成為中山的熱銷戶型。■ 促銷不再是唯一法寶 消費(fèi)者不再僅因優(yōu)惠而心動(dòng)我司年前曾針對(duì)各樓盤的促銷活動(dòng)進(jìn)行詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前各地產(chǎn)商的銷售階段還是樓花為主。■ 鎮(zhèn)區(qū)樓市持續(xù)領(lǐng)舞 樓市發(fā)展重心向下。增長(zhǎng)速度明顯放緩,樓市向著良性健康的方向平穩(wěn)發(fā)展。從土地供應(yīng)量來看，根據(jù)中山市國(guó)土資源局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一至三季度，較去年同期增長(zhǎng)23%，到第三季度為止，樓盤成交宗數(shù)累計(jì)24383宗，%，銷售金額累計(jì)82億元，%。、2005年110月商品房銷售額：指標(biāo)名稱1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月商品銷售額（億元）（單位：億元）據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2005年110月，%，中山商品房累計(jì)開發(fā)面積逾300萬(wàn)平方米，銷售面積311萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史最高水平,，%，%，%，批準(zhǔn)預(yù)售面積為202萬(wàn)平方米，商品房供銷比為1：，%，供求基本保持平衡。 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀剖析（市區(qū)） 中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：2005年110月房地產(chǎn)市場(chǎng)概況、2005年110月商品房施工、竣工面積及銷售面積（數(shù)據(jù)來源中山統(tǒng)計(jì)局）：指標(biāo)名稱1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月商品房施工面積（萬(wàn)平方米）388．1累計(jì)商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）18．67累計(jì)商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）15．73累計(jì) 注：2月份數(shù)字為2月份的累積數(shù)字。央行2003年上半年報(bào)告中，貨幣政策的基調(diào)是“人民幣存貸款基準(zhǔn)利率將保持基本穩(wěn)定”，“人民幣匯率的基本穩(wěn)定”。近年來中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了局部過熱的現(xiàn)象，高檔物業(yè)開發(fā)過剩，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)過快，房地產(chǎn)融資過于依賴銀行，造成銀行風(fēng)險(xiǎn)過大，通貨膨脹的壓力增大，因此，國(guó)務(wù)院副總理曾培炎在全國(guó)房地產(chǎn)工作會(huì)議上說，中國(guó)將重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位普通商品住房，主要措施是嚴(yán)格控制土地供給與審批制度，加大個(gè)人房信貸款力度和管理措施，調(diào)整銀行貸款政策。四是進(jìn)一步深化各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)體制改革。目 錄第一部分 前期發(fā)展策劃1. 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 項(xiàng)目板塊市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及總體思路 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 項(xiàng)目發(fā)展定位 發(fā)展商定位 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目形象定位 價(jià)格策略 項(xiàng)目主題定位 主題概念 主題詮釋 主題構(gòu)筑要素第二部分 營(yíng)銷推廣策劃1．“金逸豪廷”總體推廣背景及思路2．“金逸豪廷”總體策劃思路3. 項(xiàng)目推廣階段 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、現(xiàn)場(chǎng)包裝第一部分 前期發(fā)展策劃1. 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析和其它任何行業(yè)一樣，房地產(chǎn)的健康、穩(wěn)步發(fā)展與宏觀大環(huán)境密不可分，對(duì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的進(jìn)行基本分析和預(yù)測(cè)，將有助于把握投資方向，樹立發(fā)展信心，金逸豪廷運(yùn)行期間約在2006—2007年間，現(xiàn)就該期間宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測(cè)分析如下： 國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展根據(jù)新華社《金融參考》《房地產(chǎn)參考》及各媒體經(jīng)濟(jì)報(bào)道，中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)展良好，國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的、自主的增長(zhǎng)機(jī)制正在形成，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行開始出現(xiàn)良性互動(dòng)局面，以投資為主帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)，以消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了市場(chǎng)推進(jìn)和政府調(diào)控良性互動(dòng)的新階段，對(duì)外貿(mào)易活力增強(qiáng)，產(chǎn)品國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。三是積極促進(jìn)就業(yè)和再就業(yè)。從國(guó)家基本的經(jīng)濟(jì)政策來看，我國(guó)在2006~2007年期間，如果沒有突變的國(guó)際形勢(shì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍將保持持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 金融相關(guān)政策穩(wěn)健由于國(guó)家目前的經(jīng)濟(jì)政策還是以拉動(dòng)內(nèi)需、刺激個(gè)人消費(fèi)為主，加上東北老工業(yè)區(qū)改造、西部大開發(fā)以及三峽等大型基礎(chǔ)建設(shè)均需要大量資金支持，因此，近年來利率上調(diào)的機(jī)率不大。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整，整體樓價(jià)向下。3月份報(bào)建施工的部分將在06年左右竣工，導(dǎo)致06年供應(yīng)量集中放大。其主要特點(diǎn)表現(xiàn)在：■ 房地產(chǎn)投資逐月升溫 增速放慢10月，%；，%，%，%。僅05年1至6月份，中山商品房成交宗數(shù)為15134宗，比上年同期的14426宗增長(zhǎng)僅為5％，％，％?！? 商品房屋銷售量逐漸放大110月，%，其中，%；，%，其中，%；，%，其中，%。大盤（如尚城、聚豪園）的不斷涌現(xiàn)，使城東的居住氛圍日益濃厚，居住環(huán)境日漸成熟，深受外來人員和年輕白領(lǐng)追捧?！? 面積在100120㎡的房型受追捧 城區(qū)戶型增大據(jù)行業(yè)有關(guān)資料顯示，中山置業(yè)者以面積在100120㎡的房型需求最大，約占44%；其次是面積在120140㎡的房型，占20%；80100㎡與140160㎡的房型需求分別占15%、11%；7080㎡的房型需求相對(duì)較小。鎮(zhèn)區(qū)盤在樓盤質(zhì)素、客戶定位與城區(qū)尚存在一定差距，戶型設(shè)計(jì)仍以實(shí)用性為主導(dǎo)。面積在90—120平方米之間的中、小戶型，單價(jià)在2000—3000元/平方米，總價(jià)25萬(wàn)左右，首期4—8萬(wàn)，月供1000—1500元的樓盤項(xiàng)目市場(chǎng)空間比較大。中山市房地產(chǎn)第一輪消費(fèi)主體是一部分先富起來的高收入群體，為自己購(gòu)買的住房，政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位購(gòu)買大量福利房，在20世紀(jì)90年代前8年也居于消費(fèi)主導(dǎo)地位。目前市場(chǎng)中具有購(gòu)房需求的將是大量用于自住為改善居住品質(zhì)的二次置業(yè)者和滿足