【正文】 % 稅后7 投資回收期 年 稅后8 盈虧平衡點 　 　 　58 最低銷售均價 元 /㎡ 　 　 最低銷售面積 ㎡ 　 銷售率洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設項目申請報告9第三節(jié) 結論與建議一、結論通過對擬建項目的規(guī)劃布局、市場準入、資源利用、土地征用、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟和社會影響等多方進行分析和論證，可得出如下審核結論：核準項目 細化指標 核準標準 本項目擬用值 評價 評價依據(jù)征地取得的合法性 土地成交確認書2022 年 11 月 17 日已簽發(fā)國有建設用地使用掛牌成交確認書合規(guī)合法 洪湖市國用（2022）第 2067 號土地利用用途合規(guī)性 商住房 4 棟住宅樓、1 棟商用樓 合規(guī) 土規(guī)條件和建設方案建設用地方面土地使用強度合規(guī)性容積率 ；建筑密度不大于 %容積率 ；建筑密度%在規(guī)劃控制指標之內規(guī)劃設計條件和建設方案產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的符合性 鼓勵普通房建設 商品用房 符合政策洪湖市小港管理區(qū)舊城改造規(guī)劃規(guī)劃方面 城市總體規(guī)劃的符合性 節(jié)能小型住居區(qū) 小型多層商住區(qū) 高度契合洪湖市小港管理區(qū)發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)宏觀調控政策中小套型、中低價位普通商品房 676 套普通商品房符合宏觀政策要求國發(fā)辦【2022】 37 號文及洪湖市實施細則產(chǎn)業(yè)準入標準 可一次性開發(fā)不超過 15 萬平方 本項目開發(fā)規(guī)模 8 萬多平方米 符合標準 《湖北省城市房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營管理辦法》產(chǎn)業(yè)政策方面產(chǎn)業(yè)政策 不是淘汰類產(chǎn)業(yè)； 鼓勵類( 節(jié)地、節(jié)能建筑) 合規(guī) 發(fā)改委令第 40 號資本金準入標準 資本金不低于 20% 項目資本金 100% 優(yōu)于標準 項目申報單位提供的資 金證明行業(yè)準入方面房地產(chǎn)開發(fā)資質 四級( 暫定級) 四級 符合要求 資質證書拆遷補償和移 拆遷補償標準(洪城改辦[2022]2 號)所列費用國有建設用地使用權出讓合同符合政策要求鄂政辦【2022】 173號洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設項目申請報告10民安置 移民安置方案 落實還建地塊、儲備用 地、控制用地等工作 該地塊已落實拆遷安置補 償工作 符合政策 要求 鄂政辦【2022】 173號節(jié)能 新建建筑節(jié)能 65%以上 本項目節(jié)能 58% 優(yōu)于標準 節(jié)能評估報告節(jié)水 綜合節(jié)水率 20%直接節(jié)水率 20%；中水回用率 30%；雨水利用率 30%；非傳統(tǒng)水源利用率 30%。符合 2022 年建筑節(jié)水 20%的目標要求優(yōu)于標準 節(jié)能評估報告節(jié)地 節(jié)地率 20% 本項目節(jié)地率 32..2% 優(yōu)于標準 十二五規(guī)劃綱要資源利用節(jié)材 綜合節(jié)材率降 10%再生材料(3R 材料 )的使用量占所用材料的30%；建( 構)筑物拆除時，材料的總回收率達 40%優(yōu)于標準 十二五規(guī)劃綱要抗震 抗震設防烈度 6 度 本項目按 6 度標準設防 符合標準 多層建筑設計規(guī)范防雷 商住小區(qū)三類等級設防 雷系統(tǒng) 按三類等級設防 達標 多層建筑設計規(guī)范建筑安 全消防 耐火等級：地上和地下 二級 地上和地下一級 達標 多層消規(guī)廢氣《大氣污染物綜合排放標準 》 (GB162971996)表 2 二級標準限值CO、NO 2 、HC 含量極少 達標排放 環(huán)評批復廢水《污水綜合排放標準》(GB89781996)表 4 中三級標準COD、 BODSS 全年總排放量 12 萬噸 達標排放 環(huán)評批復噪聲GB123482022《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標準》“2 類標準 ”60 分貝以下 達標排放 環(huán)評批復環(huán)景影響固體廢物 無害化處理 零排放 達標排放 環(huán)評批復經(jīng)濟評價 國民經(jīng)濟內部收益率 10% 本項目內部收益率 105% 優(yōu)于標準 經(jīng)濟評價( 第三版)經(jīng)濟影響行業(yè)影響 不能形成行業(yè)壟斷 本項目市場占有率不到 1% 不會形成市場壟斷 市場調查洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設項目申請報告11區(qū)域經(jīng)濟影響 當?shù)刂еa(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)項目產(chǎn)業(yè)鏈長，產(chǎn) 業(yè)帶動能力強 符合 市場調查對區(qū)域社會影響 利大于弊本項目為小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目，對社會環(huán)境影響程度小影響小 社會調查當?shù)厣鐓^(qū)可接受性 接受度高 接受程度高 符合要求 社會調查社會影 響風險防范措施 有風險防范措施 四條社會風險防范措施有措施且措施可操作性強社會調查二、建議做好征地拆遷補償工作：一要深入宣傳發(fā)動，讓廣大群眾理解支持拆遷；二要全面落實政策，做到公平公正公開；三要妥善處理矛盾，切實幫助群眾解決實際困難；四要依法依規(guī)操作，讓該地塊的拆遷成為法治公正的典范。建議政府相關部門對本項目予以審核通過。洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設項目申請報告12第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)的準入分析第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃一、洪湖市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀簡介洪湖市位于江漢平原東南端，四湖水系下游，素有“魚米之鄉(xiāng)” 、“水鄉(xiāng)澤國” 之稱。該市地處東經(jīng) ，北緯 ，之間。全市國土總面積為 平方公里：其中陸地為 平方公里，占 %；水域為 平方公里， % 。全市東西最寬處約為 94 公里，南北最長約為 62 公里。東、南、北三面為長江、東荊河所環(huán)繞，西面的百里洪湖與荊北水系相連。計與 6 個縣市水陸交界；東、南兩面濱臨長江，與嘉魚縣、赤壁市、湖南省的臨湘縣隔江相望；西與監(jiān)利縣水陸交界；北濱東荊河，與仙桃市隔水相望；東北隅與武漢市漢南區(qū)毗連。全市國土面積 2519 平方公里，人口 94 萬。近年來，我們在上級黨委、政府的正確領導下，堅持以黨的十七大精神為指導，認真貫徹落實科學發(fā)展觀，團結帶領全市廣大干部群眾搶抓躋身“兩圈一帶”(武漢城市圈、鄂西生態(tài)文化旅游圈、長江經(jīng)濟帶) 重大發(fā)展機遇，積極實施“壯腰工程 ”，著力推進“一個戰(zhàn)略”(工業(yè)興市) 、培植壯大 “兩大產(chǎn)業(yè)”( 旅游、水產(chǎn)) ，全力打造以“三城一區(qū)”(濱江現(xiàn)代工業(yè)城、生態(tài)文化旅游城、水鄉(xiāng)園林宜居城、新農(nóng)村建設示范區(qū))為支撐的湖北長江經(jīng)濟帶重要節(jié)點城市，全市經(jīng)濟洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設項目申請報告13社會持續(xù)協(xié)調穩(wěn)步發(fā)展。2022 年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，財政收入 億元，全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，全年社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 “萬村千鄉(xiāng)” 市場工程共建設、改造農(nóng)家店及綜合服務社 228 家，同比增長 233%。家電下鄉(xiāng)銷售網(wǎng)點備案116 家，銷售家電下鄉(xiāng)產(chǎn)品 56932 臺（件） ，銷售額 12857 萬元，已補貼 56715 臺（件） ，補貼金額 1632 萬元，兌付率 %，在全國排名第 14 位，拉動消費 億元。全年銷售成品油約 萬噸。完成生豬屠宰量 49128 頭，城鄉(xiāng)定點屠宰率達 100%；對私屠濫宰、違規(guī)、違法行為查處率達到 100%，出廠肉品檢驗合格率和病害肉無害化處理率均達到 100%。引進利用外資 550 萬美元，外貿(mào)出口創(chuàng)匯總額2444 萬美元。生態(tài)旅游、溫泉旅游和紅色旅游三大板塊基本形成。投資 126 億元的“洪湖岸邊是家鄉(xiāng) ”濕地生態(tài)旅游城項目，一期工程金灣度假區(qū)已于 2022 年 8 月 8 日開工建設。投資 5 億元的濱江度假區(qū)正式簽約。2022 年 12 月 8 日，首期投資 億元的悅兮半島國際溫泉度假村正式開業(yè)營運。湘鄂西蘇區(qū)革命紀念公園和湘鄂西革命根據(jù)地舊址群改擴建工程已于 2022 年 7 月竣工，省委省政府在這里舉行了隆重的慶典儀式。 “觀大湖、游紅都、品湖鮮、浴溫泉” 休閑度假旅游格局的形成，促進休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶和鄉(xiāng)村旅游精品線發(fā)展，全市共有規(guī)模較大、知名度較高的休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游點 15 個，其中全國農(nóng)業(yè)旅游示范點藍田生態(tài)園、全省旅游名鎮(zhèn)瞿家灣、全省旅游名村陳灣村和乘風村、按四星級標準建設的安心休閑農(nóng)莊、新農(nóng)村建設示范洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設項目申請報告14點南昌村、錦繡梅園以及沿湖 7 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處的休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游形成產(chǎn)業(yè)帶。洪湖市申報建設“全國休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游示范縣” 方案獲得農(nóng)業(yè)部和國家旅游局批準。洪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)德炎、晨光等近 10家企業(yè)，開通游客觀光通道，吸引游客購買綠色產(chǎn)品。國內旅游人數(shù)達到 130 萬人次，入境旅游 萬人次。全市旅游綜合收入突破 億元，增長 18%。旅游外匯收入 547 萬美元，增長 %。旅游商品收入 億元，增長 %。 (一 )工業(yè)經(jīng)濟較快發(fā)展。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值 億元，增長 %；實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長%；銷售收入 65 億元，同比增長 25%；工業(yè)入庫稅金 億元，增長 %；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總數(shù)達到 139 家，工業(yè)固定資產(chǎn)投資增長 %；石化產(chǎn)業(yè)集群連續(xù)第四年成為全省重點扶持產(chǎn)業(yè)集群之一，位次由第 52 位上升至第 18 位；洪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)水產(chǎn)品加工園被省政府確定為 6 家省級重點水產(chǎn)品加工園區(qū)之一。洪湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、新灘新區(qū)、府場經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等三個園區(qū)開發(fā) 7 平方公里，新入園項目40 個。招商引資到位資金 億元，超年計劃 個百分點，其中工業(yè)到位資金 億元，占比近一半；項目建設進度加快，全年引進、開工、建成項目 108 個。(二) 農(nóng)村經(jīng)濟在抗災中保持增長。積極應對歷史最強漬澇災害，全力抗災趕本奪豐收，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)在大災之年保持穩(wěn)定。全年糧食總產(chǎn) 萬噸，油料總產(chǎn) 萬噸，同比分別增產(chǎn) 萬噸、 萬噸；蔬菜面積 萬畝，同比增長 %；畜牧增長較快，水產(chǎn)品面積、洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設項目申請報告15總量繼續(xù)居全國縣市第一位；“清水大閘蟹” 等品牌建設得到加強，獲中國名牌農(nóng)產(chǎn)品稱號 1 個、湖北十大名牌農(nóng)產(chǎn)品稱號 1 個、湖北省著名商標 4 個， “洪湖蓮子 ”獲得國家地理標志產(chǎn)品保護；完成造林面積 萬畝。農(nóng)機推廣步伐加快，補貼各類農(nóng)機具 4069 臺 1850 萬元；全力落實強農(nóng)惠農(nóng)政策，加強農(nóng)民負擔監(jiān)管，農(nóng)民收入增加 834 元。新農(nóng)村建設持續(xù)深入推進，農(nóng)村農(nóng)業(yè)基礎設施建設得到加強。疏挖河道 260 公里，護坡 公里，解決 8 萬人的安全飲水；白廟大橋改擴建主體工程進展順利，完成省道大修 公里，改造縣鄉(xiāng)公路 公里，新建農(nóng)村公路 公里，改造農(nóng)村危橋 15 座；完成國土綜合整治 20 萬畝，改造農(nóng)村危房 1148 套；農(nóng)村電網(wǎng)改造工程和鄉(xiāng)鎮(zhèn)污水處理廠建設進展順利，漢沙線整治效果明顯，中心社區(qū)建設開始啟動。(三) 旅游產(chǎn)業(yè)迅速壯大。 “洪湖岸邊是家鄉(xiāng)”濕地生態(tài)旅游城金灣酒店等項目有序推進， “悅兮半島” 國際溫泉旅游度假區(qū)建成營運，湘鄂西蘇區(qū)革命紀念公園布展工程啟動建設，濱江旅游度假區(qū)和特奧運動訓練基地項目簽約，瞿家灣鎮(zhèn)躋身全省旅游名鎮(zhèn)行列，農(nóng)家樂旅游得到較快發(fā)展。全年旅游接待量突破 80 萬人次，旅游綜合收入達到 億元。(四) 財經(jīng)財貿(mào)再上臺階。超額完成全年財政收入任務，收入質量進一步提高，稅收收入占一般預算收入比重達到 %，同比提高 個百分點；地稅收入在突破億元大關的基礎上，提前兩個月完成全年任務；哈爾濱銀行落戶我市；“家電下鄉(xiāng) ”成績顯著， “家電以舊換洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設項目申請報告16新”進展順利，建設和改造農(nóng)家店、農(nóng)資店 247 個，農(nóng)村市場日趨活躍，閩洪水產(chǎn)品批發(fā)市場進入國家“雙百” 市場行列。(五) 改革開放不斷突破。繼續(xù)推進“ 兩圈一帶” 工作， “兩型社會”建設取得相應成績；環(huán)衛(wèi)市場改革有效推進，啟動衛(wèi)生醫(yī)藥體制改革，推進江湖生態(tài)化債盤活；組織《洪湖市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要( 草案) 》 、城鄉(xiāng)一體化、長江大橋、港口等各類規(guī)劃編制工作；調整了土地收儲職能，加大了盤活土地資產(chǎn)力度，全年供應土地 38 宗，實現(xiàn)政府收益近 7000 萬元；出口交貨值呈現(xiàn)恢復性增長，同比上升 %；爭取國家和省投資項目 117 個 億元；積極推進“一站式”全程代理服務，全年辦結各類行政審批事項 17326 件，辦結率達 99%。(六) 城市建設步伐加快。以建設國家園林城市為目標，投入 9000萬元，完成工業(yè)園區(qū)“ 小循環(huán)” 道路和文泉東路黑化建設，完成文泉西路、萬家墩路、大興大道延伸段、洪林大道延伸段基礎鋪設工程，維修州陵大道、茅江大道，升級改造赤衛(wèi)路、愛國路、玉沙路人行道，硬化部分小街小巷道路；對州陵大道、新堤大道、宏偉北路等 15 條道路進行綠化，實施城區(qū)部分街道、景觀亮化工程；完成 公里城區(qū)污水管網(wǎng)配套項目，啟動城區(qū)生活垃圾處理場建設。(七) 民生事業(yè)持續(xù)改善。2022 年投入 2 億多元，全力辦結市政府年初承諾的十件實事，部分實事超額完成；災后生產(chǎn)生活保障和重建工作有效開展，科教文衛(wèi)事業(yè)實現(xiàn)新發(fā)展，環(huán)境監(jiān)管取得新進展，高度重視應急管理、安全生產(chǎn)、信訪維穩(wěn)和社會治安等工作，第六次全洪湖市民緯置業(yè)有限公司陽光花園商住小區(qū)建設項目申請報告17國人口普查工作取得階段性成果，啟動新型農(nóng)村養(yǎng)老保險試點。物價、檔案、民宗、外事、僑聯(lián)、對臺、人防、扶貧、氣象、保密、工商聯(lián)等各項事業(yè)都取得新進步，老區(qū)、老齡、工青婦和殘聯(lián)事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。(八) 政府建設得到加強。實施新一輪政府機構改革，推進政府績效管理，全面加強政府系統(tǒng)反腐倡廉建設，加快電子政務和綜合招標中心工程建設，大力推進依法行政；認真執(zhí)行法律法規(guī)和人大各項決議，自覺接受人大的法律監(jiān)督、工作監(jiān)督和人民政協(xié)的民主監(jiān)督。二、項目建設的必要性(一) 滿足人民群眾基本住房消費