【正文】 城的經(jīng)濟(jì)的確發(fā)展了，人們的生活水平提高了。? 城市居民人均可支配收入的增加，反映居民可以支配的錢更多，對(duì)消費(fèi)品的數(shù)量消費(fèi)也將大幅提高，給商業(yè)帶來(lái)更多消費(fèi)機(jī)會(huì)。 三大產(chǎn)業(yè)狀況 15 / 672022 年，運(yùn)城三大產(chǎn)業(yè)比例由 2022 年的 :: 調(diào)整為::。與 07 年相比，第一產(chǎn)業(yè)比重上升 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)比重下降 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重提高了 個(gè)百分點(diǎn)。2022 年三大產(chǎn)業(yè)所占的比重12%53%35%第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè)分析：? 08 年，運(yùn)城的三大產(chǎn)業(yè)中，第三產(chǎn)業(yè)的比例明顯有所提高，表明政府在穩(wěn)固第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，更重視加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展? 第三產(chǎn)業(yè)比例的增加，將為相關(guān)行業(yè)包括商業(yè)、消費(fèi)、娛樂(lè)、旅游等領(lǐng)域帶來(lái)更廣闊的發(fā)展空間，并衍生出更多的投資機(jī)會(huì)。運(yùn) 城 市 2022年 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 特 點(diǎn)工業(yè)16 / 67名 稱 金額（億元） 同比增長(zhǎng)（%）工業(yè)完成增加值 +%規(guī)模以上工業(yè)完成增加 +%資 料 來(lái) 源 ： 運(yùn) 城 市 統(tǒng) 計(jì) 局 分析：? 受金融危機(jī)的影響，2022 年，運(yùn)城市工業(yè)全年持續(xù)低迷，增幅回落到單位數(shù)。? 08 年工業(yè)增長(zhǎng)主要靠中央企業(yè)和縣及縣級(jí)以下企業(yè)拉動(dòng)；省屬企業(yè)和市屬企業(yè)均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這反映實(shí)力雄厚的央企和靈活自主的小企業(yè)在危機(jī)面前為運(yùn)城的工業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大金融業(yè)名 稱 金額（億元） 同比增長(zhǎng)（%）金 融 機(jī) 構(gòu) 各 項(xiàng) 存 款 +%城 鄉(xiāng) 居 民 儲(chǔ) 蓄 存 款 余 額 +%地 方 財(cái) 政 收 入 +%地 方 財(cái) 政 支 出 +%資 料 來(lái) 源 ： 運(yùn) 城 市 統(tǒng) 計(jì) 局分析：? 2022 年運(yùn)城金融運(yùn)城平穩(wěn)，各項(xiàng)存款大幅增加，人們生活水平提高。? 受金融危機(jī)影響，地方財(cái)政收入增幅有所減緩，但財(cái)政支出依然大幅增長(zhǎng)，17 / 67政府對(duì)城市建設(shè)決心巨大 對(duì)外貿(mào)易名 稱 單位 增幅（%）協(xié)議利用外資 億美元 實(shí)際利用外資 億美元 直接進(jìn)出口總額 億美元 直接出口總額 億美元 進(jìn)口總額 億美元 資 料 來(lái) 源 ： 運(yùn) 城 市 統(tǒng) 計(jì) 局分析：隨著運(yùn)城投資環(huán)境的不斷完善，政府加大招商引資工作。外部對(duì)運(yùn)城的關(guān)注越來(lái)越高，外商對(duì)運(yùn)城的投資不斷增加，必然會(huì)引起城市新一輪的發(fā)展。 固定資產(chǎn)投資名 稱 金額（億元） 同比增長(zhǎng)（%）固定資產(chǎn)總投資 +18 / 67 +（其中商品住宅投資） +資 料 來(lái) 源 ： 運(yùn) 城 市 統(tǒng) 計(jì) 局 分析： 無(wú)論是社會(huì)固定資產(chǎn)投資，還是房地產(chǎn)投資方面，都呈現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，投資快速增長(zhǎng)。受金融危機(jī)的影響，社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)出呈先抑后揚(yáng)之勢(shì)。居民收入名 稱 金額（元） 同比增長(zhǎng)（%）城 市 居 民 可 支 配 收 入 +%人 均 消 費(fèi) 支 出 +%資 料 來(lái) 源 ： 運(yùn) 城 市 統(tǒng) 計(jì) 局分析： 近 年 運(yùn) 城 來(lái) 城 市 居 民 可 支 配 收 入 和 人 均 消 費(fèi) 支 出 都 呈 現(xiàn) 出 兩 位 數(shù) 的 增 長(zhǎng) 。居 民 可 支 配 收 入 和 人 均 消 費(fèi) 支 出 的 增 長(zhǎng) ， 說(shuō) 明 居 民 “有 能 力 消 費(fèi) ， 敢 消 費(fèi) ”， 對(duì) 本 項(xiàng) 目 未 來(lái) 是 一 個(gè) 利 好 的 消 息 。消費(fèi)市場(chǎng) 名 稱金額（億元）同比增長(zhǎng)（%）社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 +%19 / 67其 中 : 批 發(fā) 和 零 售 業(yè) 額 +%住 宿 和 餐 飲 業(yè) 額 +%市 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 +%資料來(lái)源：運(yùn)城市統(tǒng)計(jì)局分析：盡管 2022 年爆發(fā)全球性金融危機(jī)，但運(yùn)城市消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍。社會(huì)消費(fèi)品零售總額比上年增長(zhǎng)了兩位數(shù)，尤其是市消費(fèi)品零售總額的增速。強(qiáng)勁的消費(fèi)品市場(chǎng)，為本項(xiàng)目未來(lái)帶來(lái)無(wú)限機(jī)遇。運(yùn) 城 市 人 口 狀 況 分 析據(jù)統(tǒng)計(jì)，運(yùn)城 2022 年末總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，比上年年末增加 3 萬(wàn)人，增長(zhǎng) ‰。其中：男性 萬(wàn)人，占 %；女性 萬(wàn)人，占 %。其中，市區(qū)鹽湖區(qū)人口 萬(wàn)。2022 年各縣（市、區(qū)）人口數(shù)據(jù)縣(市、區(qū)) 總?cè)丝?男 女 性別比 出生率 自增率 城鎮(zhèn)人口 鄉(xiāng)村人口 城鎮(zhèn)化率全市 5075670 2579250 2496420 1788363 3287307 鹽湖區(qū) 635374 319774 315600 411538 223836 臨猗縣 566261 286986 279275 139787 426474 萬(wàn)榮縣 448727 225545 223182 81980 366747 結(jié)論：? 2022 年，受自然災(zāi)害和從緊的貨幣政策到席卷全球的金融動(dòng)蕩波，導(dǎo)致運(yùn)城經(jīng)濟(jì)增速大幅回落， GDP 增速僅為 %，低于全省平均水平。? 雖然增速放緩，各項(xiàng)指標(biāo)都有所增加，特別是第三產(chǎn)業(yè)的增勢(shì)明顯。第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比例越高，城市發(fā)展越發(fā)達(dá)，越促進(jìn)社會(huì)活動(dòng)和信息物流的頻繁化。第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，給項(xiàng)目帶來(lái)了極大的利好。20 / 67聞喜縣 398377 204390 193987 98676 299701 稷山縣 342032 176440 165592 85576 256456 新絳縣 329614 165412 164202 100425 229189 絳縣 278814 142968 135846 90741 188073 垣曲縣 229974 117191 112783 79557 150417 夏縣 362856 187728 175128 100667 262189 平陸縣 255982 129529 126453 59499 196483 芮城縣 393014 199432 193582 114438 278576 永濟(jì)市 445293 221036 224257 255185 190108 河津市 389352 202819 186533 170294 219058 數(shù)據(jù)來(lái)源：運(yùn)城市統(tǒng)計(jì)局2022 年運(yùn)城總?cè)丝跒? 萬(wàn)，市區(qū)鹽湖人口 萬(wàn)，約占百分之十三（13％）。而目前市區(qū)大型購(gòu)物場(chǎng)都基本集中在南風(fēng)廣場(chǎng)商圈，而其他區(qū)域相對(duì)缺乏，大部分居民都選擇在南風(fēng)廣場(chǎng)商圈購(gòu)物。購(gòu)物區(qū)域相對(duì)單一及本項(xiàng)目附近聚集大量居住小區(qū)，對(duì)項(xiàng)目無(wú)疑很有好處。2．2 運(yùn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況運(yùn) 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀（1）“撤地設(shè)市”為運(yùn)城市房地產(chǎn)市發(fā)展提供契機(jī)運(yùn)城撤地設(shè)市之際，運(yùn)城市城市總體規(guī)劃期限為2022 年—2020 年，規(guī)劃以向東、向北發(fā)展為主，遠(yuǎn)景適度向西發(fā)展；其中：近期（2022 年—2022 年）建設(shè)重點(diǎn)為東城區(qū)，中期（2022 年—2022 年）建設(shè)重點(diǎn)為北城區(qū)，遠(yuǎn)期（2022 年—2020 年）建設(shè)重點(diǎn)是東北工業(yè)區(qū)，逐步改造老城區(qū)。（2）近年運(yùn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步增長(zhǎng)在城市發(fā)展及城市總體規(guī)劃的框架下，運(yùn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了發(fā)展的契機(jī)。據(jù)運(yùn)城市統(tǒng)計(jì)局2022年數(shù)據(jù)顯示，21 / 67億元，%；，%，其中，%。2022年第一季度，元，%。近年來(lái)運(yùn)城房地產(chǎn)開發(fā)投資2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年投資額（億元） 同比增長(zhǎng)（％） 38 3038 01020304050602022年 2022年 2022年 2022年 2022年房 地 產(chǎn) 投 資 額 同 比 上 年 增 長(zhǎng) 率數(shù)據(jù)來(lái)源：運(yùn)城市統(tǒng)計(jì)局2022年運(yùn)城房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)情況指 標(biāo) 計(jì)量單位 絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬(wàn)元 350026 其中：住宅 萬(wàn)元 229388 房屋施工面積 萬(wàn)平方米 其中：住宅 萬(wàn)平方米 22 / 67房屋新開工面積 萬(wàn)平方米 其中：住宅 萬(wàn)平方米 房屋竣工面積 萬(wàn)平方米 其中：住宅 萬(wàn)平方米 商品房銷售面積 萬(wàn)平方米 其中：住宅 萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源于運(yùn)城統(tǒng)計(jì)局2022年第一季度運(yùn)城市房地產(chǎn)情況房地產(chǎn)開發(fā)完成額 銷售面積 銷售套數(shù)全市 M178。 758 住宅鹽湖區(qū) M178。 116銷售面積 銷售套數(shù)全市 M178。 26 商業(yè)鹽湖區(qū) M178。 16數(shù)據(jù)來(lái)源于運(yùn)城統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資和GDP的比例關(guān)系23 / 67% % % %% %% %%%% %%%%%%%%2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年房 地 產(chǎn) 投 資 /GDP 房 地 產(chǎn) 投 資 /固 定 資 產(chǎn) 投 資 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 2022 年 資/GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 15 % 15 22 % 22 30 % 30 37 % 37 % %房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%25%? 2022年～2022年，運(yùn)城房地產(chǎn)投資占GDP的比例均低于正常水平? 說(shuō)明運(yùn)城房地產(chǎn)投資發(fā)展水平落后于運(yùn)城整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平結(jié)論：? 2022年，雖然受到金融危機(jī)等的影響，但運(yùn)城房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，在投資、施工、竣工、銷售面積方面增速均達(dá)到雙位數(shù)? 相比而言，近年來(lái)運(yùn)城房地產(chǎn)投資落后于 GDP與固定資產(chǎn)投資。? 房?jī)r(jià)近兩年有較大幅度增長(zhǎng)，但由于基數(shù)小，房?jī)r(jià)絕對(duì)值增長(zhǎng)有限2．3 運(yùn)城市未來(lái)規(guī)劃根據(jù)《運(yùn)城市城市總體規(guī)劃》，運(yùn)城為未來(lái)“晉南和晉、陜、豫黃河金三角地區(qū)重要的中心城市，具有河?xùn)|文化特色的工貿(mào)旅游城市”。城市發(fā)展方向24 / 67以向東、向北發(fā)展為主，遠(yuǎn)景適度向西發(fā)展。主體布局結(jié)構(gòu)為“一主兩副”三個(gè)城市中心和三大工業(yè)片區(qū)的城市組團(tuán)。 “一主兩副”：“一主”指以市委、市政府為中心的老城區(qū)，“兩副”指高專東路以東以水庫(kù)為中心和城東區(qū)和鐵路以北的城北區(qū)。 三大工業(yè)片區(qū)：東北工業(yè)片區(qū)、西北工業(yè)片區(qū)、西南工業(yè)片區(qū)。2．4 運(yùn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃與展望（1）運(yùn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步走高自2022 年運(yùn)城市撤地設(shè)市以來(lái)，運(yùn)城市城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市化水平顯著提高；城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯改善；社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)也都取得新的進(jìn)展；城市建設(shè)日新月異，基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善；居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，生活水平也有較大程度提升。（2）運(yùn)城市未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景向好隨著中西部城市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，運(yùn)城市憑借其得天獨(dú)厚的地理位置，公路、鐵路、航運(yùn)等線路的便利，加之運(yùn)城市近年來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)，招商引資的力度不斷加大，可以斷定，運(yùn)城市仍具備著巨大的發(fā)展?jié)摿?，無(wú)限的發(fā)展空間。運(yùn)城市商業(yè)市場(chǎng)狀況分析3．1 運(yùn)城市商業(yè)市場(chǎng)概況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)運(yùn) 城 商 業(yè) 現(xiàn) 狀 綜 合 概 述運(yùn)城，作為中華民族的最早發(fā)祥地之一，歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，從商、經(jīng)商人才輩出，其中著名的就有春秋時(shí)期商人猗頓。25 / 67隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)過(guò)改革開放幾十年的發(fā)展，運(yùn)城市流通業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到不斷改善優(yōu)化，各種適應(yīng)經(jīng)濟(jì)需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的新業(yè)態(tài)、新業(yè)種，如大型綜合超市，家具超市，汽車超市、裝飾材料超市以及電子商務(wù)等得到快速發(fā)展，一個(gè)由大型超市、專業(yè)品牌超市、各類市場(chǎng)及社區(qū)便利店等多層級(jí)的流通結(jié)構(gòu)基本形成，市場(chǎng)主體在市場(chǎng)規(guī)律的影響下，自覺(jué)定位、自主經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)模型基本形成。隨著城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的制定，城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)中心定位清晰；商業(yè)步行街、專業(yè)特色街以及專營(yíng)店、便利店、大型綜合超市、百貨商店、購(gòu)物中心等多種零售業(yè)層次分明；各類商品市場(chǎng)規(guī)劃布局更趨合理，為“大市場(chǎng)、大流通”格局的形成奠定了良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。目前，全市共有連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè) 132 家，連鎖企業(yè)銷售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額 13%，連鎖經(jīng)營(yíng)率達(dá) %。 據(jù) 統(tǒng) 計(jì) ： 在 運(yùn) 城 住 宅 商 品 的 投 資 回 報(bào) 率 一 般 在 4%左 右 ， 商 鋪 的 平 均 回報(bào) 率 達(dá) 到 6%～ 8%。 而 品 質(zhì) 優(yōu) 良 的 商 鋪 一 般 在 12～ 15 年 之 內(nèi) 就 能 全 部 實(shí) 現(xiàn)資 本 的 回 收 ， 以 后 就 是 純 收 入 了 。 如 此 高 的 回 報(bào) 率 使 得 買 方 市 場(chǎng) 持 續(xù) 繁 榮 ，這 也 導(dǎo) 致 了 近 年 來(lái) 運(yùn) 城 商 業(yè) 地 產(chǎn) 投 資 的 高 位 運(yùn) 行 ， 一 股 商 業(yè) 投 資 浪 潮 席 卷 運(yùn)城 。 在 這 股 大 潮 中 ， 東 星 企 業(yè) 、 運(yùn) 城 華 聯(lián) 集 團(tuán) 公 司 、 鑫 源 兄 弟 實(shí) 業(yè) 集 團(tuán) 等 民營(yíng) 企 業(yè) 成 為 運(yùn) 城 商 業(yè) 市 場(chǎng) 最 活 躍 的 力 量 。 他 們 由 最 初 運(yùn) 營(yíng) 家 居 建 材 、 家 電 等專 業(yè) 市 場(chǎng) ， 逐 步 進(jìn) 入 百 貨 超 市 行 業(yè) ， 一 時(shí) 間 ， 大 型 百 貨 、 超 市 與 原 來(lái) 已 成 氣候 的 專 業(yè) 市 場(chǎng) ， 共 同 成 為 運(yùn) 城 目 前 主 要 的 商 業(yè) 形 態(tài) 。 但是，目前運(yùn)城的超市百貨行業(yè)，還處于剛剛起步的摸索階段，一系列的問(wèn)題接踵而來(lái)：缺乏品牌號(hào)召力而無(wú)法招攬知名商家，缺乏專業(yè)管理導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂，產(chǎn)品種類不齊全、價(jià)格偏高無(wú)法滿足消費(fèi)者的需求……在這個(gè)大背景下，城市呼喚一個(gè)真正的商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的誕生，它的誕生，將承載樹立運(yùn)城市百貨超市行業(yè)標(biāo)桿的歷史使