【正文】 公樓、商鋪的需求。價(jià)格趨勢分析今年上半年，盡管受非典、銀行提高高檔商品住宅門檻等多個(gè)市場因素影響，深圳樓市仍表現(xiàn)出強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢，其預(yù)售量同比增長超過六成，寫字樓、商鋪的銷售更是表現(xiàn)前所未有的增長態(tài)勢，同比增幅分別接近兩倍和一倍，住宅銷售價(jià)格也呈現(xiàn)了平穩(wěn)上揚(yáng)，1—6月份的住宅銷售價(jià)格的穩(wěn)步增長。統(tǒng)計(jì)資料顯示，導(dǎo)致住宅銷售價(jià)格上揚(yáng)的主要原因，在于高檔商品住宅的銷售增大，單位均價(jià)在一定程度上得到了提升。上半年樓市平穩(wěn)發(fā)展，據(jù)深圳市規(guī)劃與國土資源局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年上半年，深圳市全市商品房銷售（二級市場）達(dá)到43082套，，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)6027元／平方米。與2002年相比，今年上半年的住宅銷售均價(jià)略有上升，每平方米上升了26元，考慮到統(tǒng)計(jì)口徑的差異，這種增幅簡直可以忽略不計(jì)。從近年深圳樓市的總體發(fā)展來看，態(tài)勢不會(huì)出現(xiàn)多大變化，換句話說，未來深圳地產(chǎn)市場，平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢依然是主導(dǎo)。深圳房地產(chǎn)的發(fā)展，是由于受深圳整體經(jīng)濟(jì)增長的影響而表現(xiàn)不錯(cuò)。但總體上說，深圳樓市的發(fā)展將呈現(xiàn)一種平穩(wěn)態(tài)勢，首先是今年政府對建設(shè)用地的調(diào)控已經(jīng)發(fā)揮作用，除土地供應(yīng)量比去年有所下降外，今年政府新出讓的房地產(chǎn)經(jīng)營用地，也將得到進(jìn)一步的控制，使得投資開發(fā)面積和竣工銷售面積，在一定程度上保持了相對均衡；其次是城市規(guī)劃及功能，將進(jìn)一步得到了逐步調(diào)整和改善；再次是深圳的購買力，促使了民營經(jīng)濟(jì)和外商投資比較活躍，使房地產(chǎn)的增長保持了平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。第二篇 片區(qū)房地產(chǎn)詳細(xì)分析同片區(qū)物業(yè)分析 東方雅苑東方雅苑位置：福民路北，益田路東建筑：㎡，建筑面積10萬㎡，總戶數(shù)676戶，車位366個(gè)價(jià)格：均價(jià)：7200元/㎡推廣：中心區(qū)，福民地鐵站口物業(yè)優(yōu)雅中心城，完美生活家銷售狀況：01年9月23日開盤，03年3月31日入伙，已售完 星河明居位置：新洲路東，福民路南建筑：占地面積7000㎡，住宅面積62000㎡，商業(yè)面積15000㎡價(jià)格：均價(jià)6300元/㎡星河明居 合正佳園位置：濱河路南，益田路西建筑：占地4325 M2，3棟26層建筑戶型：一房43㎡，兩房66㎡、83㎡均價(jià)：6300元/m2區(qū)域在售項(xiàng)目分析： 皇庭世紀(jì)位置：位于中心區(qū)南側(cè)濱河大道旁，益田路東建筑：㎡，㎡，由9棟29~33層塔樓半合圍式小區(qū)，總戶數(shù)2045戶，車位812個(gè)。戶型：以一房40㎡~45㎡、兩房53㎡~63㎡為主，部分三房80㎡~120㎡，約占12%。價(jià)格：均價(jià)6800元/㎡交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房，預(yù)留寬帶接口、有線電 視接口推廣：中心區(qū)會(huì)展新鄰 20萬㎡城市中堅(jiān)大社區(qū)一個(gè)專為城市主流人群打造的中小戶型大社區(qū)城市中堅(jiān)占領(lǐng)城市中央生活區(qū)中心區(qū)6大工程，打造高尚成熟便利生活地帶皇庭世紀(jì)，為業(yè)主們打造了1000平方米的人工沙灘泳池，自成一個(gè)獨(dú)一無二、美輪美奐的放松身心的地方。銷售狀況： 9月6日開盤即銷售40%左右，銷售情況良好。分析：該項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位準(zhǔn)確，20周邊配套完善，20萬㎡中小戶型大社區(qū)，1000㎡人造沙灘泳池，內(nèi)部認(rèn)購階段采取首付5%，極大的降低了置業(yè)門檻，申請排號到1200多號，開盤即銷售火暴。位置：位于中心區(qū)南側(cè)濱河大道旁，益田路東建筑：項(xiàng)目總占地面積10571㎡，總建筑面積13萬㎡，A、㎡，㎡，地面以上共43層，其中14層為商業(yè)服務(wù)設(shè)施； 525層為寫字樓（商務(wù)公寓）， 2639層為公寓住宅戶型：寫字樓約占49%，公寓住宅約占32%，面積從56㎡—105㎡，總共210套該項(xiàng)目目前還沒有開盤本片區(qū)中小戶型物業(yè)總結(jié)： 中小戶型以面積多在4085M2之間，以一房和兩房為主，主要用于居住，用于辦公者極少。 本片區(qū)小戶型住宅價(jià)格在一般在6500元/M2以下，價(jià)格過高市場難以接受。 皇庭世紀(jì)已打出“會(huì)展新鄰”的口號，說明會(huì)展概念已開始被市場認(rèn)可。 第三篇 項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況 項(xiàng)目所處位置本項(xiàng)目位于濱河大道與益田路交匯處立交橋的西南側(cè)，東北與正在興建的深圳國際會(huì)展中心隔立交相望，北鄰濱河大道，東臨益田路，西面為住宅小區(qū)，南臨合正佳園，地塊為狹長形，東西長146米，南北寬86－95米。本項(xiàng)目 項(xiàng)目概括南方國際廣場由極具實(shí)力的南方控股注資開發(fā)，是集酒店、商業(yè)、商住于一體的大型物業(yè)，位于中心區(qū)一級輻射地帶，占盡地利。濱河大道小戶住宅公寓益田路平臺花園小戶住宅公寓酒店項(xiàng)目由兩座小戶型住宅、公寓以及一棟48層的五星級酒店、辦公樓所組成，是片區(qū)內(nèi)目前唯一的與高檔酒店一體化的高檔物業(yè)。項(xiàng)目戶型配比項(xiàng)目面積（平方米）數(shù)量（套）比重1房32－57946%2房64－90591％3房9529%合計(jì)900981566100％項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：15367平方米 建筑用地面積：13150平方米總建筑面積：155124平方米 酒店、辦公建筑面積：54468平方米住宅建筑面積：54421平方米 公寓建筑面積：35677平方米地下車庫面積：34035平方米 停車位：508個(gè)項(xiàng)目三大外部特質(zhì) 宏觀區(qū)位——福田中心區(qū)、CBD 本項(xiàng)目位于深圳市中心組團(tuán)與中部發(fā)展軸交匯處，地理位置極佳，屬于城市主中心地帶。 本項(xiàng)目所在即將建成的中心區(qū)，是深圳市未來發(fā)展最重要的城市中心，是未來深圳唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政于一體的城市商務(wù)中心和行政文化中心，是為深圳實(shí)現(xiàn)區(qū)域性金融、商貿(mào)、信息中心及旅游勝地的戰(zhàn)略目標(biāo)提供城市建設(shè)的空間基礎(chǔ)。中心區(qū)的主要職能是作為深圳的中心商務(wù)區(qū)（CBD）。未來深圳市的金融、貿(mào)易、信息、管理以及服務(wù)業(yè)，都將集中在中心區(qū)南片區(qū)約60公頃的用地上，圍繞著中央綠化帶，CBD內(nèi)高廈林立，商社云集，這里將成為深圳城市經(jīng)濟(jì)活力的靈魂和城市繁華景觀的主要標(biāo)志。 軌道交通（地鐵）及與中心區(qū)人行天橋、隧道 本項(xiàng)目項(xiàng)目所處地段交通方便，聯(lián)系深圳規(guī)劃東西組團(tuán)的濱河大道與聯(lián)系北部組團(tuán)的益田路為城市主要交通干道，公交系統(tǒng)包括地鐵1號線和4號線，以及兩個(gè)公交樞紐站，中心區(qū)內(nèi)還設(shè)內(nèi)部公交環(huán)線。 本項(xiàng)目附近規(guī)劃有兩個(gè)地鐵站并設(shè)人行天橋與隧道，可直達(dá)會(huì)展中心，與中心區(qū)聯(lián)系更為迅捷。 微觀區(qū)位 本項(xiàng)目位于深圳CBD以南，緊鄰深圳國際會(huì)展中心（2004年即將投入使用），會(huì)展中心將帶來30萬平米的配套辦公、酒店和商業(yè)服務(wù)設(shè)施。預(yù)計(jì)會(huì)展行業(yè)在12年之內(nèi)就將成為深圳經(jīng)濟(jì)中增長率最高的行業(yè)之一，將全面帶動(dòng)深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 項(xiàng)目周邊土地規(guī)劃多為公建、住宅用地，商業(yè)配套齊全項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目競爭優(yōu)勢（S）區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目位于深圳中心區(qū)、CBD，緊鄰深圳會(huì)展中心，可以充分利用中心區(qū)商務(wù)優(yōu)勢、會(huì)展經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。物業(yè)優(yōu)勢本項(xiàng)目作為區(qū)內(nèi)唯一的與五星級酒店一體化的高檔公寓，擁有區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目所無法比擬的獨(dú)特優(yōu)勢，由酒店帶來的物業(yè)品質(zhì)上的提升巨大。配套優(yōu)勢項(xiàng)目擁有福田中心區(qū)、皇崗口岸等成熟社區(qū)大環(huán)境等優(yōu)勢條件，居住商務(wù)配套齊全。交通優(yōu)勢項(xiàng)目所處地段有城市主要交通干道濱河大道與益田路，能夠方便地到達(dá)市區(qū)各處。公交系統(tǒng)包括地鐵1號線和4號線，以及兩個(gè)公交樞紐站，中心區(qū)內(nèi)還設(shè)內(nèi)部公交環(huán)線。昭示優(yōu)勢本項(xiàng)目緊鄰中心區(qū)、濱河大道，建筑層數(shù)27－48層，新古典主義的建筑立面和超高層設(shè)計(jì)勢必成為該片區(qū)的地標(biāo)性建筑物，昭示性極強(qiáng)。 項(xiàng)目競爭劣勢（W）容積率高本項(xiàng)目地塊狹窄，容積率較高，綠化面積較少，與目前市場上已經(jīng)開發(fā)或即將開發(fā)的高檔項(xiàng)目相比，競爭力降低。立交影響交通出入本項(xiàng)目東北緊鄰益田立交，交通出入不便將影響項(xiàng)目開發(fā)用途。噪音影響本項(xiàng)目臨兩條市政道路，車輛的流量極大，噪音干擾較大，降低了本項(xiàng)目的質(zhì)素。 項(xiàng)目的市場機(jī)會(huì)（O）深圳市中心區(qū)即將全面建成中心區(qū)的南區(qū)為深圳未來的金融、商務(wù)的中心（CBD），2004年將基本成型，市政府計(jì)劃在今年年底就將遷入中心區(qū)辦公。中心區(qū)新推出10多座寫字樓即將啟用，未來中心區(qū)將建有5座高級酒店，預(yù)計(jì)未來將提供15萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，將產(chǎn)生一批本項(xiàng)目的潛在客戶群。本片區(qū)作為中心區(qū)的一級輻射區(qū)域，本項(xiàng)目及時(shí)推出正好趕上這一有利時(shí)機(jī)，勢必將成為眾多在中心區(qū)內(nèi)工作的金領(lǐng)、白領(lǐng)的首選居所，投資價(jià)值突出。深圳會(huì)展中心2004年投入使用深圳會(huì)展中心2004年投入使用，更多的國際性會(huì)務(wù)活動(dòng)將更加頻繁，會(huì)務(wù)經(jīng)濟(jì)曙光初露。專家測算，國際上會(huì)展業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)為1：9，已成為帶動(dòng)交通、旅游、住宿、餐飲、購物的“第三產(chǎn)業(yè)消費(fèi)鏈”，此為項(xiàng)目發(fā)展高級公寓提供強(qiáng)大的支撐點(diǎn)。高檔商住物業(yè)在本區(qū)域的稀缺 目前項(xiàng)目所在區(qū)域所開發(fā)物業(yè)多為中檔產(chǎn)品，中高端產(chǎn)品較為稀缺，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供有利機(jī)會(huì)。地鐵的修建 本項(xiàng)目所在區(qū)域地鐵將于2004年投入使用，為項(xiàng)目帶來了新的商機(jī)。（T） 中心區(qū)東邊的華強(qiáng)北一帶近兩年將有大量小戶型公寓推出市場，而華強(qiáng)北片區(qū)物業(yè)的投資價(jià)值、商務(wù)價(jià)值通常意義上較本項(xiàng)目勝出一籌，勢必對未來本項(xiàng)目的主力客戶有較大的分流。 本項(xiàng)目所在片區(qū)內(nèi)小戶型供應(yīng)量較大，會(huì)對本項(xiàng)目的中低端客源造成一定的截流。73 / 73優(yōu)勢（S）l 深圳中心區(qū)CBD，緊臨會(huì)展中心l 五星級酒店一體化l 鄰地鐵站，交通方便l 昭示性強(qiáng)l 福田中心區(qū)、皇崗口岸、商業(yè)配套齊全。劣勢（W）容積率高無陽臺公共交通出入不方便噪音影響策略一：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會(huì)避免暴露項(xiàng)目的劣勢（項(xiàng)目自身劣勢目前難以大的調(diào)整）策略二：發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避威脅必須避免威脅與劣勢并存的局面機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）深圳會(huì)展中心2004年投入使用CBD的逐步成熟高檔商住物業(yè)在本區(qū)域的稀缺地鐵的2004年建成使用威脅（T）l 宏觀政策面的影響l 華強(qiáng)北大量小面積商務(wù)公寓的推出l 本區(qū)域大量中小戶型項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目應(yīng)對策略根據(jù)目前項(xiàng)目自身?xiàng)l件、外部資源及市場情況我們對南方國際廣場項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的方向，我們的策略：優(yōu)勢：l 位于深圳中心區(qū)，與匯展中心一橋之隔l 五星級酒店一體化l 地鐵物業(yè)，周邊配套齊全l 昭示優(yōu)勢策略三：l 利用中心區(qū)土地稀缺性回避項(xiàng)目高容積率l 利用物業(yè)的升值性，使投資客忽略其他不良影響l 通過酒店品質(zhì)的演繹使客戶忽略其他外表環(huán)境的欠缺策略一：l 主打中心區(qū)牌，借中心區(qū)建成之勢l 主打投資概念，中心區(qū)南區(qū)唯一的高檔復(fù)合物業(yè)l 酒店生活前景的演繹l 完美配套的延展，中心區(qū)的配套商務(wù)生活區(qū)策略二：l 利用中心區(qū)的優(yōu)勢，打擊競爭對手l 突出五星級酒店一體化，較競爭片區(qū)本項(xiàng)目具有的這一良好的競爭優(yōu)勢，提升品質(zhì)。劣勢：l 容積率較高，規(guī)模相對較小l 緊鄰立交橋，交通出入不便l 一定的噪音影響機(jī)會(huì)點(diǎn)：216。 中心區(qū)基本建成216。 中心區(qū)在建的寫字樓投入使用216。 中心區(qū)南區(qū)商業(yè)氣氛基本形成216。 地鐵通車威脅：216。 華強(qiáng)北將推出大量小戶商務(wù)公寓216。 所在片區(qū)內(nèi)大量小戶型額供應(yīng)量不可回避的弱點(diǎn)只有以提升自身項(xiàng)目品質(zhì)來彌補(bǔ)對本項(xiàng)目的總結(jié) 可利用主要資源 本項(xiàng)目擁有三大區(qū)位資源。地鐵資源對輻射圈地域價(jià)值的重新定義。CBD資源形成了深圳核心財(cái)富圈會(huì)展資源城市經(jīng)濟(jì)增長的“發(fā)動(dòng)機(jī)”全球經(jīng)濟(jì)化的產(chǎn)物中國的朝陽產(chǎn)業(yè) 本項(xiàng)目位于中心區(qū)的門戶，將成為中心區(qū)南區(qū)的標(biāo)志性建筑； 本項(xiàng)目與五星級酒店的一體化規(guī)劃，為本項(xiàng)目提供了有效的價(jià)值支撐和品質(zhì)提升。 隨著中心區(qū)的西移，酒店式公寓市場的熱點(diǎn)也由羅湖向華強(qiáng)北、中心區(qū)西移，未來中心區(qū)大量的商務(wù)活動(dòng)決定了具備真正高級酒店式服務(wù)的居住、投資、商務(wù)復(fù)合型的物業(yè)具備極大的市場； 入市時(shí)機(jī)，中心區(qū)即將建成之即，銷售市場和潛在客戶可以得到保證。 本片區(qū)小戶型住宅開發(fā)，在消費(fèi)者（投資客）中早已深入人心，使項(xiàng)目小戶型住宅、公寓的開發(fā)具備良好條件；市場潛力和風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避 市場潛力：中小戶型住宅走俏深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、深圳商務(wù)流動(dòng)人口眾多，市場對小戶型的需求